STRUCTURE ET DYNAMIQUE DU COMMERCE DE DÉTAIL BRUXELLOIS

Université Libre de Bruxelles

Laboratoire de Géographie Humaine

Faculté des Sciences

STRUCTURE ET DYNAMIQUE DU COMMERCE DE DÉTAIL BRUXELLOIS

Une approche sous l’angle des

facteurs de localisation différentielle

Benjamin Wayens

Promoteur : J.P. Grimmeau

Jury: B. Mérenne-Schoumaker (U. Liège), J.P. Bondue (U.S.T. Lille), Y. Guermond (U. Rouen), J.M. Decroly (U.L. Bruxelles),

C. Vandermotten (U.L. Bruxelles)

Thèse présentée en vue de l’obtention du grade académique de Docteur en Sciences

REMERCIEMENTS

La page des remerciements n'est pas la plus aisée à écrire. C'est néanmoins chaleureusement que je voudrais remercier toutes celles et ceux qui ont contribué à mener à bien ce travail.

J'exprime tout d'abord ma plus profonde reconnaissance à mon promoteur, Jean-Pierre Grimmeau. C'est un véritable travail d'équipe que nous avons mené ensemble, sur un sujet qui le passionne réellement. Son insatiable curiosité m'a contraint à des prouesses techniques et son impatience à voir émerger les résultats m'a parfois poussé à me réfugier dans les coins les plus reculés du laboratoire, mais c'est sans rancune parce qu'il est très motivant de savoir que sa recherche intéresse sincèrement au moins une autre personne. Ce travail doit beaucoup à sa disponibilité et à ses bons conseils, mais aussi à la grande liberté qu'il m'a accordée.

Un grand merci va également aux membres de mon comité d'accompagnement : Christian Vandermotten pour ses commentaires éclairés qui ont forcé la clarification de nombreux concepts et Jean-Michel Decroly pour les multiples questionnements sur la pertinence et l'objet précis de ma recherche. Merci à tous deux pour la qualité des échanges lors de nos différentes réunions.

Je tiens également à remercier Madame Mérenne-Schoumaker et Messieurs Bondue et Guermond d'avoir accepté de faire partie de mon jury. Vu leurs compétences dans le domaine dont traite ce travail, leurs apports critiques constituent à mes yeux un résultat en soi, dont je m'efforcerai de tirer parti.

Un tel travail de recherche n'a évidemment pas été possible sans l'apport de données et de financement issus de divers organismes. Le programme Prospective Research for Brussels a financé quatre ans de mes recherches, cela, je dois le souligner, sans contribuer à la précarisation des jeunes chercheurs. La fondation Alice et David Van Buuren a fourni un coup de pouce financier décisif, qui a permis de clôturer la rédaction dans de brefs délais et de bonnes conditions. Sur le plan des données, j'ai toujours été bien accueilli auprès de l'Administration de l'Aménagement du Territoire et du Logement. Madame Pulings, mémoire vivante de tout ce qui touche à l'urbanisme commercial et à la revitalisation des quartiers à Bruxelles, a fourni, plus d'une fois, études, données et éléments d'information décisifs.

J'aimerais également remercier mes collègues de l'IGEAT et de la SRBG pour l'ambiance agréable et conviviale dans laquelle le travail est facilité et tellement plus enrichissant. Je les remercie aussi pour la manière dont ils m'ont aidé lors des phases critiques de ce travail, que ce soit en arpentant les rues commerçantes (les semelles de Sophie, Noémie et Stéphane s'en souviennent), en faisant tourner la boutique en mon absence (Vincent, Véronique, Jonathan Caroline, Pierre², Claire, Christian et les autres) ou contribuant de manière substantielle à certaines analyses (pour ta thèse, je peux faire quelque chose Julie ?).

Evidemment, des remerciements très particuliers s'adressent à ma maman, qui s'est démenée malgré les difficultés pour que je puisse faire les études qui ont mené à cette thèse. Elle n'en sera jamais assez remerciée.

Pour la fin, je réserve des remerciements particulièrement chaleureux à Isabelle, à qui je dois le difficile travail de relecture. Je lui dois aussi et surtout un soutien indéfectible. Elle m'a aussi permis par son aide de concilier la fin de cette thèse avec le début d'une carrière d'enseignant, ce qui m'a indubitablement permis de prendre le recul nécessaire.

