Adjoint Technique Etudes et Chantier
L’achat d’un terrain à bâtir
SYNERGIE Océan Indien Frédéric VISA
MODULE
Achat d’un terrain Permis de Construire
SHOB—SHON
L’achat d’un terrain
• Conseils utiles avant d'acheter un terrain à bâtir
• L'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Clause d'état civil dans l'avant-contrat de vente d'un terrain
• Clauses relatives au terrain dans l'avant-contrat de vente d'un terrain
• Le prix dans l'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Les conditions suspensives dans l'avant-contrat de vente d'un terrain
• Les clauses interdites dans l'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir
• La signature du contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Clause d'état civil dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Clauses relatives au terrain dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Le prix dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir
• La clause interdite dans le contrat de vente d'un terrain
• Le versement du prix d'achat du terrain à la signature du contrat
• Les frais annexes à l'achat d'un terrain à bâtir
• La définition fiscale du terrain à bâtir
• Droits d'enregistrement à l'achat d'un terrain par un particulier
• TVA & conditions de superficie à l'achat d'un terrain par une SCI
• TVA & engagement de construire à l'achat d'un terrain par une SCI
• TVA à l'achat d'un terrain par une SCI et revente avant construction
Le permis de construire
• Introduction
• La phase exploratoire
• La définition des besoins
• L'étude du projet
• Le permis de construire
• L'étude des marchés de travaux
• L'ouverture du chantier
• La direction des travaux
• La réception des travaux et clôture des comptes
Nom Prénom Entreprise
Surfaces SHOB—SHON
• SHOB
• SHON
• SH
• SOB
• SNO
• SLA
• SX
• SU
• Formulaires
Merci de consulter ces différents éléments, de poser les questions pour permettre un débat sur l’acte de construire
L'achat d'un terrain à bâtir
• Conseils utiles avant d'acheter un terrain à bâtir
• L'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Clause d'état civil dans l'avant-contrat de vente d'un terrain
• Clauses relatives au terrain dans l'avant-contrat de vente d'un terrain
• Le prix dans l'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Les conditions suspensives dans l'avant-contrat de vente d'un terrain
• Les clauses interdites dans l'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir
• La signature du contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Clause d'état civil dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Clauses relatives au terrain dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir
• Le prix dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir
• La clause interdite dans le contrat de vente d'un terrain
• Le versement du prix d'achat du terrain à la signature du contrat
• Les frais annexes à l'achat d'un terrain à bâtir
• La définition fiscale du terrain à bâtir
• Droits d'enregistrement à l'achat d'un terrain par un particulier
• TVA & conditions de superficie à l'achat d'un terrain par une SCI
• TVA & engagement de construire à l'achat d'un terrain par une SCI
• TVA à l'achat d'un terrain par une SCI et revente avant construction
1 - Conseils utiles avant d'acheter un terrain à bâtir
Le candidat acquéreur d'un terrain pour construire une maison peut obtenir auprès de la mairie un certificat d'urbanisme récent qui le renseignera :
• sur la constructibilité du terrain,
• sur les contraintes architecturales à respecter (formes des toitures, des fenêtres, couleur des tuiles).
Le candidat acquéreur peut consulter à la mairie le POS, plan d'occupation des sols, pour se donner une idée de l'évolution de l'environnement du terrain.
Il se renseignera également sur les servitudes qui pèsent éventuellement sur le terrain.
La surface et les limites du terrain mentionnées au cadastre n'ont pas de valeur juridique.
En cas d'incertitude, il est préférable de faire établir un bornage par un géomètre-expert.
Un spécialiste peut également être chargé de réaliser une étude du sol.
Cela permet de s'assurer que le terrain est techniquement constructible.
Il convient également de savoir si le terrain :
• est alimenté en eau, gaz, électricité, téléphone;
• est raccordé au réseau d'assainissement collectif;
En cas de non raccordement aux différents réseaux, le candidat acquéreur peut se faire établir un devis auprès des services concernés.
Si le terrain est dans un lotissement, le candidat acquéreur doit demander à consulter le règlement de lotissement et le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir pour s'assurer que son projet est compatible avec les dispositions prévues dans ces documents.
2 - L'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir
Préalablement à la vente, vendeur et candidat acquéreur signent un avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles se fera la vente.
Sa signature engage le vendeur et le candidat acquéreur.
Sa rédaction est extrêmement importante. Il est conseillé de confier la rédaction de l'avant-contrat à un professionnel : notaire ou tout autre conseil (agent immobilier, conseil juridique) accepté par le vendeur et l'acheteur.
Le professionnel a un devoir de conseil et se chargera de réunir les pièces nécessaires à l'établissement de l'avant-contrat.
L'avant-contrat peut être :
• soit une promesse unilatérale de vente;
• soit un compromis de vente.
Dans la promesse unilatérale de vente, le propriétaire fait une offre de vente par laquelle il donne au candidat acquéreur une option sur son terrain pendant un délai clairement précisé.
La promesse unilatérale de vente établie sous-seing privée, c'est à dire rédigée sur papier libre et signée par le candidat acquéreur et le vendeur, doit être impérativement enregistrée dans un délai de 10 jours au bureau d'enregistrement (se renseigner auprès du centre des impôts).
Le compromis de vente ou promesse synallagmatique correspond à une vente ferme qui engage le candidat acquéreur comme le vendeur.
Avant de signer un compromis de vente le candidat acquéreur doit donc s'assurer que le terrain correspond bien à ce qu'il recherche.
Le compromis de vente peut cependant contenir une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.
L'avant-contrat peut aussi être une promesse unilatérale d'achat ; Dans ce cas, seul le candidat acquéreur s'engage sans avoir la garantie que le terrain lui sera vendu.
3 - Clause d'état civil dans l'avant-contrat de vente d'un terrain
L'avant-contrat de vente d'un terrain doit comporter une clause mentionnant l'état civil du vendeur et du candidat acquéreur.
4 - Clauses dans l'avant-contrat de vente d'un terrain
L'avant-contrat de vente d'un terrain doit préciser l'origine de la propriété du terrain vendu :
• la date du précédent acte de vente,
• le nom du précédent propriétaire,
• l'étude du notaire qui a authentifié l'acte.
Il doit comporter :
• la description précise du terrain et sa surface exacte,
• l'état des servitudes privées (droit de passage, de puisage) ou publiques éventuelles,
• l'assurance que le terrain n'est pas hypothéqué.
Si le terrain est situé dans un lotissement, l'avant-contrat de vente doit mentionner :
• la surface hors oeuvre nette constructible sur le lot que veut acheter le candidat acquéreur,
• que le cahier des charges ou à défaut l'arrêté de lotir du lotissement ont été remis au candidat acquéreur qui s'engage pas là à en respecter les conditions.
5 - Le prix dans l'avant-contrat de vente d'un terrain à bâtir
L'avant-contrat de vente d'un terrain doit préciser :
• le prix du terrain et ses modalités de paiement,
• la mention indiquant si le prix est payé directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou plusieurs prêts,
• le cas échéant le montant des honoraires de négociations (agent immobilier, notaire) et à qui en incombe le paiement.
