L E GRAND GUIDE
DE L ’ IMMOBILIER
Marthe G ALLOIS
Nathalie G IRAUD
Valérie S AMSEL
Laurent L AMIELLE
sous la direction de Jean-Michel G UERIN
© Groupe Eyrolles, 2006
© De Particulier à Particulier, 2006 ISBN : 2-7081-3608-9
C HAPITRE 3
Les sociétés civiles immobilières
Bien des idées fausses circulent au sujet de ces fameuses sociétés civiles immobilières. On vous a peut-être déjà conseillé de constituer votre propre SCI. Mais lorsqu’il s’agit d’envi- sager les raisons précises d’utiliser ce montage juridique plutôt qu’un autre, les plus convaincus des conseillers deviennent moins convaincants.
Certes, la SCI a sa raison d’être ; mais en réalité, c’est une formule trop souvent utilisée.
Elle a aussi ses contraintes, qu’il vaut mieux ne pas sous-estimer. La SCI n’est pas une formule miracle qui permettrait d’éluder droits de succession ou droits de mutation.
Ce chapitre a pour objet de vous éclairer dans les méandres des différentes SCI et d’éliminer quelques idées fausses.
Règles générales des SCI
La SCI est avant tout une société créée par deux personnes ou plus qui ont décidé de mettre en commun des capitaux, des idées pour en partager les bénéfices et, le cas échéant, les pertes qui peuvent en résulter. La société est titulaire d’un patrimoine (souvent un immeuble) et ses membres disposent de parts qui représentent le capital social.
Elle se distingue de la société commerciale car elle ne peut avoir aucune activité ou objet commercial (par exemple : l’achat d’immeubles pour les revendre, la location meublée sauf à titre accessoire).
Il existe toute une palette de SCI :
– La SCI de gestion ou de location est constituée principalement pour faciliter la trans- mission des patrimoines dans une famille. L’immeuble familial est acquis par la société et ses membres disposent de parts sociales (représentant le capital social) qu’ils peuvent céder ou léguer facilement.
– La SCI d’attribution se donne pour objectif d’acquérir ou de construire un immeuble, de le diviser en fractions et de le répartir entre les associés qui disposent d’un logement
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en étant titulaires de parts représentatives de l’appartement. On trouve encore sur le marché immobilier des appartements vendus sous cette forme. Mais elle a été remplacée aujourd’hui par la SCI de construction-vente.
– La SCI de multipropriété achète ou construit des immeubles et les gère. L’immeuble est divisé en lots auxquels correspond un certain nombre de parts qui donnent droit à la jouissance d’un logement pour une période déterminée.
– Les SCPI occupent une place particulière car elles collectent des fonds auprès du public en vendant des parts et investissent les sommes recueillies dans des immeubles, pour les louer.
Avant d’évoquer les subtilités de ces SCI à statut particulier, nous allons détailler les règles générales de formation et de fonctionnement de la SCI.
Pourquoi créer une SCI ?
Les raisons qui peuvent pousser à créer une SCI sont nombreuses. Acheter un logement à plusieurs, faire un investissement locatif, gérer ses locations, transmettre son patri- moine… De plus, l’idée de monter une société en famille ou entre amis pour réaliser une opération immobilière que l’on ne pourrait pas mettre en œuvre seul est en soi séduisante.
Or, s’il apparaît clairement qu’une SCI permet de transmettre des biens immobiliers avec plus de facilité, son intérêt est loin d’être évident dans les autres cas… Jugez-en !
La gestion d’un patrimoine familial
➤ Une SCI pour acheter
L’intérêt de constituer une SCI dans le but d’acquérir un immeuble pour l’habiter est limité. Du point de vue pécuniaire, on peut même dire qu’il est déconseillé d’acheter sa résidence principale (ou secondaire) par ce biais. En d’autres termes, on privilégiera l’acquisition en direct… sauf peut-être pour les concubins.
•Une solution financièrement discutable
En premier lieu, vous ne pouvez pas bénéficier des crédits d’impôts sur le revenu liées à l’habitation principale. Il s’agit principalement des dépenses en faveur du développement durable ou de l’aide aux personnes âgées ou handicapées. En effet, ces crédits d’impôts ne sont accordées qu’aux personnes physiques directement propriétaires de leur résidence principale, et non à la SCI personne morale, ni même à ses associés. Notez au passage qu’il n’y a plus d’incidence en ce qui concerne les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition du logement puisque la réduction d’impôt correspondante a été supprimée.
En second lieu, vous n’avez pas la possibilité d’obtenir un prêt d’épargne-logement pour acquérir un bien sous le couvert d’une SCI. De même, vous n’êtes pas en mesure de solli- citer l’octroi d’un prêt à taux zéro %, d’un prêt conventionné (PC) ou encore d’un prêt à l’accession sociale (PAS).
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À SAVOIR
L’exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de la résidence principale s’applique désormais, même si l’immeuble en question est détenu par l’intermédiaire d’une SCI.
•Une solution imparfaite pour les concubins
Vous vivez maritalement et vous envisagez d’acheter un logement en commun. Alors, vous vous poserez inévitablement la question de savoir « comment acheter ». Et comment assurer au survivant la conservation du logement. En fait, plusieurs solutions existent, dont la SCI.
Si vous ne prenez aucune disposition particulière, le régime de l’indivision s’impose à vous de manière automatique. Avec tous les inconvénients qui en découlent. Tout d’abord, l’unanimité est requise pour accomplir tous les actes importants. Illustration : le bien ne peut être loué ou vendu sans l’accord de tous les indivisaires. D’où un risque de blocage évident qui oblige à recourir au tribunal pour résoudre le conflit… Ensuite, le partage de l’indivision peut être demandé à tout moment par chaque indivisaire qui souhaite récupérer sa part (article 815 du Code civil). D’où le risque de voir le bien vendu aux enchères. Une précarité qui ne peut être atténuée que par la signa- ture d’une convention d’indivision dont la durée ne peut excéder cinq ans. Objectif : faciliter la gestion du bien (désignation d’un gérant) et aménager sa transmission. À moins que vous ne préfé- riez la SCI… dont la durée de vie est au maximum de 99 ans ! Avec cette formule, c’est la règle de la majorité qui joue, et non l’unanimité. En outre, vous pouvez prévoir dans les statuts différentes modalités de retrait. Bref, vous jouissez d’une grande liberté pour éviter les pièges de l’indivision !
Si vous décidez de mettre en place une SCI, cette dernière achètera le logement et en deviendra donc propriétaire. Le cas échéant et en complément des apports, la SCI empruntera afin de réunir les fonds nécessaires à l’opération. L’intérêt d’une telle formule réside essentiellement dans sa souplesse d’utilisation. Sans parler du fait que vous évitez les contraintes de l’indivision (voir encadré). En effet, il peut être prévu dans les statuts différentes modalités favorables aux concubins, visant à faciliter leur retrait en cas de sépa- ration, et surtout à préserver les droits du compagnon survivant en cas de décès (clause d’agrément, achat croisé ou clause tontine). En pratique, le recours à un professionnel (notaire ou avocat fiscaliste) est quasi indispensable pour mettre en place et rédiger ce genre de clauses…
➤ Une SCI pour louer
On peut affirmer sans risque que la création d’une SCI pour gérer ses logements ne présente pratiquement aucun intérêt… si ce n’est d’avoir à débourser inutilement des frais pour constituer ladite société.
