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LE GRAND GUIDE DE L IMMOBILIER. Marthe GALLOIS Nathalie GIRAUD Valérie SAMSEL Laurent LAMIELLE. sous la direction de Jean-Michel GUERIN

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L E GRAND GUIDE

DE L IMMOBILIER

Marthe G ALLOIS

Nathalie G IRAUD

Valérie S AMSEL

Laurent L AMIELLE

sous la direction de Jean-Michel G UERIN

© Groupe Eyrolles, 2006

© De Particulier à Particulier, 2006 ISBN : 2-7081-3608-9

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C HAPITRE 17

Les baux professionnels

Toute activité s’exerce dans un local qui lui est propre : les commerçants dans des locaux commerciaux, les professions libérales dans des locaux dits professionnels, qu’à défaut de pouvoir acheter, il faut louer.

L’absence de réglementation spécifique applicable aux baux professionnels laisse une grande liberté d’action aux parties en présence : tout ou presque peut se négocier. Cepen- dant, la liberté va souvent à l’encontre de la sécurité, d’où la nécessité de maîtriser les règles et usages en la matière.

Les principes de base

Définition

Le bail professionnel se définit comme un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni indus- trielle. Il s’agit en fait de l’exercice d’une profession libérale.

Les professions libérales sont celles où l’activité intellectuelle joue le principal rôle et qui consistent en la pratique personnelle d’une science ou d’un art. Le membre d’une profes- sion libérale exerce son activité en toute indépendance, ce qui le distingue du salarié.

Il n’est pas non plus commerçant puisqu’il n’effectue pas d’acte de commerce : il ne livre pas de marchandise et n’effectue pas de prestation de services. D’un point de vue fiscal, ses revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

À titre d’exemple, sans exhaustivité, on peut citer : les médecins, chirurgiens, chirurgiens- dentistes, sages-femmes, pédicures, masseurs-kinésithérapeutes, vétérinaires, avocats, experts-comptables, acupuncteurs, architectes, artistes-peintres, sculpteurs, etc.

À SAVOIR

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, le bail professionnel n’est pas un bail commer- cial et n’est donc pas soumis aux règles applicables aux locaux commerciaux plus protec- trices du locataire (les locaux professionnels peuvent néanmoins, sur option, être soumis au statut du bail commercial ; voir chapitre Les baux commerciaux, p. 477).

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Cependant, il n’est pas toujours évident, au regard de l’activité et de la structure juridique du locataire, de déterminer si l’on doit conclure un bail professionnel ou un bail commer- cial.

Ainsi, une association loi de 1901 peut signer un bail professionnel pour ses bureaux. Mais elle peut très bien, sous réserve de ne pas distribuer de bénéfices, avoir une activité commerciale et notam- ment exploiter un fonds de commerce. Celui-ci regroupe l’ensemble des éléments mobiliers néces- saires (marchandises, outillage, nom commercial, enseigne, droit au bail, etc.) pour acquérir et conserver une clientèle. Dans ce cas, l’association, ayant la qualité de commerçant immatriculé au Registre du commerce et des sociétés, et soumise à l’impôt sur les sociétés, devra conclure un bail commercial pour les locaux dans lesquels elle exploite son fonds de commerce.

De la même façon, les laboratoires d’analyses médicales sont considérés comme des professions libérales et contractent donc pour leurs locaux des baux professionnels. Cependant, la mise en œuvre d’importants moyens en personnel et en matériel peut conférer à l’activité un caractère commercial, auquel cas un bail commercial pourra être conclu.

Enfin, les professionnels libéraux peuvent exercer leur activité en groupement, et notamment, depuis 1990, sous forme de société d’exercice libéral à forme commerciale. Ces professionnels devront néanmoins conclure un bail professionnel et non commercial car la société, même si elle a la qualité de commerçant immatriculé au Registre du commerce, a une activité libérale et non commerciale.

Le bail professionnel n’est pas non plus un bail d’habitation. Néanmoins, il convient ici de distinguer deux hypothèses :

– Le professionnel exerce dans une partie de son logement. Ce peut être le cas si son acti- vité nécessite très peu de moyens matériels (par exemple un pédicure) ; deux pièces généralement suffisent. Parfois même, le séjour de l’appartement se transforme en salle d’attente la journée. Dans ce cas, le bail sera à la fois à usage d’habitation et professionnel ; c’est ce que l’on appelle un bail mixte.

– Dans la seconde hypothèse, le professionnel a besoin de plus d’espace, ou bien il désire être mieux situé géographiquement, ou bien encore, compte tenu du coût du matériel à investir et des frais de fonctionnement, il désire travailler en groupe (ce dernier cas de figure étant de plus en plus fréquent, notamment en région parisienne).

Le local sera ici à usage uniquement professionnel et en conséquence le bail également.

C’est ce que l’on appelle habituellement le bail exclusivement professionnel.

Cette distinction est très importante, dans la mesure où elle détermine la législation appli- cable.

Réglementation applicable

Mis à part les baux de 1948, la législation est aujourd’hui la suivante :

– pour les baux mixtes : c’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur le bail d’habitation qui s’applique ;

BAILPROFESSIONNELOUCOMMERCIAL

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Les baux professionnels 445445553333

– pour les baux strictement professionnels : il n’existe pas de législation spécifique. Sont donc applicables les dispositions du Code civil sur les contrats de louage (articles 1713 à 1762 du Code civil), ainsi que l’article 57A de la loi du 23 décembre1986.

Il faut noter que le bail professionnel est un des rares contrats de location faisant encore partie aujourd’hui, du « secteur libre ». Malgré plusieurs tentatives de réformes successives de ce type de bail, aucun projet n’a encore abouti. L’exercice d’une profession libérale nécessite aujourd’hui un investissement matériel souvent coûteux, lié au développement de techniques nouvelles de plus en plus pointues. Par ailleurs, les professionnels libéraux réussissent à se créer une clientèle généralement locale, voire de quartier.

Pour ces deux raisons, la conclusion d’un contrat de bail doit leur assurer une certaine sécurité, et notamment un droit à la pérennité. Or, les dispositions du Code civil sont peu protectrices du locataire. Aussi, beaucoup souhaitent aujourd’hui une réglementation des baux professionnels.

Les praticiens et la jurisprudence ont d’ailleurs pris en compte la nécessité d’assurer aux professionnels libéraux un statut plus protecteur en attendant l’instauration d’une véri- table réglementation des baux exclusivement professionnels.

Ainsi, un professionnel libéral peut en principe, si le propriétaire est d’accord, conclure un bail commercial pour ses locaux, sauf s’il s’agit de locaux mixtes. Le contrat devra faire l’objet d’une rédaction particulièrement minutieuse car c’est au moment du renouvelle- ment du contrat que se posera éventuellement le problème de l’application du statut des baux commerciaux (le preneur d’un bail commercial a droit en effet au renouvellement du contrat, ce qui n’est pas le cas du bail professionnel). Selon la jurisprudence (Cour de cassation, 4 mars 1987 et plus récemment, Cour d’appel de Paris, 4 février 1993), un simple renvoi aux règles applicables aux baux commerciaux ne suffit pas.