Il est conseillé de mentionner dans l'avant-contrat de vente ce que l'acquéreur verse au moment de la signature de l'acte d'engagement (10% en général) ce qu'il verse au comptant le jour de la vente, et le cas échéant, les versements ultérieurs, leur montant et leur échéance.
S'il est précisé que les sommes versées au moment de la signature de l'avant-contrat sont des arrhes, l'acquéreur, qui renonce à la vente, perd ses arrhes.
Le vendeur qui renonce à la vente doit rembourser le double des arrhes versées.
S'il est précisé que la somme versée au moment de la signature de l'avant-contrat est un acompte, le vendeur et l'acquéreur sont engagés de manière irrévocable à moins que l'acquéreur n'obtienne pas le prêt qui devait financer l'achat de son logement.
Dans ce cas, l'acompte versé est remboursé intégralement au candidat acquéreur sans retenue d'aucune sorte.
En tout état de cause, le candidat acquéreur, ne doit rien verser avant la signature de l'avant-contrat de vente.
En outre aucun versement ne doit être effectué directement au vendeur mais entre les mains d'un professionnel habilité à recevoir des fonds (notaire, agent immobilier ou tout autre professionnel habilité).
6 - Les conditions suspensives dans l'avant-contrat
Si la décision d'acheter du candidat acquéreur est soumise à la réalisation de certaines conditions, ce dernier a intérêt à faire inclure dans l'avant-contrat de vente des conditions suspensives. Si ces conditions se réalisent, la vente sera conclue, dans le cas contraire, la vente ne se fera pas.
Pour le candidat acquéreur, ces conditions suspensives peuvent être :
• l'obtention d'un prêt pour l'achat du terrain et de la construction (cette condition s'applique même si elle ne figure pas au contrat);
• la revente de son précédent logement;
• l'obtention d'un certificat d'urbanisme.
Le candidat acquéreur ne doit pas signer de contrat pour construire une maison tant qu'il n'est pas propriétaire du terrain ou en possession d'une promesse de vente dont les conditions suspensives sont remplies, ou les conditions résolutoires levées.
7 - Les clauses interdites dans l'avant-contrat
La clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans l'avant-contrat de vente d'un terrain.
8 - La signature du contrat de vente d'un terrain à bâtir
Si le terrain est situé dans un lotissement, le contrat de vente ne peut être signé qu'après
l'achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) prévus par l'arrêté de lotir, à moins que le lotisseur ne justifie qu'il dispose d'une garantie d'achèvement.
Le contrat de vente d'un terrain est signé devant un notaire.
En principe, c'est le notaire du vendeur qui se charge de l'opération, mais l'acquéreur peut demander à son notaire de l'assister à titre de conseil.
Si les deux notaires participent à la rédaction de l'acte, ils se partagent les honoraires sans frais supplémentaires pour l'acquéreur et le vendeur.
Le notaire a une obligation de conseil vis à vis de ses clients et une responsabilité personnelle vis à vis de l'acquéreur pour l'accomplissement de toutes les formalités.
C'est lui qui sera chargé de vérifier que toutes les pièces nécessaires à la signature de l'acte de vente
définitif sont réunies.
9 - Clause d'état civil dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir
Le contrat de vente d'un terrain doit comporter une clause mentionnant l'état civil du vendeur et de l'acquéreur.
10 - Clauses relatives au terrain dans le contrat de vente
Le contrat de vente d'un terrain doit préciser l'origine de la propriété du terrain vendu :
• la date du précédent acte de vente,
• le nom du précédent propriétaire,
• l'étude du notaire qui a authentifié l'acte.
Il doit comporter la description précise du terrain et sa surface exacte.
11 - Le prix dans le contrat de vente d'un terrain à bâtir Le contrat de vente d'un terrain doit préciser :
• le prix du terrain et ses modalités de paiement;
• la mention indiquant si le prix est payé directement ou indirectement, même en partie, avec l'aide d'un ou plusieurs prêts.
12 - La clause interdite dans le contrat de vente d'un terrain
La clause déchargeant le vendeur professionnel de sa responsabilité des vices cachés est interdite dans le contrat de vente d'un terrain.
13 - Le versement du prix d'achat du terrain à la signature du contrat
La somme correspondant au prix d'achat du terrain est versée au notaire du vendeur qui ne peut ni l'utiliser ni la remettre au vendeur tant que les hypothèques éventuelles sur le terrain ne sont pas levées.
L'acquéreur ne doit pas accepter de payer au vendeur une partie du prix de vente de la main à la main même si le vendeur lui propose de baisser le prix. Il s'agit d'une pratique illégale et le vendeur est passible d'une amende fiscale.
L'acquéreur qui verse au vendeur une somme d'argent non déclarée s'expose aux inconvénients suivants :
• si au moment où il revend son terrain, une plus-value est exigible, la plus-value qui apparaîtra et sur laquelle il sera taxé, sera bien plus importante qu'elle ne l'est en réalité;
• s'il est exproprié, il ne sera dédommagé que sur la base du prix déclaré.
14 - Les frais annexes à l'achat d'un terrain à bâtir
L'achat d'un terrain entraîne le paiement de frais annexes.
Si l'acquéreur a pris un emprunt, il doit acquitter les frais liés à ce prêt :
• les frais d'ouverture et d'instruction du dossier,
• les frais d'assurances systématiquement demandées (décès, incapacité de travail) et facultatives (perte d'emploi),
• la prise d'hypothèque, le privilège de prêteur de deniers ou la caution mutuelle que prend l'organisme prêteur pour garantir son prêt.
L'acquéreur et le vendeur doivent payer les honoraires du notaire qui comprennent:
• sa rémunération,
• les frais qu'il a engagés pour le compte de ses clients, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le coût des états hypothécaires,
• les divers droits et taxes payés au trésor public. Le notaire joue ici le rôle de collecteur d'impôts, notamment pour les droits d'enregistrement et les frais de papiers timbrés, proportionnels au nombre de pages de l'acte.
Le salaire du conservateur des hypothèques est perçu lors de la publication de l'acte de cession du terrain au bureau des hypothèques.
Son montant est réglementé par le code général des impôts, il est soit fixe, soit proportionnel à la valeur du terrain selon la nature de l'intervention du conservateur des hypothèques.
L'acquéreur doit payer les frais d'agence immobilière ou de géomètre si la vente du terrain s'est faite par son intermédiaire.
Le montant de la commission due à l'agent immobilier est librement fixé par l'agence mais il doit faire l'objet d'un affichage dans les locaux de l'agence.
15 - La définition fiscale du terrain à bâtir
Au sens fiscal, sont considérés comme terrain à bâtir, les terrains acquis en vue d'une opération de construction quelle qu'elle soit, qu'il s'agisse :
• d'un terrain nu,
• d'un terrain recouvert de bâtiments destinés à être démolis,
• d'un immeuble inachevé,
• d'un droit de surélévation d'immeubles préexistants.
