MONTPELLIER. Mission de diagnostic sur la reconversion des sites militaires de Montpellier. Présentation au Comité de site de la synthèse de l étude

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M ^ONTPELLIER

Mission de diagnostic sur la reconversion des sites militaires de Montpellier

Comité de site – 1

avril 2009

Présentation au Comité de site de la synthèse de l’étude

1

Document support à la présentation orale du 01/04/09

• Le présent document constitue un support à une présentation orale.

• Il n’a pas vocation à retracer l’ensemble des résultats obtenus, mais à mettre en exergue les points clés support à une discussion et à la

présentation de la conclusion finale.

• Non accompagné des commentaires oraux, ce document doit être relié aux rapports complets remis au commanditaire, et détaillant l’ensemble des analyses :

• Un rapport intermédiaire (février 2009) présentant un diagnostic socio-économique complet, un diagnostic immobilier fin, ainsi qu’un diagnostic urbain à différentes échelles, qui ont permis d’identifier et d’analyser des pistes de reconversion pour les deux sites de

l’EMSAM et de l’EAI.

• Un rapport complémentaire, (mars 2009) approfondissant une piste de reconversion pour l’EMSAM.

Avertissement

2

Document support à la présentation orale du 01/04/09

1. Rappel du cadre d’intervention et des objectifs de la mission

2. Analyse du tissu socio-économique : quels sont les principaux enjeux de redéploiement à intégrer pour les sites de l’EAI et de l’EMSAM ?

3. Définition de l’attractivité et du potentiel des sites : quelles pistes de reconversion envisager ?

4. La reconversion de l’EMSAM : les opportunités pour développer des activités de bureaux ?

5. Questions / Réponses

6. Annexes

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

1.

Rappel du cadre d’intervention et des

objectifs de la mission

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

ƒ Déterminer l’attractivité et le potentiel des sites au regard du contexte socio-économique de l’Agglomération et de la Ville et des enjeux urbains.

ƒ Connaître et mesurer les conséquences des restructurations.

ƒ Mettre en évidence les potentialités de reconversion des sites d’un point de vue immobilier et foncier :

¾ Et ainsi, apprécier la faisabilité des projets envisagés.

ƒ Identifier des pistes de reconversion adaptées au contexte économique, au regard des expériences d’autres territoires.

ƒ Approfondir une piste de reconversion sur l’EMSAM au regard des

contraintes du site et du marché immobilier tertiaire local.

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Les travaux menés

Caractérisation du tissu socio-

économique

Présentation des

résultats Développement

d’une piste de reconversion pour l’EMSAM Identification

de pistes de reconversion Définition de

l’attractivité et du potentiel

des sites

Comité technique

3 fév. 2009

Comité de site

1

avril 2009

Réunion de lancement

1

déc. 2008

Comité de site

19 déc. 2008

40 jours homme de mission

Entretiens et analyse

documentaire

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Diagnostic socio- économique local

Travaux réalisés Résultats obtenus

• Identification du potentiel local pour créer de nouvelles activités ou consolider les filières existantes et identifier des opportunités de développement pour les sites.

Etude d’impacts

• Détermination de l’empreinte économique globale des deux sites.

• Caractérisation des impacts qualitatifs (secteurs, reclassement, etc.) pour la Ville de Montpellier et son agglomération.

• Etude de la place du site dans son quartier et son infra quartier.

• Analyse de l’insertion urbaine des sites.

• Mise en évidence des enjeux de développement.

Diagnostic immobilier

• Analyse des caractéristiques du bâti (état, usage, contraintes), des possibilités de reconversion des emprises (mutabilité des espaces, montage du projet, modalités de cession…).

Diagnostic urbain

Identification de pistes de

reconversion

• Analyse de pistes de reconversion endogènes au comité de pilotage.

• Proposition de pistes complémentaires sur la base des différents diagnostics.

• 8 à 10 projets pour chaque site, forces/faiblesses des projets, modalités de mise en œuvre.

Approfondissement d’une piste

• Détermination du positionnement du projet en fonction du marché tertiaire, du développement économique, des caractéristiques du site.

• Analyse de projets similaires et détermination des opportunités et des

points de vigilance (coût de réhabilitation, réglementation…).

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Périmètre 2 Le quartier Objectifs

Analyse urbaine pour comprendre l’insertion du site dans son

environnement

Périmètre 3 Les emprises foncières

Objectifs

Analyse des sites pour définir les potentialités de réinvestissement immobilier et foncier Périmètre 1

L’agglomération Objectifs

Identification des enjeux socio-

économiques pour mettre en évidence les possibilités

d’usages futurs

EMSAM

EAI

Une analyse sur plusieurs périmètres

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

d’analyse

Diagnostic territorial

Enjeux de développement

Analyse des sites

Axes stratégiques de développement

Approfondissement

d’un concept programmatique

Au cœur de la démarche :

L’articulation entre les champs des possibles et l’existant, illustrée par le benchmark

Phase intermédiaire (Travaux présentés au comité technique)

Phase finale

d’approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

2.

Analyse du tissu socio-économique : quels sont les principaux enjeux

à intégrer pour le redéploiement des sites

de l’EMSAM et de l’EAI ?

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

• Une croissance démographique forte (taux d’évolution moyen de +1,5 % depuis 1999)

• Une population jeune et qualifiée, une ville étudiante (60 000 étudiants, 33,2% de diplômés).

Une métropole dynamique et attractive

• Montpellier la « rayonnante », bassin

d’emploi 62% de l’emploi du département, 3ème région scientifique, forte dynamique dans la création d’entreprises,

Montpellier, un pôle de « matière grise »

¾ Répondre aux besoins en logements

notamment sociaux,

¾ Favoriser la création d’emplois,

notamment peu

qualifiés, répondant à une demande

patente.

¾ Prendre en compte les besoins

spécifiques du 3

et 4

âge (structures d’accompagnement, services, logements adaptés…).