À SAVOIR

Le contrat doit obligatoirement contenir deux clauses : l’une qui reconnaît au locataire le droit de donner congé à tout moment en cours de bail, moyennant un préavis de six mois (et ce pour respecter l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, d’ordre public) ; l’autre par laquelle le bailleur exprime, de manière non équivoque et précise, sa volonté de ne pas se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le bénéfice du statut des baux commerciaux (notamment le défaut d’activité commerciale dans les locaux).

Pendant longtemps la Cour de cassation, et notamment dans un arrêt du 15 janvier 1992, a admis que les locaux à usage mixte pouvaient être utilisés en totalité à usage professionnel, tout en restant soumis à la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

Cela revient purement et simplement à soumettre un bail exclusivement professionnel au statut des baux d’habitation, avec un droit au renouvellement en fin de bail. Il en va diffé- remment depuis un arrêt de l’assemblée plénière de la Cour de cassation du 2 février 1996.

Rappelons que le titulaire d’un contrat de location à usage mixte professionnel et d’habi- tation n’est pas tenu, durant le bail, d’utiliser les lieux à chacun des usages prévus. Désor- mais, néanmoins, si, au terme du bail, il n’occupe pas les locaux pour son habitation prin- cipale (au moins partiellement), il n’aura plus droit au renouvellement du bail.

Dans la mesure où ils ne sont pas soumis en principe à la même réglementation, nous étudierons successivement les baux exclusivement professionnels et les baux mixtes. Dans l’un et l’autre cas cependant, des autorisations préalables à la conclusion du contrat doivent être obtenues.

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455455444 La location

Les formalités et autorisations préalables

La conclusion d’un bail professionnel requiert que l’on prenne un certain nombre de précautions. En particulier, le locataire qui entend affecter tout ou partie des locaux à un usage professionnel doit s’assurer qu’il peut légalement le faire.

Ainsi, il doit obtenir l’autorisation du bailleur qui lui-même devra procéder à certaines vérifications. Et surtout, l’affectation d’un local à un usage professionnel doit faire l’objet d’une autorisation administrative.

Accord du bailleur

Bail exclusivement professionnel ou bail mixte : dans les deux cas, le futur occupant doit informer le propriétaire de la destination qu’il entend donner aux locaux afin que celui-ci procède à certaines vérifications avant de donner son accord.

Si le professionnel est déjà titulaire d’un contrat de bail, les choses se passent différem- ment selon la nature du contrat.

Si le professionnel a simplement un bail d’habitation, il devra dans ce cas nécessairement obtenir l’accord du bailleur. Un avenant au contrat (avec éventuellement, compte tenu du changement de destination, un loyer plus élevé) devra être signé. S’il veut utiliser la tota- lité des locaux pour sa profession, un nouveau contrat soumis aux dispositions du Code civil devra être conclu.

S’il s’agit d’un bail mixte portant sur des locaux que le locataire a jusqu’à présent affectés exclusivement à l’habitation (ce qu’il est en droit de faire, selon la jurisprudence), l’accord du bailleur n’est en principe pas exigé si une partie des locaux reste affectée à l’habitation, sauf clause expresse du contrat de bail. En revanche, si le locataire souhaite affecter la totalité des locaux à un usage professionnel, l’accord du bailleur est obligatoire puisqu’un nouveau contrat soumis au Code civil doit en principe être signé. Certes, nous avons vu que la Cour de cassation avait admis l’utilisation exclusivement professionnelle de locaux loués à usage mixte. Mais, en attendant confirmation de cette position, il est préférable d’être prudent.

Le bailleur doit procéder à deux sortes de vérifications, que l’usage des locaux soit mixte ou exclusivement professionnel.

Vérifications relatives à l’acquisition du bien

Ces vérifications s’effectuent préalablement à la signature du contrat de bail, compte tenu des incidences financières pouvant en résulter pour le propriétaire.

Le financement de l’acquisition

Si l’acquisition du bien loué a été financée par un prêt, le bailleur doit vérifier que le contrat de prêt ne contient pas de clause stipulant que ce prêt est réservé à l’acquisition d’un bien à usage d’habitation. Dans ce cas en effet, le bien ne peut être destiné à un usage professionnel, commercial ou industriel, sous peine pour le propriétaire d’avoir à rembourser la totalité du prêt. Il en est ainsi par exemple pour les prêts conventionnés et les prêts épargne-logement.

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Les baux professionnels 445445555555

CONSEIL

La vérification doit impérativement être effectuée préalablement à la conclusion du contrat de location car le bailleur ne pourra invoquer cet argument pour résilier le bail. Il risque donc de se retrouver avec un locataire professionnel en place jusqu’à la fin du bail et d’être obligé de rembourser immédiatement le capital emprunté pour acquérir le bien.

Vérification relative au règlement de copropriété

Pour que le propriétaire puisse consentir un bail professionnel, encore faut-il que le règle- ment de copropriété (ou le cas échéant de lotissement) autorise l’exercice d’une activité libérale dans les locaux loués. Il lui faut donc vérifier si le règlement contient des clauses restrictives relatives à l’exercice de la profession envisagée.

Ainsi, une clause d’habitation bourgeoise interdisant dans l’immeuble toute autre occupa- tion que bourgeoise est licite et les juges du fond peuvent décider que l’installation de cabinets dentaires et de bureaux est contraire à la destination bourgeoise de l’immeuble (Cour de cassation, 10 novembre 1987).

Le règlement de copropriété peut également, tout aussi valablement, établir que l’exercice d’une profession libérale devra être soumis à l’autorisation de l’assemblée.

CONSEIL

Si le règlement ne dit mot à ce sujet, il faut se référer au caractère et à la situation de l’immeuble.

Il appartient au bailleur, mais aussi au preneur, de vérifier le règlement de copropriété, dans la mesure où celui-ci lui est opposable. En d’autres termes, le syndicat des coproprié- taires peut s’opposer à l’exercice de la profession si elle ne respecte pas le règlement, et le locataire ne peut arguer de sa bonne foi. Il pourra cependant dans cette hypothèse obtenir la résolution du bail aux torts du bailleur et obtenir des dommages-intérêts (Cour de cassation, 21 décembre 1987).

Les risques technologiques

À compter du printemps 2006 (entre le 1er mai et le 1er juillet selon les départements), vous devez joindre au contrat de location un état des risques naturels et technologiques, datant de moins de six mois au jour de la signature du contrat de location, si le bien donné en location est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’État. Concernant les modalités prati- ques de délivrance de cet état, reportez-vous au chapitre Du compromis à l’acte de vente, p. 115. Sachez notamment que cet état, matérialisé par un formulaire officiel, est établi par le bailleur. Pour cela, vous devez demander à consulter le dossier détenu en mairie, en préfecture ou en sous-préfecture, et remplir à l’aide des informations qu’il contient un formulaire qui peut d’ores et déjà être téléchargé en ligne sur le site : http://www.prim.net/.

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Enfin, le Bailleur est également tenu d’informer le locataire par écrit de tout sinistre ayant touché l’immeuble et donné lieu au versement d’une indemnité, depuis qu’il en est propriétaire.

Autorisation administrative

Outre l’accord du bailleur, le locataire va très souvent devoir obtenir une autorisation administrative. En effet, d’une manière générale, il n’est pas possible d’affecter un loge- ment à un usage professionnel sans autorisation. Il s’agit de protéger le parc des logements d’habitation là où existe une certaine tension sur le marché.

