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LE RÉGIME DE COPROPRIÉTÉ
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La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
La loi de 1965 sur la copropriété est d'ordre public. Ce qui signifie que même si aucune disposition n'a été prise, l'immeuble y est soumis.
Pour faire simple, on parle de copropriété dès qu'un l'immeuble est séparé en plusieurs lots appartenant à au moins deux propriétaires.
On utilise le terme "copropriété" parce qu'en réalité chaque propriétaire de son lot est obligatoirement également propriétaire de parties dites communes qui sont utilisées obligatoirement par chacun des propriétaires de lots dans l'immeuble.
1. Les acteurs de la coproriété
L'organisation juridique de la copropriété repose sur trois entités dont les rôles sont complémentaires. Le syndicat des copropriétaires regroupe l'ensemble des personnes propriétaires au sein de l'immeuble et prend les décisions concernant l'immeuble. Le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) est chargé d'administrer l'immeuble. Le conseil syndical dont les membres sont élus parmi les copropriétaires assiste et contrôle le syndic.
A. Le copropriétaire
Personne qui est propriétaire par indivis d'une chose, conjointement avec d'autres.
B. Le syndicat des copropriétaires
Dans un immeuble, tous les copropriétaires forment automatiquement et sans aucune formalité le syndicat de la copropriété. Il administre les parties communes de l'immeuble et défend les intérêts des copropriétaires. Le syndicat de la copropriété est composé de l'ensemble des copropriétaires. Il a pour principale mission de veiller à la conservation et à l'administration de l'immeuble.
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il est notamment tenu de gérer l'administration et les finances de la copropriété.
3 C. L'assemblée générale
C’est l'instance qui réunit l'ensemble des copropriétaires, elle se réunit au moins une fois par an pour prendre des décisions relatives à la gestion de l'immeuble.
4 D. Le conseil syndical
Le conseil syndical est composé de membres de la copropriété élus. Il coordonne les relations entre le syndic et copropriétaires et assure une mission d'assistance et de contrôle du syndic.
Composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale, il a un rôle consultatif.
E. Le syndic
Chaque copropriété doit être dotée d'un syndic pour l'administrer. Le syndic peut être un professionnel ou un non professionnel. Il doit être désigné par un vote en assemblée générale.
Il est désigné par le syndicat de copropriétaires, après mis en concurrence de plusieurs syndics.
Il signe un contrat-type. Le syndic exécute les décisions prises en assemblée générale et assure la gestion technique, comptable et financière de l'immeuble
Attention : le « syndicat des copropriétaires » ne doit pas être confondu avec le « syndic ». Le syndic est le gestionnaire de l'immeuble mandaté par un vote en assemblée générale. Le contrat de syndic unit le syndic au syndicat.
2. Le lot de copropriété
Le statut divise les immeubles en « lots » de copropriété. Chaque lot est composé d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes.
Ainsi, en tant que copropriétaire vous êtes propriétaire d'un lot qui comprend :
- la partie privative qui est la propriété exclusive de chaque copropriétaire : cet élément privatif est défini par l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 (appartement, place de stationnement, cave, local commercial...)
- une quote-part de parties communes : les parties communes (tout ce qui n'est pas privatif) sont la propriété indivise de tous les copropriétaires qui sont membres du syndicat des copropriétaires ; cet élément commun appartenant à l'ensemble des copropriétaires est défini par les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 (sol, cour, voie d'accès, toiture...), articles qui ne sont pas d'ordre public (c'est-à-dire que tout règlement de copropriété peut en décider autrement, par exemple par une clause disposant que telle cour est la partie privative du lot n°...).
5 A. Les tantièmes/millièmes
La part de propriété indivise des parties communes est évaluée en tantièmes (mode de répartition qui retient un nombre de millièmes, par exemple cent ou dix millièmes...).
Les tantièmes sont en principe calculés proportionnellement à la valeur de votre lot par rapport à la valeur des autres lots de l'immeuble qui résulte de la consistance, la superficie et la situation des lots (article 5 de la loi du 10 juillet 1965). Le millième est l'unité de division du tout que représente l'immeuble, en mille parties égales. Cette notion permet de connaître la valeur relative de chaque lot et la part que chaque copropriétaire doit acquitter en charges, avances et provisions.
