Vous pouvez acheter huit jours de vacances à la mer ou une quinzaine à la montagne. En fait, vous ne devenez pas propriétaire d’un logement mais associé d’une forme particulière de société civile. En tant que porteur de parts, vous avez le droit d’utiliser le logement correspondant pendant une période de l’année.
Ces sociétés sont maintenant réglementées par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 complétée par la loi n° 98-566 du 8 juillet 1998. Leur nom officiel est société civile d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé. Dans la pratique, on utilise le terme de multipropriété ou celui de propriété à temps partagé. Et pourtant, depuis la loi de 1986 modifiée, il est interdit dans les documents publicitaires de faire référence au terme de propriété. L’article 33 de la loi du 6 juillet 1986 modifiée cherche en effet à ce que le consommateur soit clairement informé qu’il ne devient pas propriétaire, mais seulement associé d’une SCI.
La réglementation sur la multipropriété, qui résultait initialement d’une loi du 6 janvier 1986, a été complétée par la loi n° 98-566 du 8 juillet 1998. La loi française de 1986 était l’une des réglemen-tations les plus protectrices des intérêts de l’acquéreur… Pour autant, les problèmes surgissaient dès lors que le logement en question se situait, non pas en France, mais à l’étranger. La loi française n’était plus applicable, et les réglementations étrangères, à supposer que les acquéreurs en aient connaissance (ce qui est loin d’être le cas), ne protègent pas toujours le consommateur. Enfin, le tribunal compétent était celui du lieu de l’immeuble. Autant dire que l’acquéreur qui investissait à l’étranger, à l’occasion de ses vacances, se trouvait fort démuni en cas de problème.
La nouvelle loi quant à elle s’applique à tout contrat consenti à titre onéreux, par lequel un profes-sionnel confère à un consommateur la jouissance d’un bien à usage d’habitation pour une période donnée et pendant au moins trois ans. La loi entend ici s’appliquer à toutes les situations juridiques, la multipropriété n’ayant pas les mêmes fondements dans tous les pays. Pour autant, la loi de 1986 continue à s’appliquer aux cessions de parts de sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, en clair à la « multipropriété à la française ». Sans rentrer dans le détail du nouveau dispositif, notez qu’il renforce la protection de l’acquéreur : par une information accrue du consommateur ; par des mentions obligatoires dans le contrat qui doit être rédigé dans la langue de l’acquéreur ; par un délai de réflexion de sept jours pour l’acceptation de l’offre ; par la possibi-lité de se rétracter pendant dix jours. Le non-respect de ces obligations entraîne, selon le cas, la nullité du contrat ou des sanctions pénales (amende). Enfin, et c’était primordial, la loi de 1998 détermine la loi applicable selon la situation du bien et la nationalité de l’acquéreur. L’objectif pour-suivi, c’est que le consommateur bénéficie d’une protection équivalente, quel que soit le pays dans lequel le bien est implanté.
UNELOIPLUSPROTECTRICE
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Constitution
L’objet particulier de ce type de société est de construire ou d’acheter des immeubles, de les aménager, de les administrer et de les gérer. L’immeuble est divisé en lots auxquels sont affectés des groupes de parts donnant vocation à la jouissance de ces lots pendant une période déterminée.
L’organisation d’une telle société est donc nécessairement plus complexe que celle d’une SCI ordinaire, et, afin que chacun sache exactement à quoi il a droit, des documents précis sont établis :
– Les statuts : en dehors des mentions habituelles, il doit y avoir des mentions sur les obligations des associés en cas d’appel de fonds, les conditions de vente des parts des associés qui ne paient pas les sommes dont ils sont redevables, les engagements des associés au passif social, l’existence d’un représentant de période et les conditions de nomination et de révocation des gérants.
– Un état descriptif de division qui délimite les parties communes et les parties priva-tives. Il doit y avoir en outre un tableau d’affectation des groupes de parts, ce qui permet de savoir exactement quelle personne a le droit d’occuper le logement pendant une période donnée.
– Un règlement qui précise les modalités d’utilisation des locaux et la répartition des charges.
Fonctionnement
Les associés réunis en assemblée doivent désigner un gérant, (le vote a lieu à la majorité des parts sociales). Le gérant travaille sous le contrôle d’un conseil de surveillance, lequel est aussi désigné par l’assemblée générale. Le conseil donne son avis sur l’ensemble des questions qui intéressent la vie de la société, il a accès à tous les documents intéressant la société. Un commissaire aux comptes est chargé du contrôle des comptes de la société.
Les décisions importantes sont prises par l’assemblée des associés. Mais du fait du nombre des associés, la loi a prévu un système original de représentation. Tous les associés d’une période choisissent un représentant de période. Par exemple, tous les associés de la première semaine de janvier désignent parmi eux un représentant de la première semaine de janvier. Le représentant de période vote à l’assemblée pour tous les associés qu’il repré-sente sauf pour ceux qui sont présents à l’assemblée, lesquels votent pour eux-mêmes.
Toutefois, pour quelques décisions particulièrement importantes, les représentants de période n’ont pas le pouvoir de voter, les associés devant y procéder eux-mêmes ; il s’agit de la modification des statuts, de l’établissement ou de la modification du règlement et, enfin, de la modification de la répartition des droits des associés et du tableau d’affecta-tion des lots.
➤ À quelle majorité faut-il adopter les décisions ?