• Précarité d’une partie des salariés (14,8%), disparités sociales, taux de chômage fort.

• Une diminution du capital foncier et une tension sur le marché des logements.

Une situation économique à nuancer

Quels constats ? … … pour quels enjeux ?

• 7,1% de la population a plus de 75 ans, concentration sur Montpellier, héliotropisme.

Une perspective de vieillissement de la population

Montpellier, entre attractivité et difficultés sociales

site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

• 84% des entreprises et 81,5% des emplois et une spécialisation sectorielle sur les filières cibles (santé, TIC, agronomie,

environnement et énergies renouvelables).

Des activités à dominante tertiaire

• 6 500 chercheurs, 5 pôles de

compétitivité, un tertiaire très spécifique R&D (TIC : 10 000 emplois, 400

chercheurs, 1 000 entreprises).

Le tertiaire scientifique

¾ Consolider le poids des grandes

entreprises dans le tissu économique,

¾ Diversifier les atouts économiques et le tissu d’entreprises,

¾ Soutenir et renforcer les atouts de

l’agglomération (qualité de vie et position

stratégique, présence d’un tissu universitaire et médical développé, dynamisme

économique,…).

• Huit parcs d’activité aux vocations

définies, installés en périphérie (Ex : Bio- pôle Euromédecine, des entreprises leaders, de jeunes entreprises en

biotechnologies et un parc immobilier ad- hoc).

Une économie spatialisée

Quels constats ? … … pour quels enjeux ?

• Peu de headquarters et de centres de décision, une histoire peu en adéquation avec l’entreprenariat (peu de sièges

d’entreprises).

Fragilité du tertiaire classique ?

Montpellier, des opportunités de développement économique

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

• Une dizaine d’opérations en cours,

s’appuyant sur une mixité des programmes et une desserte par les transports en

commun (ligne 1 et 2 du tramway).

Des opérations d’aménagement nombreuses

¾ Préserver un développement équilibré et

maîtrisé de l’urbanisation,

¾ Diversifier l’offre immobilière pour répondre aux

besoins de tous les types d’activités,

¾ Soutenir

l’implantation de grandes

entreprises par le développement d’une offre

territoriale adaptée (transport,

immobilier,…).

• L’Ouest est délaissé au profit de l’ouverture de Montpellier vers la mer. Le secteur sud localise à lui seul près de 2/3 des marchés pour le nombre de transactions ou de

surfaces.

Le foncier, un fort tropisme vers l’Est et le Sud

Quels constats ? … … pour quels enjeux ?

• Ne bénéficie pas de la même action politique, stock immédiat insuffisant en comparaison des besoins exprimés.

Entrepôt et

activités : tension sur le marché

Offre territoriale, une attractivité des grandes entreprises à renforcer

• Une accessibilité reconnue sauf pour l’aérien.

• Absence de quartiers d’affaires et d’offres significatives à destination des grandes entreprises.

Une desserte internationale insuffisante

site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Un contexte socio-économique qui sous-tend la création d’activités et d’emplois :

¾ Une offre territoriale qui positionne Montpellier comme une agglomération pouvant bénéficier d’une attractivité économique importante.

¾ Une occasion de réinvestir des emprises foncières urbaines pour de nouvelles activités économiques en renforçant notamment la mixité habitat/activités.

¾ Une réponse à la stratégie de développement qui vise à économiser l’espace et à développer durablement le territoire.

Les enjeux de développement et de réutilisation des emprises

La définition d’une nouvelle offre économique :

¾ Renforcer des filières complémentaires, proposant des emplois moins qualifiés (backoffice), répondant à une demande sociale,

¾ Mettre en œuvre une nouvelle offre économique dans un tissu de faubourg, complémentaire des parcs d’activités développés – exemple : Village d’Entreprises Artisanales et de Services.

¾ Développer des activités connexes aux activités de congrès et de séminaires d’entreprises (tourisme d’affaires)…

… se traduisant par l’implantation de résidences hôtelières à destination des professionnels en déplacement.

¾ Développer un centre tertiaire et créer une nouvelle offre en matière d’immobilier d’entreprises à destination des sièges sociaux de PME en développement ou des pôles régionaux d’entreprises nationales ou internationales.

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Présentation de l’empreinte économique des deux sites

Impacts directs, indirects et induits : une empreinte économique totale de 1 656 emplois et 92 millions d’euros de PIB pour les deux sites

Impacts directs Impacts indirects Impacts induits

Flux économiques générés par les écoles elles-mêmes sur le territoire

(emplois militaires et civils de l’EMSAM/l’EAI et de leurs conjoints)

Dépenses effectuées par le site pour son

fonctionnement et son maintien (activité des fournisseurs, des

marchés de services,…)

Consommation

additionnelle générée par les revenus distribués lors des impacts directs et indirects

1176 Emplois 57 m€ de PIB

90 Emplois 6,5 m€ de PIB

390 Emplois 28 m€ de PIB

site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Présentation de l’empreinte économique des deux sites

La fermeture des deux sites : conséquences à nuancer

• Un impact induit total si et seulement si l’ensemble des militaires, des conjoints et du personnel civil déménage.

• Des fournisseurs qui pourront rediriger partiellement leurs services vers d’autres clients.

• Le secteur de la Défense se caractérise par un faible PIB/employé : le

développement de nouvelles activités à moyen terme, une création potentielle de richesses plus importantes pour le

territoire. (Perspectives non contractuelles et uniquement illustratives)

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

Illustration de l’évolution de l’empreinte économique du site

Empreinte

économique du site

Axe temporel Arrêt de l’activité

Développement d’un nouveau site

Nouvelle activité économiquement plus productive

Source : DTZ C&R

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3.

Définition de l’attractivité et du potentiel des sites :

quelles pistes de reconversion envisager ?

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

• Une zone intermédiaire, entre le cœur de ville et les zones d’activités en

périphérie.

