DEUXIEME PARTIE: Les politiques de logement : du côté de l’offre ou de la demande ?

DEUXIEME PARTIE:

Les politiques de logement : du côté de l’offre ou de la demande ?

« La politique du logement est un enjeu essentiel d’un développement urbain organisé au bénéfice de la collectivité, au même titre, notamment, que la politique de l’emploi. Les conditions de logement, si elles sont bonnes, sont un des éléments principaux qui contribuent, pour chacun, à l’intégration sociale, à la capacité à participer activement au développement de la collectivité et à favoriser les démarches citoyennes, à la réussite des politiques d’éducation pour les enfants, à la capacité à lutter contre les problèmes physiques et psychiques, à l’épanouissement personnel, etc. L’absence de logement, l’occupation d’un logement inadapté ou insalubre, quelle qu’en soit la cause (situation sociale ou capacités financières personnelles, état général du bâti, manque de logements disponibles, etc.) sont les premiers facteurs qui peuvent conduire vers la grande exclusion. Mais lorsque la difficulté à se loger dans des conditions décentes se généralise à une grande partie de la population, elle devient aussi source de fragmentation du corps social, de dualisation et partant de violence. »

(Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, 2002, p.2)

Introduction à la deuxième partie

La situation du logement en Région de Bruxelles-Capitale s’est fortement dégradée depuis les années 60 et le marché résidentiel connaît aujourd’hui un état de crise. L’offre de logements de qualité et financièrement abordables est insuffisante et ne correspond pas à la demande. Les premières victimes sont les personnes les plus démunies louant un logement sur le marché privé.

Le droit à un logement décent, consacré par la Constitution belge n’est donc pas assuré pour tous ses citoyens.

La situation de crise actuelle s’explique notamment par l’exode massif et continu des classes moyennes vers les communes de la périphérie observé depuis les années soixante. A l’origine de ce phénomène de périurbanisation se trouvent l’exiguïté territoriale de la Région, le système de fiscalité immobilière nationale, la densification du réseau autoroutier ou encore le sentiment d’une meilleure qualité de vie en périphérie. L’émigration de cette classe bien particulière de la population a eu pour conséquence un appauvrissement marquant de la Région par rapport au reste du pays mais surtout par rapport à sa périphérie. Elle a également entraîné une dégradation du stock de logements voire même, dans certains cas, l’abandon pur et simple. Actuellement, malgré le manque d’indicateurs statistiques précis, on estime à plus ou moins 30.000 le nombre de logements abandonnés. Egalement, selon l’enquête « Diversités urbaines » initiée dans le cadre du Plan Régional de Développement, l’état du bâti pourrait être amélioré dans 34% des cas. En outre, 10% des logements seraient jugés dans un état insatisfaisant et 2% dans un mauvais état.

Les appartements représentent la moitié des habitations comptabilisées dans ces deux dernières

catégories (Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, 2001, section 7.2.2). La

dégradation des logements appartenant aux segments bas et moyen de gamme s’est en outre vue

accentuée ces vingt dernières années par l’arrivée progressive des cadres internationaux. Le

segment de logements « haut de gamme » a vu accroître sa rentabilité et les investisseurs ont, par

conséquent, délaissé partiellement la construction mais également la rénovation des logements

abordables aux faibles et aux moyens revenus: «

» (Hutchinson A.,

2004, p.15).

De plus, la Région de Bruxelles-Capitale est composée majoritairement de locataires

, ce qui n’est pas sans impact sur les conditions de logement de ses habitants. Notamment, depuis le milieu des années quatre-vingts, on a assisté à une forte croissance des loyers, de loin supérieure à celle de l’indice des prix, des salaires ou des revenus de remplacement, et ce plus particulièrement depuis 1998 (Noël F., 2004). Ainsi, à partir de cette date et jusqu’en 2004, les loyers relatifs aux appartements comprenant de une à deux chambres ont augmenté de 30%, ce taux atteignant 50%

pour les logements de plus grande taille. Par ailleurs, les augmentations les plus importantes sont observées parmi les logements aux loyers les moins élevés (De Keersmaecker M. et De Coninck S., 2005a). Face à cette flambée des prix, le locataire n’a que deux choix : augmenter la fraction de son budget consacrée au loyer ou revoir à la baisse ses critères en matière de logement.

Diminution du niveau de vie des Bruxellois, envolée des loyers, l’inadéquation entre le budget des ménages et le coût du logement est de plus en plus marquée et le taux d’effort n’a de cesse de s’accroître. Selon l’Observatoire des loyers, en 2004, les familles disposant de moins de 500 euros par mois affectaient plus de 79% de leur budget aux frais de logement. Ceux disposant de 500 à 1.000 euros par mois, les plus représentés sur le marché locatif bruxellois y consacraient 41% de leur revenu. Seules les familles disposant de revenus supérieurs à 1.500 euros dépensaient moins de 30% de leur revenu aux coûts de logement (De Keersmaecker M. et De Coninck S., 2005b).

Ces différents constats, auxquels s’ajoute l’accroissement du nombre de personnes vivant seules et de familles monoparentales expliquent l’augmentation continue du nombre de sollicitations en vue d’obtenir un logement social ces dernières années. Début 2008, près de 25.000 candidats étaient inscrits sur les listes d’attente, avec des délais d’attente moyens variant entre un et six ans.

Ce chiffre élevé ne laisse percevoir qu’une partie de la réalité étant donné la part importante de ménages éligibles qui ne se donnent pas la peine d’entamer les procédures d’inscription par découragement. En 2001, ils seraient près de 200.000 ménages, soit la moitié de la population bruxelloise, à remplir les conditions d’accès à un logement social selon le Secrétaire d’Etat au Logement de l’époque.

Or, la Région est incapable de faire face à la demande étant donné une insuffisance du stock de logements sociaux. Ce dernier devrait en effet atteindre 15% du parc immobilier pour pouvoir répondre à l’ensemble des requêtes. Il n’en représente que 8% et est caractérisé par un taux de rotation relativement faible (5%) (Bernard N., 2006b). De plus, on observe une certaine stagnation dans la construction de logements sociaux depuis près de 30 ans. Ainsi, à titre

1 La Région de Bruxelles-Capitale comprenait 57% de locataires en 2001. Ces proportions atteignaient respectivement 30% et 26% pour la Région wallonne et la Région flamande (Vanneste D. et al., 2007 ; voir chapitre IV, section 1).

2 Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), 2008.

d’exemple, 1.983 unités ont été construites entre 1989 et 2003, ce qui correspond à un accroissement de 5% du stock total de logements sociaux (Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat, 2004). L’essentiel des moyens financiers fut consacré à la rénovation et à la réhabilitation du parc locatif public, de nombreux logements se trouvant en piteux état et manquant du confort élémentaire (salle de bain, WC intérieur, eau chaude, chauffage central, etc.).