Or, il est fréquent que le professionnel souhaite précisément exercer dans un local d’habi- tation.

Une ordonnance du 8 juin 2005 est venue profondément remanier le régime de ces auto- risations, dans un souci de simplification. Elle a donc modifié les articles L.631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation relatifs au changement d’affectation.

Simplification géographique

Les nouvelles dispositions s’appliquent désormais aux seules communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Cela simplifie et restreint le champ d’application du nouveau régime puisque auparavant, outre Paris et les communes situées dans un rayon de 50 kilomètres des anciennes fortifi- cations de Paris, toutes les communes dont la population municipale était égale ou supé- rieure à 10 000 habitants au dernier recensement étaient concernées.

En revanche, la possibilité d’extension à d’autres communes après avis du maire demeure (article L.631-9 du Code de la construction et de l’habitation). De même, les zones franches urbaines restent exclues du dispositif (article L.631-10 du Code de la construction et de l’habitation).

Vous avez donc encore intérêt à vous renseigner auprès de la mairie de la commune ou de la préfecture de situation des locaux.

Si la commune n’est pas soumise à l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habi- tation, le bail professionnel peut être conclu sans aucune autre formalité.

Dans le cas contraire, l’interdiction s’applique mais n’est pas absolue. Il existe un certain nombre d’exceptions et les autorisations sont possibles.

Les exceptions

Les locaux affectés à un usage mixte

La loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 portant diverses dispositions d’ordre économique et financier avait introduit une nouvelle exception au principe d’interdiction de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte est maintenu et il est donc toujours possible, sous certaines conditions, d’exercer une activité professionnelle dans un local d’habitation sans obtenir préalablement une autorisation administrative. Il faut toutefois :

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Les baux professionnels 445445557777

– d’une part, que l’activité en question soit exercée par le ou les occupants ayant leur rési- dence principale dans le local ;

– d’autre part, que le professionnel ne reçoive dans le local, ni clientèle ni marchandises.

Précisons également que le logement doit rester, pour partie, affecté à l’habitation du professionnel et que ce dernier ne peut employer de salariés dans ce local.

Enfin, cette autorisation n’exonère pas le professionnel de son obligation de respecter le règlement de copropriété s’il est copropriétaire, ou le contrat de location s’il est locataire (article L.631-7-3 du Code de la construction et de l’habitation).

Les locaux professionnels par nature

Là encore, le nouveau régime est plus simple puisqu’il faut désormais se référer à la situa- tion du local au 1er janvier 1970, et non plus en 1945 comme auparavant. En d’autres termes, le local sera réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage à cette date.

Pour ce faire, on admet tout mode de preuve. Toutefois, si le local d’habitation en 1970 a fait l’objet depuis cette date d’un changement d’usage avec compensation, les deux locaux sont réputés avoir conservé l’usage résultant de l’autorisation.

Enfin, les locaux construits après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage prévu lors de la construction.

À SAVOIR

Le certificat prévu par l’article L.631-7-2 est supprimé. Rappelons que cette disposition permettait à tout intéressé de demander au préfet un certificat indiquant si le local pouvait être affecté à l’usage mentionné dans la demande.

CONSEIL

Un professionnel libéral peut s’installer dans un local commercial (le loyer sera générale- ment plus élevé). Dans ce cas, bien sûr, aucune autorisation n’est nécessaire puisque l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation ne s’applique qu’à la transformation de locaux d’habitation.

Mis à part ces exceptions, le principe d’interdiction, ou plus précisément aujourd’hui la présomption d’habitation, demeure, et il est nécessaire d’obtenir une autorisation auprès de la préfecture.

Le nouveau régime d’autorisation

La signature du contrat de bail : à quel moment ?

Avant de signer le bail, le futur occupant doit obtenir une autorisation administrative, ce qui peut prendre un certain temps. Cette obligation ne doit pas être négligée puisque, selon l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, les accords et conven- tions conclus en violation de ses dispositions sont nuls de plein droit. Or, il est fréquent que les parties souhaitent concrétiser leur accord dans les meilleurs délais.

La solution qui est le plus adaptée juridiquement est de signer un contrat de bail dont les effets et l’entrée en jouissance sont différés jusqu’à l’obtention de l’autorisation administrative ; en cas de refus, l’acte devient caduc.

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EXEMPLEDEDÉTERMINATIONDELADURÉEDUBAIL

« Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de […] années entières et consécu- tives (six ans minimum). Il prendra effet et le preneur entrera dans les lieux au jour de l’obtention de l’autorisation administrative d’affectation des locaux à usage professionnel. À cet effet, le preneur s’engage à prendre dès à présent toutes les mesures nécessaires. À défaut d’autorisation dans un délai de 4 mois, le bail sera considéré comme caduc et le preneur devra au bailleur une indemnité de […] euros (égale au minimum à 4 mois de loyer). »

Il est possible de ne pas différer la date de prise d’effet du bail, mais il faut être certain d’obtenir l’autorisation, ce qui n’est pas toujours le cas. Juridiquement, le bail est annu- lable tant que l’autorisation n’est pas obtenue.

Dans tous les cas, le preneur devra s’abstenir pendant ce délai de réaliser des travaux et des aménagements dans les locaux.

La demande d’autorisation

Le locataire doit présenter sa demande à la préfecture. À Paris, il faut s’adresser auprès de la préfecture de Paris, à la Direction de l’urbanisme, du logement et de l’équipement (DULE), sise au 17, boulevard Morland, 75915 Paris Cedex 04 (tél. 01 49 28 40 00).

Il vous sera remis un imprimé à remplir auquel il faut joindre en double exemplaire les pièces suivantes :

– plans cotés du local ;

– copie du diplôme ou de la carte professionnelle ou du titre équivalent ; – bail ou projet de bail ;

– en cas de transfert, plans cotés des locaux précédents et éventuellement copie de l’auto- risation antérieure ;

– s’il s’agit d’un bail mixte, fiche familiale d’état civil.

En province, le plus simple est de s’adresser à la mairie du lieu de situation des locaux, les imprimés de demande d’autorisation variant selon les départements.

Si le changement d’usage envisagé donne lieu à des travaux, il faudra très souvent déposer une demande de permis de construire qui tient lieu de demande de changement d’usage.

Les travaux concernés sont entendus très largement puisque tout remaniement physique, total ou partiel, des locaux rendant possible la nouvelle destination donne lieu à demande de permis de construire. Il en est ainsi :

– de l’installation de cloisons nouvelles ;

– de la suppression ou du déplacement de cloisons existantes ; – de la réalisation de locaux sanitaires ;

– de la réfection partielle ou totale de parties communes (accès, cages d’escalier, ascen- seurs, etc.).

À SAVOIR

Les procédures d’instruction des deux demandes restent cependant indépendantes.

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L’arrêté d’autorisation

Dans l’ancien régime, on distinguait :

– les autorisations accordées par le préfet pour les locaux à usage mixte ;

– les dérogations que le préfet accordait pour les locaux exclusivement professionnels, mais cette fois après avis du maire (qu’il n’était pas tenu de suivre en principe).

Dans les deux hypothèses, le préfet disposait d’un large pouvoir d’appréciation, quasi discrétionnaire, sur l’opportunité d’accorder ou non l’autorisation ou la dérogation.

