55 année n° spécial
J OURNAL O FFICIEL
de la
République Démocratique du Congo
Cabinet du Président de la République Kinshasa – 22 mars 2014
SOMMAIRE
VILLE DE KINSHASA
GOUVERNEMENT PROVINCIAL
21 mai 2013 - Arrêté n° SC/0118/BGV/MIN.AFUH/
PLS/2013 portant réglementation des baux à loyer dans la Ville de Kinshasa, col. 1.
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VILLE DE KINSHASA
GOUVERNEMENT PROVINCIAL
Arrêté n° SC/0118/BGV/MIN.AFUH/PLS/2013 du 21 mai 2013 portant réglementation des baux à loyer dans la Ville de Kinshasa
Le Gouverneur de la Ville de Kinshasa, Vu, telle que révisée à ce jour, la Constitution, spécialement en son article 204 point 24 ;
Vu la Loi n° 08/012 du 31 juillet 2008 portant principes fondamentaux relatifs à la libre administration des Provinces;
Vu la Loi n° 08/016 du 7 octobre 2008 portant composition, organisation et fonctionnement des entités territoriales décentralisées et leurs rapports avec l'Etat et les Provinces ;
Vu le Décret du 30 juillet 1888 sur les contrats ou les obligations conventionnelles;
Vu, telle que modifiée et complétée à ce jour, l'Ordonnance-loi n° 41-672 du 30 décembre 1959 sur les baux à loyer;
Vu, tel que modifié et complété à ce jour, le Décret-loi du 13 juillet 1965 portant dispositions exceptionnelles en matière des baux à loyer;
Vu, telle que modifiée et complétée à ce jour, la Loi n°73-021 du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des sûretés;
Vu l'Ordonnance n°07/010 du 16 mars 2007 portant investiture des Gouverneur et Vice-gouverneur de la Ville de Kinshasa;
Vu, tel que modifié et complété à ce jour, l'Arrêté n°
SC/0120/BGV/2007 du 30 juillet 2007 portant organisation et fonctionnement du Gouvernement provincial de Kinshasa ;
Vu tel que modifié et complété à ce jour, l'Arrêté n°SC/0121 /BGV/2007 du 30 juillet 2007 fixant les attributions des Ministères provinciaux de la Ville de Kinshasa;
Considérant que la pénurie de logement constatée dans la Ville de Kinshasa a donné lieu à la spéculation, la surenchère ainsi qu'à divers abus dans les rapports entre bailleurs et locataires;
Considérant la nécessité de préserver la paix sociale et la tranquillité publique;
Considérant la nécessité de résorber tant soi peu la question de l'habitat dans la Ville et de contraindre les parties au contrat de bail de s'acquitter des impôts, taxes et autres droits dus à la Ville à ce titre;
Sur proposition de la Ministre provinciale des Affaires Foncières, Urbanisme et Habitat;
Le Conseil des Ministres entendu;
ARRETE : Article 1er
Sans préjudice des dispositions du Code civil congolais livre troisième relatives au contrat de louage, les rapports entre bailleurs et locataires sont régis, dans la Ville de Kinshasa, par le présent arrêté.
Article 2
Il est institué un modèle de contrat de bail type disponible dans toutes les Communes et Divisions urbaines de l'Habitat, faisant l'objet de l'annexe 1 du présent arrêté.
Article 3
Le bail à caractère résidentiel relève de la compétence de la Commune, tandis que celui à caractère commercial, socioculturel ou industriel est de la compétence de la Division urbaine de l'Habitat.
Article 4
Tout contrat de bail doit être visé, selon le cas, par le Chef de Service communal ou le Chef de Division urbaine ayant l'habitat dans ses attributions.
Toutefois, avant de viser le contrat de bail, le Service communal ou la Division urbaine de l'Habitat doit visiter les lieux mis en location et attester, sur procès-verbal, que ces lieux répondent aux normes de l'hygiène et de l'habitat.
Article 5
Aucun litige portant sur le bail ne peut être reçu par le Service communal ou la Division urbaine de l'Habitat si le contrat y relatif n'a pas été visé par l'un ou l'autre de ces services.
