Résidence Sainte-Anne

DOSSIER DÉTAILLÉ Résidence Sainte-Anne

Peynier (13)

Les investisseurs sont informés que ce document ne donne pas lieu à un prospectus soumis au visa de l’Autorité des marchés financiers.

*Comme tout investissement, des risques inhérents à l’illiquidité, à la perte partielle ou totale des montants investis existent, n’investissez que dans ce que vous comprenez. Des frais de 8€ vous seront facturés en cas de paiement par CB. Si vous souhaitez payer par virement, aucuns frais ne sont prélevés.

Objectif de collecte :

Montant de l'obligation :

Nombre d'obligations :

Taux d'intérêts annuel :

Durée prévisionnelle :

Type de projet :

Localisation :

La réponse à un besoin

La problématique du promoteur immobilier

Un investissement gagnant - gagnant

Vous financez l'économie française !

La promotion immobilière est une activité qui nécessite par essence beaucoup de fonds. Etudes préalables, architecte, lancement commercial, autant de dépenses que le promoteur doit financer seul !

Les banques n'accordent des crédits que lorsque le promoteur a déjà commercialisé à 50% le programme. Avec les accords de Bâle III et la crise, les banques demandent au promoteur d'apporter plus de fonds : elles prêtent moins !

Pour financer un programme immobilier, le promoteur peut faire appel à des investisseurs professionnels mais la procédure est longue, coûteuse et tous les promoteurs n'y ont pas accès.

Le crowdfunding immobilier permet aux promoteurs immobiliers de financer rapidement et pour un coût maîtrisé une partie des fonds demandés par la banque pour un programme immobilier qui a un besoin de financement.

Le crowdfunding immobilier permet aux Français d'accéder à un nouveau type d'investissement qui était jusqu'alors réservé aux investisseurs professionnels. De plus, il est accessible dès 1000 €.

Selon la Fédération française du bâtiment, un logement construit équivaut à deux emplois créés ou maintenus. En participant au financement de programmes immobiliers, vous apportez votre pierre à l’économie française !

1 logement construit

=

Peynier est situé à 22 kilomètres à l’Est d’Aix-en-Provence et à 40 km au Nord-Est de Marseille, au pied de la célèbre montagne Sainte Victoire et dans la vallée de l’Arc (rivière passant sur la commune). Les premières traces de vie remontent à la préhistoire et le village possède depuis une histoire riche avec des traces encore bien présentes : château, église, chapelle, oratoires…

De nos jours, le village a su conserver son authenticité sans pour autant se couper du monde, deux grandes villes et la métropole qu’elles forment sont situés à moins de 30 minutes en voiture. La ville dispose également de sa propre zone industrielle avec 7 000 emplois permanents, soit deux fois plus que la population de Peynier.

Sa population est en forte hausse, entre 2010 et 2015, la population a crue de près de 15%, soit 5 fois plus que dans le département.

La ville fait partie de la communauté d’agglomération du Pays d’Aix et dispose à ce titre de ligne de bus permettant une desserte rapide d’Aix et Marseille.

La commune se développe sous l’impulsion du maire actuel qui encadre les projets immobiliers par des programmes urbains partenariaux définissant clairement les possibilités de construction et les équipements publics à réaliser.

Le centre du village est uniquement résidentiel et l’habitat dominant est la villa avec jardin conférant un charme particulier au village.

Peynier, un village provençal

22km – 30 min Aix-en-Provence

38km – 35 min

Offre immobilière neuve Le marché immobilier

Bien que proche d’Aix-en-Provence, le prix à Peynier est nettement plus abordable. Il faut compter en moyenne dans l’ancien aux alentours des 3 000€/m² en appartement et 3 200€/m² pour une maison.

Les prix sont en augmentation et cela provient assurément de la croissance démographique de la commune : +15% entre 2010 et 2015.

L’offre pour des appartements neufs est inexistante et concernant les maisons, on trouve surtout des terrains à bâtir. Ces derniers sont proposés en général à 200^e/m² hors lotissement et entre 350€/m² et 550€/m² en lotissement. Le lotissement permettant de construire en général plus rapidement et plus sereinement.