L'acquisition d'un terrain à bâtir par un particulier, personne physique, relève du régime des droits d'enregistrement.
Si l'acquéreur du terrain à bâtir est une S.C.I.(Société Civile Immobilière),l'acquisition se fera sous le régime de la T.V.A.
16 - Droits d'enregistrement à l'achat d'un terrain par un particulier
Champ d'application :
Le particulier est une personne physique qui achète un terrain à bâtir pour y édifier une construction à usage d'habitation. L'affectation à l'habitation peut-être réalisée à titre de résidence principale ou secondaire. Le logement peut-être donné en location.
Conditions :
Le régime des droits d'enregistrement s'applique :
• quelle que soit la superficie du terrain,
• sans engagement de construire de l'acheteur,
• -à la condition que le vendeur, s'il est une collectivité locale, n'ait pas opté our le régime de la TVA.
Base de calcul des droits d'enregistrement :
• soit le prix de cession du terrain tel qu'il est exprimé dans l'acte de vente (ou la valeur des droits sociaux) augmenté des charges (à l'exclusion des intérêts lorsque le prix est payable à terme);
• soit la valeur vénale réelle du terrain si l'administration fiscale l'estime supérieure au prix augmenté des charges.
La valeur vénale correspond à la valeur marchande réelle.
La méthode d'évaluation la plus utilisée en pratique pour connaître cette valeur marchande consiste à calculer la valeur moyenne au m2 en partant du prix connu d'autres terrains semblables.
Le taux des droits d'enregistrement est de :
• 3,6% de droit départemental d'enregistrement (le Conseil Général peut le modifier chaque année dans une proportion de 1 à 5%),
• un prélèvement pour frais d'assiette de 2,50% calculé sur le droit départemental,
• 1,20% de taxe additionnelle au profit de la commune ou d'un fond de péréquation départemental.
Aux droits d'enregistrement s'ajoute le salaire du conservateur des hypothèques. C'est un droit fixe ou proportionnel à la valeur du terrain, selon la nature d'intervention du conservateur des
hypothèques.
17 - TVA & conditions de superficie à l'achat d'un terrain par une SCI
La SCI, (Société Civile Immobilière) est une personne morale, en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir, c'est le régime de la TVA qui s'applique.
Condition de superficie :
La TVA est applicable dans la limite de 2500m2 par maison individuelle, (ou si elle est supérieure, de la superficie minimale exigée pour le permis de construire).
La surface excédant les 2500m2 ou la surface minimale exigée est soumise aux droits d'enregistrement.
En cas de prix unique, on applique la règle de la proportionnelle pour déterminer le prix qui sera assujetti à la TVA et celui qui sera soumis aux droits d'enregistrement.
Base de calcul (assiette) de la TVA :
• soit le prix de cession du terrain tel qu'il est exprimé dans l'acte de vente (ou la valeur des droits sociaux) augmenté des charges (à l'exclusion des intérêts lorsque le prix est payable à terme;
• soit la valeur vénale réelle du terrain si l'administration fiscale l'estime supérieure au prix augmenté des charges.
La valeur vénale réelle correspond à la valeur marchande réelle.
La méthode d'évaluation la plus utilisée en pratique pour connaître cette valeur marchande consiste à calculer la valeur moyenne au m2 en partant du prix connu d'autres terrains semblables.
L'acquisition de terrain à bâtir est soumise au taux du droit commun de 19,60%.
Les terrains situés en Corse et dans les DOM bénéficient d'un taux réduit à:
• 8% en Corse
• 8,50% dans les DOM
En principe c'est l'acquéreur qui est redevable de la TVA.
Elle est due par le vendeur notamment lorsque quand il s'agit d'une collectivité locale qui a placé la vente du terrain à un particulier sous le régime de la TVA ou d'un vendeur professionnel (marchand de biens ou lotisseur) qui a décidé de la prendre à sa charge pour exercer ses droits à déduction (TVA payée sur les travaux de viabilité par exemple).
18 - TVA & engagement de construire à l'achat par une SCI
Engagement de construire dans le délai de 4 ans :
En contrepartie du paiement de la TVA, l'acquisition du terrain est exonérée des droits
d'enregistrement à la condition que l'acquéreur s'engage, dans l'acte d'acquisition, à construire dans
le délai de 4 ans à compter de la date de l'acte.
Si l'engagement de construire n'est pas pris dans l'acte, les droits d'enregistrement (taux 4,80%) sont exigibles.
L'acquéreur peut régulariser en prenant l'engagement dans un acte complémentaire, les droits acquittés peuvent lui être restitués sur réclamation et sur justification du paiement de la TVA.
Prolongation du délai de 4 ans :
• si les travaux ont effectivement commencé après l'expiration du délai légal de 4 ans, une prorogation d'un an pour achever les travaux est automatiquement accordée;
• si les travaux n'ont pas commencé dans le délai de 4 ans, notamment en cas de force majeure, une prorogation d'un an renouvelable plusieurs fois, peut-être accordée à l'acquéreur sur demande motivée précisant le délai nécessaire à la bonne fin des travaux.
Achèvement des travaux dans le délai de 4 ans :
Dans les 3 mois suivant l'expiration du délai de 4 ans (éventuellement prolongé), l'acquéreur doit justifier de l'achèvement des travaux en produisant un certificat du maire de la commune où se situe la construction.
Défaut d'achèvement des travaux dans le délai de 4 ans :
A défaut de justifier de l'achèvement de la construction dans le délai de 4 ans (éventuellement prolongé), les droits d'enregistrement doivent être acquittés majorés d'une pénalité de 1% sous déduction de la TVA initialement acquittée.
L'acquéreur doit en outre acquitter un intérêt de retard de 0,75%/mois.
Toutefois, aucune régularisation ne sera appliquée lorsque l'acquéreur aura supporté définitivement la TVA (elle ne sera appliquée que dans le cas où l'acquéreur a déduit totalement ou partiellement la TVA).
19 - TVA à l'achat par une SCI et revente avant construction
La revente d'un terrain à bâtir par un acquéreur qui s'est engagé à construire dans les 4 ans suivant l'acquisition et qui n'a pas encore construit ni même commencé les travaux, peut avoir pour conséquence la perte du bénéfice du régime de la TVA et en contrepartie l'obligation de payer les droits d'enregistrement et la taxe régionale.
La revente d'un terrain à bâtir avant construction est soumise à la taxation des plus-values.
Construire sa maison
• Introduction
• La phase exploratoire
• La définition des besoins
• L'étude du projet
• Le permis de construire
• L'étude des marchés de travaux
• L'ouverture du chantier
• La direction des travaux
• La réception des travaux et clôture des comptes
1 - Introduction
Une maison se construit par étapes successives : afin d’accélérer la marche de votre chantier (le coût final de votre construction en dépend), votre architecte peut vous assister dans chacune des étapes, soit dans le cadre de sa mission normale de maître d’œuvre, soit parce que vous lui confiez des missions supplémentaires qui seront précisées dans le contrat que vous signerez.