Article 6
Le contrat de bail est conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. Toutefois, pour garantir la stabilité du bail, tout contrat conclu pour une durée indéterminée ne peut être résilié avant l'expiration d'un délai minimum de trois ans, sauf sur demande expresse du locataire.
Si la demande émane du bailleur, il lui sera infligé une amende équivalant au tiers de la garantie locative au profit du locataire en guise d'indemnité de résiliation du contrat de bail.
Article 7
La fixation du taux de loyer est laissée à l'appréciation des parties.
Ce taux ne peut varier qu'en cas de plus-value ou de moins-value du bien loué ou encore de fluctuation.
Le loyer est payé par le locataire au bailleur au terme convenu entre les deux parties.
Le locataire est tenu de retenir à la source la quotité du loyer due pour le paiement de l'impôt sur le revenu locatif et de s'en acquitter au plus tard le dixième jour du mois qui suit conformément à la législation et à la réglementation en la matière.
Le bailleur, quant à lui, est tenu de s'acquitter, à la fin de chaque exercice, du solde restant dû de l'impôt sur le revenu locatif.
Article 8
La garantie locative à verser au bailleur doit correspondre à :
•
trois (3) mois de loyers pour l'immeuble à usage résidentiel;•
six (6) mois de loyers pour l'immeuble à usage commercial;•
douze (12) mois de loyers pour l'immeuble à usage industriel ou socioculturel.Article 9
La garantie locative ne peut être réajustée en cours de bail.
Elle ne pourra produire des intérêts ni être affectée au payement du loyer.
Elle sera remboursée, à la fin du bail, à la valeur du dernier taux de loyer payé par le locataire, déduction faite des toutes les sommes dues au bailleur.
Article 10
Le contrat de bail à durée déterminée finit de plein droit par expiration du terme pour lequel il a été contracté.
Article 11
La partie qui désire résilier le contrat à durée indéterminée est tenue de signifier à l'autre un préavis de :
-
trois (3) mois pour l'immeuble à usage résidentiel;-
six (6) mois pour l'immeuble à usage commercial;-
douze (12) mois pour l'immeuble à usage industriel ou socioculturel.Si à l'expiration de ces délais le locataire ne trouve pas un autre logement, il lui sera accordé une prolongation de :
-
trente (30) jours suivis d'une mise en demeure de 15 jours pour l'immeuble à usage résidentiel;-
soixante (60) jours suivis d'une mise en demeure de 30 jours pour l'immeuble à usage commercial.-
cent vingt (120) jours suivis d'une mise en demeure de 60 jours pour l'immeuble à usage socioculturel ou industriel.Pendant la durée de préavis, le locataire est tenu de payer le loyer qui ne peut être réajusté ni majoré.
Si, par contre, la prolongation est le fait du bailleur, le locataire n'est pas tenu de payer le loyer.
Toutefois, si le locataire réclame et obtient le remboursement de la totalité de sa garantie, il lui sera
pour le bail à usage résidentiel, de 60 jours pour le bail à usage commercial et de 90 jours pour le bail à usage industriel ou socioculturel.
Pendant ce temps, il est tenu de payer ses loyers.
Article 12
S'il s'agit d'une institution scolaire ou universitaire, le préavis et la prolongation doivent coïncider avec la fin de l'année scolaire ou académique en cours.
Article 13
Le locataire récalcitrant et manifestement de mauvaise foi peut être délogé, selon le cas, soit par la Division urbaine, soit par le Service communal de l'Habitat après épuisement de la procédure prévue à l'article 11.
Article 14
En cas de vente, cession ou décès, le contrat de bail n'est pas résilié de plein droit.
Le nouveau bailleur et le locataire sont tenus de se conformer aux prescrits des articles 10 et 11 du présent arrêté.
Article 15
Le bailleur est tenu de garantir au locataire la pleine et paisible jouissance de l'immeuble pendant toute la durée du bail.