Un grand nombre de ménages qui pourraient prétendre à un logement social se trouvent donc obligé de se loger sur le marché privé. Etant donné leur faible revenu, ils vivent souvent dans un logement insalubre dépourvu de petit confort (salle de bain ou WC intérieur) ou inadapté (surpeuplé) même si le prix de ce logement reste élevé par rapport au revenu ou par rapport à la qualité offerte.

Face au double constat de dégradation du stock de logement et de la paupérisation croissante mis en avant dans le Plan Régional de Développement, le gouvernement bruxellois a décidé de faire du logement une priorité du développement urbain. Un Plan pour l’avenir du logement à Bruxelles a ainsi été mis en place, proposant une série d’interventions publiques destinées à améliorer sensiblement la situation du logement bruxellois. Ce Plan comprenait initialement une augmentation de 5.000 à 7.000 unités endéans 4 ans et de 8.000 à 10.000 unités à un horizon de 10 ans du parc de logements publics. Il semblerait néanmoins que cette deuxième phase ait été abandonnée. En outre, lancé en 2003-2004, ce plan ne s’est malheureusement pas encore concrétisé sous forme de constructions, les phases de démarrage (appels d’offre, demandes de permis, disposition de terrains) demandant plus de temps qu’initialement prévu.

Les objectifs poursuivis de cette politique seraient d’apporter une réponse directe et rapide aux besoins de la population en matière de logement, mais également de stabiliser le marché résidentiel privé par une baisse des prix immobiliers ainsi que par une amélioration de la qualité des logements.

Toutefois, malgré toutes les conséquences positives que cette politique comporte, les effets

bénéfiques ne se ressentiront que dans plusieurs années et ne répondront pas totalement à la

demande. Or, à côté de cette politique d’offre de logements publics, il existe, à disposition du

gouvernement, un deuxième outil destiné à améliorer les conditions de logement des ménages-

locataires, qui cette fois agit du côté de la demande : l’attribution d’allocations-loyers. Ce système

existe actuellement dans de nombreux pays européens qui ont été séduits par la possibilité qu’il

offre de répondre plus directement aux besoins en matière de logement des plus précarisés et de

favoriser la mixité sociale. Ces pays ont d’ailleurs petit à petit mis de côté la construction de logements sociaux pour se consacrer plus entièrement à l’attribution d’allocations-loyers.

La Belgique, quant à elle, n’a encore jamais adopté une politique d’allocations-loyers, préférant privilégier les subsides à la construction et l’accès à la propriété par la déduction des intérêts hypothécaires du revenu net imposable. Néanmoins, la Région bruxelloise, consciente que son Plan actuel de construction de 5.000 logements publics ne sera pas suffisant pour répondre aux besoins pressants de sa population, est à la recherche de solutions temporaires. Le gouvernement envisagerait donc la possibilité de mettre sur pied un programme d’allocations-loyers, et ce, afin d’aider prioritairement les plus nécessiteux à se loger dans des habitations de meilleure qualité.

Cependant, les allocations-loyers n’ayant jamais été intégrées dans la politique de l’habitat belge, les pouvoirs publics bruxellois ne disposent que de peu d’outils sur lesquels baser leur réflexion.

Suite à ces différents constats, nous nous proposons d’étudier les conséquences de la mise en

place d’une politique d’offre ainsi que d’une politique de demande en termes de bien-être des

bénéficiaires mais également de la population bruxelloise de façon plus générale, d’évolution des

loyers et d’amélioration de la qualité des logements. L’objectif est d’apporter des éléments de

réflexion supplémentaires au débat qui sévit actuellement en Région de Bruxelles-Capitale en

matière de logement. Doit-on favoriser la construction de logements publics ou plutôt distribuer

des aides au logement, voire pourquoi pas une politique mixte mêlant les deux programmes ?

Cette partie est scindée en deux chapitres. Le premier s’intéressera à la politique de construction

de logements publics. Plus spécifiquement, nous nous proposons de quantifier, à l’aide de

méthodes économétriques et de simulations, les effets positifs que devrait engendrer l’application

du Plan Logement, à savoir la construction de logements publics neufs sur le marché résidentiel

bruxellois. L’efficacité d’un tel effort d’investissement se mesurera au travers de l’impact sur

l’investissement résidentiel privé, sur les prix immobiliers ainsi que sur la qualité des logements,

dans le court mais également dans le long terme. Dans le deuxième chapitre, partant des

expériences étrangères en matière d’allocations-loyers et des effets théoriques attendus, nous en

tirerons les leçons nécessaires à l’implémentation d’un programme d’allocations-loyers pour la

Région et les implications économiques qui en découlent. A partir de là, nous serons à même

d’évaluer le coût budgétaire attendu d’un tel programme selon 3 scénarios différents adaptés au

contexte, voire à l’urgence, du secteur du logement bruxellois.

CHAPITRE IV :

IMPACT D’UNE POLITIQUE D’OFFRE DE LOGEMENTS PUBLICS SUR LE CYCLE IMMOBILIER RÉSIDENTIEL :

LE CAS DE BRUXELLES

Introduction

Un logement décent pour tous est un objectif que se sont assignés tous les Etats modernes et est d’ailleurs reconnu comme un droit constitutionnel dans un nombre croissant de pays (comme en Grèce, en France ou en Belgique). Or, comme souligné dans le chapitre introductif de cette partie, de nombreux ménages bruxellois se voient lésés de ce droit. Suite à l’exode des classes moyennes, initié à la fin des années 60, la Région s’est appauvrie et a souffert d’une dégradation conséquente de son stock de logements (insalubrité, surpeuplement). On a également observé depuis 1998, comme dans la plupart des pays de l’OCDE, une hausse continue des loyers et des prix d’acquisition. Les loyers ayant augmenté plus vite que les revenus au sein de la Capitale, une part importante de la population se voit aujourd’hui réduite soit à consacrer une part de plus en plus importante de son budget aux frais de logement, soit à vivre dans un logement insalubre ou inadapté. Il en a résulté une liste d’attente sans cesse grandissante de candidats-locataire pour un logement social à laquelle le secteur public n’a pu répondre. Cela fait en effet près de trois décennies que la construction de logements sociaux est dans une situation proche de l’inertie, suite à des problèmes de financement consécutifs à la régionalisation de la politique du logement.

On peut, par conséquent, parler d’une réelle crise du logement en Région bruxelloise, en ce sens que les besoins réels de logement d’une grande partie de la population ne sont pas satisfaits.

