BUREAUX
LOCAUX D’ACTIVITES FONCIER
ENTREPÔTS
Guide
de l’immobilier et du foncier
d’entreprise
2012
Sommaire
2 8 • Le marché des locaux d’activités en Essonne 9 • Analyse par secteur, entretien
3 • L’offre foncière dans les zones d’activités économiques au 1 er janvier 2011
Le guide de l’immobilier
En dépit d’une crise économique persistante, le marché de l’immobilier en Ile-de-France se main- tient avec un niveau de demandes placées au 1 er semestre 2012 équivalent à celui des années précé- dentes. A contrario, le dynamisme observé en Essonne en 2011 semble s’essouffl er, les demandes placées sont en baisse signifi cative sur le 1 er semestre 2012 et le stock de locaux de seconde main connaît une forte hausse.
Plus que jamais, les entreprises recherchent en priorité des locaux neufs, bénéfi ciant de performances énergé- tiques (bâtiments HQE, BBC, BEPOS) et bien desservis tant par les transports en commun que par la fi bre optique.
Se pose toutefois le problème de l’obsolescence pour toute une partie du parc existant qui se trouve de fait écarté du marché de l’immobilier. Un des défi s à relever dans les prochaines années consistera à identifi er avec précisions les immeubles impactés et leur proposer une solution adaptée à leur situation : restructuration, changement d’usage, démolition/reconstruction, nouvelle affectation du foncier, …
Sur les marchés de l’investissement, l’aversion au risque est de mise, avec pour corollaire une rétractation du marché aux actifs reconnus comme étant les plus sûrs, généralement situés à Paris ou dans les Hauts-de-Seine.
Cette situation se traduit pour l’Essonne par une diminution importante des mises en chantier et une quasi-ab- sence de lancements de programmes comprenant des bureaux en blanc. Situation paradoxale dans certains cas quand on observe les taux de vacance très faibles du pôle Massy-Atlantis, de l’ordre de 4,8 % pour les bureaux contre 9,3 % en Ile-de-France.
La situation reste toutefois très contrastée, avec d’une part Massy qui bénéfi cie de l’attraction du pôle Atlantis, d’autre part Courtabœuf dont le taux de vacance pour les bureaux atteint 14,5 % ou encore l’agglomération d’Evry, pourtant principal pôle tertiaire du département, qui ne totalise plus que 6 % des demandes placées en bureaux en 2011.
Pour autant, des équipements structurants se profi lent et devraient renforcer de manière signifi cative l’attrac- tivité du département. Le projet du Grand Paris Express, mené par la Société du Grand Paris, prévoit ainsi de desservir le plateau de Saclay et de le relier en transport en commun aux grands centres de décision que sont Paris ou la Défense. De même, Massy et le futur Cœur d’Orly bénéfi cieront à terme d’un renforcement de leurs liaisons, toujours grâce au métro automatique.
Quant au secteur d’Evry-Corbeil, l’implantation du grand stade de rugby à Ris-Orangis, annoncée en juillet dernier, les synergies développées entre le nouveau Centre hospitalier sud-francilien situé à Corbeil-Essonnes et Génopôle, les projets de redéploiement de l’ex-base aérienne 217 à Brétigny, le renforcement du port d’Evry, la réalisation de l’opération Val Vert-Croix Blanche dans le Val d’Orge ou encore la création d’une gare TGV à Sénart sont autant de projets qui, de par leur nature structurante, sont susceptibles de renforcer le potentiel de développement économique du sud-francilien.
