Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement
29 novembre 2016
Le Territoire de la CORA
Une territoire attractif en 3
èmecouronne de l’aire urbaine toulousaine :
Une localisation privilégiée à mi-chemin entre les bassins d’emplois de Toulouse et d’Albi (40 kms),
Un territoire bien desservi par les infrastructures de transport (A68, ligne TER Toulouse-Albi),
Un cadre de vie agréable encore fortement marqué par la ruralité,
7 communes pour un peu plus de 11 000 habitants (Rabastens 5 300 hab, Couffouleux : 2 500 hab)
Intercommunalité intégrée dans le SCOT du Pays Vignoble Gaillacois
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Le PLH de la CORA – document initial
Quelques éléments de diagnostic en 2010 :
Une attractivité renforcée depuis le début des années 2000,
Des documents d’urbanisme mal adaptés aux problématiques foncières locales,
Un renchérissement continu du marché foncier et immobilier,
Une offre locative publique très faible (23 LLS recensés en 2010, soit moins de 1% du parc de RP),
Des ménages modestes qui rencontrent de plus en plus de difficultés à se loger,
Des besoins spécifiques mal couverts.
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Un PLH approuvé le 28 septembre 2010 pour la période 2011-2016 avec pour principaux objectifs :
La maîtrise foncière des terrains stratégiques pour l’habitat,
L’intégration de nouvelles formes urbaines dans les futurs programmes de logements,
Le développement de l’offre locative à loyer modéré,
L’amélioration des conditions d’habitat dans le parc privé ancien.
Pression de la demande locative HLM - 2012
Le PLH de la CORA – Modification 2014
Une modification du PLH approuvée en décembre 2014 pour la période 2014-2016 liée à une adaptation des objectifs initiaux :
Une nécessaire compatibilité avec la modification du SCOT (territorialisation des objectifs)
Un accueil de population revu à la baisse mais qui reste soutenu (+ 200 habitants / an),
Un rythme de construction de logements locatifs sociaux à minorer eu égard aux stratégies et capacités d’intervention des bailleurs HLM sur le Rabastinois,
Un recentrage des objectifs de production sur les communes disposant d’une offre suffisante d’équipements, de commerces et de services.
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Commune urbaine
Bourg rural relais
Communes rurales
• Renouvellement Urbain : 10%
• Formes urbaines neuves denses (ind groupé, collectif, intermédiaire):30%,
• Logements HLM : 30% de la production,
• Renouvellement Urbain : 8%
• Formes urbaines neuves denses : 25%,
• Logements HLM : 25% de la production,
• Renouvellement Urbain : 8%
• Formes urbaines neuves denses : 20%,
• Logements HLM : 20% de la production,
• Renouvellement Urbain : 5%
• Formes urbaines neuves denses : pas d’obligation,
• Logements HLM : pas d’obligation, Bourg rural relais polarisé
PLH CORA (bilan 2010-2016)
Un programme d’actions construit autour de 5 axes
Axe 1 : Maîtrise du Foncier,
Action 1.1 : Commission Aménagement,
Action 1.2 : Outils Communautaires d’Urbanisme,
Action 1.3 : Fonds d’intervention Foncier Habitat,
Action 1.4 : Etat Généraux du Foncier Agricole.
Axe 2 : Production d’habitat social public,
Action 2.1 : Subvention au logement social,
Action 2.2 : Accord-cadre avec les opérateurs sociaux,
Action 2.3 : Programmes Mixtes Public-Privé,
Axe 3 : Les nouvelles formes urbaines,
Action 3.1 : Faire émerger des projets d’aménagement mixtes ,
Axe 4 : Requalification de l’habitat existant,
Action 4.1 : Repérage et qualification des logements vacants,
Action 4.2 : Mise en œuvre d’une OPAH de droit commun,
Action 4.3 : Montage et suivi d’un fichier des logements indignes,
Action 4.4 : Intégration au PIG départemental
Action 4.5 : Création d’un centre de ressources
Axe 5 : portage du programme,
Action 5.1 : Cycle de conférences pour les élus,
Action 5.2 : Structuration des services,
Action 5.3 : Groupes thématiques,
Action 5.4 : Supports d’Information sur le PLH,
Action 5.5 : Création d’un observatoire local de l’Habitat en lien avec l’observatoire DDT 81
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Axe 1 : Maîtrise du Foncier (réalisations)
Action 1.1 : Commission Aménagement
Organisation de 3-4 commissions en moyenne par an
Action 1.2 : Outils Communautaires d’Urbanisme
PLU communaux sur Rabastens et Couffouleux (compatibles avec le PLH),
PLUs groupés sur les 5 autres communes en élaboration encadré par un projet de territoire.