Le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale est parfaitement conscient de la situation de crise actuelle. Lors de la précédente législature, la problématique du logement a ainsi été intégrée parmi les axes prioritaires du Plan Régional de Développement (PRD), au même titre que l’emploi, le développement durable ou la lutte contre la pauvreté (cf. priorité 3 du PRD : Garantir à chacun un logement décent et abordable). Parmi les priorités établies, on retrouve la volonté d’améliorer significativement la qualité du parc de logements locatif à vocation sociale, par une vaste opération de rénovation et de construction. Cet investissement nécessitera la prise en compte des besoins locaux de la population et devra favoriser la mixité et la cohésion sociale, par

3 Ce chapitre a été réalisé en collaboration avec Didier Baudewyns.

la construction de logements de petites tailles, dispersés sur l’ensemble des communes et à l’architecture de qualité.

La mise en œuvre des objectifs du Plan Régional de Développement en matière de logements s’est traduite par la réalisation d’un Plan pour l’Avenir du Logement à Bruxelles, présenté au gouvernement en 2002 par le Secrétaire d’Etat du Logement de l’époque, Alain Hutchinson.

Comme expliqué dans l’introduction de cette partie, outre les objectifs de lutte contre l’insalubrité et d’une meilleure coordination des politiques, le plan prévoit la construction de 5.000 logements publics (dont 3.500 logements sociaux et 1.500 logements « moyens ») en l’espace de 5 ans.

Initialement, le plan envisageait également la construction de 10.000 logements publics endéans les dix ans. Il semblerait néanmoins que ce projet ait été abandonné en cours de route.

Pratiquement, le 19 avril 2007, la 3

phase de ce plan était lancée et prévoyait la construction de 1.163 logements répartis sur 5 communes bruxelloises. Toutefois, les 1

et 2

phases (2.500 habitations) n’étaient toujours pas terminées de sorte qu’à cette même date aucun logement n’avait été construit. Le retard dans la mise en œuvre du Plan s’explique notamment par la réticence des communes à céder des terrains à bâtir pour la construction de logements publics.

Si l’intention première de cet effort en matière d’investissements publics est de répondre tant que faire se peut et le plus rapidement possible aux besoins des plus démunis, en leur permettant de se loger dans des habitations de qualité à un prix abordable, l’ambition consistait également à entraîner un effet régulateur sur le marché résidentiel privé. Les pouvoirs publics espèrent une atténuation des tensions immobilières suite au départ de 5.000 à 10.000 ménages vers le parc locatif social. Plus spécifiquement, ils escomptent une stabilisation des prix tant locatifs qu’acquisitifs ainsi qu’une stimulation des investissements privés, par la construction et la rénovation, qui conduirait à une amélioration de la qualité des habitations bruxelloises.

Ce chapitre se propose d’analyser les effets de l’application du Plan pour l’avenir du logement sur le cycle immobilier bruxellois et de déterminer s’il aura effectivement les effets régulateurs escomptés. A cette fin, nous avons développé deux modèles économétriques, l’un pour le marché des appartements, l’autre pour les maisons unifamiliales, dont le but est d’expliquer l’activité de construction et le niveau des prix immobiliers entre 1972 et 2004. En partant des élasticités estimées à partir de ces modèles, nous simulerons l’impact d’un accroissement exogène de l’offre de logements publics sur les prix immobiliers et l’investissement résidentiel privé en Région bruxelloise sur le court mais également sur le long terme.

4 Source : Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH) (2006).

Ce chapitre est structuré de la manière suivante. La première section décrira les principales caractéristiques du marché résidentiel bruxellois ainsi que l’évolution récente des stocks de logements privés et sociaux dans la Région de Bruxelles-Capitale. Nous rappellerons ensuite les effets théoriques attendus d’une politique d’investissement en logements publics sur les prix immobiliers et l’activité de construction et de rénovation par segments de marché (section 2). La section 3 sera consacrée à la méthodologie employée et la section 4 aux données. Les résultats des estimations économétriques relatives à l’investissement privé ainsi qu’à l’indice du prix immobilier, successivement pour les appartements et les maisons unifamiliales au sein de la Région seront présentés dans la section 5. Enfin, à partir des équations estimées, nous serons à même d’effectuer des simulations de l’effet attendu de la construction de logements publics sur les prix immobiliers ainsi que sur l’investissement privé dans le court et le long terme (section 6).

1. Etat du stock de logements bruxellois

Par bien des aspects, l’évolution du marché résidentiel à Bruxelles, plus qu’ailleurs en Europe, ressemble à celle d’un centre-ville américain. Comme expliqué dans le chapitre introductif de cette partie, à partir des années 60 au fur et à mesure que le niveau de vie général et donc les exigences de confort augmentaient, les classes moyennes ont abandonné les quartiers centraux pour emménager dans des villas plus spacieuses en périphérie « verte », adoptant le modèle californien de l’ « automobilité » (voir notamment à ce sujet Ascher F., 1995). De nombreux facteurs expliquent ce phénomène de périurbanisation tels que l’exiguïté territoriale de la Région ou encore le développement du réseau autoroutier, aujourd’hui l’un des plus denses au monde (INS, 2002b). En outre, les prix des terrains et des habitations en périphérie nettement plus abordables par rapport à ceux pratiqués en centre-ville permettent aux ménages d’acquérir un logement plus spacieux, le tout dans un cadre de vie globalement plus agréable à leurs yeux. Parce que la vie en zones périphériques implique une certaine aisance financière (budget logement plus important, mobilité quotidienne plus coûteuse), ce sont les ménages les moins fortunés qui restent en ville.

Les conséquences de cet exode massif sont multiples : «

1997 que la population bruxelloise a cessé de décroître en raison d’une composante naturelle

favorable

et de l’arrivée progressive des fonctionnaires étrangers dans les institutions européennes ainsi que des sociétés étrangères tirant leurs activités de ces dernières (lobbies, consultants, bureaux d’avocats, diplomates, journalistes, etc.) (Zimmer P., 2002). Néanmoins, malgré cette évolution démographique positive, la population bruxelloise n’a jamais retrouvé son niveau antérieur.

Le stock total de logements n’a pas suivi cette tendance démographique négative étant donné, notamment, la chute de la taille moyenne des ménages, phénomène courant dans la plupart des sociétés occidentales.

Le tableau 4.1 ci-dessous décrit l’évolution du stock de logements occupés entre 1991 et 2001 en Région de Bruxelles-Capitale mais également en Régions flamande et wallonne. On comptait plus ou moins 409.000 logements occupés en 2001 à Bruxelles. Si on observe effectivement un accroissement du stock sur la décennie, cette augmentation est toutefois plus faible que dans les deux autres régions. La Région de Bruxelles-Capitale est en outre caractérisée par un nombre élevé d’habitations laissées à l’abandon, estimé à environ 30.000 unités en 2001 (Baudewyns D., 2007).