En effet, il n’y a aucune différence de taxation des loyers. En tant qu’associé, vous vous trouvez donc dans la même situation que si vous étiez propriétaire en direct. À savoir que vous serez imposé au titre des revenus fonciers à hauteur de la quote-part de capital que vous détenez dans la société. Autrement dit, c’est la SCI qui déclare les revenus fonciers mais ce sont les associés qui sont taxés à l’impôt sur le revenu pour leur quote-part respec-
INDIVISIONOU SCI ?
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tive. Notez que vous serez imposé même si les bénéfices tirés des locations ne sont pas distribués, mais mis en réserve. Pour le reste, la SCI bénéficie des déductions classiques aux revenus fonciers (intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation, primes d’assurances, etc.). Enfin, côté déficit, la création d’une SCI n’entraîne aucun avantage particulier.
À SAVOIR
La création d’une SCI de location ne présente d’intérêt que pour certains gros propriétaires fonciers (qui sont également de gros contribuables…), à condition toutefois d’opter pour l’impôt sur les sociétés. À examiner donc avec votre notaire ou avec votre fiscaliste préféré…
En résumé, si intérêt il y a, il est plus d’ordre pratique que juridique. Il réside dans le fait de pouvoir acquérir à plusieurs (par exemple en famille) des logements en vue de les louer, sachant que cette opération aurait été impossible individuellement.
➤ Une SCI pour transmettre du patrimoine
La création d’une SCI peut se révéler particulièrement avantageuse si vous envisagez de transmettre un patrimoine immobilier relativement important. En clair, cette formule peut vous aider à organiser votre succession et surtout à en diminuer la facture fiscale.
En effet, depuis le 1er janvier 2006, vous pouvez transmettre tous les six ans et en fran- chise de droits, 50 000 € par enfant et par parent. Ainsi, si vous avez trois enfants, votre conjoint et vous pouvez leur donner 300 000 € tous les six ans sans payer d’impôt. Ces sommes peuvent être représentées par des parts de SCI, ce qui ne manque pas d’intérêt.
En premier lieu, la valeur des parts est généralement inférieure à la valeur de l’immeuble (du fait qu’elles sont plus difficiles à vendre que l’immeuble lui-même). Ce qui a pour effet de diminuer l’assiette des droits de mutation. Ensuite, il est possible d’avantager sa descendance par l’intermédiaire d’une SCI endettée. En effet, les droits sont calculés sur la base de l’actif net de la SCI, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble moins les dettes (emprunt, avance en compte courant).
Enfin, notez que si la SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine de son vivant, elle présente les mêmes intérêts en cas de succession.
On peut donc affirmer qu’elle permet de recueillir une somme coquette sans verser des droits de succession.
EXEMPLE
M. et Mme X. ont deux enfants. Ils décident de constituer une SCI familiale avec un capital de 16 000 €. Chacun des enfants apporte en espèces 4 000 € et les parents 8 000 €. La société acquiert un immeuble grâce au versement en compte courant de 200 000 € par les parents.
Cinq ans après, les associés décident de dissoudre la SCI. Comment se déroule la liquidation ? Le bien est vendu 500 000 €. Le partage s’effectue de la façon suivante : chacun récupère ce qu’il a versé. Les parents 8 000 € et 200 000 € (remboursement en
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compte courant). Premier enfant : 4 000 € (apport en espèces). Deuxième enfant : 4 000 €. Total : 216 000 €.
La somme à partager est donc calculée de la façon suivante : 500 000 – 216 000 = 284 000 €. Elle se répartit ainsi : Parents : 50 % × 284 000 € = 142 000 €. Chaque enfant : 25 % × 284 000 € = 71 000 €.
Conclusion : les enfants obtiennent un profit identique à celui de leurs parents alors que ces derniers ont contribué à plus de 96 % pour l’opération (versement en compte courant + apports en espèces).
Certes, cette plus-value est imposable mais elle fera l’objet d’abattements (surtout dans le cas où la liquidation intervient de longues années après l’acquisition de l’immeuble).
PIÈGE
Ce système est moins attrayant si les enfants ont une tranche d’imposition élevée.
La SCI et l’immeuble de l’entreprise
Ce montage permet de créer un patrimoine distinct de l’entreprise et d’en faciliter la transmission. Cette séparation rendra plus aisée l’organisation de la succession.
➤ Vous êtes commerçant
Vous envisagez d’acquérir un local pour exercer votre activité.
Si vous achetez en nom propre (le bien entrera alors dans votre patrimoine privé), vous ne pouvez vous accorder un bail à vous-même et, par conséquent, vous ne pourrez déduire les loyers des bénéfices de la société. Vous ne pourrez pas non plus amortir les construc- tions ou les frais d’acquisition, c’est-à-dire déduire chaque année un pourcentage de la valeur de l’immeuble correspondant à sa dépréciation annuelle.
Une autre solution se présente à vous : vous devenez propriétaire de l’immeuble et l’inscrivez au bilan de l’entreprise. Vous ne pourrez toujours pas déduire le montant des loyers mais il vous sera possible de déduire les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt.
Par ailleurs, la cessation de votre activité entraînera un transfert de propriété, puisque l’immeuble passera du patrimoine professionnel à votre patrimoine privé, et la plus-value qui en résulte sera imposée (plus-value professionnelle).
La solution de la SCI se révèle alors particulièrement séduisante : la SCI devient proprié- taire de l’immeuble qu’elle loue à l’entreprise commerciale. Par conséquent, vous pourrez déduire le montant des loyers du revenu imposable. La cessation de l’activité n’entraîne aucune imposition au titre des plus-values. Par ailleurs, ce système facilitera la transmis- sion du patrimoine à vos descendants qui disposeront d’un droit à un certain nombre de parts.
Cette scission entre le patrimoine professionnel et le patrimoine privé permettra aux héri- tiers non repreneurs de ne pas être lésés et de recevoir des revenus provenant de la location des locaux loués.
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➤ Vous êtes gérant d’une entreprise commerciale
La gestion d’un patrimoine professionnel est particulièrement délicate. On se doit d’éviter toute généralisation lorsque l’on aborde cet aspect. Néanmoins, il est souvent intéressant de créer deux entités distinctes : d’une part, la société commerciale propre- ment dite et, d’autre part, une SCI propriétaire des locaux occupés par l’entreprise.
Voici à quoi l’on est confronté en l’absence de SCI : si le patrimoine de la société commerciale comprend des immeubles, son actif social (ce qu’elle possède) sera élevé et la charge financière risque d’être lourde pour des repreneurs. Par conséquent, les acquéreurs éventuels, en cas de cession, pourraient être moins nombreux face à des prix excessifs.
Un autre cas de figure possible, c’est que certains héritiers n’auront peut-être aucune envie de reprendre l’entreprise familiale alors que d’autres seront prêts à continuer. La succes- sion risque de poser un problème pour tous les héritiers si la société commerciale est propriétaire de la quasi-totalité du patrimoine immobilier. Comment effectuer un tel partage ? Par ailleurs, le prononcé d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire peut être préjudiciable pour l’ensemble du patrimoine.