LOCAUX D’ACTIVITES FONCIER
ENTREPÔTS
QUELQUES GRANDS PROJETS STRUCTURANTS DE L’ESSONNE
4 • Eléments de synthèse15 • L’investissement
BUREAUX
5 • Le marché des bureaux en Île-de-France 6 • Le marché des bureaux en Essonne 7 • Analyse par pôle, entretien
10 • Le marché des entrepôts en Essonne 11 • Analyse par secteur, entretien
12 • Les infrastructures de transports prévues au SDRIF
14 • Val Vert Croix Blanche
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
15 • Un marché de l’investissement qui se contracte
L’INVESTISSEMENT
ZAE en Projet en ha
0 à 5 5 à 10 10 à 15 15 à 25 25 à 50
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0 0 0 2 1 0 12000 0
mètres Échelle : 1:300 000 Source : DDT-91/bilan 2011
Réalisation : DDT-91/spau/sig Septembre 2012
3
FONCIER
L’offre foncière dans les Zones
d’Activités Economiques au 1 er janvier 2011
ZAE en Stock en ha
0 à 5 5 à 10 10 à 15 15 à 25
25 à 50
Plus de 100 €/m²
De 30 à 60 €/m²
Moins de 30 €/m² De 60 € à 100 €/m²
MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORET MILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORETMILLY-LA-FORET ETAMPES
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12 000
Échelle : 1:300 000 mètres 0 Source : DDT-91/bilan 2011
Réalisation : DDT-91/spau/sig Septembre 2012
Commercialisation et stock de terrains
Projets
Le stock de terrains commercialisables s’est recons- titué en 2010 : il représente désormais 368 hectares commercialisables contre 322 hectares en 2009.
Cette hausse est notamment due à la mise sur le marché de la zone QOX Nord à Palaiseau (Quartier Ouest Polytechnique).
Les différents terrains commercialisables se situent globalement dans les secteurs d’Evry-Villabé, Mas- sy-Orly et Arpajon tandis que les projets se situent plutôt dans la partie nord-ouest du département et le long des axes A10 et RN20. On observe aussi cette année plusieurs nouveaux projets dans les secteurs de l’Arpajonnais et de l’OIN de Sénart. A cela s’ajouteront dans un avenir proche les projets qui commencent à se préciser sur le secteur de Bré- tigny, qu’il s’agisse de l’aménagement du secteur de la Base Aérienne 217 ou du projet Val Vert Croix
Blanche.
La plupart des terrains en cours de commercialisation et en projet se si-
tuent donc à proximité des grands axes de circulation A6, A10,
Francilienne, RN20, dont les conditions de circulation sont souvent diffi ciles ;
la question de leur ac- cessibilité risque à
terme de se poser.
Les projets de zones d’activités représentent, au 1 er janvier 2011, 261 hectares, contre 197 hectares l’année précédente. Cette nette progression s’ex- plique par le recensement de sept nouveaux projets.
Ainsi si l’on rajoute les 368 hectares de terrains en stock, on peut considérer que l’Essonne dispose au 1 er janvier 2011 d’un potentiel d’environ 629 hectares de terrains, soit environ 12 à 15 années de réserves foncières sur la base du rythme moyen de commer- cialisation enregistré ces trois dernières années.
La commercialisation est en revanche en recul pour la deuxième année consécutive, avec un peu plus de 34 hectares de terrains d’activités com- mercialisés en 2010 contre 51 hectares en 2009.
L’année 2010 est notamment marquée par les pre- mières commercialisations sur Green Parc à Saint- Pierre-du-Perray, le Grand Noyer à Bondoufl e ainsi que sur l’extension de la zone du Chenet à Milly-la-Forêt.
Les prix du foncier sont relativement stables depuis
plusieurs années. Ils se situent dans une fourchette
allant de 10 à plus de 100 € du mètre carré lorsque
l’on se rapproche de la petite couronne et peuvent
atteindre 200 € du mètre carré sur certaines zones de
Massy ou Bièvres.
4
Eléments de synthèse
IMMOBILIER D’ENTREPRISE
Le tableau de bord de l’immobilier d’entreprise
Ce document de synthèse est issu de la mission d’étude confi ée à GEMOFIS par la CCI Essonne et l’Agence pour l’Economie en Essonne. GEMOFIS a travaillé à partir de ses données collectées sur la base de ses informations propres (mandats et transactions), de sa connaissance du marché et des éléments recueillis auprès de divers intervenants du secteur d’activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires…), ainsi que des organismes publics et parapublics, associations professionnelles (agence de développement économique, ORIE, INSEE, CAPEM, …).