TABLEAU 4.1. STOCK DE LOGEMENTS OCCUPÉS PAR RÉGION, MODE D’OCCUPATION ET DATE DE CONSTRUCTION⁸

1991 2001 1991 2001 1991 2001

Total 394.468 408.882 1.212.139 1.327.084 2.141.557 2.348.025

% propriétaire 39,0 42,7 67,1 69,9 69,2 73,8

% appartements n.d. 71,1 n.d. 19,9 n.d. 17,0

% construits avant 1919 17,3 15,9 33,2 27,1 12,6 9,3

% construits entre 1919-1945 25,2 26,3 17,3 18,1 16,8 15,1

% construits entre 1946-1970 41,1 37,7 27,1 23,7 37,7 31,9

% construits entre 1971-1980 12,7 11,2 15,7 14,0 20,7 17,2

% construits entre 1981-1990 3,7 3,5 6,7 7,0 12,2 11,2

% construits entre 1991-2000 - 5,4 - 10,1 - 15,3

Transformations au cours des 10 dernières années 5,6 9,4 9,2 10,8 6,4 9,8 Région de Bruxelles-

Capitale

Région Wallonne Région Flamande

Source : Vanneste D. et al., 2007, p.40, p.48, p.65.

5 Solde des naissances et des décès positif.

6 Cf. annexe 4.1.

7 Ainsi, la taille moyenne des ménages bruxellois est passée de 2,37 en 1970 à 2,04 en 2004 (calculs propres à partir des données INS, Recensement général de la population, 1970, et des données IBSA, Indicateurs statistiques de la Région de Bruxelles-Capitale, 2005). Entre 1991 et 2004, le nombre de ménages a augmenté de 29.000 unités (+6,3%) tandis que dans le même temps, le nombre de familles chutait de 7.000 unités (il y a donc eu un accroissement des célibataires de 36.000 unités sur cette période) (INS, 1995 ; IBSA, 2005).

8 Les chiffres présentés dans ce tableau et issus des recensements nationaux sous-estiment le nombre de logements effectivement occupés en Région de Bruxelles-Capitale. Ils ne tiennent en effet pas compte des formulaires non remplis, en nombre particulièrement élevé en ce qui concerne Bruxelles.

A partir du tableau 4.1, on observe également que Bruxelles compte plus de locataires que de propriétaires. C’est la seule des trois Régions à connaître cette situation. Ainsi, en 2001, à peine 42,7% des ménages étaient propriétaires de leur logement. Ces taux atteignent respectivement 70% et 74% pour la Région wallonne et la Région flamande. Néanmoins, la proportion de propriétaires a augmenté, entre 1981 et 2001, de 31% à 42,7% (Baudewyns D., 2007 ; Vanneste D. et al., 2007).

Selon le dernier rapport du Plan Régional de Développement, différents facteurs expliquent ce phénomène:

« - l’acquisition par des jeunes ménages qui s’établissent à Bruxelles;

- l’acquisition par des familles étrangères (immigration et fonctionnaires internationaux);

- le phénomène du " noodaankoop ", c’est-à-dire l’acquisition indispensable à défaut de trouver un logement adapté aux besoins et aux possibilités financières sur le marché locatif.

» (Plan Régional de Développement, 2001, constat n°7).

L’occupation par les propriétaires devrait normalement conduire à un meilleur entretien du logement par rapport à l’occupation par des locataires. Néanmoins, le fait de devenir propriétaire ne résout pas, dans tous les cas, le problème de la qualité des logements, car certaines catégories de nouveaux propriétaires ne disposent pas d’un revenu suffisant pour supporter le coût d’une rénovation en plus du prix d’achat du logement :

«

» (Noël F., 2004, p.267).

Le taux élevé de location explique la présence plus importante de nombreux appartements, studios, chambres et lofts par rapport aux deux autres régions. Bruxelles est également caractérisée par un faible niveau de constructions récentes. En 2001, le taux d’habitations construites depuis moins de 20 ans atteignait 8,9%, ce qui est bien en deçà de la moyenne nationale (19,2%) (Vanneste D.

rénovation dans la Région ces dix dernières années.

L’offre de logement peut être caractérisée de manière quantitative mais également en termes de

qualité. En ce qui concerne cette dernière, la situation de la Région est plutôt inquiétante. Ainsi,

selon le Plan Régional de Développement, «

de bain et WC intérieur), ce taux pouvant atteindre 56% dans certains quartiers. Moins de la moitié des logements bruxellois disposerait du « grand confort » : salle de bain, wc intérieur, cuisine de 4m², espace récréatif…

» (Plan Régional de Développement, 2001, section 7.2.2).

En ce qui concerne l’évolution des loyers, le coût moyen du logement a plus fortement augmenté au cours des vingt dernières années que la moyenne des salaires. L’indice des loyers est plus élevé que l’indice des prix à la consommation depuis 1984 (Noël F., 2004). En outre, l’analyse de différents indicateurs tels que le revenu moyen par habitant, le nombre de titulaires du revenu d’intégration, le taux de chômage ou encore la situation de surendettement des ménages met en évidence l’aggravation de la situation socio-économique de la Région bruxelloise par rapport au reste du pays. L’appauvrissement de la population, le manque de logements décents à un prix abordable, mais également l’accroissement du nombre de personnes vivant seules et de familles monoparentales expliquent la forte augmentation de la demande de logements sociaux ces dernières années. Début 2008, près de 25.000 candidats étaient inscrits sur les listes d’attente, avec des délais s’étendant sur plusieurs années.

De plus, selon le Plan pour l’avenir du logement, près de 50% des Bruxellois (soit 200.000 ménages) remplissent les conditions d’accès à un logement social.

Le marché public a été beaucoup moins dynamique que le privé ces trente dernières années.

Pourtant, cela n’a pas toujours été le cas. Ainsi, durant les années 70, «

» (Bernard N., 2006, p.15). A partir des années 80, suite à la crise financière du système de logements publics, l’activité de construction dans ce secteur a été quasi nulle (seulement quelques centaines de logements ont été construits dans les années 80). Durant les années 90, l’augmentation nette du patrimoine immobilier public est également restée modérée (1.983 unités construites entre 1989 et 2003), comme le montre le tableau 4.2.

TABLEAU 4.2. CONSTRUCTION, RÉHABILITATION ET RÉNOVATION DES LOGEMENTS SOCIAUX, 1989-2003

1989-1998 1999 2000 2001 2002 2003 1989-2003

Construction 1.882 18 14 10 59 0 1.983

Réhabilitation 1.153 38 120 150 44 42 1.547

Rénovation lourde 8.264 824 1.410 146 345 69 11.058

Total 11.299 880 1.544 306 448 111 14.588

Source : Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH), 2004, p.4.