L’architecte signe avec vous un contrat de louage d’ouvrage.
S’il réalise le plan et se charge lui-même directement de la construction, vous signez avec lui un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans.
Votre chantier ne pourra s’ouvrir qu’à 3 conditions :
• vous avez vérifié que votre terrain est constructible
• vous avez obtenu le ou les prêts nécessaires à l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaire), à la construction de la maison (différents branchements inclus) et, enfin, au paiement des honoraires de l’architecte, du géomètre…
• vous avez obtenu votre permis de construire
Tout contrat signé avant l’obtention du ou des prêts auxquels vous avez prévu de recourir (et que vous aurez pris soin d’énumérer dans le contrat) doit être conclu sous la condition suspensive de leur obtention (loi du 13 juillet 1979 sur la protection des emprunteurs en matière de crédit).
Vous avez, par ailleurs, intérêt à inclure des conditions suspensives concernant l’étude du certificat d’urbanisme ou l’obtention du permis de construire.
Les conditions suspensives, incluses dans un contrat, empêchent son exécution jusqu’à leur réalisation.
2 - La phase exploratoire
Elle doit en principe être menée par le maître d’ouvrage, c’est à dire vous-même.
Elle nécessite un certain nombre de démarches.
Si vous le souhaitez, votre architecte peut vous assister dans le cadre d’une " mission spéciale " que vous lui préciserez dans son contrat.
A) Votre terrain est-il constructible ?
Il s’agit du terrain dont vous êtes propriétaire ou pour lequel vous avez signé un engagement d’achat : promesse de vente, compromis .
Faites une demande de certificat d’urbanisme :
La demande de certificat d’urbanisme doit être adressée en 4 exemplaires, par lettre recommandée avec accusé de réception, à la mairie de la commune où se situe le terrain.
Il s’obtient dans un délai maximum de 2 mois.
C’est vous qui en faites la demande si vous êtes propriétaire du terrain, et c’est votre vendeur ou son notaire qui vous le procure si vous signez une promesse de vente.
Vous avez fortement intérêt à vous procurer ce document qui précisera, si votre terrain est constructible, les servitudes administratives éventuelles ( projet d’expropriation, règles d’alignement, périmètres de rénovation) et les dispositions d’urbanisme à respecter :
• densité autorisée
• hauteur
• aspect extérieur
• destination
• implantation par rapport aux voisins et à la voirie
• autorisation, si nécessaire, de démolir les bâtiments existants
• classement dans un secteur protégé, classé ou sauvegardé…
Renseignez-vous pour savoir si votre terrain ne comporte pas de servitudes privées qui nuiraient à votre projet :
• droit de puisage ou de passage
• contrainte de mitoyenneté
• servitude de vue sur les propriétés voisines
• limites de propriété non précisées nécessitant une action en bornage
• interdiction de construire,
• etc…
Assurez-vous que votre terrain est " techniquement " constructible :
• vérification du sous-sol : si votre certificat d’urbanisme vous informe que vous êtes situés dans une zone de risques (sous-sol instable par exemple), votre dossier de demande de permis de construire devra être accompagné d’une étude géologique qui vous précisera les précautions à prendre.
• terrain viabilisé : raccordement aux égouts, voirie, alimentation en eau, en électricité, gaz et téléphone
• vérifier si votre terrain est soumis ou non à une législation sur le défrichement
Si votre terrain est inclus dans un lotissement, votre promesse de vente ou votre contrat de vente doit comporter :
• une clause indiquant que l’arrêté de lotir et le cahier des charges ont été remis : vous ne devez effectuer aucun versement à votre vendeur avant d’être en possession de cet arrêté
• le règlement du lotissement et le cahier des charges précisant la répartition entre les différents propriétaires des charges concernant les parties communes du lotissement, ainsi que les servitudes administratives, d’urbanisme et de droit privé concernant le lotissement
• une clause indiquant qu’a été délivré au vendeur, selon le cas :
- un certificat d’achèvement de l’ensemble des travaux imposés au lotisseur ; seule
l’exécution des travaux de finition (revêtement des voies, aménagement des trottoirs) peut être différée, à condition que le lotisseur y ait été autorisé.
- l’arrêté autorisant la vente des lots avant tout ou partie des travaux, sous réserve que le lotisseur justifie d’une garantie bancaire d’achèvement des travaux.
B) Vos possibilités de financement
Pour financer l’achat du terrain (si vous n’êtes pas propriétaires), la construction de votre maison ou la réalisation de travaux de transformation, il vous faudra peut-être recourir à plusieurs prêts :
• Prêt aidé par l’Etat, si vos revenus ne dépassent pas un certain montant
• Prêt conventionné, si le coût de la construction n’excède pas un prix déterminé au m2
• Prêt à taux 0
• Prêt épargne-logement, si vous avez ouvert un plan ou un livret Ils vous permettent d’obtenir la majeure partie du capital nécessaire.
• Ne négligez pas les prêts de plus faible importance auxquels vous pouvez prétendre et dont les taux sont souvent avantageux : prêt 1% logement, prêt aux fonctionnaires, prêts
départementaux, prêt d’une caisse de retraite ou de cadres…
• Si vous n’avez droit à aucun de ces prêts réglementés ou si vous avez besoin d’un prêt complémentaire, informez-vous sur les prêts consentis par les banques et sur les taux proposés par chacune d’elles ; les différences peuvent être sensibles d’un établissement à l’autre.
Les caractéristiques de ces prêts sont très diverses : mensualités constantes ou progressives, taux fixes ou variables. Vous pouvez vous renseigner auprès de votre Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL).
N’oubliez pas que votre engagement financier s’étale sur de longues années et qu’il doit être comparé à l’évolution prévisible de vos ressources.
Si vos revenus ne dépassent pas un plafond, certains prêts vous permettent de bénéficier d’une aide personnalisée au logement ou allocation logement qui allège vos charges de remboursement. Mais le montant de cette aide n’est pas constant : il est révisable annuellement, à la hausse ou à la baisse, et varie selon la composition de votre famille et l’évolution de vos revenus.
Si votre architecte a la conviction que vos disponibilités sont insuffisantes pour les travaux que vous envisagez, il doit vous en informer (article 36 du Code des devoirs professionnels)
3 - La définition des besoins
Analyse des besoins :
A partir de vos goûts et de votre mode de vie, l'architecte vous aide à définir votre projet.
Cette phase est celle du dialogue , les questions sont de plusieurs ordres :
• D'ordre pratique : Combien de personnes seront amenées à loger dans l'espace à définir ? Quel est leur mode de vie ? Y aura-t-il plusieurs fonctions dans une même pièce ? De quelle surface doit on disposer pour recevoir, travailler, se détendre ?