Ces données intègrent l’ensemble des informations (sauf informations confi dentielles) en possession de GEMOFIS à la date d’élaboration du présent document.
Ce document présente les principaux éléments d’analyse de la situation du marché immobilier d’entreprise de l’Essonne.
Bureaux : raréfaction de l’offre neuve
Au cours de l’année 2011, l’Essonne a vu son stock de bureaux disponibles continuer de croître, et cette tendance perdure au 1 er semestre 2012.
Cette hausse de l’offre touche essentiellement les locaux de second marché qui représentent 98 % du stock total. La proportion d’offres neuves n’a jamais été aussi basse.
Cette situation est la conséquence de l’attrait des grandes entreprises pour les programmes neufs ou à développer (81 % de la demande placée en 2011 en particulier grâce à l’implantation du groupe Carrefour à Massy et 23 % au 1 er semestre 2012) d’une part, et du recul voire du quasi arrêt de lancements en blanc d’autre part.
Bureaux 2011 1
ersem 2012
Offre disponible 229 000 250 000 ➚
Neuf/Restructuré 11 500 5 000 ➘
Second marché 217 500 245 000 ➚
Demande placée 161 000 20 900
Neuf/A livrer 130 400 4 800 NS
Second marché 30 600 16 100 NS
Valeur locative moyenne
Neuf 185 NS
Second marché 116 113 ➘
NS : non signifi catif
Locaux d’activités : le marché stagne
L’offre disponible augmente régulièrement depuis 2010, et comme pour les bureaux, ce sont les locaux de second marché qui alimentent le stock. La part des locaux neufs avait atteint son seuil le plus bas en 2011 (3 %), elle est de 5 % au 30 juin 2012. On observe d’ailleurs une bonne pré- commercialisation des programmes lancés pour une livraison 2012 / 2013.
Parallèlement à la hausse de l’offre, on constate une baisse du volume placé avec cependant un regain de dynamisme au 1 er semestre 2012.
Activités 2011 1
ersem 2012 Offre disponible 284 500 299 000 ➚
Neuf/Restructuré 8 500 15 000 ➚
Second marché 276 000 284 000 ➚
Demande placée 74 000 41 700
Neuf/A livrer 8 900 3 300 NS
Second marché 65 100 38 400 NS
Valeur locative moyenne
Neuf NC NS
Second marché 77 77 ➙
NS : non signifi catif / NC : non communiqué
Entrepôts : un marché instable
L’offre en entrepôts, après avoir fortement baissé en 2011, croît à nouveau au 30 juin 2012. Sur ce marché, on ne trouve des disponibilités que sur des programmes de second marché. Néanmoins, certains programmes peuvent répondre à la demande de surfaces neuves dans un délai inférieur à 10 mois après accord des parties.
2011 a été dynamique en termes de placement (volume placé moyen 8 361 m²). Le 1 er semestre 2012 part sur des bases plus modestes (7 947 m² moyen) mais a néanmoins enregistré 4 transactions supérieures à 10 000 m².
Entrepôts 2011 1
ersem 2012 Offre disponible 292 000 391 600 ➚
Neuf/Restructuré ➙
Second marché 292 000 391 600 ➘
Demande placée 234 100 119 200
Neuf/A livrer 98 300 42 000 NS
Second marché 135 800 77 200 NS
Valeur locative moyenne
Neuf NC NC
Second marché 49 45 ➘
NS : non signifi catif / NC : non communiqué
5 Le marché des bureaux en Île-de-France
Après avoir atteint son offre maximum en 2009 avec un peu plus de 5 millions de m² de bureaux dispo- nibles, la région Ile de France enregistre une faible décrue de son offre disponible à un an avec un stock qui s’élevait à 4 694 000 m² en fi n d’année 2011.
Au 30 juin 2012, l’offre disponible francilienne aug- mente à nouveau de 1,4 % et s’élève à 4 760 000 m².
On enregistre une baisse de la part de l’offre neuve, et les programmes futurs sont en grande partie d’ores et déjà pré-commercialisés.