Depuis la réforme, la distinction demeure entre local mixte et local exclusivement profes- sionnel en pratique mais, désormais, on parle d’autorisation dans les deux cas. On distingue en fait entre affectation partielle à une activité professionnelle et affectation totale du local. En revanche, l’ordonnance a voulu rendre plus clair et plus transparent le régime des autorisations. Ainsi, dans les communes concernées, les préfets doivent prendre des arrêtés pour fixer les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisa- tions.

Le préfet prend une décision qui est motivée dans tous les cas (refus ou acceptation), et ce depuis une loi de 1979 sur la motivation des actes administratifs. La motivation repose en principe sur des considérations tirées du nombre de logements disponibles dans la commune ou l’agglomération. Ainsi, le Conseil d’État n’a pas considéré comme motif valable l’opposition de certains copropriétaires à l’installation d’un cabinet d’avocat dans leur immeuble (Conseil d’État, 2 mai 1990).

La décision du préfet est généralement notifiée à l’intéressé par lettre recommandée dans un délai de deux à trois mois pour Paris, délai plus court dans les autres régions. Le délai est nécessairement plus long en cas d’autorisation pour un local exclusivement profes- sionnel puisqu’il faut obtenir l’avis du maire.

Le professionnel ayant essuyé un refus peut intenter un recours gracieux auprès de la personne signataire de l’acte de refus, puis, si celui-ci n’aboutit pas, un recours hiérarchique auprès du ministre délégué au Logement. Enfin, un recours en annulation de la décision peut être intenté devant le tribunal administratif.

Autorisation avec ou sans compensation

L’autorisation peut être accordée sans compensation. Dans ce cas, elle l’est à titre personnel et n’est donc pas attachée au local. Il en résulte comme auparavant que, si le professionnel cesse son activité, le local sera de nouveau à usage d’habitation. En outre, si ce professionnel a un successeur, il ne pourra lui céder son autorisation. En clair, un professionnel ayant obtenu une autorisation n’en bénéficie pas à vie, quel que soit, par la suite, le local où il exerce. Cependant, l’autorisation conserve un caractère réel dans la mesure où elle est accordée, certes à une personne, mais pour un local.

Enfin, notez qu’aucune compensation ne peut être exigée pour un local mixte. En revanche, pour un local exclusivement professionnel, la nouvelle réglementation légalise les autorisations avec compensation. Cela signifie que le professionnel est autorisé à trans- former un logement en local professionnel, à charge pour lui de rendre à l’habitation un

QUEFAIREENCASDEREFUS ?

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466066000 La location

local jusque-là affecté à un autre usage. Il s’agit d’une compensation en nature, les compensations financières étant interdites depuis de nombreuses années. On parle aussi de compensation physique (ou compensation à l’identique) : le professionnel bénéficiaire de l’autorisation doit reconstituer la surface habitable transformée en réaffectant à usage d’habitation des locaux commerciaux ou professionnels de même surface. Avant la réforme et jusqu’à parution des arrêtés, on retenait la surface utile du local à transformer, c’est-à-dire la surface couverte hors œuvre à chaque niveau, affectée d’un abattement forfaitaire de 5 %.

Enfin, dans ce cas, l’autorisation est accordée à titre réel, c’est-à-dire qu’elle reste attachée au local, et ce même si le professionnel s’en va ou cesse son activité. Corrélativement, le local qui a servi à la compensation conserve sa nature de local d’habitation.

Le régime des autorisations et dérogations à Paris

Dans la capitale, pour accorder les autorisations, la préfecture se fondait auparavant sur des critères résultant de la pratique et ne faisant l’objet d’aucun texte officiel. Désormais, les règles sont fixées par l’arrêté préfectoral n° 2005-335-4 du 1er décembre 2005.

Concernant les baux mixtes, les autorisations sont accordées sans compensation et la loi n’impose aucune répartition entre partie habitation et partie professionnelle.

Cependant, dans la capitale, et selon l’article 7 de l’arrêté, seule la moitié de la surface totale du logement peut être affectée à usage professionnel. Notez que, selon le nouvel article L.631-7-2 du Code de la construction et de l’habitation, le logement doit constituer la résidence principale du demandeur. Sous l’empire de l’ancienne réglementation, la jurisprudence avait admis un changement d’affectation partielle pour une résidence secondaire. Désormais, cela n’est plus possible.

S’agissant des baux exclusivement professionnels, l’autorisation du changement d’usage des locaux est en principe subordonnée à une compensation physique. En d’autres termes, le demandeur doit restituer à l’habitation une surface équivalente de locaux auparavant affectés à un autre usage. Mais cette règle de principe comporte des exceptions.

La compensation

L’arrêté préfectoral donne quelques précisions sur les modalités de la compensation : – le local offert en compensation devait être affecté à un autre usage que l’habitation au

1er janvier 1970, et bien sûr n’ayant pas déjà été offert en compensation depuis cette date ;

– les locaux offerts en compensation doivent offrir la même surface et la même qualité ; la préfecture exige donc une compensation de 1 m2 d’habitation pour 1m2 de local à autre usage ;

– la surface prise en compte est celle résultant de l’article R.111-2 du Code de la construc- tion et de l’habitation, c’est-à-dire la surface habitable ;

– les locaux situés en rez-de-chaussée ne peuvent servir à compensation ; ainsi, un local commercial situé en rez-de-chaussée, une boutique par exemple, ne peut être affecté à usage d’habitation pour servir de compensation, et ce pour des raisons de sécurité et d’hygiène ;

– le local de compensation doit être situé dans le même arrondissement, voire dans le même quartier si le logement objet de l’autorisation est situé dans un quartier adminis-

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tratif de Paris (voir encadré). Il s’agit en fait des quartiers où l’on constate une prédomi- nance de bureaux par rapport aux logements ;

– les locaux ainsi compensés doivent être transformés de façon concomitante ; il semble que la préfecture de Paris souhaite par là exiger que les travaux de transformation en logement soient réellement effectués (cuisine, salle de bains).

Les exceptions

Obtenir une autorisation avec compensation apparaît donc toujours très contraignant.

Aussi, et comme auparavant, l’arrêté prévoit un certain nombre de cas dans lesquels l’autorisation sera accordée sans compensation.

À SAVOIR

Les locaux situés en rez-de-chaussée sont exonérés de compensation, et ce quels que soient le quartier et la qualité du demandeur.

Les professions libérales réglementées sont exonérées de compensation. Sont concernées les professions soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé.

Citons par exemple les médecins, notaires, avocats, etc. L’étendue de l’exonération varie selon les quartiers. Ainsi, dans les quartiers autres qu’administratifs (voir plus haut), l’autorisation sera accordée sans compensation à raison de 50 m2 par professionnel et dans la limite de 150 m2. Dans les zones urbaines sensibles (ZUS) telles qu’elles résultent d’un décret de 1996 (schématiquement, il s’agit de quelques quartiers de l’Est et du Nord-Est parisien), l’autorisation est accordée sans limitation de surface. Enfin, dans tous les quartiers, aucune compensation n’est exigée lorsqu’il s’agit du remplacement d’un professionnel régulièrement installé, et ce dans la limite de 250 m2.