Une structure urbaine peu hiérarchisée

• Le quartier Estanove, un infraquartier de la Croix d’argent dans un tissu résidentiel.

Une identité du quartier à renforcer

• L’occasion de redessiner l’espace public et de recréer de la densité.

Vers un

réinvestissement

urbain par le tramway

• Un usage militaire : une enclave physique et fonctionnelle.

Un site enclavé

Des éléments immobiliers et

fonciers à valoriser

Bâtiment multimédia

Musée de l’infanterie

• Des bâtiments typés, le parc Montcalm une zone inondable inscrite au PPRI, des équipements sportifs (stade, gymnase, piscine..).

L’EAI, analyse urbaine

Un site de 38 ha :

gisement foncier et immobilier pour la ville

Création d’un axe de communication

Ouverture du site sur l’avenue de Toulouse

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

(1) Zone à redévelopper 7,5 ha

• Bâtiments techniques à usage exclusivement militaire : un potentiel foncier pour de nouvelles constructions.

L’EAI, analyse du site

stratégiques Approfondissement

(2) Zone à restructurer 20 318 m² SHON

• Des bâtiments anciens, début du XX

, à réhabiliter : logements (60 %), bureaux (21%), équipements culturels (11%) présentant de grandes surfaces (surfaces entre 1 000 et + de 3 000 m²), 1/3 seulement en « bon état »*.

• Des bâtiments symboliques à mettre en valeur : chapelle,

musée.

• Présence en majorité d’équipements sportifs, culturels et de logements à réinvestir.

• Une zone inondable Æ zone de loisirs et paysagère ? Caserne Guillaut 13,5 ha

Parc Montcalm 24,5 ha

Piscine couverte

Terrains de tennis

Logements

Zone

inondable _Multimédia^Bâtiment

Parc Montcalm : la mutabilité des

bâtiments sportifs, culturels et de logements Musée

1

2

Caserne Guillaut : caractéristiques immobilières

Chapelle Cinéma

Gestion de la phase de transition

• Des bâtiments et équipements pouvant être réinvestis et

réutilisés à court terme.

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

ƒ Anticiper les évolutions de la trame viaire avec l'arrivée de la ligne 4 du tramway.

ƒ Produire une morphologie urbaine de qualité s'appuyant à la fois sur une plus grande compacité et une mixité fonctionnelle.

ƒ Maintenir et mettre en valeur les espaces communs considérés comme des éléments de liaison :

9 entre les différents éléments de programme fonctionnel,

9 entre les aménagements réalisés aujourd'hui et les anticipations envisagées pour demain.

Liaisons urbaines, mixité des espaces, ancrage urbain : 3 enjeux pour le redéveloppement d’un nouveau morceau de ville

ƒ Réinscrire ce quartier dans la ville par :

9 la valorisation d'axes interquartiers, 9 la réintroduction de la variété des

occupations.

ƒ Renouer avec l’environnement urbain immédiat :

9 la création de voies de dessertes internes en lien avec le tissu urbain environnant,

9 la promotion d’une mixité des usages pour rendre le site accessible à tous.

Les enjeux urbains Les perspectives

L’EAI, perspectives et enjeux

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

20

Document support à la présentation orale du 01/04/09

site

Axes stratégiques Approfondissement

Potentiel immobilier et potentiel foncier mobilisable : quelle réponse aux enjeux urbains ?

L’EAI, perspectives et enjeux

• Des opportunités foncières pour un tracé du tramway en cœur de site et pour la création de liaisons urbaines inter quartiers et infra quartiers pour désenclaver le site.

• Réinvestissement de bâtiments et

d’infrastructures à court terme en bon état (infrastructures sportives, logements des sous-officiers, cinéma,…).

• Une variété d’activités aujourd’hui (zone récréative et sportive, logements, bureaux, espaces culturels,…).

• Réinscrire ce quartier dans la ville par : la valorisation d'axes interquartiers, la

réintroduction de la variété des occupations et l’accessibilité du site au plus grand

nombre.

Exemples de réinvestissement urbain dans le corridor du tramway

Source : SCOT Montpellier

Liaisons inter quartiers et infra

quartiers : les opportunités offertes par le site

Source : DTZ consulting et Mapslive

Intégration du projet de

tramway

Ouverture du site sur

la ville

Mixité des usages

Ancrage

urbain

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

L’EAI, un espace de projet urbain pour la Ville : les conditions de réussite et les

points de vigilance

1. Orchestrer une réflexion urbaine globale

‰ La Ville souhaite engager un concours d’urbanisme…

‰ … pour envisager le redéveloppement de l’ensemble de l’emprise…

‰ … et assurer un aménagement cohérent à l’échelle du quartier et de la ville.

2. Le développement de logements, une priorité pour la renaissance d’un quartier de ville

‰ Au regard de la croissance démographique de l’agglomération montpelliéraine, les besoins en logements sont importants.

‰ Des questions en termes de typologie, de densité, et d’équilibres urbains constituent les premières clés de réflexion.

‰ L’arrivée du tramway permettra de renforcer la notion de centralité du quartier autour des stations.

3. Un concept programmatique spécifique, le développement d’un éco-quartier ?

‰ Zone humide au niveau du parc Montcalm : régulation des crues et promotion de la biodiversité en ville,

‰ Tramway/urbanisme : intégration des logiques de déplacement aux pôles de vie,

‰ Sport/santé : promotion d’activités de loisirs pour tous.

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Vers un projet d’aménagement d’envergure (CF Annexes – Fiches Projet)

L’EAI, des premières pistes

Les axes de développement

Quelques éléments de programmation

Des éléments à intégrer quel que soit le

scenario retenu

• une programmation mixte s’appuyant sur l’arrivée du tramway : logements, activités (village d’entreprises, pôle culturel…), commerces, équipements publics de proximité.