9 Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), 2008.

Le tableau 4.2 montre également que les pouvoirs régionaux ont axé, à l’époque, l’essentiel de leurs moyens financiers sur la rénovation du parc locatif public. Cependant, les efforts de rénovation n’ont pas été suffisants pour maintenir de nombreux logements qui étaient déjà en mauvais état: «

» (Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, 2001, section 7.2.2).

On compte aujourd’hui un peu plus de 38.000 logements sociaux en Région de Bruxelles- Capitale, gérés par 33 Sociétés Immobilières de Service Public (SISP), placées sous la tutelle de la Société du Logement de la Région Bruxelloise (SLRB). En termes relatifs, ce chiffre correspond à 8% du stock de logements bruxellois ou à 13,5% du parc locatif, avec de très fortes variations d’une commune à l’autre. Ce taux est de loin inférieur à celui des Régions flamande et wallonne (respectivement de 18% et 25%). En outre, il apparaît encore plus faible lorsqu’on le compare aux statistiques relatives aux grandes capitales comme Paris, Londres ou Amsterdam où la proportion de logements sociaux représente respectivement 14%, 25% et 55% du parc locatif (Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH), 2004).

Suite à ces différents constats, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a décidé d’inclure la problématique du logement parmi ses priorités dans son nouveau Plan Régional de Développement en 2001.

«

Le Gouvernement étudiera la problématique du coût des charges pratiquées au sein du parc locatif à vocation sociale afin de diminuer ce coût pour les locataires

» (Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, 2001, Priorité 3, Section 1).

Cet objectif s’est traduit concrètement par la conception du

, déjà décrit précédemment, à l’initiative du secrétaire d’Etat au Logement de l’époque, Alain Hutchinson, et déposé sur la table du Gouvernement de la Région en 2002. Celui-ci prévoyait, entre autres choses, la construction de 5.000 logements publics endéans les cinq ans.

Nous nous proposons dès lors, dans la suite de ce chapitre, de tester la double hypothèse

d’encouragement de l’investissement privé et de stabilisation/baisse des prix qui devrait faire suite

à la mise en place de ce Plan.

2. Théorie et effets attendus de la construction de logements publics

Notre analyse théorique part du principe que le marché immobilier privé peut être subdivisé en trois marchés distincts : le segment des logements « bas de gamme », le segment « moyen de gamme » et le segment « haut de gamme ». Les habitations appartenant à ces segments de marché sont des substituts imparfaits et les ménages peuvent se déplacer d’un segment à un autre dans le cas de variations des prix relatifs.

L’effet immédiat de l’accroissement de l’offre de logements publics sera une chute structurelle de la demande dans le segment des logements « de qualité faible » puisque des ménages aux revenus modestes quitteront des logements généralement en mauvais état du secteur privé pour aller s’installer dans des habitations sociales, ce qui est en soi une bonne nouvelle. A court terme, l’offre de logements étant parfaitement inélastique, la baisse de la demande sur le marché résidentiel privé provoquera une baisse des loyers dans le bas de gamme (cf. figure 4.1).

FIGURE 4.1. E

,

Cependant, dans le moyen terme, en raison d’une profitabilité devenue moins intéressante dans ce segment, l’offre s’ajustera par une accélération des retraits de logements vétustes et insalubres,

10 Cette section est inspirée du modèle de « filtering » (ce terme est expliqué plus loin), développé dans O’Sullivan A., 1996, p.376 et suivantes.

Demande originale Demande après logements publics

Offre à long terme Offre à court terme

A

B C

Prix du logement (euros/mois)

Nombre de logements privés de qualité faible

q1

q2

p1

p3

p2

soit par conversion en un autre usage (commercial ou division en appartements de meilleure qualité, par exemple), soit par abandon pur et simple d’immeubles.

Si cette diminution de l’offre va faire augmenter les prix, le nouveau prix d’équilibre de long terme p

sera cependant nécessairement inférieur ou égale au prix avant investissement en logements publics (p

) (cf.

graphique 4.1).

A moyen terme, un ajustement de l’offre s’opérera également dans le moyen de gamme. En effet, la chute du prix dans le bas de gamme signifie que, à court terme, ce segment est relativement moins rentable, notamment par rapport au segment moyen de gamme. Ceci stimulera l’investissement dans ce segment sous trois formes différentes :



ralentissement du «

»

, c’est-à-dire le maintien dans ce segment, après rénovations/transformations, de logements qui seraient « tombés » avec le temps dans le bas de gamme en l’absence de tous travaux de maintenance adéquats;



«

» des propriétaires faisant passer leur logement, après transformation et rénovation, de la catégorie inférieure vers la catégorie moyenne;



construction de logements neufs.

La demande est par contre beaucoup plus stable sur les marché des logements moyen et haut de gamme, les ménages vivant dans ces logements n’étant que très peu concernés par la politique d’offre de logements publics (ne fut-ce que parce qu’ils ne remplissent pas les conditions de revenus faibles pour l’accès à un logement social). Quand bien même la demande chuterait légèrement, après ajustements de l’offre et de la demande, le nouveau prix de long terme ne pourra que s’établir à un niveau inférieur.

Pour la suite, retenons donc que l’on s’attend à ce que, globalement, l’investissement privé (transformations ou constructions neuves) soit encouragé par la construction de logements publics et qu’à long terme les prix immobiliers baissent. Cependant, si nous connaissons maintenant les effets que peuvent avoir la construction de logements publics sur le marché résidentiel privé, nous n’en connaissons pas l’ampleur exacte. Il est donc nécessaire d’estimer ces impacts à l’aide d’un modèle économique adéquat, exposé dans la section suivante.

11 Ce qui a généralement des conséquences néfastes pour le voisinage (cf. Mills E. et Hamilton B., 1994).

12 Le « filtering down » est le fait que les propriétaires font passer plus vite leur logement du segment moyen vers le segment bas de gamme en ne les entretenant plus comme avant et en les louant à un prix inférieur à des ménages aux revenus plus faibles. Le loyer est réduit mais le coût moyen de l’immeuble également de sorte que la rentabilité est maintenue, voire accrue (Mills E. et Hamilton B., 1994).

3. Méthodologie

Nous proposons d’estimer un modèle économétrique à partir de séries annuelles caractérisant le marché immobilier résidentiel bruxellois. Nous nous inspirerons des articles de Bar-Nathan M. et

microéconomique d’évaluation des actifs financiers, incorporant l’aspect « stock-flux » également inhérent aux modèles d’économie immobilière. Tout comme les premiers auteurs cités, nous estimerons des équations structurelles afin de mieux appréhender la transition vers le nouvel équilibre. Après estimations des différentes élasticités, nous simulerons l’impact d’un accroissement exogène du stock de logements publics sur les équilibres (prix et quantités) de court et long terme.