Une solution à ces tracas : la SCI propriétaire des immeubles. La cession des droits sociaux de la société commerciale sera faite au profit des seuls héritiers repreneurs et évitera ainsi l’éclatement de ces parts entre tous. Les héritiers non repreneurs disposeront alors des parts de la SCI et des revenus procurés par la location des locaux à la société commerciale qui pourra les déduire de son revenu imposable.
Si la société commerciale fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, les immeubles qui l’abritent n’en sont pas affectés (sauf si la SCI s’est portée garante au profit de la société commerciale). Ils ne pourront donc être aliénés ou faire l’objet d’une saisie immobilière à la suite de ces procédures.
Cette solution présente des avantages indiscutables. Toutefois, elle ne constitue pas un remède miracle. Pourquoi ? Si la société commerciale n’est pas propriétaire des immeubles dans lesquels elle exerce son activité, elle offre à ses créanciers des garanties quelquefois insuffisantes. Ces derniers sont alors amenés à demander le cautionnement de la société civile afin de garantir les prêts contractés par la société commerciale. Cela risque par la suite d’entraîner une confusion des patrimoines et, le cas échéant, d’étendre à la SCI une procédure de redressement judiciaire déclenchée par la SARL.
CONSEIL
Avant de constituer une SCI, nous vous conseillons vivement de consulter les organismes financiers afin de connaître les garanties exigées.
La dissociation entre, d’une part, le patrimoine professionnel et, d’autre part, le patri- moine immobilier entraînera un formalisme plus lourd puisque l’on sera en présence de deux sociétés : vous devrez prévoir deux assemblées générales régulières et tenir une comptabilité détaillée pour chacune d’elles. Vous aurez par ailleurs à maîtriser des règles de gestion propres à chaque société (fiscalité, rapports avec les associés…) ; vous devrez aussi préciser les conditions dans lesquelles la SCI louera à la société commerciale les locaux dont elle dispose ; il sera par ailleurs nécessaire de fixer avec exactitude le montant du loyer pour éviter toute observation de la part de l’administration fiscale.
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Comment constituer une SCI ?
Sur le plan juridique, cette société ne fait l’objet d’aucune réglementation particulière.
Elle est donc soumise aux dispositions générales qui régissent les sociétés civiles (arti- cles 1845 à 1870.1 du Code civil) :
– Vous devez définir un ou plusieurs objectifs (par exemple : constitution d’une SCI pour la gestion d’un patrimoine immobilier, mise à disposition d’une maison en prévoyant les périodes de jouissance…).
– La constitution d’une SCI nécessite, comme pour tout autre type de société, l’établisse- ment de statuts qui consistent en un document écrit relatant les règles de fonctionne- ment de la société et ses objectifs.
Ces statuts doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires.
La forme des statuts
La loi, rappelons-le, impose la forme de l’écrit (article 1835 du Code civil). L’intervention du notaire est obligatoire si l’apport comprend des immeubles. Pourquoi ? L’apport d’un immeuble à une société fait nécessairement l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques et l’acte constatant cet apport doit être dressé devant notaire. Il est donc essentiel que le notaire se charge de l’ensemble des formalités relatives à la constitution de la société.
Le contenu des statuts
Il est défini à l’article 1835 du Code civil. Il doit donc comprendre les mentions suivantes qui vont permettre de bien identifier la société et les raisons de son existence :
– l’objet de la société,
– la désignation (son appellation), – le siège social,
– la durée,
– les mentions concernant les associés, – la description des apports,
– le capital social.
➤ L’objet de la société
La société ne doit pas avoir une activité commerciale. Toutefois, une SCI pourra, le cas échéant, faire de la location meublée si cette activité n’occupe qu’une place très réduite par rapport à la location de locaux vides. Bien entendu, l’objet social doit être licite (conforme à l’ordre public et aux bonnes mœurs).
CONSEIL
Il faut bien prêter attention au libellé exact de l’objet social ; certes, il doit être relativement souple afin de pouvoir être modifié au cours de la vie sociale si les associés prévoient d’autres orientations. Mais il doit permettre de bien encadrer les pouvoirs du gérant pour engager la société.
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➤ Désignation de la société
Les statuts doivent déterminer l’appellation de la société, celle-ci étant connue sous une raison sociale qui est généralement composée du nom des associés. Toutefois, la société est plus fréquemment identifiée par une dénomination sociale (par exemple : SCI du 1, bd Victor-Hugo). Le cas échéant, vous avez la possibilité de la personnaliser davantage en ajoutant le nom d’un associé ou de la résidence.
La raison sociale devra figurer sur tous les actes ou documents émanant de la société et destinés aux tiers.
➤ Le siège social
Sa mention est obligatoire dans les statuts. Il correspond au lieu où s’exerce la direction effective de la société (lieu de réunion des assemblées).
➤ La durée
Dès la constitution de la société, vous devez déterminer sa durée qui ne pourra excéder 99 ans. Le grand intérêt de la SCI réside dans le fait que vous pouvez organiser vos rapports entre associés pour une longue durée. Aussi, nous vous conseillons de prévoir une durée relativement longue (plus de 50 ans), avec la possibilité pour chaque associé de se retirer.
Les associés
Pour créer une SCI, il faut être au moins deux.
➤ Qui peut être associé ?
Pour être membre d’une SCI, il faut avoir la capacité civile, c’est-à-dire la possibilité de mettre en œuvre soi-même ses droits et obligations (voter, signer des contrats, etc.), et plus exactement ici de reprendre des dettes éventuelles de la société sur ses biens person- nels.
Seuls le majeur et le mineur émancipé ont cette capacité.
➤ Cas particuliers
•Le mineur non émancipé
Bien qu’il n’ait pas la capacité civile, il peut faire partie d’une SCI. Toutefois, il ne pourra agir personnellement : le contrat de société sera signé par son représentant légal qui l’assistera.
•Les majeurs sous tutelle ou curatelle
Ils pourront faire partie d’une SCI, mais ils seront assistés par leur tuteur ou curateur.
•Les époux
Deux époux peuvent être membres d’une même SCI, quel que soit leur régime matrimo- nial.
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Le capital social
La société civile immobilière est dotée de la personnalité morale. Que signifie avoir la personnalité morale ? Cela implique que la société est une entité qui a une existence propre avec des droits et des obligations. Elle peut donc posséder un patrimoine distinct de celui des associés.
Ce patrimoine est constitué par les apports effectués par les associés. Par conséquent, ce patrimoine ou capital social est constitué par l’ensemble des apports en numéraire (somme d’argent) et en nature (par exemple : un immeuble).
La loi n’a imposé aucun capital minimal pour les SCI ; toutefois, il ne peut être inexistant puisque son montant doit figurer dans les statuts. Vous pourriez être tenté de fixer un capital faible et décider de verser les sommes complémentaires, nécessaires à la constitu- tion et au fonctionnement de la société en réalisant des versements sur un compte courant.