• D'ordre esthétique : existe-t-il un style architectural ou décoratif privilégié, existe-t-il des meubles à intégrer dans l'aménagement projeté…
• D'ordre financier: de quel budget disposez vous pour les travaux ? Faut-t-il prévoir un phasage des travaux pour permettre un échelonnement des dépenses et une évolution de la construction sur un court, moyen, ou long terme ?…
Analyse du contexte :
La maison doit être conçue en parfaite harmonie avec son environnement. Elle doit prendre en considération les conditions climatiques et morphologiques du site, l'orientation du terrain et s'intégrer à son environnement architectural (choix des matériaux, des techniques constructives, typologie des façades...)
Optimisation des coûts :
L'architecte prend en considération vos contraintes budgétaires, au stade des premières approches de définition.
Le coût de la construction, du fonctionnement et de l'entretien de votre maison se décident dès les premières étapes de la conception.
4 - L'étude du projet
Votre architecte peut, sur la base de ces renseignements, commencer à travailler .
Pendant la période de conception qui va suivre, votre dialogue doit être permanent afin que le parti adopté soit l’expression de vos besoins, de vos goûts et de vos possibilités financières.
A) Les études préliminaires et l’avant-projet sommaire
Si vous envisagez de faire construire une maison, votre architecte étudie avec vous :
• votre terrain : sa localisation, son environnement, sa topographie, les caractéristiques de son sous-sol, les servitudes qui lui sont attachées
• le climat
• ce dont vous avez besoin et ce qui vous fait envie .
Si vous envisagez de transformer un logement, un atelier, une grange, ect... Votre architecte doit procéder au préalable à l’examen de l’état des locaux . L’ampleur des travaux et leur coût en dépendent.
La combinaison de ces différents renseignements permet à votre architecte de vous faire une ou plusieurs propositions que l’on appelle "avant-projet sommaire".
Après la phase d’esquisses qui donne une première idée de ce que pourra être votre maison et de ce qu’elle vous coûtera, l’avant-projet sommaire a pour objet de préciser la conception générale du projet : il est fait pour être modifié à votre convenance ; c’est à ce stade de la conception que vous allez déterminer un parti général sur lequel votre architecte pourra affiner son projet.
C’est à partir de l’avant-projet que vous avez choisi que l’architecte peut passer au stade suivant, "
l’avant-projet définitif ".
B) L’avant-projet définitif
Votre dossier de demande de permis de construire sera étudiée à partir de l’avant-projet définitif : l’esquisse à ce stade, devient donc une proposition beaucoup plus précise.
L’avant-projet définitif comprend :
• un plan d’intégration de la maison dans le site : échelle 2 mm/m
• un plan de masse de la construction : échelle 5 mm/m
• un plan des différents niveaux : échelle 1 cm/m
• des précisions concernant les matériaux, les toitures, les couleurs,
• les surfaces construites
• une estimation globale du coût des travaux
•
5 - Le permis de construire
Le permis de construire est obligatoire :
• pour toute construction neuve
• pour tous travaux réalisés sur un bâtiment existant ayant pour objet
- soit de changer la destination du bâtiment (granges ou ateliers transformés en logement) - soit d’en modifier la façade ou le volume
- soit de créer des niveaux ou des surfaces supplémentaires Les démarches à effectuer et l’instruction du dossier
Votre architecte regroupe, pour votre compte, l’ensemble des pièces nécessaires au dépôt de votre dossier :
• L’avant-projet définitif
• son identité et la votre
• la situation juridique et la surface du terrain
• l’autorisation de défrichement si nécessaire
• l’autorisation de démolir les bâtiments existants si nécessaires
• les financements envisagés
• si vous n’êtes pas propriétaire du terrain, l’identité du propriétaire.
Le dossier est adressé, sous pli recommandé avec accusé de réception, au maire de la commune dans laquelle se situera votre maison (généralement en quatre exemplaires ou plus selon les villes).
En règle générale, la réponse de l’administration vous parviendra dans un délai de 2 mois à partir de la date à laquelle vous aurez reçu l’avis de réception des services vous informant que votre dossier est complet (environ 15 jours après leur avoir transmis le dossier).
L’avis de réception de l’administration vous précise le délai d’instruction à prévoir : il peut être de 6 mois maximum si votre terrain se trouve dans un site classé.
Votre architecte connaît les règlements et les pratiques administratives : en suivant personnellement l’instruction du dossier, en fournissant immédiatement les pièces manquantes et en apportant sans délai les précisions demandées par la mairie ou l’un des services sollicités (EDF, Direction
Départementale de l’Agriculture…), il accélère considérablement la procédure d’obtention de votre permis.
Une fois le permis de construire obtenu, votre architecte va procéder à la réalisation du projet détaillé de conception qui lui permettra, pour votre compte, de consulter les entreprises.
6 - L'étude des marchés de travaux
Le projet détaillé de conception
Vous êtes maintenant au stade final de la conception ; le projet détaillé que vous soumet l’architecte comprend tous les éléments qui permettront aux entreprises consultées de vous faire des offres précises .
Le projet détaillé de conception comprend :
• les plans, coupes, et élévations réalisés à l’échelle de 1 ou 2cm/m
• un devis descriptif détaillé
• un calendrier indicatif des travaux par corps de métiers.
Consultation des entreprises Votre interlocuteur est :
• soit un entrepreneur unique qui se chargera de l’ensemble de la construction, en sous- traitant une partie des travaux à des entreprises spécialisées ; il est alors seul responsable de la bonne exécution du contrat
• soit plusieurs entreprises : maçons, couvreurs, plombiers, peintres… Chaque entreprise est responsable de la bonne exécution des travaux que vous lui avez confiés.
Quelle que soit la formule que vous retiendrez, votre architecte a le devoir de vous conseiller dans le choix de l’entreprise :
• Il vérifie les qualifications nécessaires et les garanties professionnelles
• Il étudie, en spécialiste, les devis qu’elle vous propose.
Votre architecte vous assiste lors du dépouillement des offres des entreprises et procède à l'analyse de celles-ci . Il met au point les pièces constitutives du marché en vue de leur signature.
Passation de marchés : Contrats d’entreprise ou contrat de fourniture de maison individuelle sans fourniture du plan ?
L’architecte peut également être chargé par contrat de l’ensemble de la construction.
• Si une seule entreprise se charge de l’ensemble de la construction, vous signerez avec elle un " contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan ".
Ce contrat est réglementé ; un certain nombre de clauses sont obligatoires et l’entrepreneur est tenu de vous apporter la garantie de livraison à prix et délais convenus.
• Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction, mais une entreprise principale se charge au moins des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air (des murs, de la toiture, de la pose des huisseries et des vitres) : vous signerez avec elle un " contrat de construction d’une maison individuelle sans fourniture de plan ", et avec chacune des entreprises qui interviennent après la mise hors d’air (plombier, électricien, chauffagiste…), un " contrat d’entreprise " lot par lot.
• Si plusieurs entreprises interviennent pour la construction et aucune d’elle ne se charge à elle seule des travaux de gros œuvre, de mise hors d’eau et hors d’air, vous signez un "
contrat d’entreprise " lot par lot avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…).