Aide technique et financière CORA :
Accompagnement des démarches PLU par le chargé de mission habitat,
Aide CORA aux PLUs groupés de 25% du montant HT soit 25 000 €
Action 1.3 : Fonds d’intervention Foncier Habitat (FIF-H)
Etude de stratégie foncière (2011) :
Mise en place d’un FIF-H :
Convention de partenariat avec la Caisses des Dépôts pour bénéficier du dispositif GAIA-Foncier (mai 2012),
Prise en charge par la CORA de 50% des frais de portage en cas de maîtrise d’ouvrage communale,
Aucun portage réalisé par manque d’opportunité mais des marges de négociation avec les porteurs de projets privés pour intégrer des programmes de LLS dans leurs opérations
Action 1.4 : Etats Généraux du Foncier Agricole.
Réflexions sur le devenir des terres agricoles intégrées dans le cadre de l’élaboration des PLU avec une AMO assurée par le service Urbanisme du PETR et un cadrage par le SCOT. 6 communes ont bénéficié d’un diagnostic foncier rural et agricole réalisé par la Chambre d’Agriculture.
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Axe 2 : Production d’habitat social public (réalisations)
Action 2.1 : Subvention au logement social
Aide financière aux programmes HLM :
2011-2014 : participation 3 000 € / PLUS et 4 000 € / PLAI + bonification de 2 000 € en cas d’acquisition-amélioration,
2015-2016 : participation 3 000 € / PLUS + bonification de 1 000 € si hors Couffouleux- Rabastens,
* Certains programmes sont en cours de travaux et seront livrés en 2017
Difficultés à diversifier les opérateurs HLM (intervention de Tarn Habitat et de SA Patrimoine) et à intéresser les bailleurs sur des opérations de taille modeste (8-10 logements)
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Commune
Objectifs Nombre de logements HLM à
produire (modification PLH
2014)
Nombre de logements HLM financés
Nombre de nouveaux logements conventionnés
ANAH
Total logements locatifs sociaux
Dont logements PLAi ou conventionné Très
Social
Nb Total de LLS en 2016 (HLM + conventionnés
privés)
Rabastens 80 44 16 60 17 87
Couffouleux 51 34 1 35 8 36
Giroussens 19 0 1 1 2
Communes
rurales 0 0 2 2 4
CORA 150 78* 20* 98 25 129
Axe 2 : Production d’habitat social public (réalisations)
Quartier des Moussoulars – Couffouleux (Tarn Habitat) – Livraison début 2014
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Tranche 2 : Habitat individuel Construction
modulaire
8 maisons mitoyennes
Tranche 1 : Habitat Collectif
R+2 26 appartements
Axe 2 : Production d’habitat social public (réalisations)
Résidence de la Seille – Rabastens (Tarn Habitat) – livraison fin 2015
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12 Appartements – Semi-collectif
24 Maisons individuelles mitoyennes
Axe 2 : Production d’habitat social public (réalisations)
Action 2.2 : Accord-cadre avec les opérateurs sociaux
Pas de formalisation d’accord-cadre (incertitudes sur la mobilisation des terrains et la capacité des organismes HLM à intervenir sur des volumes de production sur la CORA),
Partenariat réalisé de manière plus informelle par des échanges réguliers élus-chargé de mission- bailleurs HLM.
Action 2.3 : Développer des programmes Mixtes Public-Privé,
Intégration des objectifs de mixité sociale dans les projets de lotissements privés (secteurs de mixité dans les PLU) :
Couffouleux :
Réalisés : Quartier des Moussoulars (Nexity – Tarn Habitat),
En projet : Quartier de La Bastide (14 logts HLM)
Rabastens :
En projet : Quartier de La Dressière (19 logts HLM)
Giroussens :
En projet : Quartier du Château (14 logts HLM)
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Axe 3 : Les nouvelles formes urbaines (réalisations)
Action 3.1 : Faire émerger des projets d’aménagement mixtes (formes urbaines, mixité sociale et fonctionnelle)
Budget prévu pour cofinancer des études de faisabilité sur des secteurs stratégiques
Les nouveaux projets ont intégré ces problématiques :
Couffouleux :
Quartier des Moussoulars (82 lots à bâtir de surfaces variées (de 320 m² et 780 m², moyenne 485 m²) avec maison individuelle mitoyenne (plain-pied ou R+1) + 26 Logements HLM en collectif R+2 avec locaux commerciaux en rdc et 8 individuels groupés en habitat modulaire, Proximité immédiate de l’école.
