PROTOCOLE D’ACCORD
RELATIF A
L’AMELIORATION DE L’OFFRE EN FAVEUR DU LOGEMENT SOCIAL
ENTRE L’ETAT ET
LA REGION REUNION
Mars 2012
PREAMBULE
Le logement social est un enjeu majeur pour La Réunion Le constat est le suivant :
- le nombre de logements accessibles pour les familles à revenus modestes est encore insuffisant,
- malgré une diminution importante, des poches d’habitat insalubre perdurent encore dans les secteurs où les logements indignes existent, nécessitant une intervention lourde des collectivités,
- l’offre de logements sociaux a bien été améliorée en qualité et en confort mais conduisant à un relèvement des coûts des loyers et des charges,
- le développement de l’offre de logements est rendu difficile par la situation de pénurie du foncier aménagé et de l’insuffisance d’opérations d’aménagement.
- les études préliminaires et pré-opérationnelles nécessaires avant d'engager les travaux d'aménagement nécessitent un temps long afin d'intégrer l'ensemble des procédures administratives et environnementales mais aussi d'aboutir à un niveau d'avancement du projet avancé de manière à limiter au maximum tout risque de déséquilibre ultérieur des bilans d'aménagement. Ces délais, inhérents au « temps de l'aménagement », peuvent paraître peu compatibles avec l’urgence d’une programmation de logements sociaux.
- l’insuffisance de production de logements neufs a pour conséquence un délai d’attente très long pour les familles pour pouvoir se loger et la persistance de phénomènes d'habitat spontané ou indigne.
La Réunion est aujourd’hui confrontée à une situation de crise du logement
Au 1er janvier 2011, le parc locatif social compte 54 692 logements, loge environ 20 % des ménages de La Réunion et 22 000 ménages sont demandeurs de logements locatifs sociaux à La Réunion.
La production de logements, malgré la part importante de logements sociaux au regard des autres Départements métropolitains et ultra marins, ne répond pas complètement à la demande quantifiée à La Réunion, même si les nouveaux logements sont d’une qualité bien supérieure à ceux des dernières années, gage de satisfaction pour les familles.
La situation du logement locatif social en 2010 est caractérisée par
- un niveau élevé de logements programmés mais un niveau de livraisons de logements neufs qui ne croît que de manière différée d'au moins deux à trois années,
- des attributions de logements qui restent insuffisantes, en comptant les attributions sur le parc existant et celles sur le logement neuf,
- des améliorations constatées compte tenu du recyclage de projets privés en programmes sociaux dans le cadre de VEFA et de l’apport de la défiscalisation dans le financement du logement social qui devrait se traduire par :
• un apport conséquent de financement pour la production de logements sociaux et donc une augmentation des livraisons en 2011 et 2012 (entre 2 000 et 3 000 logements),
• une progression sensible du taux de satisfaction de la demande locative sociale du fait de la hausse significative des attributions de logements sociaux qui en découlera.
Cependant, si les bailleurs sociaux ont su augmenter significativement le nombre de projets ces trois dernières années (3 500 logements locatifs déposés à la DDE en 2009, 5 000 en 2010 et un potentiel de 6 000 en 2011), le niveau de production de logements sociaux neufs en location et en accession peine à dépasser les résultats observés à la fin des années 1990 etau début des années 2000 et ce malgré les efforts financiers consentis ces dernières années notamment par les ressources complémentaires apportées par le dispositif de défiscalisation du logement social Outre-mer.
Dans ce contexte, l’Etat et la Région souhaitent impulser une nouvelle politique d’accompagnement pour l’augmentation de la production de logements sociaux.
Il s’agit également d’apporter à la population réunionnaise, notamment des jeunes couples, un vrai projet de parcours résidentiel dans des logements et un cadre de vie de qualité.
Les enjeux et perspectives
Concernant le logement social, il est constaté dans le SAR, un manque de logements sociaux qui constitue un des facteurs persistants et alarmants de précarité et d’exclusion d’une part importante de la population.