Des constructeurs de maisons individuelles proposent des offres terrain + maison, mais la maison est assez standardisée par conséquent. Un lotissement (voisin du projet) a réussi une belle performance commerciale : ses 24 lots à bâtir se sont vendus en 3 mois.

Bien que de taille modeste, le marché immobilier de Peynier n’en est pas moins dynamique, le projet voisin est une belle preuve avec 8 terrains vendus par mois en moyenne.

Les terrains proposés sur cette opération étaient plus petits (400m² en moyenne) et les prix légèrement plus élevés, cela n’a pas empêché son excellente commercialisation via internet et une agence locale.

Conclusion

Résidence Sainte-Anne

Commodités

LC5 a conclu avec la mairie et un autre lotisseur, une convention de Projet Urbain Partenarial (PUP) visant à encadrer l’aménagement de la zone où se situe le projet. Cet accord a été obtenu après 2 années de négociation et la promesse de vente conclue avec le vendeur du terrain arrive à échéance début juin. Le vendeur a notifié à LC5 qu’il n’accepterait pas une prorogation de la promesse car il a reçu des offres plus élevées pour son terrain d’autres lotisseurs. Le permis d’aménager conforme au PUP a été déposé complètement le 12/04/2018 et sera donc purgé au mieux le 12/08/2018.

LC5 doit donc acheter le terrain avant d’obtenir le permis d’aménager et c’est dans ce cadre qu’il a fait appel à Homunity.

Le futur projet comporte 6 terrains à bâtir et une maison existante proposée à la vente et est en tout point conforme au PUP. Les voisins ont bien entendu été consultés dans le cadre du PUP.

Supermarché……….…....………….. 3 km Commerces ……….…….…. 500 m

Sainte Victoire ……….………….... 13 km Calanques ……….…….. 35 min

Autoroute A 8 ..……….…... 3 km Arrêt de bus ……… 500 m Centre-ville ………... 500 m

Ecole ………... 500 m

Projet futur. L’objet du financement étant le terrain.

Les caractéristiques de l’existant

Surface du terrain 4 570 m²

Surface habitable existante 180 m²

Nombre de lots existant 1

Type de lots existant Une maison

Adresse 113 chemin d’Auriol – 13790 Peynier

Numéro de cadastre AD 22, 23, 24, 25 & 26

Vue de l’existant

La couverture du prix de revient

100 %

Taux de couverture

Le financement du terrain est assuré.

LC5 prendra à sa charge les éventuelles dépenses

supplémentaires.

Le financement du terrain

Répartition des fonds propres apportés

64%

36%

LC5

Investisseurs Homunity Coût total du foncier (TTC) 950 000 €

Fonds propres promoteur ^{300 000 €}

Apports Homunity ^{650 000 €}

Crowdfunding Homunity

Fonds propres LC5 Prix de revient

100 %

Le terrain sera acheté par LC5 directement et nous avons négocié une hypothèque sur le terrain.

Cela signifie qu’à l’échéance, si le remboursement n’est pas effectué, la société Cap Immo 42, société émettrice des obligations auxquelles vous pouvez souscrire, pourra activer l’hypothèque et récupérer la propriété du terrain à hauteur des 650 000€ apportés et des intérêts, frais et accessoires dûs.

Nous avons volontairement limité le financement à 650 000€ pour pouvoir envisager une revente au minima à ce prix en cas de problème et ainsi couvrir le capital investi.

Garantie

Présentation du futur projet

La résidence Sainte-Anne est une petite résidence de 6 lots à bâtir et une maison à rénover seulement.

Les terrains à bâtir sont d’une surface comprise entre 780 m² et 930 m² avec la possibilité de construire jusqu'à 190m² sur deux niveaux (RDC et R+1).

Les terrains sont vendus libres de tout constructeur. Chaque acquéreur pourra donc choisir son constructeur.

Les terrains sont proposés à partir de 235 000 € et jusqu’à 360 000€ pour la maison à rénover.