AVANT-PROPOS

Si on examine la structure de l'emploi dans la Région de Bruxelles-Capitale en 2001, on constate d'emblée que le commerce de détail (en y incluant l'Horeca) est un secteur particulièrement important, représentant plus de 8% de l'emploi salarié. Si on réexamine le classement en intégrant aussi les indépendants aux totaux, on constate que le commerce de détail (y compris l'Horeca) est alors le troisième employeur de la Région de Bruxelles- Capitale après l'administration et le secteur des banques et assurances, mais le premier en terme d'emplois occupés par des Bruxellois (Marissal & Roelandts, 1999 sur base du recensement de 1991). La différence de positionnement selon qu’on tienne compte ou non des salariés traduit le poids important des entreprises exploitées sans salarié dans ce secteur. Les indépendants y représentaient en 1991 un tiers des actifs (Colard, Marissal, Vandermotten &

Van Hamme, 1997).

Déterminer l'ampleur de l'espace bénéficiant des retombées du commerce ou de toute autre activité économique est évidemment d'une importance particulière pour la Région de Bruxelles-Capitale, limitée administrativement à une partie seulement du bassin d'emploi, et ne bénéficiant par conséquent pas forcément des retombées fiscales des emplois qu'elle héberge. La part de l'emploi localisé à Bruxelles (19 communes) bénéficiant à des résidents de la Région de Bruxelles-Capitale est très variable selon les secteurs d'activité (Marissal &

Roelandts, 1999). Elle est de 74% pour l'Horeca et de 62% pour le commerce de détail. Ces proportions ne sont dépassées que par quelques secteurs représentant un nombre très faible d'emplois à Bruxelles (textile, bois-meuble). Cinq facteurs influencent l'aire de recrutement de la main-d'œuvre et permettent de comprendre cette spécificité du commerce de détail:

ƒ la durée de vie moyenne d'une entreprise: une entreprise récemment installée a tendance à recruter d'abord à proximité, éventuellement au détriment d'une sélection fine de sa main-d'œuvre;

ƒ la taille de l'entreprise: outre la logique de proportionnalité entre la taille de l'entreprise et l'ampleur de son recrutement, une segmentation plus marquée des profils de fonction (et donc un recours plus systématique aux petites annonces et aux bureaux de sélection) et le jeu des promotions (pouvant entraîner une mutation vers un siège hiérarchiquement plus important) contribuent à accroître la taille du bassin de main-d'œuvre;

ƒ le statut des emplois: plus la proportion d'indépendants est importante, plus l'ancrage local est important;

ƒ la localisation de l'entreprise dans la ville: il est évident que si l'entreprise est installée aux franges de la région considérée, elle aura plus tendance à recruter à l'extérieur de celle-ci;

ƒ la qualification des emplois: plus la part des qualifications moyennes ou élevées est forte et plus les qualifications sont diversifiées, plus le recrutement aura tendance à être lointain.

Si on examine le positionnement du commerce de détail et de l'Horeca vis-à-vis de ces facteurs, on comprend évidemment mieux la forte proportion de l'emploi occupée par des Bruxellois:

ƒ la durée de vie des entreprises du commerce de détail est relativement courte car le commerce de détail est une activité évanescente par nature: en moyenne, 10% des commerces changent d'affectation chaque année (Grimmeau, Segers & Wayens, 2001) et ce secteur enregistre à la fois de nombreuses faillites et créations d'entreprises. En Région de Bruxelles-Capitale, les mouvements de création ou de radiation concernent par an 18% des entreprises en activité (Ecodata, démographie des entreprises, chiffres 2000);

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ƒ le monde du commerce de détail est constitué de petites entreprises;

ƒ la part des indépendants, bien qu'en baisse, est encore importante dans ce secteur:

les indépendants représentaient en 1991 pour la Belgique 32% de l'emploi dans le commerce de détail et 42% dans l'Horeca, contre 16% en moyenne pour l'ensemble des secteurs (Colard, Marissal, Vandermotten & Van Hamme, 1997);

ƒ la localisation du commerce est relativement centrale: 41 % des rez-de-chaussée commerciaux sont situés dans la partie centrale de la ville, urbanisée avant 1880 (Grimmeau et Wayens, 2003 et calculs personnels);

ƒ les secteurs du commerce de détail et de l'Horeca procurent une part importante d'emplois peu qualifiés, respectivement 49% et 56 % à Bruxelles, contre 34 % en moyenne (Marissal & Roelandts, 1999).