• utilisation des potentialités du site (parc Montcalm, infrastructures sportives, …) pour développer un pôle sportif et de loisirs sur les thématiques de la santé, du sport et de la nature avec des activités commerciales sur le thème du bien-être et du sport.

• création d’espaces logistiques urbains en lien avec l’arrivée du tramway pour développer le cargo-fret et approvisionner le centre-ville.

Un nouveau pôle urbain

Un complexe

sport/santé jouxtant un programme de

logements

¾ un parc paysager au niveau de la zone PPRI,

¾ la conservation des installations sportives,

¾ la réutilisation des bâtiments d’hébergement , des bâtiments d’enseignement et de formation en bon état.

Une zone de logistique urbaine intégrée

site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

• Des enjeux de continuité urbaine, le développement d’un nouvel élément structurant du quartier ? A l’articulation des

quartiers

Boutonnet/Beaux- arts

• L’EMSAM, un site en appui des

activités attractives du quartier avec le développement d’équipements

connexes.

Une proximité avec les polarités

commerciales

L’EMSAM, analyse urbaine

• Desserte en transports et

redéveloppement du maillage viaire pour encourager les liaisons

interquartiers et infraquartiers.

Un environnement urbain de faubourg

Un site patrimonial

Inscrit dans le périmètre de la

mission Grand Cœur

• Mise en valeur d’un patrimoine historique.

• Préservation de la vocation mémorielle que revêt le site.

• Prise en compte des objectifs de la mission Grand Cœur en termes

notamment d’amélioration du cadre de vie du quartier.

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

EMSAM

Source : Ville de Montpellier

EMSAM

Source : Agglomération de Montpellier

Desserte du site par les transports en commun L’EMSAM proche d’une polarité commerciale dans le

quartier Beaux-arts

Pôle commercial

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

site

Axes stratégiques Approfondissement

L’EMSAM, analyse du site

Caserne de Lauwe 3,1 ha

• Une surface immobilière totale disponible de 14 556 m² SHON.

• Bâtiments en bon état à 85%, datant de la fin du XIX

pour la majorité (95%).

• Prédominance de surfaces de bureaux : 78 % du parc.

• La caserne de Lauwe est également un lieu de mémoire (geôles de la milice,…).

¾ Pôle à dominante bureaux et administration.

Le quartier Tastavin 2,4 ha

• Une surface immobilière totale disponible de 7 601 m² SHON.

• Bâtiments en « moyen » état à 89 %, datant du XVIII

pour la majorité,

• Prédominance d’équipements sportifs et culturels (37%) et d’immeubles de logements (35%),

¾ Principalement un pôle de vie.

Source : données de l’armée.

25

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Ouverture du site, mise en valeur du patrimoine, continuité urbaine : 3 enjeux pour le redéploiement d’un patrimoine historique

Les enjeux urbains Les perspectives

L’EMSAM, perspectives et enjeux

ƒ Ouvrir le site sur le reste du quartier et recréer des perméabilités.

ƒ Mettre en valeur un patrimoine ayant une forte valeur symbolique et de mémoire pour la ville.

ƒ Maintenir les infrastructures sportives existantes (terrains de sport,…).

ƒ S’inscrire en continuité du tissu de faubourg pour recréer une liaison entre les quartiers Boutonnet / Beaux-arts.

ƒ S’appuyer sur la requalification du maillage viaire pour mettre en valeur les espaces boisés classés.

ƒ Redessiner les dessertes pour ouvrir le site sur la ville.

ƒ Répondre aux enjeux de la mission Grand Cœur :

9 par l’ouverture du site en continuité des pôles voisins,

9 par l’aménagement d’un espace public rayonnant à l’échelle de la ville.

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

26

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Espace boisé classé Infrastructures sportives Espaces à réhabiliter Bâti ancien

Rupture spatial du St Clément Emprises divisibles

ƒ Mixité de typologie de fonciers (espace boisé, bâti, équipements sportifs etc.) : les emprises sont composées d’éléments caractéristiques différents dont il faudra impérativement tenir compte dans la réflexion de réaménagement.

ƒ Site divisible sous la forme de 3 emprises distinctes.

Un site divisible

ƒ Possibilité d’envisager le site soit sous la forme d’un projet global, soit de suivre la divisibilité naturelle et de réaliser un

projet pour chaque emprise.

Quartier Tastavin

Caserne de Lauwe

Stade

L’EMSAM, perspectives et enjeux

stratégiques Approfondissement

Source : DTZ Consulting et mapslive

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

L’EMSAM, le réinvestissement d’un lieu symbolique

1. Une programmation à mener en adéquation avec le caractère historique et mémoriel du lieu

2. Une opportunité foncière et immobilière pour la ville

‰ Un site remarquable dans le quartier centre de Montpellier…

‰ …bénéficiant d’un ancrage territorial fort…

‰ …pouvant répondre aux enjeux du quartier en termes d’amélioration du cadre de vie, d’aménagement de nouveaux espaces publics.

3. Des enjeux de réhabilitation

‰ Des coûts de réhabilitation à intégrer dans la faisabilité technique,

‰ Un usage à déterminer en fonction des coûts engendrés, du montage

opérationnel envisageable (portage public, privé ?), des besoins de la ville et de l’agglomération en matière d’équipements et des caractéristiques du bâtiment.

Au regard des axes de programmation développés sur l’EMSAM, il a alors été demandé, à l’issu du comité technique, d’approfondir le développement d’une piste de reconversion spécifique : la création d’activités tertiaires à vocation publique ou privée, objet de la

dernière partie.

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

28

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Réhabiliter le bâti pour développer une offre de caractère publique ou privée à usage de bureau ou d’habitation (CF Annexes – Fiches Projet)

L’EMSAM, des premières pistes

Les axes de programmation

Les caractéristiques des projets

Æ Le stade Lieutenant Normand : un site en dehors de l’espace de projet, rétrocédé à la Ville pour le maintien des activités sportives ?