Sur la parcelle voisine, un autre aménageur ayant signé le PUP a commercialisé ses 24 lots en 3 mois.

Patrick Raoux, fondateur de LC5 connait bien Peynier pour avoir déjà réalisé deux lotissements à proximité immédiate de celui-ci qui ont été livrés en 2014. La commercialisation s’était alors très bien déroulée.

Une fois le permis purgé et la précommercialisation suffisante, la banque de l’opération a déjà donné un accord de financement. C’est ce financement qui permettra de rembourser les investisseurs.

Surface lots à bâtir 5 158 m²

Surface maison existante 180 m²

Nombre de lots à bâtir 6

Le budget prévisionnel (ttc)

Charges foncières 950 000 €

Taxes diverses 106 761 €

Travaux & VRD ^{179 000 €}

Honoraires techniques ^{40 000 €}

Assurances, GFA 19 320 €

Frais financiers 120 000 €

Total des charges 1 415 081 €

Vente lots 1 834 000 €

Marge brut ^{418 919 €}

TVA sur marge 69 819 €

Marge nette 349 100 €

Le résultat présenté est prévisionnel et évoluera certainement au fur et à mesure du projet.

Au vue du stade d’avancement de l’opération, il ne permet que d’apprécier les grandes masses du bilan qui paraissent cohérentes avec les prix du marché.

19%

Taux de marge (sur CA HT avec

honoraires)

27/04/2018

Campagne de Crowdfunding

12 Juin 2018 Obtention PC

1^erJuin 2018 Acquisition terrain

12 Avril 2018

Dépôt du permis d’aménager

20 Juin 2018 Lancement commercial

24 août 2018 PC purgé

Décembre 2018

Remboursement des investisseurs

LC5 dispose de la possibilité de rembourser Cap Immo 42 dès septembre 2018.

En cas d’obtention du permis d’aménager sans encombre, c’est d’ailleurs ce qui peut se produire.

Nous avons pris une marge de sécurité de notre côté en proposant un remboursement en décembre. Ces 3 mois pourraient permettre de couvrir une demande de pièce complémentaire ou un règlement de recours amiable.

Le planning

Octobre 2018

Obtention crédit bancaire

L’activation de l’hypothèque

Le dossier de permis de construire a été déposé le 12/04/2018 et est donc actuellement en cours d’instruction. Le permis respecte le PUP (projet urbain partenarial) définissant les possibilités de construction sur la zone et qui a été conclu en la mairie et LC5. Son obtention ne devrait pas être un obstacle donc.

Viendra ensuite le délai de recours des tiers de 2 mois. Passé ce délai, le permis d’aménager sera purgé et LC 5 lancera la commercialisation.

Afin de palier un éventuel recours, nous avons fait le choix de prendre 3 mois de décalage dans le remboursement.

Par ailleurs, LC5 dispose d’une faculté de prorogation du contrat de 6 mois qu’il pourra activer en cas de non obtention du crédit ou de lenteur dans la commercialisation.

Si, à l’issue des 6 mois de prorogation, soit en Juin 2019, LC5 ne peut toujours pas rembourser alors nous activerons l’hypothèque détenue sur le terrain par CAP IMMO 42, la société émettrice des obligations auxquelles vous avez la possibilité de souscrire.

Cette hypothèque est une garantie réelle mais le délai de mise en place peut être long (1 an) et donc pourra dégrader le rendement prévisionnel.

La société impliquée

Maître d'ouvrage

Société :………... SARL LC5 Siren :…………... RCS Aix en Provence 504 240 912 Siège social : ……… 413 av Leo Lagrange 13120 Gardanne Gérant : …………..………...…………...……. Patrick Raoux Fonds propres engagés: ……….…….….……... 31 875 €

Patrick Raoux 50% 50%

Monsieur Amic

LC 5 a été montée en 2008 par Patric Raoux et son associé Monsieur Amic. C’est une société de marchands de biens qui réalise principalement des lotissements en Provence et particulièrement en périphérie d’Aix en Provence. Avec cette structure, ils réalisent 1 à 2 opérations en propre par an et sont également associés dans la société SAGEPRIM (financée en Février 2018 sur Homunity) à qui ils

apportent des opérations.

