La copropriété divise Une introduction

La copropriété divise – Une introduction

APRQ – 20 octobre 2021

Sujets abordés

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

2. Syndicat - Instances décisionnelles - Obligations

3. Copropriétaires - Obligations

4. Cadre légal – Survol des récents changements

5. Principaux enjeux

6. Acheteur – Quoi demander et regarder ?

1 - Copropriété

divise - Les grandes lignes

• Code civil du Québec

• Plus concrètement …

• Déclaration de copropriété

• Quelques statistiques

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Code civil du Québec (C.c.Q) - Définition légale

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Code civil du Québec (C.c.Q) - Art. 1038 à 1109

–

Comment doit être créée une copropriété divise ?

–

Comment sont créées les fractions de cette copropriété ?

–

Que doit contenir la déclaration de copropriété ?

–

Quels sont les droits et obligations

•

des copropriétaires ?

•

du syndicat ?

•

du conseil d’administration ?

•

de l’assemblée des copropriétaires ?

–

Comment peut-on mettre fin à la copropriété ?

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Plus concrètement – Une copropriété divise c’est :

• Une déclaration de copropriété concernant un immeuble divisé en plusieurs fractions (condos) où chaque condo comprend :

1.

Une partie privative (ex: un appartement, un stationnement intérieur)

2.

Une part des parties communes (ex: 4% des corridors, des ascenseurs, des balcons, des stationnements, de la piscine, de la salle de réception, …)

3.

Un droit d’usage exclusif de certaines parties communes (ex: la porte d’entrée de l’unité, ses fenêtres, sa porte-patio, son balcon, …)

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Plus concrètement – Une copropriété divise c’est aussi :

• Une entreprise de type OSBL appelée « Syndicat .. » (ex. Syndicat de copropriété de la belle vue)

• Gouvernée par l’assemblée des copropriétaires

• Gérée par un conseil d’administration

Un copropriétaire est propriétaire d’une entreprise

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Déclaration de copropriété (DC)

Donne naissance à la copropriété divise et à son mode de vie !

• Faite devant notaire

• Publiée au Registre foncier

• Différente d'une copropriété à l'autre

• Document de référence

• Doit être mise à jour - ex.: aux 10 ans

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Déclaration de copropriété (DC)

Partie 1 - Acte constitutif de copropriété

Partie 2 - Règlement de l’immeuble

Partie 3 - État descriptif des fractions

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Déclaration de copropriété (DC)

• Identification des parties privatives et communes

• Destination (ex: résidentielle, commerciale)

• Patrimoine du Syndicat

• Quote-part, nombre de voix

• Pouvoirs et devoirs des instances décisionnelles (AGA et CA)

• Assurances de la copropriété

Partie 1 - Acte constitutif de copropriété

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Déclaration de copropriété (DC)

Partie 2 - Règlement de l’immeuble

• Conditions relatives à la jouissance, à l'usage et à l'entretien des parties privatives et communes

• Fonctionnement et administration des instances décisionnelles (AGA et CA)

• Cotisation et recouvrement des contributions aux charges communes

• Dispositions spéciales concernant la location

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Déclaration de copropriété (DC)

Partie 3 - État descriptif des fractions

• Désignation cadastrale des parties de l'immeuble

• Description des droits réels concernant l’immeuble

1. Copropriété divise - Les grandes lignes

Quelques statistiques

(Source MAMH)

12% des habitations au Québec 329 000 unités d’habitation

84 G$ en évaluation foncière

Âge moyen de 29 ans !

1. Copropriété divise - Les grandes lignes Pour conclure – « Vie en communauté »

• Partage d'espaces communs …

• Décisions prises démocratiquement …

• Espace privé voisin d'espaces privés ...

• Intérêt pour certains vs aucun intérêt pour d'autres …

2 - Syndicat - Instances

décisionnelles - Obligations

• Responsabilités d’un Syndicat

• Pouvoirs et devoirs

–

de l’assemblée des copropriétaires

–

du conseil d’administration

2. Syndicat - Instances décisionnelles - Obligations

• Art. 1039 (C.c.Q) précise les responsabilités du syndicat

–

Conservation de l'immeuble

–

Entretien des parties communes

–

Administration des parties communes

–

Sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et à la copropriété

–

Opérations d'intérêt commun

–

Veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués (2020-01)

L’assemblée des copropriétaires

Le conseil d’administration

Gouvernance

Gestion

2. Syndicat - Instances décisionnelles - Obligations

–

Tient une assemblée générale annuelle

–

Nomme les administrateurs au CA, fixe la rémunération s’il y a lieu

–

Opinion sur le budget et cotisation (pas un vote)

–

Modification de la DC (ex: ajout ou modification d’un règlement)

–

Décisions extraordinaires (ex: achat-vente par le syndicat, transformation, agrandissement ou amélioration des parties communes, changement à la destination de l’immeuble)

L’assemblée des copropriétaires

Gouvernance

2. Syndicat - Instances décisionnelles - Obligations

–

Gestion financière

–

Gestion de l'immeuble

–

Gestion des ressources humaines

–

Gestion des communications

–

Gestion des informations

–

Gestion de la vie quotidienne

Le conseil d’administration

Gestion

–

Peut embaucher (ex. Concierge)

–

Peut contracter (ex. Gestionnaire)

–

Doit consulter l’assemblée des copropriétaires avant de décider d’une cotisation spéciale

–

Détermine l’utilisation du fonds de prévoyance

–

Procès-verbal dans les 30 jours

3. Copropriétaires - Obligations

• Responsabilités d’un copropriétaire

• Quelques exemples

3. Copropriétaires - Obligations

• De façon générale

–

Se conformer à la DC et à toutes les modifications qui pourront lui être apportées

–

Payer ses charges communes - frais de condo - associés à sa fraction

–

Prendre une assurance responsabilité civile

–

Assurer les améliorations faites à sa partie privative

–

Informer le syndicat (changements, location, absences, problèmes …)

• Aussi

–

Être vigilent - prévoyant

–

Participer aux assemblées de copropriétaires

–

S’intéresser à sa copropriété (ne pas se voir comme un locataire)

–

S’impliquer comme administrateur

4. Cadre légal –

Survol des récents changements

• Principales cibles

• Principaux changements

4. Cadre légal – Survol des récents changements

4. Cadre légal – Survol des récents changements

4. Cadre légal – Survol des récents changements

4. Cadre légal – Survol des récents changements

4. Cadre légal – Survol des récents changements

5. Principaux enjeux

• Principaux enjeux

• Ce qui peut être fait

5 . Principaux enjeux

6. Acheteur – Quoi demander et

regarder ?

• Déclaration de copropriété

• Santé financière

• État de l’immeuble

• Gestion de la copropriété

6. Acheteur – Quoi demander et regarder ?

• La déclaration de copropriété – Voir l’état au REQ

• Les états financiers des dernières années

• Le budget actuel

• Les PV des réunions des dernières années

• Le certificat de l'état de l'immeuble

• L'Étude de fonds de prévoyance

• Les améliorations faites à la partie privative convoitée

Merci !