Une résidence pour personnes âgées

Une résidence hôtelière

Le développement d’activité de bureaux

• Une offre complémentaire des EHPAD existants sur Montpellier : résidence de repos pour senior haut de gamme , papy loft,…

• Un cadre particulier avec du cachet pour créer une offre de prestige en lien avec l’organisation des congrès et des colloques interentreprises : Montpellier destination privilégiée pour le tourisme d’affaires.

• Le regroupement de services publics ou la création d’une offre tertiaire pour des utilisateurs et investisseurs privés.

site

Axes stratégiques Approfondissement

Æ L’ouverture d’un square pour la Ville ouvert au public au niveau des espaces boisés classés ?

Æ Compatibilité des axes de programmation : développement de ces axes sur les différentes emprises de

manière indépendante (portage, programmation) ?

29

Document support à la présentation orale du 01/04/09

1. L’EAI, un gisement foncier

ƒ Une réflexion à mener en termes de reconquête urbaine au regard de la taille de l’emprise et de sa situation géographique.

ƒ La possibilité de développer sur cette emprise un nouveau

« morceau de ville » en lien avec des projets connexes au site :

9 requalification de l’avenue de Toulouse, axe structurant de la ville, 9 création d’une quatrième ligne de tramway, desservant directement

le site.

2. L’EMSAM, une possible densification

ƒ Réinvestir un site remarquable par une programmation spécifique.

ƒ Développer un concept programmatique :

9 répondant aux enjeux de développement de la ville (plan campus, etc.),

9 s’inscrivant en continuité des projets menés dans le cadre de la mission Grand Cœur.

ƒ Approfondir une piste de reconversion, le développement d’activités tertiaires sur l’EMSAM.

Synthèse des perspectives de redéploiement pour les sites

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

30

4.

La reconversion de l’EMSAM :

les opportunités pour développer des activités de bureau ?

(Approfondissement de cette unique piste à la demande du comité technique du 3 février 2009)

31

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Les perspectives du marché immobilier d’entreprises

Une baisse de la demande (-13%), une production neuve abondante (+48%)

• 4/5 des bureaux loués ou acquis des surfaces inférieures à 300 m².

Une demande et une offre en augmentation pour le neuf

Une offre de grandes surfaces peu

développée

• La zone Est prédomine tant en nombre de transactions qu’en surface (respectivement 32,1% et 37,8 %).

• Développement pour les trois prochaines années de plus de 40 000 m² de SHON.

De nombreux projets en cours

d’aménagement

• Plus du quart du nombre de

transactions (35 % des surfaces).

Les caractéristiques du marché Les enjeux pour l’EMSAM

¾ Réhabiliter le bâti pour produire des locaux quasiment neufs,

¾ Créer une demande à part entière pour des grandes surfaces,

¾ Développer un projet complémentaire : réinvestir le cœur de ville en développant des activités économiques, relai de la première vague tertiaire en cours.

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Réinvestissement d’emprises en

cœur de ville

Quelle place pour l’EMSAM dans ce marché ?

Une offre complémentaire des projets tertiaires en cours développés sur Port Marianne et le quartier Saint Roch

Des projets tertiaires en cours

Développement économique

Maîtrise du développement urbain

Renforcement de la diversification du tissu économique à long terme

Augmentation de l’offre Création d’emplois

Diversification de l’offre tertiaire Nouveaux besoins

positionnement « tertiaire grands comptes » en développement

L’EMSAM, un pôle tertiaire en milieu urbain complémentaire des projets en cours

site

Axes stratégiques Approfondissement

33

Document support à la présentation orale du 01/04/09

¾ Réalisation d’un benchmark pour :

9 illustrer les opportunités de développer des activités tertiaires dans d’anciens sites militaires ou industriels,

9 donner des grandes orientations en termes de coûts de réhabilitation,

9 mettre en évidence les conditions de réussite de ces projets.

¾ Plusieurs projets sont donc présentés selon leurs caractéristiques : 9 quartier d’entreprises et de services / ancienne caserne /

positionnement emblématique,

9 quartier d’affaires / site industriel / création d’une offre conséquente ,

9 regroupement de services publics / casernes militaires.

Présentation de la démarche de benchmark : les objectifs poursuivis

Faisabilité technique et économique : analyse de bonnes pratiques

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

34

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Présentation de la démarche de benchmark : les projets analysés

Présentation des caractéristiques des projets de reconversion de sites industriels ou militaires analysés

Caserne Niel – Bordeaux

Site Seita – Châteauroux

Caserne de La Visitation –

Limoges

Casernes – Yverdon-les- Bains (Suisse)

• La création d'un quartier d'entreprises et de services exemplaires sur le plan environnemental dans le cadre d’un projet urbain plus global pour réinvestir un ancien site militaire.

• Une opération de réhabilitation d’envergure d’un ancien site industriel en cœur de ville pour le développement d’un véritable centre d’affaires.

• La création de l’Hôtel de Département dans la caserne de La Visitation, patrimoine historique de la ville de Limoges et regroupement des services centraux du Conseil général.

• Une réhabilitation réussie d’anciennes casernes pour le développement d’un tribunal d’arrondissement et de services administratifs à moindre coût grâce à une conception architecturale raisonnée.

site

Axes stratégiques Approfondissement

35

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Caserne Niel à Bordeaux

• Un portage public / privé :

•

un projet de réhabilitation développé sur 25 000 m²,

•

un portage privé par la société Evolution de 10 000 m² (coût de réhabilitation estimé à 14,4 millions d’euros).

• Une programmation mixte :

•

entreprises leaders de l'éco-innovation et institutions publiques (direction régionale de l’ADEME, l’IFPEB),

•

ateliers d’artistes et espaces d’expositions,

•

services spécifiques (crèche éco-responsable, épicerie et restauration bio, conciergerie d’entreprises,…).