PIÈGE
En fixant un capital faible à la SCI, vous risquez d’être confronté à une forte plus-value lors de la cession des parts.
Les apports
Conformément à l’article 1835 du Code civil, vous devez effectuer des apports pour concrétiser votre participation dans la société.
➤ Le régime juridique des apports
C’est en général une somme d’argent ou un immeuble dont vous transférez la propriété au profit de la société et en contrepartie desquels vous recevez des parts. Les apports sont obligatoires pour tous les associés, mais il n’est pas nécessaire qu’ils soient d’égale impor- tance.
À SAVOIR
À défaut d’apport, le contrat de société est entaché de nullité.
➤ Les différentes catégories d’apport
Vous pouvez effectuer des apports en numéraire (somme d’argent). La date exacte de leur réalisation est fixée dans les statuts.
À SAVOIR
Si vous n’avez pas apporté en temps voulu une somme déterminée, vous devenez de plein droit débiteur des intérêts de la somme à compter du jour où elle devait être payée, avec le risque d’être condamné à verser des dommages et intérêts.
Vous préférez apporter un immeuble : il s’agit d’un apport en nature. Généralement, la société devient propriétaire à part entière des biens ; toutefois, il est possible de faire un apport en usufruit ou en nue-propriété.
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Si vous n’apportez que l’usufruit, vous gardez la nue-propriété et résolvez de ce fait le problème d’une éventuelle imposition au titre de la plus-value lorsque le bien sort de votre patrimoine. Par ailleurs, la société aura la possibilité de déduire de ses bénéfices les réparations importantes et, le cas échéant, les intérêts d’emprunt.
On peut aussi rencontrer le cas particulier de l’apport d’un bien indivis : il est très fréquent que plusieurs personnes propriétaires d’un même bien (indivisaires) décident de créer une SCI. Pour qu’une telle opération se produise, il faut l’accord de tous. Cet apport permettra à chacun d’obtenir un nombre de parts équivalant à ses droits indivis.
EXEMPLE
Soit une indivision entre 4 personnes (chacun possède 25 % du bien) qui décident de créer une SCI comprenant 1 000 parts. Chaque associé obtiendra donc 250 parts. L’indivision prendra fin puisque chacun recevra un nombre de parts déterminées et individualisées.
Vous avez la possibilité d’apporter la quote-part que vous détenez sur un bien immobilier indivis.
Dans cette hypothèse, les autres indivisaires ne disposent pas d’un droit de préemption sur cette quote-part puisque vous ne la vendez pas (article 815.14 du Code civil).
En revanche, le droit de préemption des collectivités publiques (le DPU) peut être exercé.
➤ L’apport d’un bien par l’époux
•Vous êtes marié sous le régime de la communauté
Vous pourrez apporter vos biens propres à la société sans obtenir aucune autorisation de la part de votre conjoint (sauf si c’est le logement de la famille). Les parts que vous obtiendrez resteront des biens propres.
•Vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens
Vous êtes libre de disposer de vos biens personnels sans demander aucune autorisation à votre conjoint (sauf logement de la famille).
➤ Le régime fiscal des apports
•L’enregistrement des apports
Tous les apports purs et simples à des SCI (c’est-à-dire les biens transmis à la société, en contrepartie desquels vous recevez uniquement des parts) n’entraînent plus le paiement d’un droit d’enregistrement.
À SAVOIR
Il existe aussi des apports « à titre onéreux ». En contrepartie de ceux-ci, vous ne recevez pas de parts sociales, mais une somme d’argent ou la prise en charge d’un passif (par exemple : appartement en viager). Ces apports sont soumis aux droits de mutation ordinaires. Assez rare dans le cas qui nous concerne, ce type d’apport ne fera pas l’objet d’autres développe- ments.
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•Les plus-values sur les apports
Nous limiterons notre étude au régime des plus-values des particuliers. Vous avez décidé de créer une SCI et vous transférez dans son patrimoine un immeuble que vous possédez.
Selon l’article 150UV du CGI relatif aux plus-values immobilières, l’apport en société d’un immeuble est assimilé à une opération de vente dégageant généralement une plus- value. Vous êtes donc soumis à l’impôt que vous auriez dû acquitter si vous aviez vendu ce bien (vous paierez cet impôt avec vos fonds personnels).
Dans un certain nombre de cas, aucun impôt n’est dû si :
– vous faites apport de votre résidence principale. Depuis la loi de finances pour 2004, aucune durée de détention n’est exigée pour bénéficier de l’exonération ;
– vous détenez le bien depuis plus de 15 ans ; – la valeur de l’immeuble ne dépasse pas 15 000 €.
➤ Modalités d’imposition
Si le bien apporté n’entre pas dans l’une de ces catégories, vous serez soumis à l’impôt sur les plus-values (voir, pour leur calcul, le paragraphe « Les plus-values », p. 60).
Les formalités
Les statuts rédigés devront être signés par l’ensemble des associés. Même si, dès la signa- ture, la société existe, de nombreuses formalités devront encore être réglées afin d’achever le processus de formation.
➤ L’enregistrement
Les statuts doivent être enregistrés à la recette des impôts dans un délai d’un mois à compter de la date de l’acte.
À SAVOIR
Si l’acte constate un apport d’immeuble, il doit être déposé à la conservation des hypothè- ques du lieu de situation du bien pour la formalité de publicité foncière.
➤ La publication dans un journal d’annonces légales
Si l’acte de société a été fait devant un notaire, l’insertion devra être signée par ce dernier ou par l’un des premiers associés ayant reçu un pouvoir spécial lorsque le notaire n’est pas intervenu.
Un avis sera donc inséré dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social.
➤ Le dépôt au greffe
Un certain nombre de documents doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social :
– deux copies des statuts, s’ils sont rédigés par un notaire, ou deux originaux s’ils sont faits sous seing privé ;
– deux copies des actes de nomination des organes de gestion.
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➤ La demande d’immatriculation au registre du commerce
Cette demande est signée par le gérant ou son mandataire, et déposée au greffe du tribunal de commerce (elle devra contenir tous les renseignements relatifs à la société).
➤ Publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales)
Dans les huit jours de l’immatriculation, le greffier doit faire paraître un avis au Bulletin officiel d’annonces civiles et commerciales. Ce dernier contient l’ensemble des éléments caractéristiques de la société (adresse de la société, raison sociale, montant du capital, acti- vité de la société).
➤ Démarches auprès du centre des formalités des entreprises
Depuis le décret du 30.5.1984, une dernière étape s’impose avant l’achèvement des forma- lités de constitution auprès du centre des formalités des entreprises.
Dans un même lieu (greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance), vous pourrez souscrire sur un même document toutes les déclarations auxquelles vous êtes tenu dans les domaines juridique, administratif, fiscal… (le gérant s’en chargera). Ce document vaut déclaration auprès du service des impôts, de l’Urssaf, des Assedic.
Le gérant
La gestion de la SCI est obligatoirement assurée par un gérant (article 1846 du Code civil) qui sera chargé, entre autres, de réunir les associés au moins une fois par an, de les informer et d’établir un rapport comptable régulier.
Le statut du gérant
➤ Nomination
Les statuts fixent le mode de désignation du gérant (règles de majorité) qui est générale- ment choisi parmi les associés.