Géographiquement la situation est contrastée, le marché se tend sur Paris alors que l’offre augmente sur les autres secteurs.
En ce qui concerne le volume placé, l’année 2010 a marqué la reprise du marché. 2011, malgré la crise économique, enregistre de bons résultats avec près de 2,3 millions de m² placés (+ 8 %). 39 % de ce vo- lume placé étaient neufs ou restructurés.
La 1 ère et la 2 nde couronne enregistrent des volumes de placements signifi catifs grâce à des grandes tran- sactions sur des surfaces à livrer (Thalès à Gennevil- liers (92) et SFR à St-Denis (93) pour la 1 ère couronne, Carrefour à Massy (91) pour la 2 nde couronne).
Les chiffres du 1 er semestre 2012 s’élèvent à 1 055 000 m² et sont en légère régression par rapport au 1 er se- mestre 2011. On note notamment un fort ralentis- sement au cours du 2 ème trimestre.
Les mises en chantier avaient subi une forte baisse en 2009 et 2010 : 628 000 m² et 442 000 m². Elles s’élèvent à 1 085 000 m² en 2011 (source CAPEM).
En Ile-de-France, on a globalement enregistré une baisse des valeurs locatives au plus fort de la crise en 2009. En 2010 et 2011, on a assisté à une faible remontée des valeurs « prime », notamment sur les immeubles neufs ou restructurés situés sur Paris et 1 ère couronne, et à une stagnation, voire encore à des baisses, pour les valeurs de second marché.
Au 1 er semestre 2012, on observe une stabilité des valeurs des programmes neufs, l’ajustement s’opé- rant par le biais de mesures d’accompagnement.
BUREAUX
5 000 000 4 000 000 3 000 000 2 000 000 1 000 000 0
2007 2008 2009 2010
21 % 79 %
2011 21 % 79 %
30/06/2012
Q Paris et 1ère couronne Q2ème couronne
2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0
2009
Evolution de la demande placée (m²) en IDF
Q Paris et 1ère couronne Q 2ème couronne
2007 2008 2010
13 % 87 %
2011 16 % 84 %
2012
(1
ersemestre)
Le marché des bureaux en Essonne
BUREAUX
L’Essonne accueille 7 % du parc de bureaux construits en Ile-de-France (source ORIE 2009) et s’inscrit comme le 2 ème département tertiaire de 2 nde couronne derrière les Yvelines.
L’Essonne représente environ 5 % de l’offre dispo- nible à 1 an du marché francilien, cette part est en augmentation.
Au 31 décembre 2011, l’offre de bureaux dispo- nibles s’élève à 229 000 m². Elle est en constante augmentation depuis 2007.
Au 30 juin 2012, le stock de bureaux disponibles a continué sa hausse pour passer à 250 000 m², soit une progression de 9 % en un semestre. Les sur- faces neuves représentent 2 % du stock disponible, leur part n’a jamais été aussi faible.
L’offre future identifi ée s’élève à 149 000 m², et seuls 2 programmes (Crystal Plaza à Massy et Carré Haussmann à Evry) sont lancés en blanc. Il repré- sentent 26 000 m².
En 2011, la demande placée s’est élevée à 161 000 m² (pour 100 transactions) dont une transaction (Carrefour à Massy) représentant 85 000 m².
Au 1 er semestre 2012, le volume placé s’élève à 20 900 m² (47 transactions). Contrairement au 1 er semestre 2011 qui avait enregistré 2 transactions signifi catives (Telin- dus aux Ulis et Exatec à Bruyères-le-Châtel) représen- tant à elles seules 20 000 m², le 1 er semestre 2012 ne compte aucune transaction supérieure à 3 000 m².
La proportion de volume placé sur des locaux neufs ou à livrer reste cependant relativement im- portante (23 %).