Un projet multidimensionnel qui articule développement économique, architecture responsable, et dynamique culturelle

• Un positionnement emblématique :

•

rénovation écologique, économie de fonctionnalité (mutualisation de moyens),

•

redynamisation urbaine et réinvestissement d’activités économiques en cœur de ville.

Æ Un projet en émergence, et encore en discussion concernant le montage du projet.

3200 m² de bureaux, 3700 m² commerces et services,

4000 m² cultures,

3600 m² espaces publics, 2000 m² associations, 2500 m² skate parc indoor.

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

36

Document support à la présentation orale du 01/04/09

• Un véritable quartier d’affaires :

•

juin 2009 : 1400 salariés,

•

à proximité de la gare TGV en hyper-centre,

•

dans un environnement où la demande tertiaire était pratiquement inexistante (1 500 m² tous les deux ans).

• Une opération exemplaire de 33 000 m² débutée en 2000 et achevée en 2009 :

•

fruit d’un partenariat entre la ville et des partenaires privés,

•

des financements publics importants : Union Européenne - feder, Etat, Région, Département,

•

l’implantation du Conseil général, de la société Axa, de deux centres d’appel Armatis et Serenis,…

•

un loyer moyen de 120€/m²,

•

la mise en valeur d’un patrimoine d’exception.

•La création d’un parking de 540 places sur une emprise attenante au site.

Æ Cependant, des difficultés persistent en termes de stationnement, de signalisation et de congestion.

Site Seita à Châteauroux

Une restructuration lourde du bâti existant pour développer un pôle tertiaire d’envergure

Portage privé (10 000 m²) et portage public (23 000 m²)

Bureaux tertiaires,

Hôtel best western 3 étoiles, Restauration,

Logements.

site

Axes stratégiques Approfondissement

37

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Caserne La Visitation à Limoges et les casernes d’Yverdon-les-Bains

Le futur Hôtel de Département à Limoges :

• Regrouper sur un même site les services centraux du Conseil général :

•

accueille, d’ici 2010, 42 conseilleurs généraux et 450 agents territoriaux,

•

des économies d’échelle et une amélioration du service public.

• Réinvestir un bâtiment emblématique représentatif de l’Histoire du territoire.

Le réinvestissement de casernes militaires en centre-ville des opportunités pour le regroupement de services publics

Yverdon-les-Bains :

• La création d’un tribunal d’arrondissement (réalisé) et le regroupement de la Préfecture, de l’Office d’impôt et de la Justice de paix (en cours).

• Le parti pris architectural des choix raisonnés :

•

conserver au maximum les éléments existants,

•

respecter l’enveloppe budgétaire.

8 000 m² réhabilités, 8 000 m² de locaux neufs, parking souterrain : 80 places, coût des travaux : 28,5 M€.

Tribunal

d’arrondissement : 2 200 m² réhabilités, 2 millions d’euros.

Regroupement de

services administratifs : 2 400 m² réhabilités, 1,7 millions d’euros.

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

38

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Opportunité

Conclusion du benchmark : les points à retenir pour le développement de l’EMSAM

Les projets analysés mettent en évidence les points clés suivants

La création de services complémentaires

(parking de

stationnement,…)

site

Axes stratégiques Approfondissement

Attractivité Programmation spécifique

La proximité avec les réseaux de transports

La mise en valeur d’un patrimoine historique pour la Ville

Le réinvestissement d’emprise foncière bénéficiant d’une situation privilégiée

Des lieux emblématiques, une image forte pour les entreprises : un immeuble totem

Une inscription du site dans le territoire :

services, activités existantes, …

Des « locomotives » impulsant une dynamique de projet

Le développement de

grandes surfaces pour

de grands utilisateurs

Un partenariat public /

privé pour définir une

offre compétitive

39

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Faisabilités technique et économique : les perspectives pour l’EMSAM

Les opportunités offertes par le site

¾ Le développement d’un offre tertiaire : 9 en priorité sur le quartier de Lauwe,

9 le quartier Tastavin, développement de services en appui des activités tertiaires.

¾ Le regroupement de services publics sur un même site : 9 amélioration du service,

9 des économies d’échelle,

9 une rationalisation des implantations (RGPP, Grenelle de l’Environnement).

¾ Le caractère patrimonial du lieu représente l’opportunité pour les entreprises de s’installer dans des locaux

emblématiques : «mon immeuble, mon image».

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

41

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Positionnement

Réglementation ^• Modification du PLU pour affecter au site un usage autre que le seul investissement de l’emprise pour une activité militaire.

Rythme

Qualité

Services/

infrastructures

• Développement de services complémentaires à l’instar de la caserne Niel sur Bordeaux, intégration des problématiques de stationnement, de stockage des archives, mise en valeur des espaces boisés classés.

• Mise en perspective du coût de réhabilitation avec la demande des utilisateurs pour une offre allant au-delà des exigences environnementales actuelles et s’engageant dans une rénovation écologique.

• Prise en compte des projets tertiaires en cours pour se positionner dans une deuxième phase de commercialisation, une fois que les projets tertiaires en cours auront été réalisés.

• Développement d’une offre de caractère en complément des projets en cours, dans une perspective de diversification du tissu économique et de réinvestissement par des activités économiques du cœur de ville.

Une programmation immobilière avec une identité forte

Le positionnement immobilier du projet

stratégiques Approfondissement

42

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Projection de l’EMSAM demain

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

Développement d’un pôle tertiaire, la caserne de Lauwe une opportunité ?

• Le site présente une flexibilité concernant la divisibilité des emprises.

• Au regard des caractéristiques du bâti (usage, qualité, état, et patrimoine), un développement d’un pôle tertiaire est privilégié sur le quartier de Lauwe.

• Le quartier Tastavin représente l’opportunité de se définir comme un pôle de vie en appui du pôle tertiaire (résidence hôtelière, services, équipements, stationnement,… )

Equipements sportifs/culturels de quartier

Création de services en appui du pôle tertiaire : résidence hôtelière,…

Résidence pour personnes âgées.