CONSEIL
Pour éviter toute formalité ultérieure, désignez un gérant quand vous établissez les statuts.
Si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, il est important de prévoir la possibilité de nommer des gérants non associés et d’imposer des compétences professionnelles pour le choix du gérant. Toutefois, veillez à ne pas imposer des critères trop contraignants afin d’éviter tout risque de blocage.
Que se passe-t-il si aucun gérant n’est désigné ?
– Chacun des associés pourra demander au président du tribunal de grande instance la désignation d’un mandataire chargé de réunir les associés en vue de nommer un gérant.
– Si l’absence de gérant a perduré plus de un an, le tribunal pourra prononcer la dissolu- tion anticipée à la demande de tout intéressé.
On notera utilement que l’exercice d’une profession libérale est incompatible avec les fonctions de gérant de SCI (cf. avocats, notaires, experts-comptables…). Toutefois, on
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trouve généralement des exceptions dans les textes qui réglementent ces professions pour la gestion des sociétés de famille.
➤ La cessation des fonctions
•La révocation
Elle est décidée par les associés selon les règles prévues par les statuts (par exemple : majo- rité des 2/3, majorité des associés présents ou représentés à l’assemblée générale). À défaut de disposition particulière, le gérant sera révoqué par une décision des associés représen- tant plus de la moitié des parts sociales.
Que se passe-t-il si le gérant dispose de parts qui lui permettent d’obtenir la majorité pour éviter la révocation ? Celle-ci pourra être demandée en justice par les associés (article 1851, alinéa 2 du Code civil).
À SAVOIR
La révocation du gérant doit être motivée, sinon elle peut donner lieu au versement de dommages et intérêts au profit du gérant si les associés ne peuvent invoquer un juste motif (par exemple : incapacité notoire, non-respect des statuts…).
•La démission
Le gérant peut mettre fin à ses fonctions à tout moment sans avoir à invoquer un motif légitime. Mais il sera tenu d’indemniser la société si sa démission lui cause un préjudice.
CONSEIL
Prévoyez un délai de préavis qui devra être respecté par le gérant dans le cas où il souhaite- rait démissionner afin de prévenir tout risque de départ inopiné.
•Autres causes de cessation des fonctions du gérant
Ce peut être l’expiration de son mandat, son décès ou la survenance d’une interdiction.
Les pouvoirs du gérant
Organe essentiel de la société civile, le gérant est chargé d’en assurer la gestion quoti- dienne (par exemple : il passe des contrats au nom de la société avec des entreprises pour la réalisation de travaux dans l’immeuble, il prend l’initiative de réunir les associés).
De façon générale, il assume toutes les obligations nécessaires à la bonne marche de la société.
Pour exercer sa mission, il est doté de pouvoirs étendus :
– Dans ses rapports avec les associés, les statuts définissent dans la plus grande liberté ses prérogatives afin qu’il ait les moyens d’assumer la gestion de la société.
– Dans ses rapports avec les tiers, ses pouvoirs sont définis par la loi et sont d’ordre public (on ne peut y déroger).
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Le gérant et les associés
➤ Le principe
Il peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société, c’est-à-dire à la fois des actes administratifs courants (par exemple : convocation des associés pour les assemblées, déclarations fiscales…) et des actes de disposition (par exemple : vente de biens sociaux).
➤ L’aménagement du principe
Les termes de la loi étant imprécis, il est important de définir strictement les pouvoirs dont dispose le gérant pour exercer sa mission.
CONSEIL
Mieux vaut limiter les pouvoirs du gérant lorsqu’il s’agit d’engager financièrement la société (soumettre ces décisions à un vote de l’assemblée des associés) ou de vendre un bien social.
N’hésitez donc pas à énumérer les cas où le gérant pourrait intervenir seul (petits travaux dans l’immeuble, demande de devis, appels de fonds) et ceux qui nécessitent l’intervention de l’assemblée (réfection d’une façade, d’une toiture).
➤ Les précautions à prendre
Vous êtes gérant ou vous allez le devenir : quelles sont les précautions à prendre ? Afin de bien connaître l’étendue de votre mission, lisez très attentivement les clauses qui fixent vos pouvoirs. Votre responsabilité pourra être mise en jeu si vous ne les respectez pas (le non-respect de ces clauses peut aussi entraîner votre révocation). Les établissements finan- ciers demandent fréquemment le cautionnement de la société civile lorsque des emprunts sont contractés ; cette décision importante et délicate doit faire l’objet d’une étude appro- fondie avec un praticien avisé.
Le gérant et les tiers
Par principe, pour tous les actes qui entrent dans l’objet de la société, le gérant est engagé à l’égard des tiers.
Quels sont ces actes ? Ce sont tous ceux qui se rattachent à la gestion courante de la société : l’engagement du personnel, la fixation des rémunérations, la souscription ou la résiliation des polices d’assurances, le paiement des sommes dues par la société, les acqui- sitions ou les ventes d’immeubles.
Quant aux clauses à insérer dans les statuts, vous aurez tout intérêt à définir avec précision cet objet afin de limiter ses pouvoirs et, par là même, les engagements de tous les associés, puisque le gérant engage la société à chaque fois qu’il accomplit des actes conformes à l’objet (par exemple : la gestion d’un immeuble, l’achat d’un terrain et la construction d’une maison…).
À SAVOIR
Les clauses qui encadrent ses prérogatives à l’égard des associés n’ont aucun effet sur les tiers.
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La responsabilité du gérant
Conformément aux dispositions de l’article 1850 du Code civil, le gérant est responsable de toutes les infractions à la loi et aux stipulations prévues dans les statuts (par exemple : absence de communication d’informations aux associés, défaut de convocation à l’assem- blée annuelle, tenue d’une comptabilité incomplète…).
Des actions en justice peuvent alors être exercées par les associés : si la faute du gérant vous cause un préjudice, vous disposez d’une action individuelle afin d’en demander la réparation conformément aux dispositions de l’article 1832 du Code civil.
Si c’est la société elle-même qui subit un préjudice, un ou plusieurs associés peuvent intenter une action en responsabilité contre le gérant (il pourrait alors être condamné à verser des dommages et intérêts à la société).
Vous avez aussi la faculté de demander en justice (tribunal de commerce) la nomination d’un administrateur provisoire.
Droits et devoirs des associés
La SCI met en scène deux catégories d’acteurs qui interviendront tout au long de sa vie : les associés qui ont décidé de participer à un même objectif et un gérant (ou plus) qui coordonne l’ensemble des décisions, en ayant la possibilité d’agir au nom de la société dans certaines limites.
L’attribution de parts de SCI confère aux associés des droits mais aussi des obligations.
Les droits des associés
En contrepartie des apports que vous avez effectués, vous recevez des parts sociales qui concrétisent vos droits dans la société.
Un certain nombre d’attributions vous sont alors conférées par la loi (Code civil) et les statuts qui précisent leurs modalités d’exercice.
➤ La participation à la vie sociale
Vous interviendrez nécessairement pour toutes les décisions importantes concernant le fonctionnement de la société (désignation du gérant et décisions excédant les pouvoirs de celui-ci).