Elles sont prises, en principe, à la majorité des voix des associés présents ou représentés.
Toutefois, pour des décisions particulières, la loi demande des majorités renforcées.
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70000 La transaction
Majorité de plus de la moitié des parts sociales : – nomination et révocation du gérant.
Majorité des deux tiers des voix des associés présents ou représentés : – transformation d’éléments d’équipement existants ;
– adjonction d’éléments nouveaux ;
– aménagement ou création de locaux à usage commun.
Majorité des deux tiers des voix des associés : – modification des statuts ;
– établissement ou modification du règlement ; – actes de disposition sur des biens immobiliers ; – prorogation ou dissolution anticipée de la société ; – fixation des modalités de la liquidation.
Majorité des deux tiers des voix des associés présents ou représentés et accord de chacun des associés concernés :
– modification des droits attachés aux groupes de parts et du tableau d’affectation.
Majorité des deux tiers du capital sur première convocation et majorité des deux tiers des parts dont les titulaires sont présents ou représentés (sans tenir compte des voix des asso-ciés défaillants) :
– vente forcée des droits des associés défaillants.
Les associés
En tant qu’associé, vous avez le droit de jouissance sur le lot correspondant à vos parts pendant la période considérée. Cela vous donne le droit d’occuper vous-même le loge-ment, mais aussi de le prêter ou de le louer. Lorsque vous arrivez dans le logeloge-ment, vous devez établir un état des lieux en présence du gérant. La même formalité doit être accom-plie lors de votre départ.
Certaines sociétés organisent des services annexes tels que des bourses d’échange. Vous pouvez ainsi aller dans une autre station de vacances sans avoir à payer de somme complé-mentaire.
Votre droit n’est donc pas un droit de propriété : vous bénéficiez d’un droit comme associé uniquement. Ces droits supposent en contrepartie que vous respectiez un certain nombre d’obligations.
➤ Les charges
Vous devez répondre aux appels de fonds pour la construction ou les réparations de l’immeuble et participer aux charges de l’immeuble.
On distingue deux catégories de charges :
•Les charges générales
Ce sont les dépenses d’entretien, de conservation et d’administration de l’immeuble et les dépenses de fonctionnement de la société. Ces charges sont réparties en fonction du nombre de parts de chaque associé.
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•Les charges résultant des services collectifs de l’immeuble
Ce sont les services collectifs analogues à ceux d’une copropriété (ascenseur, chauffage, etc.), mais aussi ceux qui sont spécifiques à la multipropriété (établissement des états des lieux et des inventaires). Parmi ces charges, le règlement doit fixer les charges communes et les charges liées à l’occupation (article 9 de la loi du 6 janvier 1986 modifiée). Seules les charges communes doivent être payées en toutes circonstances. Mais les charges liées à l’occupation ne sont pas dues si le logement reste vide.
En cas de défaillance dans le paiement des charges ou des appels de fonds, la société peut exercer des poursuites. Mais il est possible également de décider de la vente forcée des parts de l’associé défaillant. Le gérant doit alors adresser une mise en demeure de payer par acte d’huissier. Cette mise en demeure est valable un mois. Si elle est infructueuse, le gérant doit convoquer l’assemblée. Celle-ci décide alors la mise en vente des parts de l’associé défaillant qui détermine la mise à prix. La décision doit être prise à la majorité des deux tiers du capital et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers des parts des associés présents ou représentés (pour ce calcul, on ne tient pas compte des asso-ciés défaillants). Puis la décision est notifiée à l’associé défaillant (par lettre recommandée avec accusé de réception). La vente a alors lieu par adjudication, donc devant le tribunal.
La vente des parts
Si vous avez épuisé les charmes de votre tranche temporelle de propriété, vous pouvez décider de revendre vos parts. Il faut dans ce cas rédiger un acte de vente. Ce contrat peut être aussi bien un acte sous seing privé qu’un acte réalisé devant un notaire. Mais vous devez impérativement préciser les mentions suivantes dans le contrat de vente.
Vous devez indiquer la nature des droits attachés à la possession des parts. En clair, il faut que l’acquéreur sache sans aucune ambiguïté qu’il ne devient pas propriétaire d’un loge-ment mais qu’il se borne à acquérir des parts de société. Le contrat précise la période de jouissance attachée aux parts, le prix de vente, la situation comptable du vendeur et la référence au dépôt chez un notaire du contrat d’origine (vente d’immeuble à construire, ou acte de vente précédent).
De plus, il faut fournir à l’acheteur une liste de documents : les statuts de la société, l’état descriptif de division, le tableau d’affectation des parts, le règlement et une note sommaire indiquant les caractéristiques essentielles de l’immeuble. Il faut enfin préciser le montant des charges de l’année précédente et le bilan du dernier exercice.
La fiscalité
La fiscalité intervient pour vous lorsque vous achetez les parts de société de multipro-priété, et lorsque vous décidez de revendre les parts. De manière générale, il faut savoir que ces sociétés ne bénéficient pas de la transparence fiscale (article 35 de la loi du 6 janvier 1986 modifiée).
Si vous achetez des parts après les cinq ans qui suivent l’achèvement, vous devez acquitter, en plus du prix, des droits d’enregistrement au taux normal. Si, au contraire, vous achetez des parts correspondant à un logement neuf ou récent (achevé depuis moins de cinq ans), la vente est soumise à TVA. C’est le vendeur qui paie la TVA, tandis que l’acquéreur