6
PRENEUR / ACQUEREUR VILLES PROGRAMMES ETAT STOCK (m²) LOYER €/m²
CREDIT MUTUEL VERRIERES LE BUISSON SECOND MARCHÉ 2 466
KYOCERA SAINT AUBIN DISCOVERY NEUF 2 005 NC
BOUYGUES IMMOBILIER MASSY GALVANI 001 SECOND MARCHÉ 1 373 185
LABORATOIRE WESSLING VILLEBON SUR YVETTE NORVEGE 003 SECOND MARCHÉ 1 360 132
VINCI GTIE PALAISAU PARC GUTENBERG SECOND MARCHÉ 1 168 90
FCS CAMPUS PARIS SACLAY SAINT AUBIN DISCOVERY NEUF 1 116 130
250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0
2007 2008 2009
Q
2010 2011
Demande placée 100 292
53 963
96 009 74 368
161 178
30/06/2012
Les transactions de second marché se sont conclues sur les bases d’un loyer moyen de 116 €/m² en 2011 et 113 €/m² au 1 er semestre 2012, et celles sur le neuf de 185 €/m² en 2011.
Orly Rive Droite
• 44 042 m² disponibles ➚ - 25 programmes ➙
• Aucune offre neuve
• Taux de vacance : 5,97 % ➚
• 777 m² placés - 5 transactions
• Dynamique de placement : 0,11 % Evry Sénart
• 78 855 m² disponibles ➚ - 69 programmes ➚
• 3 % d’offre neuve
• Taux de vacance : 8,45 % ➚
• 4 262 m² placés - 16 transactions
• Dynamique de placement : 0,46 % Sud Essonne (diffus)
• 4 618 m² disponibles ➚ - 9 programmes ➙
• 12 % d’offre neuve ➙
• Taux de vacance : 1,55 % ➚
• 56 m² placés – 1 transaction
• Dynamisme de placement : 0,02 % Massy Saclay Palaiseau
• 116 120 m² disponibles ➘ - 73 programmes ➘
• 2 % d’offre neuve ➘
• Taux de vacance : 8,48 % ➘
• 15 828 m² placés - 26 transactions
• Dynamique de placement : 1,16 %
Francilienne RN 20
• 6 934 m² disponibles ➚ - 12 programmes ➚
• 3 % d’offre neuve ➚
• Taux de vacance : 1,78 % ➚
• Aucune transaction Chiffres 1
ersemestre
2012 par secteur Tendance d’évolution entre le 31/12/2011 et le 30/06/2012 : en hausse ➚ , en diminution ➘ , stable ➙ .
NC : non communiquée ou confi dentielle
Les surfaces sont en m² utiles et les loyers en €/m²/an HT et hors charges.
Source : Département Etudes et Analyse de GEMOFIS
Analyse par pôle
Entretien
Franck BERTHES Anthony DUFIL Ludovic LEPRETRE
Directeurs associés DBX CONSEIL EVRY
7
2012 : une année anniversaire pour DBX
Cette année, le réseau DBX CONSEIL fête ses 10 ans d’existence, et enregistre sa troisième meilleure année au niveau de son chiffre d’affaires !
Si le bureau DBX Conseil Evry note un léger retrait du nombre de contacts, les demandes qui s’expriment sont beaucoup plus qualitatives et se concrétisent davantage.
Enfi n, nous constatons une grande disparité des transactions au niveau géographique, les plus signifi catives ayant eu lieu au Nord du département.
Quelles sont les grandes tendances du marché de bureaux en Essonne ?
La demande de bureaux sur le secteur de l’Essonne s’exprime majoritairement sur des surfaces inférieures à 1 000 m².
La motivation première des entreprises reste la réduction des coûts par l’optimisation des surfaces et le regroupement de sites.
A ce jour, l’essentiel des transactions a été réalisé à la location, malgré une demande à l’acquisition récurrente. Cette situation s’explique entre autre par la pénurie d’offres disponibles à la vente sur le secteur.
Par ailleurs, le marché des bureaux en Essonne est essentiellement endogène et ne peut se targuer de proposer une offre immobilière tertiaire qualitative et neuve que sur le secteur de Massy (projets développés ou à venir).
Massy est à ce titre le territoire qui concentre la majorité des recherches de bureaux en Essonne. Mais par manque de disponibilités, la demande placée s’étend sur les communes avoisinantes et à la zone d’activité de Courtabœuf. Le second marché essonnien se situe quant à lui autour d’Evry/Sénart.