Le gérant doit vous réunir à titre d’associés au moins une fois par an et vous communi- quer l’ensemble des documents relatifs à la société (comptables et fiscaux) quinze jours avant l’assemblée.
Par ailleurs, chacun de vous peut provoquer la réunion d’une assemblée pour une ques- tion déterminée (la demande est faite par lettre recommandée avec avis de réception) à laquelle le gérant doit répondre en convoquant l’assemblée ou en les consultant par écrit.
À SAVOIR
La possibilité d’exercer votre droit de vote par écrit doit être expressément prévue par les statuts.
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Si la gestion de la société suscite chez vous certaines interrogations, vous n’hésiterez pas à poser des questions par écrit au gérant qui devra vous répondre selon le même procédé.
Afin de participer pleinement à la vie de la société et à son fonctionnement, vous avez la possibilité de consulter au siège social tous les documents établis par la société ou reçus par elle (article 1855 du Code civil).
S’agissant des actions en justice, seul le gérant est habilité à entamer une action pour défendre les intérêts de la société.
Pour ce qui est de la modification des statuts, seuls les associés peuvent en prendre l’initia- tive en les modifiant par une décision d’assemblée. Il faudra alors respecter les règles de majorité prévues à cet effet dans les statuts. À défaut, l’unanimité est requise.
➤ Le droit de participer aux bénéfices
Grâce aux apports que vous avez effectués, chacun de vous dispose d’une partie du capital de la société. Dès l’instant où la société fait des bénéfices (par exemple : revenus fonciers provenant de la location de logements), il est normal que vous en profitiez au prorata des droits que vous détenez dans le capital social.
EXEMPLE
Vous disposez de 30 % des parts d’une SCI qui loue plusieurs appartements qui lui permet- tent d’obtenir 15 000 € au titre des revenus fonciers. Vous percevez donc 4 500 €.
➤ Quand s’effectue la répartition ?
Les statuts prévoient la périodicité et les modalités de répartition des dividendes ; à défaut, la répartition s’effectue une fois par an.
➤ Que se passe-t-il quand une cession de parts intervient ?
À défaut de jurisprudence à ce sujet, nous vous conseillons de prévoir le sort des bénéfices à distribuer dans l’acte de cession. Deux solutions sont alors possibles : soit les bénéfices reviendront au cessionnaire, soit ils seront attribués au cédant et au cessionnaire propor- tionnellement au nombre de mois pendant lesquels ils sont ou ont été associés.
➤ Le droit de céder vos parts sociales
L’agrément doit être donné par tous les associés, car la SCI a été constituée en fonction de chacun des individus qui composent la société (contrat intuitu personae). Voilà pourquoi un nouvel associé ne peut être toléré sans l’accord des autres. Les statuts peuvent prévoir que l’agrément sera donné à une majorité définie, ou accordé par les gérants.
L’agrément est donné par une décision de l’assemblée ou dans l’acte de cession des parts.
Si les associés ne se sont pas manifestés pendant le délai que vous leur avez accordé, vous bénéficiez d’un accord tacite.
Préalablement à la décision, vous devrez notifier le projet de cession aux associés avec la demande d’agrément du demandeur que vous proposez. Si cette règle n’est pas respectée, la procédure est sanctionnée par la nullité.
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Plusieurs cas de figure sont à distinguer.
•Les associés refusent l’agrément
Si c’est en raison du prix, ce dernier sera déterminé par un expert (comptable, conseil financier) désigné par les parties ou le président du tribunal de grande instance statuant en référé.
Si c’est en raison de la personnalité du cessionnaire, les autres associés peuvent décider de racheter les parts ; ils ont alors 6 mois pour le faire. Un acquéreur est proposé à l’unani- mité par les associés ou encore la société décide de racheter les parts en vue de leur annu- lation.
Les associés peuvent aussi décider la dissolution anticipée (rare car coûteuse). Par ailleurs, le cédant pourra alors s’y opposer en décidant de ne plus céder ses parts.
•Les associés donnent leur agrément
La cession est obligatoirement constatée par un écrit (sous seing privé ou authentique).
Elle est rendue opposable à la société après avoir été acceptée par le gérant dans un acte authentique ou signifiée par voie d’huissier (article 1690 du Code civil).
À SAVOIR
Les statuts peuvent prévoir que la cession sera rendue opposable par un transfert sur les registres de la société que l’on trouve nécessairement au siège social. Outre les formalités qui viennent d’être décrites, la cession est opposable aux tiers si l’acte de cession est déposé au registre du commerce et des sociétés (deux copies si l’acte est authentique ou deux origi- naux si l’acte est fait sous seing privé).
•La transmission des parts par décès
Vous avez constitué une SCI avec vos parents. L’un d’eux décède. Que se passe-t-il ? La société n’est pas dissoute par le décès de l’un des associés. Elle perdure avec les héritiers et les légataires. Toutefois, les statuts peuvent y déroger en prévoyant que la société conti- nuera avec les seuls associés survivants ou avec les héritiers et légataires agréés par les autres associés (cas le plus fréquent).
Vous êtes héritier ou légataire : on vous refuse la qualité d’associé. Quels sont vos droits ? Si les statuts ont prévu ces restrictions, vous ne pouvez contester la décision des associés.
Néanmoins, vous recevrez une somme qui correspondra à la valeur de ces parts (déter- minée au jour du décès) et qui sera acquittée par les nouveaux titulaires des parts.
•Les dérogations
Vous avez intérêt à prévoir des règles de majorité pour éviter un blocage. La cession est libre entre ascendants ou descendants et l’associé cédant. Toutefois, les statuts peuvent la soumettre à un agrément. Les statuts peuvent exclure l’agrément pour une cession de parts entre l’associé cédant et son époux.
L’agrément sera donné par les associés réunis en assemblée, laquelle sera convoquée quinze jours avant par le gérant.
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•Quel prix ?
Pour une vente classique d’immeuble, il suffit de faire une évaluation du bien. Pour la vente des parts d’une SCI, la connaissance de la valeur vénale de l’immeuble ne suffit pas ; il s’agit alors de faire une étude des comptes de la société et de déterminer la valeur nette comptable du patrimoine social, c’est-à-dire de faire la différence entre la valeur actuelle de l’immeuble et les dettes contractées pour son acquisition.
EXEMPLE
Vous vendez vos parts (30 % du capital social) d’une SCI propriétaire d’un immeuble évalué à 500 000 €. Or il reste un prêt de 200 000 € contracté pour son acquisition. La valeur nette comptable s’élève donc à : 500 000 € – 200 000 € = 300 000 €. Possédant 30 % des parts, vous pourrez déterminer la valeur de vos parts à 300 000 € × 30 % = 90 000 €.
Ayant bien à l’esprit toutefois que cette évaluation est très schématique. Pour ajuster ce montant, il faut nécessairement tenir compte des possibilités offertes au titulaire des parts ; il s’avérera nécessaire de corriger sensiblement le montant si la société est très fermée (lorsque les statuts limitent strictement la participation), si la rentabilité est faible, ou bien lorsque la participation est minoritaire.
À SAVOIR
Les droits d’enregistrement exigibles au titre de la cession des parts de SCI sont de 5 % depuis le 1er janvier 2006.