La spécification de tout modèle économétrique qui cherche à prédire les prix immobiliers passe par la relation fondamentale de l’économie immobilière qui lie le loyer, noté L, à la valeur d’actif, notée

Dans un marché concurrentiel et avec anticipations rationnelles, le loyer doit couvrir exactement le coût annuel total de détention de l’actif « logement » moins le gain en capital

:

(4.1) où i est le taux d’intérêt hypothécaire nominal ;

t est le taux marginal d’imposition sur le revenu du ménage ;

le paramètre 0 <

< 1 traduit le fait que la déduction des intérêts d’emprunts hypothécaires n’est que partielle ;

T représente le taux de taxation « foncière » (exprimée en pourcentage de P) ;



représente le taux de dépréciation (avec entretien optimal du logement) ; c×P représentent les coûts opérationnels (entretien, réparation, assurance, etc.) ; g=P/P

est le gain en capital.

13 Voir Mills E. et Hamilton B., 1994, par exemple.

14 Pour simplifier l’exposé, on suppose qu’il n’y a pas de versement d’amortissement en capital qui peut donner lieu en Belgique à des déductions fiscales (en plus des intérêts d’emprunt donc).

15 Voir Baudewyns D. (2007), pour plus d’information sur le système de fiscalité immobilière en Belgique.

16 En Belgique, T×P s’appelle le précompte immobilier et peut être considéré comme une taxe foncière effective puisque ce précompte ne donne pas lieu à un remboursement par l’autorité fiscale (voir Donner C., 2000). L’assiette fiscale de cette taxe est le « revenu cadastral » qui est un loyer imputé inférieur au loyer réel du marché (voir Baudewyns D., 2007). Par exemple, la valeur d’un appartement de 100 mètres carrés dans un quartier résidentiel à Ixelles était de 190.000 euros en 2001. Après indexation, le revenu cadastral s’élevait à 2.390 euros alors que le loyer annuel moyen est de l’ordre de 8.000 euros. La taxe foncière locale totale (taxe régionale plus centimes additionnels communaux) pour 2001 est égale à 36% x 2390 = 860 euros ou environ 10% du loyer du marché dans cet exemple (et 0,45% de la valeur d’actif).

Le membre de droite de l’équation (4.1) est appelé coût total de la propriété. Il fait abstraction des coûts de transaction (qui s’élèvent pour rappel à environ 15% en Belgique) parce qu’ils sont encourus une seule fois et ne font donc pas partie du coût annuel du logement. Enfin, à noter que depuis la loi de 1986 relative à la déduction complémentaire des intérêts hypothécaires, le coût total d’une habitation diffère selon l’utilisation que l’on en fait, c’est-à-dire selon qu’elle est louée ou occupée comme habitation principale par le propriétaire.

Par ailleurs, le marché immobilier peut être interprété comme un modèle « stock-flux »

:

- A tout moment, le stock de logements privés (H

) et publics (H

) est pratiquement fixe et le prix à court terme est celui qui amène la quantité demandée au niveau de la quantité offerte ; - Dans le même temps, le nouveau prix immobilier (relativement au coût de construction)

détermine le niveau de profitabilité (attendu) de l’investissement immobilier (ce qu’on appelle le Tobin-Q);

- La profitabilité détermine ensuite le flux de nouvelles constructions lancées sur le marché privé (noté

du stock, le nouveau stock de logement et les nouveaux prix immobiliers à moyen terme.

La première équation que nous estimerons concerne le prix immobilier. La détermination de ce dernier résulte de l’interaction de la condition « offre = demande » et de l’équation (4.1), ce qui donne la fonction de prix suivante (Bar-Nathan M. et al., 1998), estimable économétriquement

:

où Y représente le revenu disponible, POP correspond à la population, H

et H

représentent respectivement le stock de logements privés et le stock de logements publics.

Parmi les autres variables de politique économique, nous pensons au taux effectif des prêts subsidiés octroyés par le Fonds des Familles, les primes à la rénovation, acquisition, etc. A ce stade, nous n’avons pu trouver d’information suffisante sur ces variables sur longue période et nous ne serons pas en mesure de les tester. Néanmoins, selon Donner C. (2000), les montants des aides individuelles à l’acquisition en Région bruxelloise seraient trop faibles pour réellement avoir une incidence sur le marché.

17 Voir Baudewyns D. (2007, p. 36).

18Bar-Nathan M. et al. (1998).

19 Les signes des effets attendus sur le prix sont indiqués au-dessus de chaque variable.

(4.2) ) , , économique polit ique

de variables Aut res

, , , , , , , , (

1

 

 ^{    }





c t

T H i H POP P Y

P P

P

La deuxième équation à estimer est celle du flux d’investissements immobiliers, fonction de la profitabilité attendue, comme expliqué plus haut:





I P

C L

INV (4.3) où C est le coût de construction immobilière ;

L reflète le prix foncier.

P/C est appelé le Tobin-Q. Dans l’esprit de la théorie de Tobin, si le revenu unitaire est supérieur

au coût unitaire (P/C > 1), alors les entrepreneurs construisent plus de logements.

Enfin, l’évolution du stock sur le marché privé, notée d’une période à la suivante, est donnée par les identités suivantes :

^H

^INV

^H

(4.4)

^H

^H

^H

(4.5) Les variables endogènes sont le prix immobilier (P), les nouvelles constructions (INV) et le stock de logements privés (H

). Toutes les autres variables seront considérées comme exogènes ou prédéterminées, sachant que le stock de logements à la date 0 dans l’équation (4.5) est H

. Le système d’équations ci-dessus suppose implicitement que l’investissement immobilier n’affecte pas le prix courant (délai des travaux) mais bien le prix à la période suivante via l’accroissement de stock. On a donc ici une structure récursive communément admise dans la littérature, et obtenue après différents tests par Bar-Nathan M.

(1998). Ceci nous a permis d’estimer séparément les équations du prix et de l’investissement par moindres carrés ordinaires (cf. par exemple Giraud R. et Chaix N., 1994, pp. 273 et suivantes).

4. Données

L’objectif est donc d’estimer les équations (4.2) et (4.3) pour la Région de Bruxelles-Capitale.

Celles-ci seront estimées séparément pour deux types de logements : les appartements et les maisons unifamiliales, considérés comme deux sous-marchés séparés.

La période d’estimation court de 1972 à 2004.