Précisons que l’autorisation sans compensation est accordée à titre personnel et non réel, c’est-à-dire qu’elle n’est pas attachée au local. Ainsi, au départ du bénéficiaire, le local sera restitué à l’habitation. Enfin, les limites de 50 et 250 m2 constituent une franchise et non

Les quartiers administratifs de Paris Voici les quartiers concernés :

1er arrondissement 8e arrondissement

• Saint-Germain-l’Auxerrois • Champs-Élysées

• Halles • Faubourg du Roule

• Palais-Royal • Madeleine

• Place Vendôme • Europe

2e arrondissement 9e arrondissement

• Gaillon • Chaussée d’Antin

• Vivienne • Faubourg-Montmartre

• Mail

4e arrondissement 16e arrondissement

• Saint-Merri • Chaillot

• Notre-Dame

7e arrondissement 17e arrondissement

• Invalides • Ternes

• Plaine de Monceau

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466266222 La location

un seuil. Une autorisation peut donc être accordée avec compensation pour la partie excé- dant ces limites.

Cas particulier de la région Île-de-France

En Île-de-France (Paris, Seine-et-Marne, Hauts-de-Seine, Essonne, Yvelines, Seine-Saint- Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise), à la réglementation que nous venons de voir s’ajoutent des mesures de limitation des locaux de travail définies par les articles L.510-1 du Code de l’urbanisme à L.510-3 du Code de l’urbanisme.

Ainsi, le changement d’utilisateur de locaux à usage professionnel est soumis à une procé- dure d’agrément de l’autorité administrative, dès lors qu’il y a changement d’activité ou de destination des locaux, ou demande de permis de construire, et ce lorsque leur surface dépasse 1 000 m2. La demande doit être adressée à la Direction régionale de l’équipement d’Île-de-France, mission Activités agréments, 21-23 rue Miollis, 75732 Paris Cedex 15 (tél. 01 40 61 80 80).

Compte tenu de la complexité des exceptions applicables, il convient, avant de prendre un engagement, de se renseigner auprès de ce bureau pour savoir si effectivement l’agré- ment est nécessaire ou non.

Les sanctions du défaut d’autorisation Trois sortes de sanctions sont applicables.

Annulation du contrat

Selon l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, les conventions passées en violation de ses dispositions sont nulles de plein droit.

En raison du caractère d’ordre public de cet article, les parties et quiconque ayant un intérêt à agir peuvent demander l’annulation du contrat, devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.

Seule réserve : les baux mixtes, dans la mesure où l’affectation de la totalité des locaux à l’habitation n’est pas une cause de résiliation du bail. Ainsi, si une personne ayant conclu un bail mixte et désirant exercer sa profession dans les locaux, n’obtient pas l’autorisation, elle conservera néanmoins son bail, mais à usage exclusif d’habitation.

Remise en état des locaux

Les locaux doivent être remis en état et réaffectés à leur usage antérieur dans un délai de six mois à compter du jugement d’annulation ou dans le délai imparti par le juge. À défaut, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à son expulsion et à l’exécution des travaux nécessaires (article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Amende civile

Le locataire n’ayant pas respecté la procédure ou les conditions d’autorisation pourra être condamné par le président du tribunal de grande instance statuant en référé et sur requête du ministère public, à une amende civile de 22 500 €, dont le produit est versé à l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (article L.651-2 du Code de la construc- tion et de l’habitation).

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Les baux professionnels 446446663333

Compte tenu du caractère d’ordre public de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, ces sanctions peuvent être appliquées à tout moment, et ce même après trente années d’utilisation des locaux à usage professionnel sans autorisation, sous réserve des mesures transitoires présentées ci-après.

Mesures transitoires

L’ordonnance du 8 juin 2005 prévoit des mesures transitoires afin que les professionnels puissent le cas échéant régulariser leur situation. Ainsi, les personnes qui ont changé l’usage d’un logement sans autorisation peuvent régulariser cette situation. Pour ce faire, elles doivent justifier avant le 1er juillet 2006 avoir utilisé de façon continue et non contestée le local à un autre usage que de l’habitation, et ce depuis au moins 20 ans à la date d’entrée en vigueur de l’ordonnance. En d’autres termes, le professionnel qui exerce son activité depuis au moins 20 ans dans un logement, soit depuis le 10 juin 1985, peut obtenir une autorisation s’il effectue sa demande en préfecture avant le 1er juillet 2006.

Dans ce cas, l’autorisation sera accordée à titre personnel.

Les baux exclusivement professionnels

Rappelons que ces baux sont soumis aux dispositions du Code civil, non obligatoires, et que les parties peuvent y déroger conventionnellement. Il faudra donc apporter un soin tout particulier à la rédaction des clauses du contrat. En pratique, on s’inspire dans une large mesure des clauses des baux commerciaux.

Conditions de forme

Rédaction d’un écrit

Depuis 1989, et selon l’article 57A de la loi du 23 décembre1986, le contrat de bail profes- sionnel doit obligatoirement faire l’objet d’un écrit.

En d’autres termes, chaque partie peut exiger la rédaction d’un contrat. Il peut être établi par acte authentique ou sous seing privé. Dans ce cas, il devra être dressé autant d’origi- naux que de parties à l’acte ayant un intérêt distinct, et chaque original devra comporter la mention du nombre d’exemplaires établis (article 1325 du Code civil).

Enregistrement

Il n’est pas obligatoire, mais les parties peuvent volontairement soumettre l’acte à cette formalité. Il sera alors dû un droit fixe de 25 € depuis le 1er janvier 2006. Cette démarche n’a pour effet que de donner date certaine au contrat et d’éviter toute contesta- tion ultérieure quant à son point de départ. Si l’acte est enregistré (à la recette fiscale du lieu de situation de l’immeuble), il faudra prévoir un exemplaire du contrat supplémen- taire pour l’enregistrement.

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466466444 La location

Si le bail a une durée supérieure à 12 ans, l’acte doit être obligatoirement publié au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble pour être opposable aux tiers, et notamment à un éventuel acquéreur de l’immeuble ; dans ce cas, il doit être établi devant notaire. Cette formalité coûtera, outre les honoraires du notaire, la taxe de publi- cité foncière au taux de 0,70 % depuis le 1er janvier 2006, calculée sur les loyers cumulés, augmentés des charges, de la durée entière du bail, à laquelle s’ajoutent les frais de recou- vrement (article 742 du Code général des impôts).

EXEMPLE

Soit un bail professionnel conclu pour une durée de 15 années moyennant un loyer mensuel de 800 € charges comprises. Le montant de la taxe foncière est égale à : (800  × 12 × 15) × 0,70 % = 1 008 .

Tous ces frais sont en principe à la charge du locataire, sauf si le bail en dispose autrement.

État des lieux

Il n’est pas obligatoire, mais il est recommandé d’en établir un pour éviter tout problème ultérieur, notamment en fin de bail. En l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre comme tels, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil).

L’état des lieux est en principe établi lors de la remise des clés, de façon contradictoire, soit par un huissier, soit simplement en présence du locataire et du propriétaire.

Assurances

Le Code civil ne met à la charge du locataire aucune obligation d’assurance. Aussi, nous conseillons aux parties d’insérer dans le contrat une clause par laquelle le preneur s’oblige à s’assurer contre les risques locatifs habituels et à justifier de l’existence de cette assurance sur simple requête du bailleur, et notamment lors de l’entrée dans les lieux.