Un marché de bureaux peu valorisé mais en devenir
L’Essonne n’attire pas ou peu les investisseurs, frileux à l’idée de s’aventurer en seconde couronne. Nous sommes donc confrontés à un manque de biens neufs, à un parc vieillissant : c’est-à-dire à une offre en inadéquation avec la demande. Les clients ont besoin de rêver et le manque de nouveaux projets
n’éveille pas d’intérêt pour l’Essonne de la part des entreprises.
De fait, de moins en moins de sociétés à forte valeur ajoutée s’implantent sur le territoire.
Toutefois, les perspectives de développement du plateau de Saclay, la décision de la Fédération Française de Rugby de construire pour 2017 son Grand stade à Ris-Orangis, la construction pour 2014 du programme de bureaux « Carré Haussmann » à Evry, sans oublier l’opération Cœur d’Orly d’Aéroports de Paris (en partie en Essonne) sont des signes encourageants, des facteurs d’attractivité qui pourront à terme redynamiser le territoire.
A l’énoncé de ces éléments, l’Essonne pourrait donc attirer de nouvelles entreprises et devenir un vrai territoire de projets, mais à condition de développer et densifi er son réseau de transports en commun.
Votre point de vue sur les projets du Grand Paris
Le Grand Paris apparaît comme un sujet abstrait et virtuel par manque de clarté en termes de calendrier.
Par ailleurs, les entreprises que nous rencontrons doutent de l’impact du Grand Paris sur l’ensemble du département de l’Essonne.
Elles émettent également de fortes critiques sur la taxe du Grand Paris et en particulier les locataires. A titre d’exemple, sur certaines communes, la taxe sur les bureaux a triplé. D’un point de vue général, il n’y a pas de perception positive quant à cette taxe, qui manque de concret et de lisibilité.
Vos prévisions pour 2013
DBX CONSEIL reste optimiste et confi ant, et affi che de bonnes perspectives pour 2013, malgré une conjoncture économique générale qui reste diffi cile.
Avec les développements et projets à venir sur le département, nous pensons attirer à nouveau les investisseurs, et mieux répondre à la demande des utilisateurs.
Massy pôle des gares a été extrêmement dynamique en 2011, puisqu’il a enregistré 55 % du volume placé du département, porté essentiellement par l’implantation du siège social de Carrefour (85 000 m² sur un total de 88 000 m²).
Au 1 er semestre 2012, le stock disponible a diminué.
Il s’élève à 16 800 m² et n’offre plus de surface neuve. Pour répondre à la demande, une opération a été lancée en blanc par le Groupe Lazard : le Crystal Plaza, 16 000 m² (livraison 2013). Un autre programme (Brio) de 7 400 m² pourrait être lancé au second semestre 2012.
Le placement « courant » reste faible, 5 transactions ont été enregistrées pour un total de 3 000 m².
Ce pôle affi che un taux de vacance de 4,83 %.
Le Parc d’activités de Courtaboeuf a connu un bon dynamisme de placements en 2010 et 2011, grâce à 2 transactions de plus de 10 000 m². Cependant au 1 er semestre 2012, le volume de placements est faible et le stock disponible en augmentation pour atteindre près de 60 000 m².
Il affi che ainsi un taux de vacance élevé (14,47 %).
L’agglomération d’Evry, en 4 ème position en termes de placements en 2011, représente 6 % du volume placé du département, avec 9 100 m² en 41 transactions.
Au 1 er semestre 2012, ce pôle enregistre le nombre de transactions le plus élevé : 15 pour 4 100 m² placés, le situant en 2 ème position du volume placé du département.
L’offre disponible atteint près de 75 000 m² et le
taux de vacance est de 8,35 %.
LOCAUX D’ACTIVITES
Le marché des locaux d’activités en Essonne
L’Essonne représente environ 17 % de l’offre dis- ponible à l’échelle francilienne, cette part étant en augmentation. Elle totalise en moyenne sur les 5 der- nières années 14 % de la demande placée en Ile-de- France. Cependant, elle ne compte que pour 10 % en 2011.