L’objectif fixé est de renforcer la cohésion de la société réunionnaise dans un contexte de plus en plus urbain et pour l’atteindre, retrouver un marché du logement adapté à la demande et mettre la priorité sur la production de logement social :
- en rétablissant l’adéquation entre la demande et l’offre de logements par une production suffisante de logements sociaux …
Le SAR vise ainsi une production de logements aidés qui ne se limite pas aux seuils définis par la loi solidarité et au renouvellement urbains (loi SRU).
La croissance démographique liée à l'augmentation attendue du nombre de ménages induit une prévision de l'ordre de 180.000 logements à construire à vingt ans dont la majeure partie devrait être réalisée sous forme de logements aidés soit une proportion évaluée à 60%.
Le besoin de logements sociaux est d’environ 5 000 logements aidés neufs par an.
- en produisant une offre de logement social adaptée au territoire et aux attentes de la population.
En matière d’aménagement, le SAR recommande de produire une grande partie du parc en densification, de poursuivre les opérations de résorption de l’habitat insalubre et de relancer des opérations nouvelles d’aménagement, tout en veillant à garantir un cadre de vie de qualité.
Ainsi, concernant les nouveaux quartiers, le SAR fixe un objectif minimum de 40% des logements aidés.
1. Objet du protocole d’accord
Le présent protocole a pour objet de définir les principes de partenariat entre l’Etat et la Région en vue d’améliorer la production de logements sociaux à La Réunion.
A cette fin, un cadre d’intervention sera élaboré, fixant les objectifs précis ainsi que les modalités d’accompagnement.
Ce protocole d’accord est signé pour une durée de 2 ans.
Il pourra, après accord des co-contractants, être étendu à d’autres partenaires et recevoir les modifications nécessaires à cet élargissement.
Le protocole est un engagement basé sur le respect des compétences des deux parties :
- L’Etat qui a en charge la programmation et le financement du logement social, au travers de deux instruments : les subventions apportées par la LBU (ligne budgétaire unique) ; la défiscalisation, réorientée sur le logement social depuis 2009
- La Région qui a en charge, conformément au schéma d’aménagement régional, la mise en place des politiques et actions en matière d’aménagement du territoire.
2. Mesures d’accompagnement
Pour répondre à un objectif d’aménagement durable et à cette crise du logement social à la Réunion, l’Etat et la Région souhaitent mettre en place un dispositif qui constituera un outil de mise en œuvre des orientations et objectifs du SAR :
a. Intervenir en faveur d’un aménagement d’une «ville durable» de qualité.
Il s’agit d’aides incitatives à la densification des quartiers urbains existants avant de procéder à des extensions de l’urbanisation.
b. Contribuer à la mise à disposition des terrains en faveur du logement social
Il s’agit de faciliter la mise à disposition de terrains aménagés pour la construction de logements sociaux dans une démarche de développement durable.
La construction d’une politique volontariste du logement social doit en effet se fonder sur une action en direction du foncier grâce notamment à la relance de l’aménagement opérationnel, et notamment la question de son financement, que les Communes, seules, ne pourront pas assurer.
c. Un habitat de qualité dans le cadre des enjeux du développement durable
Seront incitées, dès le stade des études préalables, les démarches de qualité environnementale dans les projets de construction de logements sociaux :
- pour répondre à des enjeux de développement durable au-delà des seules économies d’énergie : management des équipes, déchets, chantier propre, matériaux recyclables, etc…
- contribuer à réduire les charges des occupants pour un bénéfice social supplémentaire A noter que la nouvelle réglementation acoustique et thermique des Départements d’Outre Mer, la RTADOM, va contribuer au respect de ces principes.