Le locataire doit accepter les incommodités causées par des réparations urgentes, quoi qu'il soit privé d'une partie de la chose louée. Dépassé quarante-cinq jours, le taux de loyer sera revu à la baisse à proportion du temps et de la portion de la chose louée dont il aura été privé.
Si la réparation concerne tout le bien loué, le contrat sera résilié.
Article 16
Le locataire est tenu de garder les lieux loués en bon père de famille et d'effectuer les petites réparations locatives ainsi que celles causées par son fait.
Article 17
Le paiement des factures de consommation d'eau et d'électricité est réglé par les parties dans le contrat de bail.
Toutefois, dans les immeubles occupés par plusieurs locataires, les paiements se font par les occupants locataires au prorata.
Article 18
Aucune des parties ne peut, pendant la durée du bail, changer la destination de la chose louée à moins d'un accord mutuel.
Article 19
Le bailleur qui autorise le locataire à effectuer des travaux de construction sur le bien loué, doit permettre à celui-ci de jouir de ce bien pendant une durée minimum de trois ans en tenant compte de la valeur réelle des frais engagés.
Article 20
Le contrat de bail peut être résilié dans les cas suivants:
• en cas de défaut par l'une des parties de s'exécuter de ses obligations;
• en cas de force majeure;
• en cas de révocation mutuelle.
Article 21
Les frais des offres réelles et de la consignation sont à charge du créancier pour un taux de 10% au profit du service.
Article 22
Tous les contrats de bail conclus avant l'entrée en vigueur du présent arrêté doivent être convertis au modèle de contrat de bail visé à l'article 2 ci-dessus dans les trois mois à dater de l'entrée en vigueur du présent arrêté.
Article 23
Sont abrogées toutes les dispositions antérieures contraires au présent arrêté, notamment celles contenues dans l'Arrêté n°SC/0182/BGV/IR/CM/99 du 12 octobre 1999 portant règlementation des baux à loyer dans la Ville de Kinshasa.
Article 24
La Ministre provinciale des Affaires Foncières, Urbanisme et Habitat est chargée de l'exécution du présent Arrêté qui sort ses effets à la date de sa signature.
André Kimbuta
Pour exécution Nephtalie Idia Mukumukira
République Démocratique du Congo
Ville de Kinshasa
Ministère Provincial des Affaires Foncières, Urbanisme et Habitat
CONTRAT DE BAIL
Entre les soussignés :
Monsieur, Madame, Mademoiselle……….
De nationalité ……….………….
Carte d'identité (passeport) n° ………résidant au n° …………..…… de l'avenue ……….
(Rue) ………..…., Quartier ……….….
Commune de ………..…….. ci-après dénommé(e) bailleur(esse) d'une part;
Et
Monsieur, Madame, Mademoiselle ……….…….
De nationalité : ……….…..
Carte d'identité (passeport) n° ……….……. résidant au n° ……….……de l'avenue ……….
(Rue) ………..…., Quartier ……….…
Commune de ……….. ci-après dénommé(e) locataire d'autre part;
IL EST CONVENU CE QUI SUIT : I. DESCRIPTION DU BIEN
Article 1er
Le bailleur met à la disposition du locataire, qui l'accepte, un bien immobilier situé au n°………..… avenue (Rue)……….…Quartier ………..…Commune de ………. composé de……….…
Article 2
Le locataire reconnaît avoir préalablement visité les lieux loués et que ceux-ci réunissent les conditions requises conformément au procès-verbal de constat établi par le service compétent de l'Habitat.
II. USAGE Article 3
L'immeuble loué est à usage………. ………...
Article 4
Il est interdit au locataire d'apporter une quelconque modification à l'immeuble loué ou d'en changer la destination sans l'accord préalable et écrit du bailleur.
Dans le cas contraire, le bailleur aura l'option soit de sommer le locataire de remettre le lieu loué à l'état initial, soit d'acquérir en sa faveur cette modification.
Dans ce dernier cas, le locataire perd tout droit de réclamation d'une quelconque indemnité.