Durée et renouvellement

La durée du contrat initial

L’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 impose pour les baux professionnels une durée au moins égale à 6 ans.

Le renouvellement du bail

À l’arrivée du terme, le bail est reconduit tacitement pour une durée de six ans (ou celle prévue au contrat initial si elle est supérieure), à défaut de congé délivré par l’une des parties six mois au moins avant le terme du bail. Le bail est reconduit selon les mêmes conditions initiales : en particulier, le loyer reste le même, sauf révision selon les clauses du bail (mais quant à lui le cautionnement n’est pas reconduit, sauf stipulation expresse du contrat).

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Les baux professionnels 446446665555

Le bailleur peut souhaiter poursuivre le bail, tout en augmentant le montant du loyer. S’il propose le renouvellement du bail avec un loyer plus élevé et que le locataire n’accepte pas, le bail sera reconduit, à défaut de congé dans le délai de six mois. En conséquence, le bailleur sera avisé de donner congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer plus élevé, en respectant le délai de préavis de six mois avant le terme du bail. Ainsi, si le loca- taire n’accepte pas l’augmentation, le contrat prendra fin.

Obligations financières

Le paiement du loyer et des charges constitue la principale obligation du preneur d’un bail professionnel (article 1728 du Code civil). Les obligations financières décrites dans cette partie ne concernent que les baux exclusivement professionnels.

À SAVOIR

Les conditions de fixation du loyer, de l’indexation, du dépôt de garantie et des charges ou réparations à la charge du locataire sont déterminées beaucoup plus librement pour les baux exclusivement professionnels que pour les baux mixtes.

Le loyer

Fixation du loyer initial

Lors de la conclusion du bail, les parties déterminent librement le montant du loyer. Le contrat précisera également les modalités de paiement du loyer : paiement mensuel ou trimestriel, date de paiement (exemple : le 1er de chaque mois), à terme échu ou d’avance.

Quittance

Selon l’article 11 de la loi du 29 décembre 1977 de portée générale, le locataire peut exiger du bailleur la délivrance d’une quittance. Le contrat peut d’ailleurs prévoir que le paie- ment du loyer donnera automatiquement lieu à délivrance d’une quittance. Celle-ci doit être détaillée ; elle doit distinguer le loyer, les charges et la contribution sur les revenus locatifs.

Révision du loyer

Le Code civil ne prévoit pas de révision du loyer, ni en cours de bail, ni lors d’un éventuel renouvellement. Cependant, les parties sont libres de convenir d’une telle révision, par le biais notamment d’une clause d’indexation.

La rédaction de cette clause requiert un certain nombre de précautions pour écarter tout risque d’annulation qui entraînerait la restitution au locataire des sommes payées en trop.

Voici une série de conseils en la matière :

– Tout d’abord, il faut choisir un indice licite : selon l’article 79 de l’ordonnance n° 58- 1374 du 30 décembre 1958, les indexations globales (sur le Smic par exemple) sont interdites. Par ailleurs, l’indice retenu doit être en relation directe avec l’activité de l’une des parties. Il est admis que tel est le cas de l’indice Insee du coût de la construc- tion. Aussi, le plus souvent, le bail professionnel se réfère à cet indice ou bien à la valeur moyenne de cet indice pour la révision du loyer. Mais d’autres choix sont possibles ;

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466666666 La location

dans ce cas, il faudra préciser le rapport direct qui relie l’indice à l’objet du contrat ou à l’activité de l’une des parties. En outre, la clause devra énoncer les sources qui permet- tent de connaître l’indice et de suivre sa publication périodique.

Comme on l’a vu précédemment, un nouvel indice, appelé « Indice de référence des loyers », ou IRL, est entré en application depuis le 1er janvier 2006 pour les locaux d’habitation loués vides. Cet indice peut être utilisé pour les baux professionnels.

– Puis il faut mentionner la date de la première révision ainsi que sa périodicité : celle-ci est laissée à la libre appréciation des parties. Le plus souvent, elle sera annuelle et fixée à la date anniversaire du bail. En toute hypothèse, et sous peine d’annulation de la clause d’indexation, la période de variation de l’indice choisi ne doit pas être supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Le plus simple est de retenir le dernier indice connu à la date de révision.

– Il faut également veiller à ne pas exclure la réciprocité, sous peine d’annulation : le mieux est de prévoir que les variations de l’indice seront prises en compte « en plus ou en moins ».

EXEMPLEDECLAUSEDINDEXATION

« Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire de conclusion du contrat, auto- matiquement et sans préavis, en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Insee (ou bien en fonction de la variation de l’Indice de référence des loyers). Les variations sont prises en compte en plus ou en moins. L’indice de base à retenir est le dernier indice connu à la signature des présentes, soit l’indice du […] trimestre de l’année […] dont la valeur s’établit à […] L’indice de révision est le dernier indice connu à la date de révision. »

– Il faut aussi prévoir, au cas où l’indice cesserait d’être publié, la procédure à suivre par les parties pour choisir un nouvel indice ou un indice de substitution dont la source devra être indiquée.

– Enfin, il est utile de préciser, même si ce n’est pas obligatoire, que la révision est auto- matique, c’est-à-dire qu’elle s’applique de plein droit, sans que l’une ou l’autre des parties ait à en faire la demande par une notification préalable.

EXEMPLEDERÉVISIONDULOYER

Soit un loyer mensuel fixé à 500  au 1er novembre 2004 et révisable chaque année en fonction des variations de la valeur moyenne de l’indice du coût de la construction publié par l’Insee. Dernier indice connu à cette date : 1 227,25. Dernier indice connu au 1er novembre 2005 : 1 271,75.

Le montant du loyer révisé sera donc de : (500 × 1 271,75) /1 227,25 = 518,13 .

Défaut de paiement du loyer

C’est une cause de résiliation du bail, soit, si le contrat est muet sur ce point, par décision de justice, soit par le jeu d’une clause résolutoire (voir le paragraphe « Fin de bail », p. 469).

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Les baux professionnels 446446667777

Le dépôt de garantie

C’est une somme versée par le locataire au propriétaire au moment de l’entrée dans les lieux et destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le locataire. Un tel dépôt n’est pas prévu par le Code civil mais les parties peuvent en prévoir un.

Le montant du dépôt est en principe égal à trois mois de loyer hors charges, mais le contrat peut prévoir davantage et convenir également qu’il sera actualisé à chaque révision du loyer, et selon les mêmes règles, solution qui est interdite en matière de baux mixtes.

Cette somme doit être restituée à la fin du bail sous déduction des sommes dues notam- ment pour réaliser les travaux et réparations nécessaires et normalement à la charge du locataire.

À SAVOIR

Le dépôt de garantie ne peut compenser le loyer ; en particulier, le locataire ne peut, en fin de bail, se dispenser de payer le loyer, sous prétexte que le propriétaire dispose du dépôt de garantie.

CONSEIL

Les textes ne prévoyant pas dans quel délai après la fin du bail le dépôt doit être restitué, nous vous conseillons d’indiquer qu’il devra être remboursé au locataire dans un délai de deux mois suivant l’expiration du contrat.

Signalons enfin que ce dépôt ne porte pas d’intérêts au profit du locataire, sauf s’il n’est pas restitué dans le délai prévu.