3. Engagements des signataires
D’une façon générale, l’Etat et la Région s’engagent à mettre en œuvre une nouvelle politique qui permettra l’amélioration de la quantité et de la qualité des logements sociaux produits.
a. Dans le cadre de sa compétence « aménagement », le Conseil Régional qui s’est réuni le 17 novembre 2011 a approuvé la mise en place d’un cadre régional de financement de l’aménagement notamment en faveur du logement social pour :
- intervenir sur des créneaux nouveaux non couverts par les financements existants en aidant les collectivités à réaliser leurs études d’aménagement des villes ou des quartiers répondant aux orientations du SAR (études d’urbanisme et d’aménagement hors élaboration des PLU et SCoT, schéma de secteur et ou d’aménagement, études spécifiques de risques et le plan communal de sauvegarde…)
- intervenir en faveur d'un aménagement d'une ville durable (réactivation de l'ex-PRCV) et
- relancer l’aménagement opérationnel en faveur des Communes et de leurs Groupements, en finançant les travaux de requalification de quartiers urbains anciens et en facilitant l’aménagement du foncier destiné au logement social, notamment les opérations d’aménagements éligibles au FRAFU à vocation sociale dans le respect des objectifs du SAR
- relancer la construction des Logements Evolutifs Sociaux (LES), en facilitant l’aménagement des parcelles destinées à la construction de ces LES groupés et répondre ainsi à la demande des réunionnais à revenus modestes qui souhaitent devenir propriétaires et contribuer à amplifier et à accélérer les projets en matière de logement social.
Pour cela, la Région fera l’inscription dans son plan de relance en faveur des Communes et de leurs groupements, d’un volet « aménagement » destiné à augmenter le parc de logements sociaux. A ce titre, un montant de 15 millions d’euros a été inscrit au budget primitif 2012.
Le financement de la Région a pour but de permettre à l’Etat de mobiliser davantage la Ligne Budgétaire Unique (LBU) à la production de logements et aux opérations de Résorption de l’Habitat Insalubre.
b. Dans le champ de sa compétence « logement social », l’Etat s’engage à
- à reporter les financements dédiés à l'aménagement au titre du FRAFU à vocation sociale (LBU, action 1 – sous-action 3 du BOP 123 – Conditions de Vie Outre Mer), ainsi dégagés, sur les Aides à la Pierre pour le Logement Social (LBU, action 1 – sous-action 1 du BOP 123) pour en démultiplier les effets grâce à la mobilisation complémentaire de la défiscalisation. Ce redéploiement permettra de mobiliser 6 à 8 M€ par an en complément au titre de la ligne budgétaire unique, soit un potentiel d’aides de l’Etat (subventions de l’Etat et défiscalisation) de 21 à 28 M€ par an.
- à prioriser, dans la mise au point de la programmation du logement social, les opérations de construction de logements sociaux s'inscrivant dans des opérations d'aménagement ayant bénéficié d'aides du FRAFU à vocation sociale.
- à accompagner les collectivités dans l'élaboration des études pré-opérationnelles en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement répondant aux enjeux d'aménagement durable, de production de logements sociaux, de mixité fonctionnelle et sociale, de qualité du cadre de vie.
- à assurer une instruction technique des demandes de subventions au titre du FRAFU à vocation sociale de manière coordonnée avec les services de la Région, dans le cadre partenarial du Comité Technique Eau et Aménagement.
Il est en outre rappelé que, dans le cadre de la révision à mi-parcours du CPER 2007-2013, la contribution de l'Etat au financement du FRAFU à vocation sociale, initialement de 4 M€, a été abondée de 11 M€ par redéploiement d'une autre mesure.
4. Suivi du protocole et des actions
Un bilan des actions mises en place dans le cadre de ce protocole sera présenté à chaque Conseil Départemental de l’Habitat et ce pour examiner le suivi et les résultats du présent protocole.
Les décisions seront prises de manière consensuelle.
A Saint Denis, le 26 mars 2012
Pour l’Etat,
Michel LALANDE
Pour la Région Réunion,
Dominique FOURNEL 5.