Ce denier point est très important dans le contexte bruxellois, la Région connaissant un chômage important, particulièrement en ce qui concerne les personnes les moins qualifiées. A côté de politiques volontaristes en matière de formation, le maintien d'une offre d'emplois faiblement qualifiés dans le tissu économique est donc un réel enjeu social. Le commerce de détail (en ce compris l'Horeca) y contribue fortement.

Mais ce secteur stratégique pour l'économie et la cohésion sociale bruxelloise n'est pas forcément le plus dynamique. Depuis plusieurs décennies, on dit que le commerce urbain est fragile, voire en déclin. Bruxelles n'échappe pas à cette tendance. L'analyse confirme que le bilan de l'emploi est négatif pour les centres-villes, positif pour les périphéries (Grimmeau, Verhetsel & al., 2004). En fait, le développement du commerce périphérique a évidemment suivi, avec un certain retard, le développement des banlieues (volet résidentiel du Fordisme).

Les commerces de centre-ville ont donc perdu progressivement cette clientèle. Le départ de population de la ville vers la périphérie a été encouragé par la concurrence des autres fonctions urbaines (bureaux) et par l'inadéquation croissante entre le parc de logement, vieilli, et les modes de vie souhaités. Les plus nantis ont été les premiers à partir et les logements libérés, s'ils n'ont pas fait place à des bureaux, ont généralement été tronçonnés pour accueillir des habitants plus modestes. A la diminution du nombre d'habitants s'est donc ajoutée une diminution du pouvoir d'achat.

Le développement d'un commerce moderne, volet commercial du Fordisme, est le résultat de la combinaison de facteurs internes (accroissement de la productivité, développement du succursalisme et surtout de la franchise, avancées logistiques, informatisation, concentration économique, …) et externes (changements démographiques, périurbanisation, polarisation croissante des revenus, augmentation de la mobilité, …). Ce commerce moderne est proportionnellement beaucoup plus développé en périphérie, où il a accompagné la croissance de population liée à la périurbanisation.

Pourtant, malgré ces évolutions marquantes, favorables en terme de bilan aux périphéries plutôt qu'aux centres urbains, le commerce est évidemment loin d'avoir disparu des villes. Il continue à y structurer fortement le paysage urbain. La grande distribution "moderne" n'y est majoritaire que dans certains espaces (grandes artères commerçantes, hypermarchés, parcs commerciaux), le reste étant structuré par un commerce non intégré générant une offre encore très diversifiée malgré une décroissance structurelle de ses effectifs. Les grandes villes en général, et Bruxelles en particulier, continuent à être des lieux d'offre incontournables en ce qui concerne les biens semi-courants (vêtements, mode, loisirs,…) même si elles doivent faire face à une concurrence accrue de nouveaux pôles périphériques, qui peuvent eux-mêmes être des petites villes. Pour les biens rares ou très spécifiques (luxe, article de collection, …), Bruxelles conserve à l'échelle nationale sa primatie. A ce niveau le plus élevé de la hiérarchie commerciale, la concurrence de Bruxelles ne se trouve peut-être pas autant dans les périphéries que dans les autres grandes villes européennes. Par contre, en ce qui concerne le commerce de proximité, le plus sensible aux évolutions socio-économiques des quartiers, la situation est potentiellement plus critique.

Malgré l'importance de l'opposition centre-périphérie et l'accroissement global des concurences, l'analyse du commerce urbain ne doit pas se limiter à cette seule problématique. L'espace de la ville n'est pas homogène et tous les espaces commerciaux ne s'inscrivent pas dans le même champ de contraintes et de concurrences. L'armature commerciale d'une ville est un système complexe où s'exercent de multiples logiques.