Le contrat d’entreprise est très peu réglementé et nécessite de votre part une vigilance particulière.
Vous pouvez vous référer pour établir votre contrat à la norme NF P-3-001 élaborée par l’AFNOR.
Clauses à faire figurer dans tout contrat d’entreprise :
• la nature et l’étendue de la mission que vous confiez à l’entreprise
• un devis descriptif et des plans d’exécution précis et détaillés par corps de métiers
• l’indication que l’entreprise est bien assurée pour sa responsabilité professionnelle
• le prix T.T.C. et les révisions éventuelles ; si elles sont prévues, l’indice selon lequel elles seront calculées
• un calendrier de réalisation des travaux par corps de métier
• l’échelonnement précis des paiements, en fonction de l’avancement de chaque catégorie de travaux
• le délai prévu pour le démarrage du chantier et une date limite de finition, prévoyant des pénalités à charge de l’entreprise en cas de retard
• le délai d’exécution des travaux de réparation des défauts apparus lors de la réception des ouvrages
• une retenue de 5 % du prix total, qui vous garantit, si les défauts apparaissent au moment de la réception des travaux ou au cours de la première année qui suit, que les réparations seront exécutées ;
La retenue de garantie sera restituée à l’entreprise 1 an après la réception, dans la mesure où elle aura bien effectué les réparations ;
Si l’entreprise est défaillante, le maître d’ouvrage peut faire opposition dûment motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception .
La retenue de 5 % peut être remplacée par une caution d’un établissement financier agréé.
• une clause prévoyant une condition suspensive à propos de l’obtention de vos prêts
• la possibilité, si les réparations ne sont pas effectuées, de faire appel à une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante
• la gestion d'un compte prorata permettant la prise en charge aux comptes des entreprises des aléas de leurs faits
• l'éventualité de l'application de pénalités de retard en cas de non respect du planning
7 - L'ouverture du chantier
Avant l’ouverture du chantier, vous devez souscrire, en tant que maître d’ouvrage, une assurance dommages-ouvrages auprès de l’assureur de votre choix.
Cette assurance vous permet ne bénéficier de réparations immédiates en cas de malfaçons. Elle vous garantie une prise en charge financière des travaux avant même toute recherche de
responsabilités.
Elle couvre durant 10 années, à compter du jour de la réception des travaux, les vices et malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage , ou le rendent impropre à sa destination (défaut
d’étanchéité, d'isolation thermique, etc...).
8 - La direction des travaux
Une fois votre chantier ouvert, votre architecte prend pour votre compte la direction générale des travaux :
• il inspecte périodiquement le chantier et contrôle, par corps d’état, la bonne réalisation des travaux
• il vous tient régulièrement informé du déroulement des opérations
• il vérifie les situations de travaux établies par les entreprises et vous propose, au vu de l’avancement de ces travaux, de verser les acomptes prévus au contrat.
9 - La réception des travaux et clôture des comptes
Votre architecte est présent et vous apporte sa complète assistance. Son rôle de maître d’œuvre consiste en effet à vous alerter sur les éventuels défauts, malfaçons ou vices de construction apparents.
Au moment où les travaux sont terminés, chaque entreprise vous demande de procéder à la réception des ouvrages
La réception des ouvrages constitue, pour vous et pour les différents corps d’état intervenus sur le chantier, un acte d’une très grande importance : c’est le point de départ des garanties biennales et décennales.
C’est l’acte par lequel vous reconnaissez en tant que maître d’ouvrage, que les travaux ont été exécutés conformément aux contrats d’entreprise, que leur mise en œuvre est conforme aux règles de l’art et à leur destination.
La réception des ouvrages doit être constatée par un procès verbal signé par vous-même et par les entreprises :
• si l’ouvrage est déclaré en parfait état, la réception est prononcée sans réserve
• si des défauts ou des imperfections sont décelés (vices apparents), vous pouvez soit refuser la réception, soit l’accepter en prononçant des réserves : celles-ci seront précisées à
l’entreprise responsable par lettre recommandée avec demande d’avis de réception . Dans un cas comme dans l’autre, l’entreprise doit, dans le cadre de l’exécution de ses obligations, faire les réparations dans les délais que vous avez fixés avec votre architecte dans le contrat d’entreprise.
Si au-delà de ce délai, les travaux n’ont pas été réalisés, et si vous avez prévu cette possibilité dans le contrat d’entreprise, vous avez le droit de les faire exécuter par une autre entreprise aux " frais et risques " de l’entreprise défaillante ; le coût lui sera imputé au moment du règlement définitif de son mémoire.
Après la réception, votre architecte vérifie les mémoires de chaque entreprise intervenue sur le chantier et les arrête pour solde.
Le coût total des travaux doit correspondre au montant qui a été précisé dans les marchés d’entreprise.
L’architecte opère les déductions prévues au contrat :
• abattements ou pénalités de retard, le cas échéant
• 5 % de retenue de garantie : que la réception ait été faite avec ou sans réserves, les 5 % consignés ne seront versés à l’entrepreneur qu’un an après la date de réception ; excepté,
bien sûr, si l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations : vous devez alors lui notifier votre opposition motivée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’architecte opère les revalorisations éventuelles prévues au contrat :
• pour les travaux supplémentaires que vous avez commandés
• pour tenir compte, le cas échéant, de l’évolution de l’indice que vous avez pris comme référence dans votre contrat.
Le certificat de conformité
30 jours maximum après la fin des travaux, vous devez adresser au maire de votre commune la déclaration d’achèvement des travaux signée par l’entreprise générale ou les entreprises qui ont travaillé sur votre chantier et par votre architecte.
Dans les 3 mois qui suivent, on vous délivre votre "certificat de conformité" qui précise que les travaux ont été réalisés conformément au permis de construire.
Permis de construire
• Le certificat d'urbanisme
• Permis de construire ou déclaration de travaux
• Formalités du permis de construire
• Publicité du permis de construire
• En cas de litige
• Déclaration d'ouverture du chantier
• Achèvement de travaux, certificat de conformité
1 - Le certificat d'urbanisme
Qu'est ce que le certificat d'urbanisme?
C'est un acte administratif qui indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il est délivré gratuitement à toute personne le demandant.
Il existe deux types de certificat d'urbanisme :
• le certificat de simple information demandé en l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables. Celui-ci n'indique plus si le terrain est constructible ou non,
• le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain.
Avant d'acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat d'urbanisme. Il vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain.
Attention ! le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d'autorisation de construire.
Que doit-il indiquer ?
Le certificat d'urbanisme doit indiquer :
• les dispositions d'urbanisme : plan local d'urbanisme, carte communale, règlement général d'urbanisme, loi littoral, montagne.;
• les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption;
• les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) desservant le terrain.
• le régime des taxes et participations applicables au terrain ;
• l'indication que le terrain est situé à l'intérieur d'une zone de préemption.