L’offre avait connu une baisse en 2010. Elle croît à nou- veau en 2011, et le 1 er semestre 2012 enregistre une nouvelle augmentation du stock sur 3 des 5 secteurs (5 %), soit un volume disponible atteignant 299 000 m².
La proportion de surfaces neuves est revenue à 5 % après avoir chuté à 3 % fi n 2011.
La demande placée en 2011 est en diminution par rapport à l’année précédente, soit 74 000 m² pour un nombre de transactions cependant plus élevé (94).
Le 1 er semestre 2012 enregistre un placement de 41 700 m² pour 48 transactions. Les transactions ont été réalisées principalement sur des petites et moyennes surfaces.
Si ces chiffres devaient se confi rmer, cela permettrait à 2012 d’atteindre un niveau comparable à 2011, tout en restant en retrait par rapport aux années précé- dentes.
L’offre disponible tout comme la demande placée se concentre essentiellement dans le Nord du dépar- tement. Ce sont les secteurs de Massy Saclay Cour- taboeuf et Evry Sénart qui concentrent l’offre et la demande placée les plus élevées.
Les transactions de second marché se concluent sur les bases plutôt stables d’un loyer compris entre 60 €/m² et 85 €/m², et de 85 €/m² à 110 €/m² pour les locaux mixtes.
8
PRENEUR / ACQUEREUR VILLES PROGRAMMES ETAT STOCK (m²) LOYER €/m² PX VTE €/m² FREIXINHO
MULTISERVICES WISSOUS AMPERE 018 SECOND MARCHÉ 6 200 306
MONCEAU FLEURS VILLEBON SUR YVETTE PROLOGIS PARK ORLY SECOND MARCHÉ 5 015 85
RENAULT TRUCKS MASSY ZAC DU PEROU NEUF 3 500 NC
S2S MORANGIS DOCTEUR CHARCOT 013 SECOND MARCHÉ 2 710 332
NCPI LISSES PETITE MONTAGNE SUD SECOND MARCHÉ 1 683 NC
SOLUTION DESIGN VILLEBON SUR YVETTE SECOND MARCHÉ 1 231 77
BENS 2000 BONDOUFLE GUTENBERG 012 SECOND MARCHÉ 1 180 49
NC : non communiquée ou confi dentielle
300 000 200 000 100 000 0
2007
Q Demande placée
2011 30/06/2012
124 2072008
131 2762009
137 9762010
78 190 74 941
9 Analyse par secteur
Entretien
Florent VAUVERT,
BNP PARIBAS REAL ESTATE TRANSACTION FRANCE Directeur
Activités Sud Ile-de-France
Quel bilan peut-on tirer de l’année 2012 ?
Concernant le marché de l’immobilier d’activité en Essonne, 2012 est une année plutôt positive pour BNP PARIBAS REAL ESTATE, certes tirée par un marché assez stable, mais englobant des projets beaucoup plus qualitatifs. Plusieurs projets traités en 2012 se concluront en 2013, parmi lesquels quelques constructions clés en main.
L’Essonne : un marché attractif mais…
Plusieurs éléments dopent le marché des locaux d’activités en seconde couronne : les effets de rationalisation de coûts d’abord, engagés par certaines entreprises à la recherche d’économies d’échelle, mais aussi le manque d’offres disponibles et la tertiarisation de la première couronne.
En Essonne, les recherches de locaux d’activités se concentrent en priorité sur l’acquisition, dans une logique qui se veut patrimoniale. Toutefois, ces recherches n’aboutissent pas toujours, à cause d’un manque de biens disponibles à la vente.
Globalement, les surfaces moyennes recherchées sont comprises entre 1 000 et 2 000 m². Malgré un défi cit d’offres sur ce secteur, l’essentiel des recherches et des demandes placées se situent sur le Nord du département et le long des principaux axes routiers.
Le marché essonnien se veut principalement endogène, mais il demeure néanmoins attractif à l’extérieur, notamment pour des entreprises de province venant du Grand Ouest et du Sud.