Les variables utilisées dans les estimations sont grosso modo équivalentes à celles des équations (4.2) et (4.3). Le tableau 4.3 les reprend les unes après les autres avec une définition précise et la source utilisée. A remarquer que pour approcher la variable prix, nous avions à notre disposition l’indice

20 En termes de notation, les variables P et INV seront respectivement remplacées par PA et INVA lors des estimations relatives au marché des appartements et par PMU et INVMU pour les maisons unifamiliales.

21 L’objectif était de pouvoir couvrir une période la plus longue possible. Nous étions néanmoins arrêtés par la disponibilité des données.

UGEB qui est un véritable rapport prix par mètre carré, à qualité fixée! En effet, les experts visitent les immeubles (environ 800 en 2004) et tiennent compte non seulement de la superficie mais également de la qualité des structures, de l’âge de construction, de la localisation, de l’équipement, etc. Cela nous évite de devoir chercher ou extrapoler la variable « superficie de logement » qui apparaît généralement dans la littérature comme variable proxy de la qualité dans le membre de droite de l’équation (4.2).

Les coûts opérationnels et de dépréciation (c,

cherchera donc pas à les estimer. De même, pour des raisons d’absence de séries statistiques longues (en tout cas directement mobilisables), lors du passage à l’estimation nous avons négligé la taxation immobilière locale qui est très complexe en Belgique mais qui ne porte que sur 0,4-0,5

% de la valeur d’actif.

Les changements de législation en matière d’impôts sur les revenus, depuis le début des années 70, ont potentiellement des effets plus importants a priori que la taxe foncière locale en raison des montants élevés de réduction d’impôt qui sont en jeu. C’est pourquoi nous construirons une variable de taux marginal d’imposition (t) afin de tenter de

« capturer » cette incitation fiscale à l’acquisition de logement.

Bruxelles ayant ses spécificités propres, nous avons également intégré des variables pouvant influencer son marché immobilier particulier, non prévues dans la théorie. La Région est en effet assimilée à une petite économie très ouverte. Nous avons donc introduit un certain nombre de variables reflétant l’état de l’économie et de la conjoncture au travers des taux d’intérêt de court terme, du surgissement de chocs pétroliers et de l’inflation. En particulier, il a été avancé que dans des pays comme les Etats-Unis et la Belgique, l’hyperinflation serait l’ « amie » des propriétaires puisqu’elle permet une déduction importante des intérêts hypothécaires nominaux (Poterba J., 1991). Nous testerons ceci à l’aide de la variable d’inflation en interaction avec le taux marginal d’imposition. Enfin, Bruxelles accueille de nombreux sièges d’institutions européennes et internationales. Nous avons, par conséquent intégré une variable reflétant le solde migratoire net extérieur de l’étranger vers la Région.

22 Voir Baudewyns D. (2007).

TABLEAU 4.3. LISTE DES VARIABLES DU SYSTÈME²³

23 L’évolution de ces variables sur la période étudiée se trouve en annexe 4.2.

24 Du nom de l’ancienne Caisse Générale d’Epargne et de Retraite devenue Fortis.

25 Inspirée de Poterba J., 1991

Variable Description Source / formule

PA Indice du prix immobilier à qualité fixée

des appartements UGEB (Union des Géomètres-Experts de la RBC), 2001, 2003, 2004

PMU Indice du prix immobilier à qualité fixée

des maisons unifamiliales UGEB (Union des Géomètres-Experts de la RBC), 2001, 2003, 2004

IPC Indice des prix à la consommation

(1972=100) Banque Nationale de Belgique (BNB), Belgostat INFL Accroissement annuel de l’indice des prix IPC – IPC(-1)

PAREEL Indice du prix immobilier réel des

appartements Prix appartements /IPC

PMUREEL Indice du prix immobilier réel des maisons

unifamiliales Prix maisons /IPC

POP Population totale en RBC (milliers), milieu

de l’année Banque Nationale de Belgique (BNB), Belgostat IMMIGR_NETTE Solde migratoire net « extérieur » de

l’étranger vers la RBC (immigration moins émigration)

INS, Série Population et Ménages, Mouvement de la population et migrations

INVA Nombre de logements dans bâtiments résidentiels (à plus de deux logements)

réellement commencés

INS, Séries « Statistique de la Construction et du Logement » et « Annuaire des Statistiques régionales » ; Banque Nationale de Belgique (BNB),

Belgostat INVMU Nombre de maisons individuelles

réellement commencées Idem

INVASOC Nombre de logements publics dont la

SNL (SLRB) a lancé la construction INS, Série Annuaire des Statistiques Régionales;

SLRB, Rapports annuels ABEX Indice du coût de la construction ABEX

(national) Banque Nationale de Belgique (BNB), Belgostat TQ Indice de rentabilité de la construction

d’appartements = Prix appartements / ABEX LRELATIF Prix moyen des terrains à bâtir vendus à

Bruxelles par rapport aux ventes dans le reste des Brabants

INS, Série Statistiques financières, Ventes de biens immobiliers

CGERSF Taux d’intérêt hypothécaire CGER semi-

fixe²⁴ Banque Nationale de Belgique (BNB), Belgostat CGERREEL Taux d’intérêt hypothécaire réel = Taux hypothécaire -Inflation

INT_CT Tarif interbancaire, 3 mois Banque Nationale de Belgique (BNB), Belgostat YREEL Revenu taxable réel par déclaration (en

milliers FB) Revenu taxable / IPC

INS, Série Annuaire des Statistiques Régionales HS Stocks de logements sociaux INS, Séries Annuaire des Statistiques Régionales et Recensements

(1971, 1981, 1991); SRLB, Rapports annuels HSFLATS Stocks d’appartements sociaux INS, Séries Annuaire des Statistiques Régionales et Recensements

(1971, 1981, 1991); SRLB, Rapports annuels HPFLATS Stock intercensitaire d’appartements

privés estimé

Calculs propres et estimations à partir des Recensements INS (1971, 1981, 1991) et des

données du Cadastre à partir de 1989

HPHOUSE Stock de maisons unifamiliales privées Idem

HTFLATS Stock total d’appartements = Stock appartements sociaux+ Stock appartements

Inflation pétrole Inflation pétrolière (hausse du prix

pétrolier) Banque Nationale de Belgique (BNB), Belgostat

OILSHOCK Choc pétrolier vaut 1 si Inflation pétrole>25%, 0 sinon

t²⁵

Taux marginal d’imposition pour un revenu égal à 1/3 du prix normal estimé d’un appartement deux chambres de taille standard

(estimations « intercensitaires » de la taille)

Mémento de l’Administration fiscale (1982-2001) et codes Larcier (Impôt sur le revenu)

5. Résultats

Dans cette section, nous présentons les résultats relatifs aux estimations des équations (4.2) et (4.3), respectivement pour les appartements (65% du stock de logements en 2001) et les maisons unifamiliales, du prix réel (resp. PAREEL et PMUREEL) et de l’investissement (resp. INVA et INVMU). L’ensemble des équations estimées ont la forme générale ADL («

») contenant la variable expliquée retardée et les variables explicatives (retardées ou non). Il est apparu, à la suite de tests de restrictions adéquats sur les retards que le modèle incorpore des inerties importantes. Des retards pouvant aller jusqu’à quatre ans contribuent à l’explication du cycle immobilier. Ceci est en accord avec d’autres études économétriques du marché immobilier comme par exemple celle de Muellbauer J. et Murphy A., 1997, p. 1713, qui soulignent : «

Thus, it takes 4 years after the event for the fear of big capital losses to vanish

». A noter que nous avons également mené une analyse d’intégration pour toutes nos variables dépendantes pour lesquelles nous avons testé la stationnarité.