Comprendre les logiques de fonctionnement et de structuration dans la ville est un enjeu important car la viabilité économique d'un commerce et ses retombées sociales sont la combinaison de nécessités entrepreneuriales et de facteurs environnementaux. A l'heure où un relatif consensus émerge pour soutenir le commerce urbain et où les initiatives économiques, politiques et urbanistiques pour le soutenir se multiplient, il est nécessaire, préalablement et parallèlement à l'action, d'avoir une bonne compréhension des besoins mais aussi des contraintes du commerce de détail. Dans la mesure où par essence le commerce de détail est particulièrement sensible à son environnement, cela implique notamment une compréhension de l'inscription spatiale du commerce dans la ville. Il faut donc construire une géographie, au sens descriptif et analytique du terme, du commerce dans l'agglomération bruxelloise.

TABLE DES MATIERES

REMERCIEMENTS __________________________________________________ 1 AVANT-PROPOS ___________________________________________________ 3 TABLE DES MATIERES ______________________________________________ 7

PARTIE I. INTRODUCTION GENERALE ________________________________ 11

I.1. Quels objets pour la géographie du commerce de détail dans la ville __________________________ 13 I.2. L'analyse du commerce urbain: les grands courants de recherche ____________________________ 16 I.2.1. La grille de dépouillement de la littérature ______________________________________________ 16 I.2.2. L'approche néo-classique____________________________________________________________ 17 I.2.2.1. Hiérarchie, rayonnement et places centrales__________________________________________ 17 I.2.2.2. Différenciation minimum et spécialisation___________________________________________ 18 I.2.2.3. Rente foncière_________________________________________________________________ 19 I.2.2.4. Combinaisons _________________________________________________________________ 20 I.2.3. L'approche comportementaliste _______________________________________________________ 20 I.2.3.1. Approche empirique ____________________________________________________________ 21 I.2.3.2. Approche empiriquo-cognitive____________________________________________________ 22 I.2.3.3. Approche "humaniste" __________________________________________________________ 24 I.2.4. L'approche structuraliste ____________________________________________________________ 24 I.2.4.1. Les stratégies de localisation du commerce intégré ____________________________________ 25 I.2.4.2. Fonctionnement et diffusion des centres commerciaux planifiés __________________________ 26 I.2.4.3. Nature et effets de la régulation publique____________________________________________ 27 I.2.5. Synthèse_________________________________________________________________________ 28 I.3. Des couvertures détaillées relativement exceptionnelles _____________________________________ 30 I.3.1. L'armature commerciale de grandes villes belges: rapide état des lieux ________________________ 30 I.3.2. Une vision exhaustive et détaillée du commerce de détail bruxellois en 1997 ___________________ 32 I.3.2.1. Une banque de données issue d'un relevé de terrain____________________________________ 33 I.3.2.2. Une banque de données détaillée __________________________________________________ 36 I.3.2.3. Qualités et limites______________________________________________________________ 37 I.3.3. Synthèse_________________________________________________________________________ 39 I.4. La thèse ____________________________________________________________________________ 40 I.4.1. Au-delà d’un questionnement sur les outils______________________________________________ 40 I.4.2. Une réflexion sur la différenciation des paysages commerciaux ______________________________ 40

PARTIE II. LE CANEVAS DE RECHERCHE _____________________________ 43

II.1. Un cadre pour l'exploitation du relevé de terrain en géographie commerciale __________________ 45 II.1.1. La localisation observée comme résultat de l'action des facteurs de localisation différentielle ______ 45 II.1.2. Affinités spatiales, structures commerciales et facteurs de localisation différentielle _____________ 47 II.2. Objectifs et mode opératoire concrets ___________________________________________________ 51 II.2.1. Comment établir le lien entre facteur de localisation et répartition spatiale du commerce ? ________ 51 II.2.1.1. Approche déductive ___________________________________________________________ 51 II.2.1.2. Approche inductive ____________________________________________________________ 52 II.2.2. Quel est le degré de permanence et de généralité de la structuration spatiale du commerce de détail ? 53 II.3. Données requises pour la mise en œuvre du canevas de recherche____________________________ 54 II.3.1. Les données relatives au commerce ___________________________________________________ 54 II.3.1.1. Géographie des enseignes en Belgique et à Bruxelles _________________________________ 54 II.3.1.2. L'espace des courtiers immobiliers ________________________________________________ 58 II.3.1.3. Revenus cadastraux et structure de la propriété commerciale____________________________ 60 II.3.2. Les données relatives à l'environnement du commerce ____________________________________ 62