Les charges

Le contrat de bail définit le plus souvent les charges qui devront être supportées par le preneur. Une clause du bail stipulera par exemple que le locataire remboursera au bailleur toutes les charges, fournitures et prestations relatives à l’entretien et au fonctionnement des locaux loués, ainsi que les taxes et impôts y afférent.

Ainsi, les charges relatives à la copropriété et incombant au bailleur devront être acquit- tées par le preneur, sauf celles occasionnées par la vétusté et les grosses réparations.

Les taxes désignent les taxes locatives : voirie, enlèvement des ordures ménagères, assainis- sement. En ce qui concerne la taxe foncière et la taxe annuelle sur les bureaux en Île-de- France, il est préférable de prévoir une clause expresse du contrat les mettant à la charge du locataire.

À SAVOIR

La contribution sur les revenus locatifs (CRL), qui pouvait être mise en totalité à la charge du locataire par une clause du bail, a été supprimée pour les loyers perçus à compter du 1er janvier 2006 pour les bailleurs personnes physiques.

Les charges dues par le preneur sont parfois évaluées à un pourcentage du montant du loyer. Mais cette pratique tend à disparaître compte tenu de la croissance plus rapide des

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466866888 La location

charges que des loyers. Il en est de même lorsqu’une somme forfaitaire est prévue pour l’ensemble des charges, cette somme ne pouvant être actualisée que lors d’un renouvelle- ment.

CONSEIL

Il convient de prévoir une provision sur charges mensuelle et une régularisation annuelle avec justificatifs.

Réparations

La répartition des réparations

Dans le silence du contrat de bail, le locataire doit prendre à sa charge les réparations locatives et de menu entretien, telles qu’elles sont définies par l’article 1754 du Code civil, c’est-à-dire « celles désignées par l’usage des lieux » et rendues nécessaires postérieurement à l’entrée dans les lieux du locataire.

Il s’agit notamment de l’entretien : – des portes, fenêtres et vitrages ;

– des plafonds, sols, murs intérieurs, cloisons et matériaux de revêtement ; – des menuiseries ;

– des installations de plomberie et d’électricité.

En revanche, le preneur n’est pas tenu des réparations rendues nécessaires par la vétusté ou un cas de force majeure (article 1755 du Code civil).

Mais le contrat peut tout à fait valablement déterminer une autre répartition et prévoir par exemple que seules les grosses réparations seront à la charge du bailleur, telles qu’elles sont définies par l’article 606 du Code civil. C’est la répartition la plus fréquente.

La clause mettant à la charge du locataire toutes les réparations, y compris les grosses réparations, est licite. Elle se conçoit cependant pour des immeubles individuels où le locataire est le seul occupant, car elle peut être contraire à l’équité dans les immeubles en copropriété.

CONSEIL

Par souci de sécurité, nous conseillons de mettre à la charge du locataire les réparations définies à l’article 1754 du Code civil, ou encore toutes les réparations sauf celles énumé- rées à l’article 606 du Code civil.

Cette obligation, quelle que soit son étendue, est une cause de résiliation du contrat en cas de non-respect par le locataire (voir le paragraphe « Résiliation pour inexécution des obligations », p. 470).

À SAVOIR

Le locataire doit supporter les réparations urgentes, même si elles lui occasionnent une gêne. Toutefois, il pourra demander une baisse du loyer si ces travaux durent plus de 40 jours (article 1724 du Code civil). La baisse du loyer est alors proportionnelle à cette durée et à la partie du local dont le locataire n’a plus la jouissance du fait des travaux.

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Les baux professionnels 446446669999

Travaux réalisés par le locataire

L’accord du bailleur

Le plus souvent, une clause du bail prévoit que le preneur doit obtenir l’autorisation du propriétaire avant de réaliser des travaux d’amélioration ou de transformation des lieux loués. Si rien n’est prévu au contrat, le preneur peut apporter aux locaux toutes les modi- fications en rapport avec les besoins de son exploitation ou commandées par l’évolution des techniques. Mais ces travaux ne doivent pas porter atteinte au gros œuvre ni à la soli- dité de l’immeuble. À défaut, le preneur s’expose aux frais de remise en état des locaux (article 1730 du Code civil), et, plus grave, à la résiliation du bail.

Que deviennent les améliorations en fin de bail ?

À la fin du bail, et même si le contrat est muet sur ce point, le bailleur peut exiger : – soit la remise en état des locaux aux frais du locataire (article 1730 du Code civil) ; – soit de conserver les travaux réalisés par le locataire à son profit (article 551 du Code

civil).

Nous conseillons au bailleur de prévoir au contrat une clause d’accession sans indemnité ; à défaut d’une telle clause, les améliorations deviennent certes sa propriété, mais il doit au locataire une indemnité (égale soit à la plus-value apportée aux locaux, soit aux dépenses engagées par le preneur).

Cession et sous-location

Aux termes de l’article 1717 du Code civil, le locataire a le droit de céder et de sous-louer les locaux, sauf si cela lui a été interdit. Le plus souvent, une clause du contrat prévoit que l’accord du bailleur est nécessaire pour sous-louer ou céder le bail. À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du contrat.

À SAVOIR

Le sous-locataire ou le cessionnaire devra demander une autorisation administrative pour changement d’affectation des locaux.

Fin de bail

Le bail peut prendre fin à l’arrivée du terme si un congé est délivré par l’une des parties, mais également en cours de bail selon deux cas de figure.

À l’arrivée du terme

Depuis la loi du 6 juillet 1989 et en application de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, il faut donner congé à l’arrivée du terme pour mettre fin au bail. Sinon, le bail est reconduit pour une durée au moins égale à six ans. Avant 1989, le bail était dans ce cas reconduit pour une durée indéterminée, ce qui permettait aux parties, et notamment au bailleur, d’y mettre fin à tout moment.

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477077000 La location

Aujourd’hui, un congé est nécessaire. Selon l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986, il doit être délivré au moins six mois avant l’arrivée du terme, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par huissier. Le délai court à compter de la réception de la lettre ou de sa signification par huissier. Cependant, à la différence des autres réglementa- tions en matière de baux, le congé n’a pas à être motivé.

En cours de bail

En deux circonstances distinctes, le bail prendra fin avant l’arrivée du terme.

Congé donné par le locataire

Ce droit est expressément reconnu au locataire par l’article 57A alinéa 4 de la loi du 23 décembre 1986 : « Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois. »

À SAVOIR

Le congé devra être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huis- sier et n’a pas à être motivé.

Résiliation pour inexécution des obligations

Si le locataire n’exécute pas les obligations découlant des clauses du contrat, le bailleur dispose d’un recours dont les modalités sont différentes selon que le bail contient ou non une clause résolutoire.

Le bail n’a rien prévu

En vertu de l’article 1741 du Code civil, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le locataire. Il doit en faire la demande devant le tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble.

Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation souverain du manquement du locataire à ses obligations. Il peut ainsi ne pas prononcer la résiliation mais accorder des dommages- intérêts au bailleur ou refuser la résiliation si l’infraction est sans gravité.

Parmi les faits susceptibles d’entraîner la résiliation du bail, on distingue : le défaut de paiement du loyer et des charges, l’abus de jouissance, le changement de destination des locaux, la sous-location ou la cession si elle est interdite, l’inexécution des travaux ou des réparations.

