Etude sur l’impact de la réduction des loyers sociaux
Quelles conclusions ?
Bureau CRHH - Novembre 2018
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Programmée dans la loi de finances 2018, la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS) a été conçue pour compenser la baisse des APL. Cette mesure se traduit par une perte de recette locative pour les bailleurs qui financent la RLS.
Les réductions de dépenses d’APL sont fixées
Sous l’hypothèse du maintien d’une baisse de l’APL des ménages à hauteur de 98% de la RLS
Les premières réductions de loyer sont intervenues en milieu d’année 2018 et incluent un calcul rétroactif à partir du mois de février 2018.
Contexte
Baisse APL Coût proportionnelle pour les OLS
2018 800M€ 830 M€
2019 800M€ 820M€*
2020 1 500M€ 1 530M€*
Mécanisme
Exemple :
• 31,83€/mois de baisse de loyer (perte de recettes pour l’organisme)
• 31,19€/mois de baisse d’APL (économie budgétaire pour l’Etat)
• 0,62€/moisde gain financier pour le locataire
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Mesure d’impact
Baisse progressive pendant 3 ans de la dépense des APL dans le parc social En 2018 une baisse de loyers = de 4 % des loyers.
Accompagnement par la péréquation
L’État a prévu une enveloppe de 100 M€ dès 2018, via un relèvement des cotisations CGLLS, pour doter la commission de péréquation.
Gel des Loyers En 2018 = 154 M€
Hausse de la TVA En 2018 = 700 M€
2018 : 850 M€ de RLS, 150 M€ de gel des loyers, 700 M€ de TVA 2019 : 850 M€ de RLS, 150 M€ de gel de loyers, 700 M€ de TVA 2020 : 1,6 Md€ de RLS, 150 M€ de gel de loyers
Soit au total sur la période
5 150 M€
supportés par le Mouvement Hlm.+ Hausse contribution FNAP = 105 M€ + Financement NPNRU À l’échelle nationale
Mesure de compensation
Maintien du taux du livret A
La stabilisation effective du taux du livret A à 0,75 % se poursuivra jusque début 2020. Un changement de formule devrait aboutir structurellement (mais pas dans tous les cas) à un taux plus faiblequ’avecla formule précédente.
Pour la période 2018-2020, le gain de trésorerie cumulé escompté par rapport au régime antérieur est d’environ 200M€.
Allongement del’étalementde la dette
En parallèle, il est proposé aux OLS de rallonger de 5 ou 10 ans un volume de 33Md€de prêts aux caractéristiques identifiées (marge, durée résiduelle…). Un tel allongement conduit à repousser les charges d’annuité d’une dizaine d’annéesréduisant la charge à court terme maisl’alourdissantà terme.
Allègement des annuités d’environ 1 Md€ sur les trois ans mais pour un coût économique actuariel à terme de l’ordrede 770 M€.
Déploiement des prêts de haut de bilan PHBB 2.0 et autres prêts spécifiques à taux fixe
Les PHBB 2.0, bonifiés par Action Logement, permettent d’accompagner des opérations de production et de réhabilitation pour la période 2018-2020. Les caractéristiques financières du prêt sont identiques à celles de l’enveloppe précédente (taux à 0 % et différé d’amortissement). Le prêt sera versé sur la période apportant une ressource de trésorerie de 2Md€.
Par ailleurs,4Md€de prêts spécifiquesà taux fixe déployés.
À l’échelle nationale
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Mesure d’impact régional
o Les pertes de recettes locatives, liées à la baisse de l’APL pour les bailleurs sociaux en Occitanie, sont estimées a minima 50 M€ pour 2018, et potentiellement à 173 M€/par an à horizon 2020
o L’impact de la RLS en 2018 hors péréquation représente, selon les organismes entre 3,5 % et 6 % de la masse de leurs loyers.
o Cela équivaut chaque année à
1,03 Md€ d’investissements en moins dans la production neuve et la réhabilitation de logements sociaux en Occitanie
14 100 emplois directs et indirects menacés.