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II.3.3. Cellule, maille, noyau : les unités spatiales d’analyse ______________________________________62 II.3.3.1. Déterminer une échelle d'analyse privilégiée _________________________________________62 II.3.3.2. La maille carrée _______________________________________________________________63 II.3.3.3. Le noyau commercial ___________________________________________________________66 II.4. Synthèse : le canevas de recherche ______________________________________________________70

PARTIE III. STRUCTURES COMMERCIALES ET FACTEURS DE LOCALISATION A BRUXELLES: APPROCHE "DEDUCTIVE" _____________________________ 73

III.1. Introduction________________________________________________________________________75 III.2. Hiérarchie et rayonnement____________________________________________________________76 III.2.1. Le fondement: la portée des biens ____________________________________________________76 III.2.2. La hiérarchie urbaine en Belgique, mesures sous l'angle commercial _________________________77 III.2.3. La hiérarchie des noyaux dans la ville _________________________________________________82 III.2.4. Le rayonnement des lieux d'implantation des types de commerces dans la ville _________________85 III.2.5. Un nouvel indicateur de rayonnement des lieux__________________________________________88 III.2.6. Synthèse ________________________________________________________________________92 III.3. Cœur ou marges de noyaux : la micro-centralité __________________________________________93 III.3.1. La micro-centralité: observations et mécanismes_________________________________________93 III.3.2. Identifier les types de commerces caractéristiques du cœur et des marges _____________________94 III.3.3. Cœurs et marges dans l'espace bruxellois_______________________________________________99 III.3.3.1. A l'échelle de la rue____________________________________________________________99 III.3.3.2. A l'échelle du quartier commerçant_______________________________________________103 III.3.4. Les implications de la micro-centralité _______________________________________________105 III.3.5. Synthèse _______________________________________________________________________108 III.4. Spécialisation, concentration et dispersion ______________________________________________109 III.4.1. La notion de spécialisation _________________________________________________________109 III.4.2. Les outils pour identifier les types de commerces concentrés ou dispersés ____________________110 III.4.3. Types de commerces dispersés ou concentrés à Bruxelles_________________________________112 III.4.3.1. L'interprétation des indices _____________________________________________________112 III.4.3.2. Concentration ou dispersion entre voisins _________________________________________115 III.4.3.3. Concentration ou dispersion par rapport à l'échelle de la ville __________________________117 III.4.4. Facteurs et conditions de concentration ou de dispersion des types de commerces ______________118 III.4.5. Le degré de monofonctionnalité des quartiers __________________________________________119 III.4.6. Synthèse _______________________________________________________________________121 III.5. Le standing _______________________________________________________________________122 III.5.1. Le concept de standing ____________________________________________________________122 III.5.2. Du standing des points de vente au standing des types de commerces________________________124 III.5.3. Evaluer le standing de la clientèle d'un espace sur base de la structure commerciale ____________128 III.5.4. Synthèse _______________________________________________________________________132 III.6. Recherche de populations non-résidentes _______________________________________________133 III.6.1. Un surcroît de clientèle appréciable voire vital _________________________________________133 III.6.2. L'effet du tourisme _______________________________________________________________133 III.6.3. L'effet des pôles d'emploi __________________________________________________________135 III.6.4. Synthèse _______________________________________________________________________138 III.7. Accès et flux automobile _____________________________________________________________139 III.7.1. No parking, no business ?__________________________________________________________139 III.7.2. Piétonniers et structures commerciales________________________________________________140 III.7.3. Le commerce des chaussées ________________________________________________________142 III.7.4. Synthèse _______________________________________________________________________143 III.8. Les caractéristiques de la cellule commerciale ___________________________________________144 III.8.1. Les caractéristiques des points de vente _______________________________________________144 III.8.2. La distribution des surfaces commerciales disponibles ___________________________________144 III.8.3. Type de commerces et surface occupée _______________________________________________147 III.8.4. Synthèse _______________________________________________________________________149