Rabastens :
Résidence de la Seille – Tarn Habitat (1 ha) : 12 appartements en habitat intermédiaire R+1 + 24 maisons individuelles mitoyennes sur des parcelles de 200 m²,
Lotissement privé La Maurole (1,2 ha) : 18 lots à bâtir (entre 400 m² et 480 m²) avec maison individuelle + 8 logements HLM en individuel groupé
Proximité immédiate du centre-ville et de l’école.
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Axe 4 : Requalification de l’habitat existant (réalisations)
Action 4.1 : Repérage et qualification des logements vacants,
Etude pré-opérationnelle OPAH en 2010-11 qui a permis d’inventorier et cartographier la majorité des logements vacants présents sur les 7 communes (travail de terrain + validation par élus de chaque commune)
OPAH a permis de remettre un certain nombre de logements vacants sur le marché :
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Nb logts vacants Identifiés dans l’étude
pré-opérationnelle
Nb de logements vacants remis sur le marché dans le cadre de l’OPAH
(Prop. Occ. + locatif)
Couffouleux 17 2
Giroussens 15 1
Grazac 4 0
Loupiac 8 0
Mézens 4 2
Rabastens 82 19
Roquemaure 0 2
CORA 130 26
Axe 4 : Requalification de l’habitat existant (réalisations)
Action 4.2 : Mise en œuvre d’une OPAH de droit commun,
Etude pré-opérationnelle OPAH en 2010-11 qui a permis de calibrer le dispositif opérationnel
Lancement de l’OPAH du Rabastinois en novembre 2012 pour 3 ans + prorogation 2016 avec :
Une animation mutualisée avec la CC Vère Grésigne / Pays Salvagnacois en « semi-régie » via le PETR Pays Gaillacois,
Objectifs : 120 logements « Propriétaire Occupant » + 32 logements locatifs
Aides aux travaux de la CORA pour les logements les plus dégradés – travaux adaptation logements
Bilan 2012-2016 (provisoire) :
Plus de 600 personnes renseignées
200 visites à domicile,
103 dossiers « Propriétaire Occupant » + 20 logements locatifs conventionnés,
Action 4.3 : Montage et suivi d’un fichier des logements indignes,
L’étude d’OPAH a permis de lister et localiser précisément les bâtiments les plus dégradés,
Un courrier nominatif a été envoyé à tous les propriétaires des bâtiments repérés pour les informer de l’existence de l’OPAH,
Les échanges réguliers avec les acteurs locaux et le PDLHI permettent de faire remonter des signalement de logement indigne (ARS, contrôles décence CAF-SOLIHA).
Des visites sur place (élu-technicien) sont réalisées pour faire un état des lieux et proposer des solutions aux propriétaires.
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Axe 4 : Requalification de l’habitat existant (réalisations)
Action 4.4 : Intégration au PIG départemental
Dispositif intégré à l’OPAH.
Action 4.5 : Création d’un centre de ressources
Permanence hebdomadaire de l’animateur OPAH et orientation vers l’ADIL pour les questions juridiques, liées à l’investissement locatif, aux rapports locatifs.
Convention pluriannuelle de partenariat avec l’ADIL (2013-2016) et soutien financier.
Pas de permanence ADIL organisée sur le territoire mais possibilité pour les particuliers de consulter par téléphone ou aux permanences de St Sulpice, Lavaur et Gaillac.
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Axe 5 : portage du programme (réalisations)
Action 5.1 : Cycle de conférences pour les élus
Organisation par le SMIX Pays Gaillacois de quelques interventions de professionnels sur la question de l’aménagement de zones d’habitat éco-conçues, journée Paysage,
Organisation par la DDT de colloques sur les thématiques du : développement des bourgs, villages et hameaux (2011), renforcement de la centralité dans les villes et les bourgs ruraux (2013)
Action 5.2 : Structuration des services
Recrutement d’un chargé de l’habitat sur ½ ETP,
Action 5.3 : Groupes thématiques
Présence de nombreux partenaires dans le cadre de la réalisation des études stratégie foncière et OPAH
Réunions avec les bailleurs sociaux, ANAH, ADIL dans le cadre des commissions Habitat
Action 5.4 : Supports d’Information sur le PLH,
Articles dans le Journal de CORA distribué dans les foyers des 7 communes,
Pages dédiées sur le site internet de la CORA,
Support de communication de l’OPAH (plaquettes, affiches, panneaux d’information, articles de presse et bulletins communaux)
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Axe 5 : portage du programme (réalisations)
Action 5.5 : Création d’un observatoire local de l’Habitat en lien avec l’observatoire DDT 81
Récupération de données auprès de nombreux partenaires (INSEE, DREAL, DDT81, USH, communes, DGFIP…) pour analyses ponctuelles,
Création d’une banque de données unifiée à l’échelle du Pays Gaillacois pour élaboration d’analyses territoriales de chaque CC par le PETR.