Un exemple : avoir 100/1000ème c'est être redevable de 10 % des charges. Toutefois, il est possible de répartir les tantièmes de parties communes entre les lots d'une autre façon et selon d'autres critères que ceux visés par la loi (en fonction de l'utilisation des lots par exemple). Les tantièmes de parties communes sont fixés par le règlement de copropriété et par l'état descriptif de division qui sont remis lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire.
3. Distinction partie commune / partie privative
Il est facile de comprendre que dans un immeuble, si chaque propriétaire dispose effectivement de la propriété de son appartement ou de sa cave, il est également copropriétaire de l'ensemble des murs qui constituent l'ossature de l'immeuble et sans lesquels celui-ci s’effondrerait, de la charpente et de la couverture sans lesquelles l'immeuble ne serait pas couvert, de la cage d'escalier desservant chacun des appartements et sans laquelle il serait impossible d'y accéder, des différents réseaux qui desservent chacun des appartements et sans lesquels ces derniers seraient dépourvus d’eau, d'électricité, etc.
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Si cette définition rapide paraît simple, la distinction entre les parties privatives et les parties communes revêt souvent en réalité quelques difficultés.
Tous travaux affectant les parties communes réalisés sans l'aval du Syndicat des copropriétaires est susceptible d'engager la responsabilité de celui qui les réalise et le Syndicat des copropriétaires peut obtenir remise en état.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire qui en a également l'usage exclusif. Ainsi, les pièces d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété sont la propriété exclusive du copropriétaire et les autres copropriétaires de l’immeuble ne sont pas autorisés à y entrer librement. Il en est de même pour les autres locaux privatifs comme les box, les caves...
4. Le règlement de copropriété
Il détermine les conditions d'utilisation des parties privatives, c'est-à-dire leur usage : usage exclusif d'habitation, usage mixte (habitation et professionnel), multi usage (habitation, professionnel, commercial).
A contrario, les parties communes de la copropriété sont à l'usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux seulement. D'après l'article 3 de la loi du 10 juillet 65 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « sont réputées parties communes :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès.
- Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs.
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées.
- Les locaux des services communs.
- Les passages et corridors.
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En résumé, les parties communes sont celles qui présentent une utilité pour l'ensemble des copropriétaires ou pour plusieurs d'entre eux.
Le règlement de copropriété peut attribuer à un ou des copropriétaires l'usage exclusif d'une partie commune : par exemple, le jardin devant un appartement situé en rez-de-chaussée. Ce jardin reste une partie commune, mais à usage privé, et les frais d'entretien et de réparation de cette partie commune à usage privatif restent à la charge de la copropriété, sauf si le règlement de copropriété prévoit autrement.
Le règlement intérieur indique la répartition des lots, les conditions d'utilisation des parties communes et les parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.
Il définit précisément les parties communes et les parties privatives et renseigne ainsi les tiers à ce sujet.
5. L’état descriptif de division
Le règlement de copropriété comporte un état descriptif de division qui lui, établit un inventaire détaillé des différents lots de la copropriété en leur affectant des "tantièmes" qui permettent en réalité de connaître le pourcentage de propriété de chacun des copropriétaires dans l'immeuble et donc de répartir l'attribution des droits de vote et le poids des charges communes.
Un autre document est essentiel ; il s'agit du carnet d'entretien de l'immeuble. Ce document est obligatoire depuis 2010. Il permet d'assurer le suivi des contrats d'entretien et de maintenance de l'immeuble et des travaux importants qui ont été effectués (ravalement des façades, remplacement d'un ascenseur, travaux sur la chaufferie, travaux sur les gaines techniques, travaux sur la charpente et la couverture, etc).
6. Le carnet d’entretien de l’immeuble
Le carnet d'entretien est tenu par le syndic qui est l'organe qui représente le syndicat des copropriétaires. Il doit être mis à disposition de tout acquéreur potentiel d'un lot de copropriété.