Toute modification convenue entre les deux parties doit faire l'objet d'un écrit visé, selon le cas, par le Service communal ou la Division urbaine de l'Habitat.
III. LOYER Article 5
Le loyer mensuel est fixé en Francs congolais ou à l'équivalent en Francs congolais
………..………….. (en lettres)
………...………….. (en chiffre) Article 6
Le taux de loyer ne peut être modifié, sauf en cas de : - plus-value ou moins-value du bien loué;
- fluctuation monétaire.
Cette modification doit faire l'objet d'un avenant signé par les deux parties et visé par le service compétent de l'Habitat.
IV. MODALITES DE PAYEMENT Article 7
Le payement du loyer s'effectue en espèces, par chèque certifié ou par virement bancaire au terme convenu, soit au plus tard ……….
V. GARANTIE Article 8
A la signature du présent contrat de bail, le bailleur reconnaît avoir reçu du locataire, la somme de
………...………….. représentant :
• trois (3) mois de loyers pour l'immeuble à usage résidentiel;
• six (6) mois de loyers pour l'immeuble à usage commercial;
• douze (12) mois de loyers pour l'immeuble à usage industriel ou socioculturel.
VI. USAGE
La garantie locative ne peut être réajustée en cours de bail.
Elle ne pourra produire des intérêts ni être affectée au payement du loyer.
Elle sera remboursée, à la fin du bail, à la valeur du dernier taux de loyer payé par le locataire, déduction faite de toutes les sommes dues au bailleur.
Article 9
Au terme du présent contrat de bail, la garantie locative est remboursée au locataire après déduction, le cas échéant, des sommes dues au bailleur.
VII. DUREE Article 10
Le présent contrat de bail est conclu pour une durée indéterminée ou déterminée de………
à dater de sa signature.
VIII. OBLIGATIONS DU BAILLEUR Article 11
Le bailleur est tenu de :
-
mettre à la disposition du locataire l'immeuble loué;-
garantir au locataire une jouissance paisible du bien loué;-
s'acquitter des impôts, taxes et autres droits dus à l'Etat en général, en particulier l'impôt sur le revenu locatif et l'impôt foncier dus à la ville.IX. OBLIGATIONS DU LOCATAIRE Article12
Le locataire est tenu de retenir à la source la quotité du loyer dû pour le paiement de l'impôt sur le revenu locatif et de s'en acquitter dans les dix jours qui suivent le paiement du loyer conformément aux lois et règlements en la matière.
Article 13
Le locataire est tenu de :
-
payer le loyer au terme convenu;-
répondre des dégradations du bien loué qui surviendraient pendant le bail et pour lesquelles il serait responsable;-
payer régulièrement sa facture ou quote-part des factures de consommation d'eau, électricité, du téléphone etc.;X. SOUS-LOCATION OU CESSION Article 14
Il est interdit au locataire de sous louer tout ou partie du bien loué ou de céder tout ou partie de son droit de bail, sauf sur accord du bailleur.
XI. CONDITIONS DE RESILIATION Article 15
1. à l'expiration du terme convenu;
2. en cas de défaut par l'une des parties à s'exécuter de ses obligations;
3. en cas de force majeure;
4. en cas de révocation mutuelle.
Article 16
En cas de vente, cession ou décès, le contrat de bail n'est pas résilié de plein droit.
Le nouveau bailleur ou locataire est tenu de se conformer aux dispositions des articles 10 et 11 de l'Arrêté portant réglementation des baux à loyer dans la Ville de Kinshasa.
XII. LITIGE Article 17
A défaut de règlement à l'amiable, tout conflit né de l'interprétation ou de l'exécution du présent contrat est préalablement soumis, selon le cas, à l'arbitrage du Service communal ou de la Division urbaine de l'Habitat.
En cas de non-conciliation, les instances judiciaires de la ville de Kinshasa sont seules compétentes pour connaître du litige.
Ainsi fait à Kinshasa, le ………. en deux originaux dont chacune des parties reconnaît avoir retiré un exemplaire.
Le Bailleur Le Locataire