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Récapitulatif dépenses CORA
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Axes
d'intervention Actions
Budget dédié Total 2011-2016
Estimation Engagements Subventions Observations La maîtrise du
foncier disponible
Outils communautaires d'urbanisme 45 000 € 25 000 € Subv PLU groupés CORA
FIF-H 360 000 € 40 000 € Etude foncière
La production d’habitat social public
Subvention au logement social 523 000 € 256 000 € Opérations Tarn Habitat – SA Patrimoine Etude programmes mixtes privé-
public 10 000 € -
Les nouvelles
formes urbaines Etudes faisabilité 10 000 € -
Requalification de l’habitat
existant
Repérage et qualification des
logements vacants 10 000 € - Intégré à l’étude OPAH
Mise en œuvre d'une OPAH
(4 ans) 180 000 € 218 000 €
89 000 € ANAH-Habiter
Mieux
OPAH Etude - Animation - Aide aux travaux Création d'un centre de ressources 4 500 € 6 000 € Cotisation ADIL
Portage du programme
d’actions
Structuration des services 97 000 € 95 000 € Financement poste chargé de mission habitat Supports d'information sur le PLH 5 000 € - Inclus dans frais OPAH
TOTAL 1 244 500 € 640 000 € 89 000 €
Engagement nouveau PLH
Contexte :
Un territoire toujours soumis à une pression démographique importante (+2,1%/an entre 2008-2013 dont +1,8% lié au solde migratoire) ,
Des besoins en matière de logement encore importants (logements locatifs sociaux, amélioration énergétique logements existants,…)
• 129 logements locatifs sociaux existants à fin 2016 soit 2,8% du parc de résidences principales,
• Un potentiel de rénovation significatif compte tenu du poids du parc ancien (plus de 2000 résidences principales construites avant 1970 soit 46% du parc)
21 Source : INSEE
Engagement nouveau PLH
Contexte :
Un marché locatif parmi les plus chers du département
Des locataires du parc privé très majoritairement éligibles à l’occupation d’un logement HLM (847 ménages estimés en 2011 soit 81% des locataires du parc privé).
22 Source : Observatoire DDT 81
Engagement nouveau PLH
Contexte :
Un coup de frein à la construction neuve en 2014 mais un rythme qui repart à la hausse en 2015-2016,
De nombreux projets en maîtrise d’ouvrage privée qu’il est nécessaire de continuer à encadrer (mixité sociale et des formes urbaines, qualité des espaces publics et intégration aux quartiers environnants)
23 Source : SITADEL
Engagement nouveau PLH
Pourquoi un nouveau PLH sur le Rabastinois ?
Une dynamique « Habitat » bien engagée grâce aux actions mises en œuvre sur 2011- 2016,
Une future « grande » intercommunalité qui devra élaborer et approuver un PLH sur le nouveau périmètre d’ici fin 2018,
L’élaboration du 2
èmePLH du Rabastinois sera de fait reprise par la future intercommunalité à compter du 01-01-2017 dans le cadre d’un PLH sur le périmètre élargi,
Une volonté des élus locaux de :
• poursuivre les actions en matière d’Habitat sur la base d’un document règlementaire,
• proroger le PLH actuel pour disposer d’un document exécutoire sur le Rabastinois durant la période de transition 2017-2018,
Certaines actions communes aux 3 EPCI actuels sont déjà engagées ou en réflexion :
• Elaboration du Plan de Gestion de la demande HLM et d’information des Demandeurs,
• Possibilité d’extension géographique, dès 2017, du programme RENOVAM (rénovation énergétique des logements) lancé par la CC TeD en octobre 2016.