Sur 2017, aucune opération n’a été réalisée puisque celle de Peynier a pris plus de temps que prévu dans le montage.

Exemple d'opérations en cours

Programme Type Lieu Nb

Lot Commercialisation Stade Marge Livraison

Résidence Saint

Anne Lotissement Peynier 7 0 PC déposé 400k €

2T 2019

Sainte Anne 2 Lotissement Peynier 9 0 PC en

montage 400k € 4T 2019 Jardins St

Zacharie Lotissement Peynier 7 0 Pc en

montage 300K€ 3T 2019

Les points forts du programme

Le point faible du programme

Bon emplacement

Hypothèque de premier rang

Projet issu d’un Projet Urbain Partenarial

Risque administratif existant

L'émission d'obligations à travers une SAS

Points essentiels de ce montage

CAP IMMO 42 est uniquement dédiée au programme immobilier. Cette SAS n’émet qu’un seul type d’obligations, celui auquel vous avez la possibilité de souscrire.

CAP IMMO 42 apporte les fonds à la SARL LC5 via la souscription au bon de caisse unique émis par LC5. Les fonds seront versés directement chez le notaire sur le compte séquestre.

La date de remboursement et le taux d’intérêt sont déterminés au préalable à travers le contrat d’émission d’obligations réalisé par CAP IMMO 42.

Homunity est gérant de CAP IMMO 42 et représente ainsi les investisseurs auprès du promoteur immobilier en tant que représentant de la masse des obligataires.

Cap Immo 42 détient une hypothèque de premier rang sur le terrain à hauteur du capital apporté, des intérêts, frais et accessoires dus.

Remboursement des obligations +

intérêts dus Souscription à l'emprunt obligataire

Remboursement du bon de caisse et des

intérêts Souscription au bon

de caisse unique

Compte bancaire investisseur

SAS CAP IMMO 42 Véhicule d'investissement

SARL LC5

FIM développement

Hypothèque de premier rang

Durée du projet

Période de souscription

Dans le cadre de cette opération, le taux d’intérêt des obligations est fixé sur une période de 7 mois, pour 10 % annuel. Cap Immo 42 et le promoteur ont la possibilité de rembourser dès le 4^ème mois et de proroger le contrat de 6 mois supplémentaires si besoin est.

La période de souscription est ouverte entre le 27/04/2018 et 15/05/2018. La période de souscription pourra être close dès que l’ensemble des obligations émises seront souscrites.

Caractéristiques de l'émission

Titres émis

Chaque emprunt obligataire est déterminé en amont par un prix d’émission, un nombre d’obligations émises, un taux d’intérêt, ainsi qu’une période de souscription et de remboursement.

La SAS CAP IMMO 42 émet 650 obligations de 1 000 € payables dans leur intégralité lors de la souscription.

Le taux d’intérêt définit la rémunération des investisseurs Homunity. Le remboursement du nominal et des intérêts une fois la date d’échéance atteinte est prévue dès l’émission d’obligations.

L’objectif de l’équipe Homunity est de faire une sélection pointue des différents projets afin de s’assurer que vous n’investissez que dans des programmes de qualité

; néanmoins, tout investissement comporte des risques, nous avons listé pour vous les risques que vous supportez en tant qu’investisseur :

Points essentiels de ce montage

Compte tenu de la connaissance de ces différents risques, il convient de les étudier un par un, afin d’être en mesure de proposer un projet sérieux et de qualité. Malgré l’ensemble de ces analyses, le risque de perte partielle voire total de votre investissement, ainsi qu’un risque d’illiquidité existent toujours.

N’investissez que dans ce que vous comprenez et l’argent qui ne vous est pas vital.

N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet !

Le permis de construire n’est pas encore obtenu

Mauvaise évaluation du bilan

Le lancement commercial n’a pas été effectué

Le mode d'emploi

Il vous suffit de compléter intégralement votre profil investisseur sur votre espace personnel. Après avoir analysé le dossier, vous pourrez télécharger le dossier investisseur qui se remplira automatiquement avec les informations renseignées.