III.9. L'histoire_________________________________________________________________________ 150 III.9.1. La géographie du commerce souligne la trame historique de la ville ________________________ 150 III.9.2. La spécificité commerciale des couronnes de croissance urbaine___________________________ 151 III.9.3. La localisation et la structure commerciale comme trace de l'histoire _______________________ 154 III.10. Synthèse : l'approche "déductive" ___________________________________________________ 155

PARTIE IV. STRUCTURES COMMERCIALES ET FACTEURS DE LOCALISATION A BRUXELLES: APPROCHE "INDUCTIVE" _____________________________ 157

IV.1. Rappel: pourquoi une démarche inductive ?____________________________________________ 159 IV.2. Une analyse exploratoire des affinités spatiales entre types de commerces ___________________ 160 IV.2.1. Quantifier les affinités spatiales entre types de commerces _______________________________ 160 IV.2.2. Des familles de commerces aux distributions spatiales similaires __________________________ 161 IV.3. Une analyse exploratoire des structures commerciales ___________________________________ 167 IV.3.1. Modalité d'application et clef d'interprétation de l'analyse en composantes principales__________ 167 IV.3.2. Les principaux résultats __________________________________________________________ 167 IV.3.2.1. L'effet de l'échelle d'analyse ___________________________________________________ 167 IV.3.2.2. La première composante principale______________________________________________ 168 IV.3.2.3. La seconde composante principale ______________________________________________ 172 IV.3.2.4. Troisième et quatrième composantes principales ___________________________________ 175 IV.3.3. Des variables complémentaires pour mieux interpréter les résultats ________________________ 180 IV.3.3.1. Principe, apports et limitations _________________________________________________ 180 IV.3.3.2. Les variables complémentaires _________________________________________________ 180 IV.3.3.3. Les résultats ________________________________________________________________ 183 IV.4. Synthèse : l'approche "inductive" ____________________________________________________ 187 IV.4.1. Les principaux facteurs de différenciation des paysages commerciaux ______________________ 187 IV.4.1.1. La micro-centralité, spécialisation et centralité élargie _______________________________ 187 IV.4.1.2. Spécialisation et centralité élargie _______________________________________________ 188 IV.4.1.3. La proximité _______________________________________________________________ 188 IV.4.1.4. Une hiérarchie absente ? ______________________________________________________ 188 IV.4.1.5. L'environnement ____________________________________________________________ 189 IV.4.2. Les implications ________________________________________________________________ 189 IV.4.2.1. L'actualité du schéma classique de la répartition du commerce dans la ville ______________ 189 IV.4.2.2. Une conception multi-scalaire de l'hypercentre_____________________________________ 190

PARTIE V. L'EVOLUTION DES ESPACES COMMERCIAUX _______________ 193

V.1. Pourquoi analyser les évolutions récentes? ______________________________________________ 195 V.2. Considérations méthodologiques ______________________________________________________ 196 V.2.1. Les sources _____________________________________________________________________ 196 V.2.2. Les dimensions de l'évolution : bilans et mouvements____________________________________ 198 V.3. La dynamique des types de commerces _________________________________________________ 200 V.3.1. Créations et disparitions ___________________________________________________________ 200 V.3.2. Bilans et mouvements sectoriels ____________________________________________________ 200 V.4. La dynamique des noyaux commerçants________________________________________________ 204 V.4.1. Extension ou contraction de l'offre commerciale des quartiers _____________________________ 204 V.4.2. Evolution du mix commercial des quartiers____________________________________________ 206 V.5. Synthèse : l'évolution des espaces commerciaux__________________________________________ 212

VI. CONCLUSION GENERALE _______________________________________ 213

VI.1. Synthèse générale __________________________________________________________________ 215 VI.2. Conclusions_______________________________________________________________________ 219

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VI.3. Perspectives _______________________________________________________________________224

REFERENCES____________________________________________________ 227

ANNEXES _______________________________________________________ 239

Annexe 1 : Nomenclature des types de commerces de la SitEx et codes utilisés sur les graphiques _____241 Annexe 2 : Localisation des principaux nodules commerçants cités dans le texte ___________________242