Requalification des abords du site

Développement d’un pôle tertiaire

Caserne de Lauwe

Quartier Tastavin Stade

•Les équipements sportifs actuels sur le quartier Tastavin peuvent être envisagés

comme moteur de création d’équipements pour le quartier dans un objectif de mixité

des usages, en lien avec le maintien d’activités sportives sur le stade Lieutenant

Normand.

43

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Faisabilités technique et économique : les perspectives pour l’EMSAM

site

Axes stratégiques Approfondissement

Les leviers à prendre en compte concernant l’équation financière du projet : la subvention, la valeur de cession, et l’augmentation du prix d’acquisition

Valeur de cession (Conditions de marché)

Prix d’acquisition

(Conditions de marché)

Valeur de cession dégradée

Prix d’acquisition

augmenté en raison du caractère exceptionnel du bien

Prix d’acquisition

(Conditions de marché) Coût de

réhabilitation

Coût de réhabilitation Coût de

réhabilitation

Valeur de cession dégradée

Subvention publique (ex : Seita)

Subvention publique Hyp. 1 : l’équilibre par

la subvention

Hyp. 2 : l’équilibre par la valeur de cession

Hyp. 3 : la conjonction

de 3 leviers

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

De la stratégie à la mise en œuvre…

Enjeux

Analyse site

Axes stratégiques Approfondissement

L’EMSAM

• Développement du nouveau positionnement du site,

• Définition du produit : surfaces, caractéristiques, services à développer,

• Analyse de la commercialisation et du positionnement marketing : phasage de l’opération, identification des utilisateurs-cibles,

• Détermination des conditions financières de réussite,

• Etude des principes d’aménagement et définition des orientations architecturales.

L’EAI

• Priorisation des orientations programmatiques au travers d’un schéma directeur d’aménagement,

• Identification des principes urbanistiques et des axes structurants.

• Pré-programmation urbaine.

La stratégie

Le produit

La négociation

La mise en œuvre Le nouveau positionnement

du site

Dimensionnement

Projection du projet cible Contenu opérationnel

Business Plan Schéma d’aménagement architectural

Portage du foncier Portage de l’immobilier Pré-commercialisation

Division du sol Réhabilitation

Procédure d’aménagement Commercialisation

Marketing Gestion quotidienne

45

5. Questions / réponses

?

46

Document support à la présentation orale du 01/04/09

6. Annexes

47

Les premières pistes de

reconversion

48

Document support à la présentation orale du 01/04/09

1. L’avenir de l’EAI

49

Document support à la présentation orale du 01/04/09

Concernant, les deux sites de l’EAI et de l’EMSAM, des premières pistes de reconversion ont été formalisées sous forme de fiches qui entendent mettre sur le même plan l’ensemble des pistes dans le but ensuite de les hiérarchiser.

L’objectif poursuivi est :

9 de mettre en évidence des premières pistes de reconversion pour les sites,

9 d’étudier des hypothèses de développement économique de ces emprises au regard des potentialités du territoire,

9 de proposer une première analyse des forces et des faiblesses des projets envisagés.

A ce stade, une approche en grande masse a été privilégiée pour comparer ces premières pistes sur la base :

9 des atouts du territoire pour les développer,

9 de l’attrait du projet pour le territoire (capacité à créer de l’emploi, à créer un ensemble urbain, etc.),

9 des difficultés de mise en œuvre (délai, faisabilité technique et économique,...) de chaque piste.

Ces projets constituent des premières pistes qu’il conviendra d’approfondir pour mettre en évidence pour chaque site les éléments programmatiques majeurs, et envisager des possibilités de combiner ces projets pour développer un projet urbain cohérent.

Chaque piste de reconversion est développée au travers d’une fiche structurée de la manière suivante :

9 description du concept,

9 illustration de la piste de reconversion par des exemples permettant d’alimenter et d’illustrer le concept en présentant des cas concrets de réalisation si rattachant, 9 présentation des raisons qui nous ont amené à proposer

une telle piste au regard des éléments des diagnostics socio-économique et urbain,

9 mise en évidence des forces et des faiblesses de chaque projet,

9 mise en exergue des modalités de mise en œuvre (faisabilité technique, délai, …).

50

Document support à la présentation orale du 01/04/09

L’avenir de l’EAI

Les pistes de reconversion ont été développées autour de quatre axes déclinés en sous-projet :

ƒ L’insertion dedéveloppement économiquesur le site au travers :

¾ du développement d’un village de l’artisanat,

¾ d’une zone de logistique urbaine.

ƒ La réalisation d’unpôle sport/santé/bien-êtres’appuyant sur la création :

¾ d’un complexe sport/santé,

¾ d’un parc paysager au niveau de la zone inondable.

ƒ Le développement d’unnouveau morceau de villeprévoyant :

¾ la programmation de logements,

¾ la création d’une nouvelle centralité commerciale,

¾ le développement d’un pôle culturel.

ƒ Le déploiement d’uneécole d’ingénieuret delogements étudiantsdans les locaux immédiatement réutilisables du site.

Au regard, de l’importance de l’emprise et des pistes de reconversion envisagées, une hiérarchisation de ces pistes reste ensuite à construire pour dégager des concepts programmatiques et des scenarii de reconversion comparables, et envisager sur l’EAI un véritable projet d’aménagement.

Les pistes de reconversion envisagées dans les fiches des pages suivantes ne constitueront donc qu’un élément d’un projet d’aménagement plus global à développer sur cette emprise.

Les axes de développement envisagés

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Description

¾ Développement de structures d’accueil, d’hébergement, d’accompagnement et d’appui aux activités à vocation artisanale.

¾ Création de locaux/ateliers pour les artisans à définir en fonction de la nature des bâtiments.