Lorsqu'il s'agit d'un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut être utilisé pour l'opération décrite dans la demande.
En cas de réponse négative, il précise les motifs qui s'opposent au projet.
Réponse à la demande de certificat :
Pour obtenir une réponse positive ou négative sur la constructibilité éventuelle du terrain, vous devez indiquer la destination et la nature des bâtiments projetés, ainsi que la superficie de leurs planchers hors ouvre.
Comment l'obtenir ?
Vous devez fournir les renseignements utiles (objet de la demande,
caractéristiques du terrain, densité de la construction existante.) sur un formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents:
• une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors ouvre du bâtiment projeté,
• un plan de situation du terrain dans la commune,
• un plan du terrain.
Adressez ou déposez le dossier en quatre exemplaires à la mairie du lieu de situation du terrain.
Quel que soit le certificat, le délai de délivrance du certificat est de deux mois à compter du dépôt de la demande. Sa durée de validité est d'un an; si elle est supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat.
Prolongation du délai de validité
Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par période d'une année tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n'ont pas évolué. Vous devez la demander au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité.
Les dispositions mentionnées sur le certificat sont garanties pendant toute sa durée.
Garantie des dispositions mentionnées
Vous pouvez vous prévaloir d'un droit acquis au maintien des règles d'urbanisme mais également du régime des taxes et participations.
Aucune nouvelle participation financière ni nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne pourra survenir pendant la validité du certificat.
Où s'adresser pour toute information ?
Pour toute information, adressez-vous à la mairie.
Pour les formalités, adressez vous:
• à la mairie,
• à la direction départementale de l'équipement (DDE).
2 - Permis de construire ou déclaration de travaux
Principe
Ce sont des autorisations administratives qui constatent qu'un projet est conforme :
• aux règles d'urbanisme local (plan d'occupation des sols ou plan local d'urbanisme, plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement approuvé, etc),
• aux règles d'urbanisme nationales,
• aux règles relatives à la sécurité, la salubrité, l'alignement, la protection des monuments historiques et des sites naturels...
Cas où le permis de construire est obligatoire
Le permis de construire est exigé, sur l'ensemble du territoire :
• pour tous les travaux de construction à usage d'habitation ou non, y compris les constructions ne comportant pas de fondations,
• pour les travaux portant sur des constructions existantes qui ont pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.
Exceptions
Ne sont soumis à aucune autorisation d'urbanisme des ouvrages de faible importance, notamment :
• les ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m2 et d'une hauteur inférieure à 1,5 m,
• les murs d'une hauteur inférieure à 2 m (non assimilables à une clôture),
• les terrasses de moins de 0,60 m de haut,
• les installations temporaires de chantier,
• les statues, monuments et œuvres d'art de moins de 12 m de haut et 40 m3.
Déclaration préalable
Sont exemptés du permis de construire mais soumis à déclaration préalable, certaines constructions ou travaux de faible importance, notamment :
• les travaux qui ne changent pas la destination d'une construction et ne créent pas de surface nouvelle,
• les piscines non couvertes,
• les châssis et serres jusqu'à 2000m2 hauteur comprise entre 1,50 m et 4m,
• les travaux concernant les bâtiments inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Recours à un architecte
Des architectes conseillers ou consultants peuvent aider le propriétaire dans son projet et son implantation sur le terrain.
Ils dépendent:
• soit des services de la commune ou de l'Etat,
• soit du CAUE (conseil d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement).
Recours non obligatoire à un architecte
Le propriétaire n'est pas tenu de recourir à un architecte :
• s'il est une personne physique souhaitant édifier ou modifier une construction à usage non agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette ne dépasse pas 170 m2, ou une construction à usage agricole ne dépassant pas 800 m2,
• pour des aménagements intérieurs : vitrine commerciale ou travaux n'entraînant pas de modifications visibles de l'extérieur,
• s'il fait des travaux soumis à déclaration préalable.
Début des travaux
Si le propriétaire n'est pas en mesure de débuter les travaux dans le délai de validité de son permis, il peut en demander la prorogation.
3 - Formalités du permis de construire
Pour demander le permis de construire
• Vous devez établir un dossier en quatre exemplaires comprenant:
• le formulaire de demande de permis de construire retiré soit à la mairie, soit à la subdivision locale de l'équipement (DDE),
• le plan de situation du terrain établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000.
Le dossier doit comprendre en outre :
• le plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions, coté dans les 3 dimensions à une échelle de 1/50 à 1/500,
• les plans des différentes façades du ou des bâtiments à l'échelle de 1/50 ou de 1/100,
• selon les cas, différentes pièces complémentaires dont la liste figure sur l'imprimé de demande de permis de construire.
Où déposer le dossier ?
Vous pouvez déposer le dossier à la mairie du lieu des travaux ou l'adresser à la mairie sous pli recommandé avec accusé de réception.
Le permis de construire est gratuit.
Enregistrement du dossier
Dans les quinze jours suivants, si votre dossier est complet, vous recevrez un avis de réception vous notifiant la date et le numéro d'enregistrement de la demande et son délai d'instruction.
Absence d'avis de réception
Si vous n'avez pas reçu sous quinze jours l'avis de réception de votre dossier, vous pouvez saisir l'autorité compétente par lettre recommandée avec accusé de réception pour requérir l'instruction de votre demande, et adresser copie de cette mise en demeure au préfet.
Instruction du dossier
Le délai d'instruction est normalement de deux mois.
Si, à l'issue du délai notifié d'instruction, vous ne recevez aucune décision, le permis peut, dans certains cas, être réputé accordé.
Vous avez toutefois intérêt à demander, dans cette hypothèse, une attestation à l'autorité compétente, certifiant qu'aucune décision négative n'est intervenue.
Qui prend la décision ?
Dans les communes disposant d'un plan local d'urbanisme ou d'un plan d'occupation des sols approuvé, la décision est généralement prise par le maire, au nom de la commune.
Dans tous les cas, la décision, prise sous forme d'arrêté, vous est notifiée directement par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le permis de construire a une durée de validité de deux ans.
Dérogations possibles en cas de catastrophe naturelle
L'autorité délivrant le permis de construire peut, par décision motivée, accorder des
dérogations à une ou plusieurs règles du PLU pour permettre la reconstruction de bâtiments détruits ou endommagés suite à une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, lorsque les prescriptions imposées aux constructeurs en vue d'assurer la sécurité des biens et des personnes sont contraires à ces règles.
Demande de prorogation
Vous pouvez demander la prorogation de votre permis deux mois au moins avant l'expiration de son délai de validité.
Faites votre demande à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. La validité du permis peut être prolongée d'un an à compter de la décision.
Pour toute information, adressez-vous :
• à la mairie du lieu où vous souhaitez faire construire,
• à la subdivision locale de l'équipement, à la direction départementale de l'équipement (DDE).
4 - Publicité du permis de construire
Publicité sur le terrain et en mairie
Les permis de construire accordés font l'objet de mesures de publicité sur le terrain et à la mairie.