Quels sont les droits à acquitter sur les parts transmises après décès ? Ce sont les droits de succession sur la valeur des parts comme pour toute transmission à titre gratuit.
Les prérogatives particulières des associés des sociétés d’attribution vont être développées dans la suite de cette section.
Les obligations des associés
➤ Les apports
Nous ne reviendrons pas sur la nécessité de réaliser les apports dans les conditions prévues par les statuts. Si vous ne versez pas cette « cotisation » dans les délais impartis, vous serez condamné à payer des intérêts au taux légal à compter du jour où vous deviez exécuter cette obligation.
➤ La responsabilité des associés
À l’égard des tiers, chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales (article 1857 du Code civil). Autrement dit, les créanciers de la société qui n’ont pas été payés pourront se retourner contre les associés quand ils ont engagé une action infruc- tueuse contre la société.
La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dans la société. Le cas échéant, le patrimoine personnel de celui-ci sera utilisé pour acquitter cette dette si ses avoirs dans la société sont insuffisants.
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EXEMPLE
Une SCI a une dette de 4 000 € qu’elle ne peut honorer. Après avoir vainement poursuivi la société, le créancier pourra se retourner contre vous (vous possédez 25 % des parts). Il sera donc en droit d’exiger de vous une participation à hauteur de 1 000 € qui pourra être prélevée sur votre patrimoine personnel.
Par conséquent, il est essentiel de connaître les points suivants avant de vous engager dans la voie de la SCI :
– Vous faites partie d’une SCI dès sa constitution. Vous ne pourrez insérer dans les statuts aucune clause supprimant ou limitant votre obligation à l’égard des créanciers.
Seules des renonciations individuelles des créanciers à l’occasion de chaque contrat conclu avec la société sont en principe valables.
– La SCI est déjà constituée. Avant de prendre votre décision, vous prendrez connais- sance de l’état des engagements pris par la société (engagements financiers résultant de prêts, travaux importants décidés dans l’immeuble social).
Dissolution
Les causes
Comme tout contrat de société, la SCI est soumise aux dispositions de l’article 1844.7 du Code civil qui énumère les causes susceptibles d’entraîner la dissolution.
➤ La société est constituée pour une durée limitée
À l’expiration de celle-ci, la société est dissoute. Toutefois, les associés auront la possibilité de proroger la société (à la majorité requise par les statuts ou, à défaut, à l’unanimité).
➤ La société a été créée pour un objet précis
Si cet objet s’est réalisé (par exemple : construction de l’immeuble par une SCI de cons- truction) ou s’il n’existe plus (par exemple : vente de l’immeuble par une SCI de gestion), la société sera dissoute. Là aussi, vous pourrez décider par décision de l’assemblée générale de proroger la société en étendant son objet.
À SAVOIR
Cette assemblée devra intervenir avant la réalisation ou l’extinction de son objet.
➤ L’annulation du contrat de société
Le non-respect des règles essentielles concernant la constitution de la société entraîne l’annulation du contrat de société. Ainsi en est-il de l’absence d’apports, de l’exclusion de la contribution aux pertes (non-respect de l’article 1832 du Code civil).
Les formalités relatives à la dissolution
La dissolution doit être publiée afin que les tiers puissent être informés (article 1844.8 du Code civil). À défaut, elle est censée poursuivre son activité.
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Les formalités se décomposent de la façon suivante :
– Elle fait l’objet d’une inscription dans un journal d’annonces légales dans le délai de un mois à compter de la décision de dissolution.
– Les actes et procès-verbaux constatant la dissolution doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social.
– Une inscription modificative est effectuée au registre du commerce du siège social.
Les effets de la dissolution : la liquidation
➤ Aspect juridique
La décision de dissolution est suivie d’un ensemble d’opérations assurées par un liquida- teur choisi parmi les associés (il est fréquent que le gérant soit choisi). Ce dernier devra réaliser l’actif, c’est-à-dire transformer tout le patrimoine de la société en une somme d’argent (par exemple : poursuivre le recouvrement des créances de la société, vendre les biens mobiliers et immobiliers). Il devra aussi régler l’ensemble des dettes de la SCI.
➤ Aspect fiscal
La dissolution d’une SCI est une opération relativement coûteuse pour les associés.
Vous serez soumis à deux catégories d’impôt : – les droits d’enregistrement ;
– les plus-values.
•Droits d’enregistrement
L’acte de dissolution qui a été rédigé doit être enregistré dans le délai de un mois à compter de sa date (art. 635.5 CGI). Il est soumis à un droit fixe de 375 € lorsque la société a un capital de moins de 225 000 € et à 500 € lorsque la société a un capital au moins égal à ce montant (art. 811 CGI).
Si aucun acte de dissolution n’a été rédigé, vous devez déposer une déclaration à la recette des impôts dans le mois de sa réalisation. Le droit sera toujours de 375 ou 500 €.
Quelle est la recette des impôts compétente ?
– celle du lieu de situation du notaire si l’acte a été rédigé en la forme authentique ; – celle du siège social pour les autres cas.
Le partage des biens entre les associés donne lieu au paiement de droits particuliers.
•Plus-values
La dissolution de la SCI entraîne une opération assimilable à une cession.
Pour mémoire, si la SCI est propriétaire d’un immeuble, lors de la dissolution, l’immeuble sort du patrimoine de celle-ci pour être attaché à un ou plusieurs associés, ou vendu à des tiers.
Cette opération est alors assimilée à la vente au regard de l’imposition sur les plus-values.
La plus-value est égale à la différence entre la valeur de l’immeuble à la date du partage et le prix d’acquisition payé par la société. Elle sera ensuite imposée au nom des associés au prorata de leurs droits au jour de la liquidation.
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Règles particulières à chaque SCI
Les sociétés civiles immobilières sont nombreuses et variées. Nous avons choisi de vous présenter en détail celles que l’on rencontre le plus souvent. Il s’agit d’abord des SCI de location, c’est-à-dire celles que l’on constitue entre parents ou amis pour gérer un patri- moine immobilier plus ou moins important.
Viennent ensuite les sociétés d’attribution qui sont les plus proches des copropriétés. On en rencontre encore dans la pratique, même si aujourd’hui il ne s’en crée plus. Les SCI d’attribution donnent droit pour chacun des associés à la jouissance d’un lot (apparte- ment, par exemple). Elles ont été remplacées aujourd’hui par les sociétés de construction- vente.
Les sociétés de multipropriété sont les plus récentes et s’appliquent surtout à l’immobilier de loisir.
Les sociétés civiles immobilières de location
Fonctionnement
Les SCI de location sont les plus courantes. En même temps, ce sont celles qui sont les plus proches du régime général des SCI que nous avons vu jusqu’à présent.
L’objet de la SCI de location est d’acquérir et de gérer un ou des immeubles. Elle permet à plusieurs personnes de s’associer pour réaliser une acquisition que chacun ne pourrait acquérir individuellement, ou d’éviter un partage lors d’une succession.
Les immeubles de la SCI sont loués à des personnes étrangères à la SCI ou mis à la dispo- sition (gratuite ou non) des associés.