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Prorogation PLH 2017-2018
Demande adressée au Préfet le 14-09-16
Engagements de la CORA :
Engagements pris par l’actuelle CORA mais repris par l’EPCI issu de la fusion au 1
erjanvier 2017,
Maintien des actions sur les cibles prioritaires et notamment :
• Axe 1 : Maîtrise du foncier :
Appui aux communes à la mise en œuvre des projets habitat prévus dans les PLU notamment dans le cadre de programmes mixtes public-privé,
• Axe 2 : Production d’habitat social public :
Soutien aux organismes sur la production de logements locatifs (prorogation/modification du règlement d’intervention), Potentiel d’une 50aine de logements supplémentaires,
• Axe 3 : Les nouvelles formes urbaines :
Participation au financement d’études de faisabilité sous maîtrise d’ouvrage communale dans le cadre de projet d’aménagement de nouvelles zones d’habitat
• Axe 4 : Requalification de l’habitat existant :
Fin de l’OPAH au 15-11-16 et intégration du territoire dans le PIG du CD 81 à partir de cette date, Perspective 2017 : intégration du Rabastinois au programme de rénovation thermique (RENOVAM) lancé en oct 2016 par la CC Tarn et Dadou,
Poursuite du suivi des situations d’habitat indigne
• Axe 5 : portage du programme :
Maintien de la mission de suivi-animation du PLH sur un poste dédié
Certaines actions soumises à d’éventuels ajustements-modifications à partir de 2017 en fonction des orientations prises par le futur nouvel EPCI.
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Prorogation PLH 2017-2018
Engagement budgétaires
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Engagement prévisionnel
2017 2018
Axe 1 : Maitrise foncière
Appui aux communes projets Habitat action relevant de l'animation PLH (axe 5)
Axe 2 : Production d’habitat social public
Financement programmes HLM 75 000 € 75 000 €
Axe 3 : Les nouvelles formes urbaines
Etudes de faisabilités communales 5 000 € 5 000 €
Axe 4 : Requalification de l’habitat existant
Scénario 1 : Intégration au PIG Départemental animation portée par le département du Tarn
Scénario 2 : Intégration au programme RENOVAM à mi-2017
(En attente de la décision de l'ANAH)
Ingénierie (hors subvention ANAH) 20 000 € 40 000 €
Aides aux travaux 15 000 € 30 000 €
Suivi des situations d'Habitat Indigne action relevant de l'animation PLH (axe 5)
Centre de ressources - Subvention ADIL 1 700 € 1 700 €
Axe 5 : Portage du programme d’actions
Animation PLH - Chargé de mission (0,5 ETP) 20 000 € 20 000 €
TOTAL PREVISIONNEL Prorogation PLH 136 700 € 171 700 €
Des thématiques particulières à intégrer à partir de 2017
Aire d’accueil Gens du Voyage :
Obligation faite à la commune de Rabastens d’aménager une aire d’accueil permanente (Schéma Départemental 2014-2020) d’au moins 10 places,
La compétence est transférée automatiquement au nouvel EPCI à partir de 2017,
Prorogation de l’accord de financement Etat jusqu’au 30-01-2018,
Actions 2016 :
• Recherche de terrain toujours en cours,
• Rencontre avec SOLIHA (gestionnaire d’autres aires d’accueil du département) pour réaliser une étude de faisabilité et étudier différents scénarios d’intervention.
Actions 2017-18 :
• Prise de compétence par la nouvelle intercommunalité,
• Sélection du terrain en collaboration avec la commune de Rabastens,
• Montage opérationnel du projet (définition du programme, montage du budget, marché de maîtrise d’œuvre)
• Modification éventuelle du PLU ou déclaration de projet-mise en compatibilité PLU pour permettre l’aménagement de l’aire d’accueil,
• Réalisation des travaux en 2018-19.
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Des thématiques particulières à intégrer à partir de 2017
Art 55 loi SRU – commune de Rabastens :
Suite à la fusion des 3 interco, Rabastens (5 300 habitants) intégrera un EPCI soumis à l’obligation SRU en 2017 ou 2018,
Obligation d’atteindre 20% de LLS en 2025 : les objectifs seront définis dans le futur PLH « grand EPCI » à approuver en 2018,
Situation 2016 :
Actions 2017-2018 :
• Des programmes HLM inclus dans des opérations de lotissements privés (sous réserve des stratégies d’intervention des opérateurs HLM). Obligations liées au PLU : 20% minimum,
• Un potentiel de 20 nouveaux logements à programmer sur Rabastens sur une opération.
• Une orientation à produire un majorité de petits logements (T2-T3) pour être en adéquation avec la demande
Quelques freins temporaires à l’aménagement de nouveaux quartiers :
• STEP intercommunale en cours de construction,
• Un groupe scolaire aux limites de sa capacité d’accueil,
• Un nombre restreint d’opérateurs HLM souhaitant se positionner sur le territoire.
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Logements HLM
Logts autres organismes
logements
conventionnés privés TOTAL Nb de RP 2013 % log art 55 SRU
Différentiel théorique (base
RP 2013)
67 1 19 87 2271 3,8% - 367 LLS