Ces formalités constituent le point de départ du délai imparti aux tiers pour contester le permis, s'ils estiment que celui-ci leur porte préjudice et est contraire aux dispositions d'urbanisme.
Affichage sur le terrain
Le bénéficiaire du permis de construire est tenu d'afficher le permis sur le terrain dès qu'il le reçoit et pendant toute la durée des travaux.
Un panneau rectangulaire, visible de la voie publique et dont les dimensions doivent être supérieures à 0,80 mètres, doit notamment mentionner la date et le numéro du permis, le nom du bénéficiaire, la nature des travaux et l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
Affichage en mairie
Le permis de construire est également affiché en mairie pendant deux mois et le dossier y est consultable.
Sanctions
L'absence d'affichage est punie d'une amende de 1 500 EUR .
5 - En cas de litige
Vos recours si vous êtes le demandeur du permis de construire
Si vous êtes le demandeur du permis de construire, vous avez, en cas de refus de permis, deux possibilités de recours :
• le recours administratif,
• le recours contentieux (devant la justice).
Recours administratif
Le recours administratif a pour objet de demander expressément l'annulation d'une décision administrative illégale.
Il doit être déposé dans un délai de deux mois à compter de la date de notification de cette décision.
Le recours doit être notifié sous forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception.
A défaut de cette notification, le recours contentieux que vous pouvez intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif peut être jugé irrecevable.
Le recours administratif peut être:
soit un recours gracieux, effectué auprès de l'autorité qui a pris la décision (maire, préfet), soit un recours hiérarchique, effectué auprès de l'autorité détenant un pouvoir hiérarchique sur l'auteur de la décision lorsque celle-ci est prise au nom de l'Etat (préfet, ministre).
Recours contentieux
Si le recours administratif s'est avéré inefficace, vous pouvez décider d'effectuer un recours contentieux.
Il vous faut alors saisir le président du tribunal administratif dont dépend le lieu du projet de construction dans un délai de deux mois à compter de la date de la notification de la décision.
Votre requête doit se faire sous la forme d'une lettre adressée en recommandé avec accusé de réception.
Vous devez exposer clairement les circonstances de l'affaire et les raisons qui vous permettent de justifier de votre droit.
Joignez également une copie de la décision que vous attaquez et toutes autres pièces justificatives que vous estimez utiles, notamment celles évoquées dans votre requête
Votre recours contentieux peut être assorti d'une demande de suspension de la décision pour que les effets de celle-ci soient suspendus (jusqu'à ce que le juge ait statué).
Pour en faire la demande, adressez une requête séparée au greffe du tribunal administratif.
Cas où vous êtes un tiers à l'égard du projet
Vous pouvez contester le permis de construire accordé à un voisin par exemple.
Vous pouvez effectuer un recours administratif ou un recours contentieux dans le délai de deux mois qui suit le dernier des deux affichages du permis en mairie et sur le terrain.
Les recours doivent être notifiés par lettre recommandé avec accusé de réception au destinataire (maire, président du tribunal administratif...) et au bénéficiaire du permis.
Pour toute information, adressez-vous :
• à la mairie du lieu de construction,
• au tribunal administratif,
• au service de consultation gratuite des avocats (adressez-vous auprès de la mairie, du tribunal d'instance ou de grande instance de votre domicile).
6 - Déclaration d'ouverture du chantier
Début des travaux
Une fois obtenu le permis de construire, la personne peut entreprendre les travaux.
Dès le début des travaux, elle doit adresser, en pli recommandé avec accusé de réception, une déclaration d'ouverture du chantier (formulaire Cerfa n°46-0394 en trois exemplaires) à la mairie de la commune où la construction est entreprise.
Par ouverture de chantier, on entend :
• l'installation de palissades autour du chantier,
• l'arrivée du matériel,
• les premiers travaux de terrassement, ...
Délais à respecter
Attention, les travaux doivent obligatoirement débuter dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis de construire. Par ailleurs, ils ne peuvent être interrompus pendant plus d'une année (sauf cas exceptionnels).
Si ces délais ne sont pas respectés, l'autorisation de construire n'est en principe plus valable.
Mais elle peut être prorogée une fois pour une durée d'un an.
7 - Achèvement de travaux, certificat de conformité
Principe
A l'achèvement des travaux une déclaration d'achèvement des travaux doit être adressée à la mairie dans les trente jours par courrier recommandé avec accusé de réception. cette
déclaration doit être effectuée au moyen des trois exemplaires de l'imprimé de déclaration d'achèvement joints au permis de construire.
Certificat de conformité
Dès réception de la déclaration, un agent de la commune ou de la direction départementale de l'équipement peut se déplacer pour vérifier l'exactitude de la déclaration et la conformité au permis de construire de ceux-ci.
Dans l'affirmative, le certificat de conformité sera délivré au demandeur.
Les entreprises
• Comment s’assurer de la fiabilité d'une entreprise ?
• Comment une entreprise du BTP établit-elle votre devis de travaux ?
1 - Comment s'assurer de la fiabilité d'une entreprise ?
1 - Vérifiez l’existence juridique
De trop nombreuses sociétés travaillent sans aucune existence légale. En cas de problème, vous n’aurez personne contre qui vous retourner. Vous devez donc vous assurer de la réalité juridique de l’entreprise, en lui demandant soit un extrait K-bis récent, soit une carte d’artisan en cours de validité.
Attention, en cas de recherche télématique, l’intitulé légal est souvent différent de la marque commerciale.
2 - Vérifiez les assurances
Le régime des assurances dans le bâtiment est régi par la loi Spinetta du 4 janvier 1978.
Conformément à ce texte, tout entrepreneur doit pouvoir vous présenter :
• son attestation d’assurance Responsabilité Civile Chantier
• son attestation d’assurance Décennale (attention cependant car certaines prestations telles que les peintures d’intérieur ne requièrent pas de garantie décennale).
Vous devrez ensuite vous assurer que l’attestation de garantie décennale stipule bien les corps d’états pour lesquels l’entrepreneur va travailler chez vous (ex : électricité, plomberie,
maçonnerie, etc…).
3 - Vérifiez la viabilité des entreprises
Afin de se prémunir contre le risque de chantiers engagés et jamais terminés, il est souhaitable de s’assurer de la solidité des entreprises. Il existe souvent sur le marché du bâtiment une corrélation entre santé financière et sérieux des entreprises. Voici quelques indicateurs :
• l’âge de la société
• la situation financière
• les résultats de l’entreprise
4 - Vérifiez la compétence
Assurez-vous que l’entreprise est compétente pour le type de travaux que vous souhaitez lui confier. A ce titre, il est souvent intéressant de demander deux ou trois références de chantiers équivalents au vôtre. Avec son accord, n’hésitez pas à les appeler afin de vérifier le sérieux du travail, le respect des délais, le service après-vente, etc…
N’hésitez pas non plus à demander les attestations de qualification des entreprises, dont