Vous n’avez plus qu’à signer électroniquement le bulletin de souscription et le contrat d’émission en quelques clics et verser les fonds par virement ou carte bancaire. Le paiement par carte bancaire engendre 8 € de frais à votre charge qui seront prélevés lors du paiement et le maximum est de 2 000 €. En cas de paiement par virement, aucuns frais ne sont prélevés.

Les étapes clés

Pour pouvoir accéder à l’ensemble des informations, vous devez compléter votre profil sur votre espace personnel. Sans cela, vous n’aurez pas accès aux projets et ne pourrez investir. Une fois votre profil complet, nous vous formulons des recommandations sur le type de projet adapté à votre situation. Vous pouvez à présent

choisir d’investir dans un des projets Homunity.

Il faut ensuite attendre que d’autres investisseurs s’engagent à faire comme vous pour réunir les fonds nécessaires afin que le minimum

de souscription soit atteint. Si ce montant n’est pas atteint, l’ensemble de vos fonds vous est restitué sans frais. Vous n’aurez

rien dépensé.

Une fois la souscription close et les obligations souscrites, les fonds sont mis à disposition du promoteur afin de pouvoir réaliser le projet. L’échéance étant spécifiée lors de cette émission, vous n’avez

plus qu’à suivre l’évolution du projet sur votre espace personnel en attendant le remboursement du capital et des intérêts. Tout au long de votre investissement, l’équipe Homunity est à votre disposition.

Quelle est l’imposition pour ce type de revenu ?

Les intérêts perçus sont à déclarer dans la case des revenus mobiliers. Suite à la réforme de la fiscalisation de ce type de revenu, Homunity est tenu de prélever avant versement des intérêts un prélèvement forfaitaire libératoire et unique de 30%.

Pour un foyer fiscal ayant perçu moins de 2 000 € d’intérêts sur un même exercice, celui-ci peut opter pour un imposition au barème classique de l’impôt sur le revenu. Cette imposition forfaitaire peut être intéressante pour un

foyer déclarant plus de 26 764 € de revenus.

Est-il possible de perdre plus que son investissement ?

Non, en investissant à travers une SAS émettant des obligations, vous ne pouvez pas perdre plus que le montant investi, vous n’êtes pas non plus associé de la SAS.

Une société peut-elle investir ?

Oui, elle doit alors fournir des pièces

différentes : pièce d’identité du dirigeant, un Kbis datant de moins de 3 mois, ainsi que les pièces d’identité des associés détenant plus de 10 % de la société.

Contactez-nous pour plus d’informations.

Pourquoi la rémunération peut être supérieure à la marge de l’opération ?

Les deux rentabilités n’ont aucune corrélation, la marge de l’opération est obtenue en soustrayant aux ventes, toutes les charges que le promoteur doit payer : acquisition du terrain, travaux… Les intérêts que vous touchez constituent une charge pour le promoteur qui

Homunity prélève une commission de 5% des montants apportés.

Par exemple pour un projet de 200 000 €, Homunity percevra 10 000€ HT La rémunération par le promoteur :

Les frais investisseurs :

Homunity facture des frais liés au paiement. En cas de paiement par CB, vous devrez payer 8€ de frais quel que soit le montant investi. En cas de paiement par chèque ou virement aucuns frais ne sont prélevés.

Homunity est une contraction du mot

maison

communauté

Homunity a ainsi pour ambition de devenir un nouveau concept d’investissement immobilier en France. Concept qui s’inspire d’un modèle déjà éprouvé aux Etats- Unis ainsi qu’au Royaume-Uni.

Comment Homunity se rémunère ?

N'hésitez pas à nous contacter pour toute information supplémentaire !

01 85 09 28 12

quentin.romet@homunity.fr

SAS HOMUNITY

11 rue François Ponsard 75116 PARIS

par téléphone au

par email

ou par courrier

En participant au financement de programmes immobiliers, vous apportez votre pierre à l’économie française !

1 logement construit = 2 emplois sauvegardés