Par ailleurs, en raison de la présence de variables endogènes retardées dans les équations, nous avons effectué systématiquement des tests de corrélation sérielle de Breusch-Godfrey incluant quatre retards dont l’hypothèse nulle suppose qu’il n’y a pas de corrélation sérielle. Nous avons également réalisé une série de tests de stabilité de Chow pour différentes années de ruptures possibles. Les résultats pour la sous-période de prévision 1997-2004, marquée par une croissance ininterrompue des prix immobiliers, sont reportés dans les différents tableaux de résultats des sous-sections suivantes. A la suite de tous ces tests, on ne peut rejeter ni l’absence de corrélation sérielle des résidus, ni l’absence de changement structurel dans les relations estimées.

26 Pour plus d’information sur ce test, voir annexe 4.3.

5.1 Les appartements

5.1.1. Prix du marché des appartements

L’équation estimée du prix des appartements est présentée ci-dessous (tableau 4.4). Les variables retenues sont :

- le prix réel des appartements (PAREEL) retardé d’un an mais également de quatre ans ; - le patrimoine d’appartements privés (HPFLATS), par rapport à la population totale (POP)

(comme dans Bar-Nathan M. et al., 1998) ;

- le revenu moyen (YREEL), exprimé en moyenne mobile sur trois années, avec un retard de deux ans ;

- le taux d’intérêt hypothécaire nominal « semi-fixe » (noté CGERSF), pris en moyenne sur les deux années précédentes ;

- la survenance d’un choc pétrolier (OILSHOCK) un an auparavant ;

- le solde migratoire net extérieur de l’étranger vers la Région (IMMIGR_NETTE) ; pris en moyenne sur les trois dernières années.

Les coefficients des variables explicatives sont très significatifs (pratiquement tous à 1%) et se sont révélés très stables à des changements de spécification. On constate, sans surprise, que la majorité des variables introduites dans le modèle théorique contribue effectivement à l’explication du prix réel courant des appartements en Région de Bruxelles-Capitale, et également que le marché est soumis à de fortes inerties dans l’ajustement vers l’équilibre.

27 La variable relative au taux marginal d’imposition (t) ne s’est pas révélée significative. Par contre, le coefficient de la variable croisée tINF s’est révélé positif et significatif à 10% ce qui nous amène à ne pas rejeter l’explication évoquée précédemment selon laquelle l’hyperinflation (comme dans les années 70) serait « l’alliée » des propriétaires (et stimule la demande) par le truchement de la déduction des intérêts hypothécaires nominaux. Nous avons toutefois préféré garder uniquement les coefficients significatifs à 5% dans toute notre analyse et c’est pourquoi cette variable d’interaction n’apparaît pas dans le tableau (4.4). Egalement, la variable relative au stock social (HS) n’améliorant pas le pouvoir explicatif du modèle, elle n’a pas été incorporée. Néanmoins, son effet se retrouve au travers du modèle récursif (voir plus bas).

TABLEAU 4.4. RÉSULTATS RELATIFS À L’ESTIMATION DE L’ÉQUATION DU PRIX DES APPARTEMENTS

Variable dépendante: Prix réelappartements (PAREEL)

Variables Std. Error

Constante 521,35 *** 190,20

PAREEL(-1) 0,87 *** 0,08

PAREEL(-4) -0,43 *** 0,08

LOG(HPFLATS(-1)/POP(-1)) -108,10 *** 32,62

LOG((YREEL(-4)+YREEL(-3)+YREEL(-2))/3) 73,43 ** 28,81

(CGERSF(-1)+CGERSF(-2))/2 -2,19 *** 0,64

OILSHOCK(-1) -10,05 *** 1,93

LOG((IMMIGR_NETTE(-1)+IMMIGR_NETTE(-2)+IMMIGR_NETTE(-3))/3) 13,35 *** 3,70

Nombre d'observations 29

R² 0,98

F-test 183,42***

Test de Breusch-Pagan (corrélation sérielle) 1,24

Test de Chow (stabilité) 1,84

*** Significatif à 1%, ** Significatif à 5%

Coefficient

La présence de la variable expliquée retardée d’un an et quatre ans respectivement reflète des anticipations adaptives quant aux prix futurs ou un retard de réponse de la demande à un changement de prix (voir Bar-Nathan M. et al., 1998, p. 33). En particulier, le retard de quatre ans traduit de fortes inerties propres au marché résidentiel qui ont déjà été rencontrées dans la littérature économétrique immobilière. Ainsi, dans Muellbauer J. et Murphy A. (1997), l’indice du prix immobilier réel retardé de quatre ans apparaît également dans le membre de droite de leur équation de prix (au travers d’un indice de rentabilité moyenne attendue).

Plus concrètement, on sait que, à Bruxelles, entre la décision de lancer un projet immobilier et l’achèvement de la construction d’un nouvel immeuble, plusieurs années peuvent s’écouler en raison des délais d’octroi du permis d’urbanisme, des stratégies de constitution de réserves foncières de certains promoteurs ou encore des difficultés à trouver les fonds privés nécessaires dans le cas de grands projets. Si un an et demi à deux ans constitue un délai normal pour la réalisation complète d’un projet immobilier privé, nous avons vu qu’en ce qui concerne la construction de logements publics, les projets s’étalent généralement sur beaucoup plus d’années, et en particulier dans le cas du Plan d’avenir pour le logement à Bruxelles, sur quatre à cinq ans (cf. les lourdeurs administratives liées aux appels d’offres, des difficultés de trouver des terrains communaux adéquats, etc.).

Que le revenu des ménages influence le prix immobilier au travers de la demande ne fait aucun

doute. Cependant, l’introduire de façon contemporaine dans notre équation crée le risque de voir