Pour les règles de constitution, vous pouvez vous reporter plus haut aux règles générales : il n’y a pas de régime spécial pour les SCI de location.
Lorsque la SCI achète un immeuble, elle doit payer les mêmes droits qu’un particulier qui en ferait l’achat. Il faut donc payer les droits d’enregistrement au taux de 5,09 % depuis le 1er janvier 2006 (voir chapitre Les frais de notaire, p. 299). S’il s’agit d’acheter des loge- ments neufs, la mutation est soumise à TVA.
Les SCI de location peuvent bénéficier des avantages fiscaux pour investissement locatif selon le dispositif Robien ou Besson.
Les bénéfices en principe sont imposables comme revenus fonciers. Quant aux éventuelles plus-values lors de la vente des immeubles, elles sont imposables au nom de chaque associé, pour la quote-part correspondant à ses droits.
Pour ce qui est des cessions de parts, elles donnent lieu à imposition des plus-values et obligent en outre l’acquéreur à verser des droits d’enregistrement au taux de 5 % depuis le 1er janvier 2006. En matière de dissolution et de partage, ce sont aussi les règles générales qui s’appliquent.
Vous trouverez essentiellement dans cette rubrique des règles fiscales ; mais le fait que la SCI représente une entité supplémentaire par rapport aux associés nous oblige à distin- guer la fiscalité de la SCI de celle des associés.
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Le régime fiscal des bénéfices
Les bénéfices que produit la SCI, c’est-à-dire essentiellement les loyers perçus, sont imposés directement pour chaque associé selon sa quote-part de droit dans la société.
Chaque associé doit donc payer l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, dans les mêmes conditions qu’un particulier détenant directement le bien loué sans l’écran d’une société (voir chapitre Les revenus fonciers, p. 527). Toutefois, lorsque l’associé est lui-même une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est ce régime d’imposition qui s’applique.
➤ Cas particuliers
– Si un des associés est lui-même une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, les bénéfices qu’il retire de la SCI sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (régime réel).
– Si les parts de la SCI sont affectées à l’usage d’une profession libérale, l’imposition se fait au titre des revenus fonciers.
– Si les parts de la SCI sont affectées à l’usage d’une profession commerciale, l’imposition se fait également au titre des revenus fonciers.
Lorsqu’il est procédé à l’imposition selon le régime des BIC, elle a lieu sur l’année civile, quelles que soient les dates choisies pour la détermination de l’exercice. La détermination du bénéfice s’effectue à partir de l’ensemble des loyers courus pendant l’année civile. Pour les dépenses, il faut tenir compte de toutes les dépenses engagées même si elles n’ont pas encore été acquittées. Les intérêts des dettes de la SCI à l’égard des tiers sont également déductibles.
– Si des sommes sont attribuées à la personne chargée de la gérance de la SCI, ces charges sont déductibles.
Envisageons enfin l’hypothèse fréquente où l’immeuble est mis à la disposition gratuite d’un des associés.
Logements laissés gratuitement à l’usage d’un associé ou d’une autre personne
La société peut décider de laisser gratuitement l’usage d’un des logements lui appartenant à l’un des associés. L’administration considère qu’il n’est pas nécessaire, dans ce cas, de déclarer la valeur locative du logement dans les revenus de la SCI (instruction du 27 janvier 1976). Pour que cette solution soit admise, il faut toutefois que l’associé détienne les parts à titre privé. Mais, en contrepartie, la SCI ne peut pas déduire les charges afférentes à ce logement.
Par conséquent, le propriétaire de parts sociales qui a l’usage du logement ne peut pas obtenir de réductions d’impôt liées à la résidence principale : réductions pour intérêts d’emprunt, ravalement ou grosses réparations. De même, on ne peut pas bénéficier de réductions d’impôt pour investissement locatif dans l’immobilier neuf.
De ce point de vue, il est donc plus intéressant fiscalement d’être directement propriétaire de sa résidence principale plutôt que l’être par l’intermédiaire d’une SCI.
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EXEMPLE : USAGEGRATUITD’UNLOGEMENTAPPARTENANTÀUNE SCI
Monsieur et Madame X ont constitué la « SCI rue de Naples » avec leurs deux enfants Pierre et Jacques. La SCI possède plusieurs appartements dont l’un est occupé gratuitement par Jacques. La SCI ne doit pas déclarer comme revenu le loyer qui aurait pu être perçu si le logement avait été loué. L’appartement ayant besoin d’être mieux isolé, Jacques paie 3 000 € de matériaux d’isolation phonique. Il ne peut pas demander de crédit d’impôt pour dépenses en faveur du développement durable car ce n’est pas lui mais la SCI qui est propriétaire de sa résidence principale. Un ravalement est voté dans l’immeuble, la SCI paie la facture, elle ne peut pas déduire la dépense des revenus de la société.
Si l’associé qui occupe le logement paie un loyer mais qui ne correspond pas à la valeur réelle, l’administration peut réagir. En effet, il peut être tentant de louer le logement à l’associé pour un loyer faible, de façon à retrouver la possibilité de faire des déductions de charges et, le cas échéant, de faire apparaître un déficit.
L’administration considère alors que l’associé qui occupe le logement pour un loyer plus bas bénéficie en fait d’un avantage en nature qui doit être réintégré dans ses revenus.
PIÈGE
Attention au bail fictif ! Nous avons vu que si le logement de la SCI est loué, la SCI, après avoir déclaré en recettes les loyers, peut corrélativement en déduire les charges. Mais, dans certains cas, l’administration considère que le bail peut avoir un caractère fictif et qu’il n’a été prévu que pour permettre à la SCI de dégager des déficits. L’administration et les tribu- naux peuvent dans ce cas réprimer ce qu’elles considèrent comme un abus de droit (par exemple, Conseil d’État, 6 décembre 1972).
EXEMPLE : LOGEMENTDELA SCI OCCUPÉPARUNDESASSOCIÉSMOYENNANTUNLOYER ATTÉNUÉ
La « SCI avenue de Dantzig » loue à Charles, l’un des quatre associés, un de ses apparte- ments pour 1 500 €. Chaque associé dispose d’un quart du capital. La SCI déclare les 1 500 € en recettes mais a des charges telles qu’il en résulte un déficit de 2 000 € réparti par quart entre les associés. Charles déclare donc comme les autres un déficit de 500 €.
L’administration considère que la valeur locative est de 3 000 €. En conséquence, la diffé- rence entre le loyer perçu et la valeur locative, soit 1 500 €, doit être attribuée à Charles qui bénéficie d’un avantage en nature. Au lieu d’un déficit de 500 €, il doit avoir un revenu de 1 000 €.
La contribution sur les revenus locatifs et la TVA
La contribution sur les revenus locatifs et la TVA sont deux régimes qui s’excluent l’un l’autre.
➤ La contribution sur les revenus locatifs
La loi de finances pour 2006 a supprimé cette contribution pour les bailleurs particuliers à compter des loyers perçus en 2006. Rappelons que la CRL n’était due que pour les immeubles achevés depuis plus de 15 ans. La contribution était calculée au taux de 2,50 % sur le loyer hors charges perçu au cours de l’année d’imposition.