Un zoom sur les acteurs régionaux : typologie
Bailleur A moins de 2 000 logements
Bailleur B entre 2 000 et 5 000 logements
Bailleur C entre 5 000 et 10 000 logements
Bailleur D plus de 10 000 logements
Mesure d’impact régional
Impacts de la RLS et de la hausse de la TVA
L’impact de la RLS en 2018 hors péréquation représentent entre 3,5 % et 6 % de la masse de leurs loyers.
Les réductions d’APL croissantes chaque année (jusqu’à 1,5 Md€ d’économie attendus en 2020) impliqueront un impact de la RLS majoré pour les OLS.
Par ailleurs, l’augmentation de la TVA (de 5,5% à 10%) sur la production induit un surcoût : o Bailleur A : 2 000000 € par an, soit 527,80 € / logement
o Bailleur B : 9 500 000 € par an, soit 568,30 € / logement o Bailleur C : 4 538 000 € par an, soit 383,41 € / logement
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Mesure d’impact régional
Accompagnement par la péréquation
Les montants de la péréquation estimés par les bailleurs sont les suivants :
o Bailleur A (moins de 2 000 logements) : 35 000 €, soit 36,76 € / logement. Part de la RLS couverte par la péréquation : 19 %.
o Bailleur B (moins de 5 000 logements) lissage de la RLS sur cotisations CGLLS : 235 611 €, soit 85,18 €/ logement. Part de la RLS couverte par la péréquation : 42 %
o Bailleur C (entre 5 000 et 10 000 logements) lissage de la RLS sur cotisations CGLLS : 570 000
€, soit 67,38 € / logement. Part de la RLS couverte par la péréquation : 33 %.
o Bailleur D (plus de 10 000 logements) : de 300 000 € à 870 000€, soit de 27,37 € à 52,05€ / logement. Part de la RLS couverte par la péréquation : 13 % à 20% .
Aussi, la péréquation compense de 19 % de l’impact total de la RLS et peut aller jusqu’à 40 % pour certains organismes.
Mesure d’impact régional
Impact des mesures compensatoires
Le rallongement de la dette des prêts de la CDC :
o Des réductions de remboursement qui oscillent entre 370 000€ à 955 000€ par an selon la taille des OLS.
o Les bailleurs sollicitent majoritairement cette mesure qui apparaît comme indispensable pour maintenir leur capacité d’autofinancement. Toutefois, ils signalent qu’elle implique un surcoût important sur toute la durée des prêts allongés (de 5,6M€ à 12 M€)
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Mesure d’impact régional
Au regard des résultats, les mesures d’accompagnement ne couvrent pas l’intégralité des dépenses supportées par les bailleurs sociaux dans le cadre de la mise enœuvrede la RLS :
Pour les OLS ayant répondu à l’enquête, 30 % à 50 % des opérations neuves en zone tendue pourraient être touchées dès 2019. En zone détendue, les ralentissements se feraient sentir après 2020. (Sur la base de la production en LLS en 2017 en Occitanie de 12 327 logements , 3 698 et 6 163 logements neufs produits en moins chaque année).
Concernant la réhabilitation, 33% à 60% des projets peuvent être retardés.Le Mouvement Hlm s’était engagé sur un volume de 5000 logements réhabilités par an à l’échelle de l’Occitanie. Ce ralentissement attendu pourrait remettre en cause cet objectif.
La diminution des projets de construction pourrait induire 6 mois d’attente supplémentaires pour obtenir un logement.
Pour les organismes, un gel des embauches et le non remplacement des personnes partant à la retraite.
Pour les entreprises, une baisse de la commande publique Hlm avec plus de 300 entreprises impactées.
Pour l’État, entre 24.4 et 40.7 M€ de perte de recette de TVA par an.Calcul USH sur la base des logements non produits * 120000 € (montant des travaux par logement * 5.5 % (taux TVA).
Perspectives
En octobre 2018, un courrier adressé au Ministre du
Logement pour alerter sur ces enjeux régionaux