En toute hypothèse, une mise en demeure préalable n’est pas nécessaire à la demande en justice.

Le contrat contient une clause résolutoire

Le bail est généralement conclu avec stipulation d’une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations, et notamment en cas de défaut de paiement du loyer.

Le plus souvent, la clause impose une mise en demeure préalable par huissier, la résilia- tion étant subordonnée à l’expiration d’un certain délai (très souvent un mois) après la mise en demeure infructueuse.

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Les baux professionnels 447447771111

Le recours au juge des référés n’est alors nécessaire que pour faire constater le jeu de la clause et obtenir ainsi un titre exécutoire permettant notamment de faire expulser le loca- taire et de récupérer les loyers impayés.

La clause résolutoire présente donc une plus grande sécurité et efficacité pour le bailleur : – D’une part, le juge voit son pouvoir d’appréciation limité par la clause. Il ne peut que vérifier la réalité de l’infraction et doit prononcer la résiliation du contrat si le manque- ment existe.

– D’autre part, la procédure de référé devant le président du tribunal d’instance peut être utilisée, ce qui permet d’aller beaucoup plus vite et est moins coûteux.

À SAVOIR

La clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi et non pour chercher à nuire au loca- taire. Par ailleurs, elle ne joue pas en cas de force majeure.

En cas d’inexécution constatée d’une des clauses du présent bail et, notamment, à défaut de paie- ment à son échéance d’un seul terme du loyer, le bailleur pourra résilier de plein droit le présent bail après une simple sommation d’exécuter ou commandement de payer resté infructueux à l’expira- tion d’un délai d’un mois, et ce, sans qu’il soit besoin de former aucune demande judiciaire.

Les baux mixtes

Nous sommes ici dans l’hypothèse d’un professionnel libéral qui désire et qui peut, compte tenu des exigences de sa profession et de la situation de son logement, exercer son activité dans son local d’habitation. Nous avons vu qu’il devait procéder à un certain nombre de vérifications et notamment obtenir l’accord de son bailleur et une autorisation administrative.

Il devra conclure, ou avoir conclu, un bail mixte qui est soumis aux mêmes dispositions impératives de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 que les baux d’habitation ; les parties ne pourront déroger conventionnellement à cette loi.

Nous allons nous contenter ici de passer en revue les principales dispositions de cette loi.

Pour plus de précisions, vous pouvez vous reporter au chapitre La location d’un logement, p. 357 (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Rédaction d’un écrit et état des lieux

L’article 3 de la loi impose aux parties de rédiger un contrat par écrit avec un certain nombre de mentions obligatoires : consistance, description des locaux, durée du bail et montant du loyer… Devra être mentionnée également la destination du local : usage d’habitation et professionnel.

CLAUSERÉSOLUTOIRE

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477277222 La location

À SAVOIR

Nous avons vu que la Cour de cassation admettait aujourd’hui l’usage exclusivement profes- sionnel de locaux mixtes. En d’autres termes, si le locataire utilise la totalité des locaux pour l’exercice de sa profession, le bailleur, selon cette jurisprudence, ne peut obtenir la résilia- tion du bail pour non-respect de la destination.

CONSEIL

Nous conseillons au bailleur qui désire éviter cette situation d’insérer dans le contrat une clause interdisant au preneur d’utiliser les lieux à usage uniquement professionnel sous peine de résiliation du bail.

Le contrat peut être établi sous seing privé (cas le plus fréquent) ou par acte authentique.

Il peut être soumis dans le premier cas à la formalité de l’enregistrement moyennant un droit fixe de 25 € depuis le 1er janvier 2006.

Par ailleurs, un état des lieux contradictoire doit obligatoirement être établi.

Durée et renouvellement du bail

La loi impose une durée minimale de 3 ans si le bailleur est une personne physique et de 6 ans si c’est une personne morale. Pendant toute la durée du bail, le bailleur ne peut donner congé, sauf cas de résiliation pour inexécution par le locataire de ses obligations, notamment pour défaut de paiement du loyer.

Le locataire en revanche peut mettre un terme au contrat à tout moment, moyennant en principe un préavis de trois mois, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier (article 14 de la loi du 6 juillet 1989).

Au terme du contrat, le bailleur a trois possibilités :

– Garder le silence, auquel cas le contrat est reconduit pour une durée de 3 ans, avec le même loyer.

– Si le loyer est manifestement sous-évalué, proposer une augmentation de loyer plafonnée à la moitié de la différence avec les loyers constatés dans le voisinage et étalée sur 3 ans (hausse maximale de 10 %) ou sur 6 ans (hausse supérieure à 10 %). Le contrat est dans ce cas renouvelé, mais avec un loyer différent.

– Donner congé moyennant un préavis de 6 mois ; ce congé doit être motivé (à la diffé- rence des baux exclusivement professionnels) : vente du logement (le locataire bénéficie alors d’un droit de préemption), reprise du logement pour habiter ou motif légitime et sérieux, notamment inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant.

Obligations financières

Le loyer d’un bail mixte est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat.

Par ailleurs, nous avons vu que le bailleur peut proposer lors du renouvellement du bail une augmentation de loyer si celui-ci est manifestement sous-évalué.

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Les baux professionnels 447447773333

Mais le gouvernement peut prendre par décret des mesures spéciales de blocage des loyers : ainsi en est-il pour l’agglomération de Paris.

Enfin, ajoutons que le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges et ne peut être révisé.

Les charges et travaux récupérables sur le locataire sont déterminés par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 et le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et ne peuvent faire l’objet de modifications contractuelles.

Cession et sous-location

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, la cession du bail et la sous-location ne sont possibles qu’avec l’accord écrit du bailleur, y compris en ce qui concerne le montant du loyer.

À SAVOIR

Sous-locataire et cessionnaire devront obtenir une autorisation administrative.

Le bail professionnel et la fiscalité

Le bailleur doit déclarer les revenus qu’il tire de la location des locaux à usage profes- sionnel, dans la catégorie des revenus fonciers (déclaration sur imprimé n° 2044 qu’il faut joindre à la déclaration des revenus globaux).

Le preneur quant à lui pourra déduire le montant des loyers de ses revenus professionnels, imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Par ailleurs, le loyer d’un bail professionnel est soumis à différentes taxes : TVA ou contri- bution sur les revenus locatifs (dans les rares cas où elle subsiste), mais aussi taxe foncière et taxe annuelle sur les bureaux en Île-de-France.

TVA

Les propriétaires qui louent des locaux nus à usage professionnel ou mixte peuvent opter soit pour la TVA.

L’option à la TVA est ouverte au bailleur, que le locataire lui-même soit ou non assujetti à la TVA. Le bailleur doit la retenir dans un délai de 15 jours suivant le début de la loca- tion, en adressant une déclaration écrite au Centre des impôts du lieu de situation des locaux (les imprimés nécessaires peuvent être retirés auprès de ce centre).

L’option couvre une période expirant le 31 décembre de la 9e année qui suit celle au cours de laquelle elle est exercée. L’option est renouvelable par période de 10 ans, sauf dénon- ciation.

EXEMPLE

Soit un bail professionnel conclu le 1er septembre 2005. Le bailleur opte pour la TVA le 10 septembre. L’option est valable jusqu’au 31 décembre 2014.

Références

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