¾ Mise à disposition de locaux d’activités à destination des artisans suivant des thématiques définies en fonction des besoins recensés sur la ville de Montpellier et l’agglomération (art, second œuvre bâtiment : menuiserie, peintures et papiers peints, plomberie et sanitaires, électricité et luminaires,…) .

1 – Un village de l’artisanat

Mulhouse, la réalisation d’un village artisanal dans une ancienne caserne

La caserne de cavalerie Drouot constituée d’ancienne écuries devenues des bâtiments d’entretien de matériel militaire a été transformée en Village Artisanal aujourd’hui entièrement louée par la SERM (Société d’Equipement de la Région Mulhousienne) à des entreprises. Ayant fait l'objet d'une réhabilitation de qualité, ce village clos propose aux artisans et petites entreprises46 espaces de 29 m² à 220 m²comprenantbureau et local d'activité et totalisant une surface de 8 200 m².

Inscrit dans un projet de réhabilitation plus global, le projet a consisté à réorganiser le site et àl’intégrer dans le tissu urbain. L’opération de restructuration entend également préserverl’image patrimoniale du lieuavec notamment la réhabilitation spécifique de l’une des casernes du site : la caserne Lefebvre.

Rachetée par la Ville en 1995, la caserne Lefebvre a été construite par les Allemands en 1877 et appartient àl’histoire mulhousienne. La rénovation de cette caserne concentre tous les défis. Elle exige de trouver un point d’équilibre entre la préservation d’une histoire, d’une identité, et la renouvellement nécessaire du tissu urbain.Symboles du passé, le bâtiment en U de la caserne ainsi que le char Jean-de-Loisy, (symbolisant de la Libération de Mulhouse), seront ainsi conservés.

Mulhouse, la réalisation d’un village artisanal dans une ancienne caserne

Source : SERM

EAI

52

Document support à la présentation orale du 01/04/09

¾Une pénurie en locaux d’activités : un stock immédiat insuffisant en comparaison des besoins exprimés et des valeurs locatives en hausse par rapport à 2008.

L’artisanat est un secteur non négligeable de l’économie locale : il représente, en 2006, 6 763 entreprises (35% des entreprises de l’agglomération), 18 022 emplois (16% de la population active) et 969 millions d’euros de chiffre d’affaires répartis comme suit : 39 % pour le bâtiment, 25 % pour les services, 26 % pour la fabrication et 10 % pour l’alimentation.

¾Une programmation rapide et simple : création d’espaces modulables dans les anciens bâtiments militaires.

¾La proximité avec le centre-ville représente un avantage certain.

¾Une activité présente et en développement sur l’agglomération avec la signature notamment d’une convention cadre en 2006-2009 au niveau de l’agglomération pourpromouvoir le développement de l’artisanat. Cette convention s’articule autour de 5 axes dontle développement de l’offre de foncier et d’immobilier d’entreprises à destination des artisans.

¾Des exemples au niveau de l’agglomération : développement de deux Villages d’Entreprises Artisanales et de Services : 9VEAS Parc 2000 (2 500 m² - 20 entreprises artisanales),

9VEAS Hannibal (300 m² d'ateliers et 700 m² de bureaux divisés en 20 lots, 15 entreprises et 45 emplois).

Un troisième village d’entreprises de ce type est en cours sur le parc d’activités Via Domitia.

Pourquoi le développement d’activités artisanales ?

Insérer du développement économique

1 – Un village de l’artisanat

Forces du projet

¾Développement économique du site,

¾Réponse à une pénurie en locaux d’activité,

¾Création d’emplois dans un secteur non négligeable de l’économie locale.

Faiblesses du projet

¾Générateurs de nuisances sonores plus ou moins importants dans un environnement urbain bâti,

¾Développement d’activités de ce type sur trois pôles de la ville : une concurrence potentielle ?

Mise en œuvre :

Configuration des lieux adaptée, réhabilitation légère des locaux (cloisonnement, réhabilitation légère…).

EAI

Menaces

Neutre

Opportunités

- - ++

0

Village de l’artisanat - Délai

- +

Menaces

Neutre

Opportunités

- - ++

0

Village de l’artisanat Faisabilité technique

- +

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Document support à la présentation orale du 01/04/09

Description

¾Locaux d’activités et de stockage pour de la logistique urbaine,

¾L’arrivée du tramway : une option de développement de cargo-fret pour les biens de consommation des commerces du centre-ville.

2 – De l’entrepôt à la logistique urbaine

Bâtiments de l’EAI

Qu’est-ce que la logistique urbaine ?

Le vocable de logistique urbainerecouvretoute prestation concourant à une gestion optimisée des flux de marchandises en milieu urbain.

A cette définition courante, il convient d’apporter cependant quelques nuances. La logistique urbaine inclut le transportmais aussi le stockage, le conditionnement, la gestion des commandes, la gestion des retours de palettes, les livraisons à domicile, l’offre de relais livraison…

A l’évidence, la demande de services logistiques urbains innovants est mal évaluée, mais toutefois non marginale :

9Commerçants : leurs demandes concernent les espaces de stockage, les livraisons à domicile pour leurs clients, le ramassage des palettes et autres emballages,

9Ménages: l’e-commerce, les livraisons directes (à la maison, au travail, dans des relais livraisons…),

9Transporteurs : les relais livraison, des espaces logistiques urbains (ELU), des "voltigeurs livraison", des sous traitants spécialisés.

Source : Lætitia Dablanc, chargée de recherches à l’INRETS

Un domaine en devenir …

La mobilité urbaine des marchandises est largement déconnectée des caractéristiques locales des villes.

Les politiques sur le transport des marchandises en ville sont difficiles à mettre en place.

L’offre de services logistiques émerge lentement, malgré une croissance forte des besoins.

… au regard des premières initiatives concluantes

Amsterdam :Développement de cargo fret en centre-ville (tramway).

Paris : approvisionnement des magasins Monoprix.

Marseille, La Rochelle, Lille, Bordeaux.

EAI