Les raisons principales ? La disponibilité foncière et l’excellent maillage autoroutier.
…qui pâtit d’un défi cit de biens immobiliers neufs
Malgré de nombreux atouts, le parc immobilier de l’Essonne est souvent vieillissant, voire obsolète, ce qui ne correspond pas à la demande actuelle des utilisateurs qui recherchent des locaux plus qualitatifs. Il y a un vrai défi cit de parcs d’activités neufs dans le sud Ile-de-France à des valeurs « fi nançables » par les entreprises.
En parallèle, les entreprises ayant un besoin de stockage extérieur ne trouvent souvent pas de solution car ce type de projets, gourmand en foncier et peu pourvoyeur d’emplois, intéresse rarement les territoires…
La fi scalité des entreprises et le Grand Paris : un sujet d’actualité pour les professionnels de l’immobilier
A mon sens, il y a un manque de lisibilité, ce qui engendre une mauvaise compréhension des différents projets du Grand Paris.
D’un point de vue global, et en qualité de professionnel de l’immobilier, il est diffi cile de déterminer les futurs impacts sur le marché des locaux d’activité.
Orly Rive Droite
• 47 715 m² disponibles ➚
• 2 % d’offres neuves ➚
• 35 programmes ➚
• 10 348 m² placés
• 6 transactions Evry Sénart
• 114 731 m² disponibles ➚
• 11 % d’offres neuves ➚
• 59 programmes ➚
• 11 171 m² placés
• 20 transactions Sud Essonne (diffus)
• 9 052 m² disponibles ➘
• Aucune offre neuve
• 98 programmes ➘
• 665 m² placés
• 1 transaction Massy Saclay Palaiseau
• 107 734 m² disponibles ➚
• Aucune offre neuve
• 48 programmes ➚
• 16 496 m² placés
• 16 transactions Francilienne RN 20
• 23 045 m² disponibles ➙
• 6 % d’offres neuves ➚
• 19 programmes ➙
• 3 051 m² placés
• 5 transactions
Chiffres 1
ersemestre
2012 par secteur
Tendance d’évolution
entre le 31/12/2011
et le 30/06/2012 :
en hausse ➚,
en diminution ➘,
stable ➙.
ENTREPÔTS
Le marché des entrepôts en Essonne
La part de l’Essonne représente, au 31 décembre 2011, 21 % de l’offre disponible d’entrepôts à l’échelle francilienne (part en baisse). L’Essonne se situe ainsi en seconde position derrière la Seine- et-Marne.
En termes de transactions, l’Essonne représente 22 % de la demande placée à l’échelle francilienne (moyenne depuis 2007), ce qui en fait le second département derrière la Seine-et-Marne en termes de placements. En 2011, sa part dans la demande placée francilienne est de 24 %.
L’offre d’entrepôts a connu une augmentation entre 2008 et 2010, et a fortement baissé en 2011.
Au 30 juin 2012, le stock augmente à nouveau et s’élève à 391 600 m². Il est constitué uniquement de second marché. 16 programmes proposent des surfaces supérieures à 10 000 m² soit près de 312 000 m² (80 % du stock disponible).
Le volume placé a été en nette progression depuis 2008. 2011 a enregistré un placement de 234 100 m² pour 28 transactions dont 4 supérieures à 20 000 m².
Au 1 er semestre 2012, la demande placée s’élève à 119 200 m² pour 15 transactions, soit 7 950 m² placés en moyenne (pour près de 8 400 m² en 2011).
Le marché des entrepôts se situe principalement au Nord du département et le long des principaux axes de communication. L’offre la plus importante se situe sur le secteur d’Evry Sénart.
La majorité de l’offre disponible de second marché est proposée à des valeurs locatives se situant entre 39 et 57 €/m² (selon l’état des locaux et leur conformité aux différentes normes) et demeure relativement stable.
La grande majorité des valeurs de transactions n’est pas communiquée. Il ressort cependant une valeur moyenne de second marché de 49 €/m².
10
500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0
2007
Q Demande placée
