Équilibration par facteur
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L'équilibration par facteur est un moyen pouvant être utilisé efficacement, dans certaines situations, pour rétablir l'équité d'un rôle d'évaluation. Elle consiste à réutiliser les valeurs déjà inscrites au rôle en vigueur et à les redresser par l'application de facteurs appropriés, de façon à obtenir de nouvelles valeurs atteignant les objectifs fixés quant au prochain rôle.
8.1 Conditions d'application
Simple d’application, cette façon de faire procure également l'avantage de produire des changements de valeurs uniformes entre les propriétés d'un même groupe homogène (même unité de voisinage, même catégorie, etc.).
Elle comporte cependant certains inconvénients susceptibles d’en rendre l'utilisation inutile ou inappropriée dans diverses situations.
Il importe donc de bien connaître les quatre conditions d'application permettant à l'équilibration par facteur de produire des résultats optimaux, soit les suivantes :
Cohérence des valeurs existantes
• . Pour que l'équilibration par facteur
produise de bons résultats, il importe que les valeurs au rôle existant, auxquelles seront appliqués certains facteurs, soient cohérentes entre elles, afin d'éviter que l'équilibration amplifie les distorsions déjà présentes. Ainsi, les unités de voisinage, catégories d'immeubles ou toute autre forme de regroupement d'unités d'évaluation destinées à l'équilibration par facteur devraient, au rôle en vigueur, présenter un niveau de dispersion acceptable, mesuré par l'écart type relatif à la médiane;
Nombre suffisant d'unités d'évaluation
• . L'équilibration par facteur
est un moyen mathématique de correction procurant des économies d'échelle importantes, lorsque chaque facteur retenu peut s'appliquer à un nombre substantiel d'unités d'évaluation jugées homogènes aux fins de cette opération. L'application de facteurs différents à de
petits nombres d'unités d'évaluation (et, à la limite, à chaque unité d'évaluation) atténue les avantages de ce procédé et complique d'autant la tenue à jour du rôle après son dépôt;
Découpage adéquat des unités de voisinage
• . L'unité de voisinage
est un sous-ensemble du rôle d'évaluation constitué de propriétés contiguës et relativement homogènes. Définie aux fins de la confection d'un rôle par réévaluation, elle n'est pas modifiée pour les besoins d'une équilibration par facteur, s'appuyant justement sur l'homogénéité des regroupements existants. Aussi, le découpage des unités de voisinage destinées à l'équilibration par facteur doit être validé comme étant adéquat. Bien que les unités de voisinage ne soient pas redéfinies dans le cadre de l'équilibration par facteur, rien n'empêche, cependant, que les unités existantes puissent être regroupées en « familles » aux fins de cette opération;
Non-multiplicité des équilibrations par facteur
• . Procéder à
une équilibration par facteur nécessite l'application d'un facteur supplémentaire dans l'établissement de la valeur de toutes les unités d'évaluation ainsi visées. Cette application se continuera, au besoin, aux fins de la tenue à jour pendant toute la durée du rôle. Ainsi, si l'équilibration précédente a été également réalisée par facteur, deux facteurs multipliés l'un par l'autre devront être entretenus en tenue à jour. Il n'est pas souhaitable de « multiplier » ainsi les équilibrations par facteur, puisque les économies réalisées au dépôt du rôle sont annulées par la confusion et les coûts supplémentaires de la tenue à jour ultérieure.
8.2 Stratification des unités d'évaluation
La réussite d'une équilibration par facteur repose d'abord sur une stratification judicieuse des unités d'évaluation composant le rôle existant, de façon à pouvoir atteindre les objectifs fixés (légaux, réglementaires et
spécifiques) par l'application du plus petit nombre possible de facteurs différents.
8.2.1 Unités à être traitées par réévaluation
Le choix d'utiliser l'équilibration par facteur n'implique pas nécessairement que toutes les unités inscrites au rôle faisant l'objet d'une équilibration soient traitées de cette façon. Ainsi, seules les valeurs des unités de secteurs ou de catégories d'immeubles répondant positivement aux conditions d'application énoncées ci-dessus peuvent faire l'objet d'application de facteurs, alors que celles des autres unités d'évaluation composant le rôle sont modifiées par réévaluation.
Par exemple, les unités d'évaluation répondant aux caractéristiques suivantes pourraient faire l'objet d'une réévaluation, même lors d'une équilibration majoritairement réalisée par facteur :
celles appartenant à des catégories ou secteurs dont l'écart type
• catégoriel ou sectoriel est très élevé;
celles comprises dans les unités de voisinage dont le découpage doit
• être modifié;
celles constituées par des immeubles à caractère unique ou peu
• répandu;
celles dont la valeur au rôle actuel résulte déjà de l'application d'un
• facteur d'équilibration.
8.2.2 Regroupement des unités de voisinage
Chaque unité de voisinage définie lors de la confection du rôle existant est la clef de voûte de l'évaluation des unités qui y sont contenues. Comme l'équilibration par facteur réutilise ces valeurs pour produire de nouveaux résultats, l'unité de voisinage existante doit servir de base aux stratifications préalables à la détermination des facteurs d'équilibration.
Bien que chaque unité de voisinage puisse constituer un « bassin » d'analyse distinct, il est souvent préférable de regrouper les unités de voisinage existantes en « familles » présentant des caractéristiques homogènes, tant au point de vue physique (âge, architecture, etc.) que statistique (proportions médianes et écarts types). Ces regroupements permettent d'utiliser, de façon plus probante, un plus grand nombre d'indications du marché et une application plus rationnelle des conclusions retenues.
Les regroupements utilisés peuvent reconduire les « familles » d'unités de voisinage déjà définies lors de la confection du rôle existant ou bien en définir de nouvelles, mieux adaptées au contexte qui existe à la date de référence de l’équilibration projetée.
8.2.3 Autres formes de regroupement
D'autres formes de regroupement peuvent également être établies préalablement à la détermination des facteurs d'équilibration, notamment lorsque les valeurs inscrites au rôle existant ont été établies selon une autre structure que celle des unités de voisinage (ex. : valeur des terrains établie selon un regroupement différent de celui des bâtiments).
Il n'existe toutefois pas de stratification universelle des unités d'évaluation.
Au contraire, chaque situation justifie la recherche d'un découpage optimal adapté au contexte du moment où l'équilibration par facteur est réalisée.
8.3 Détermination des facteurs d'équilibration
La réalisation de l'équilibration par facteur suppose, par définition, la détermination de facteurs décrivant mathématiquement la relation entre la valeur réelle actuelle des immeubles et l'évaluation inscrite au rôle existant, celle-ci pouvant être réutilisée aux fins de la confection du prochain rôle.
La détermination de ces facteurs requiert d'abord la possession et la connaissance suffisante de certaines données de base. Elle nécessite, également, de suivre un processus relativement simple, mais transparent quant à l'origine des conclusions retenues.
8.3.1 Définition du facteur d'équilibration
Établi aux fins de la confection d'un nouveau rôle d'évaluation foncière, le facteur d'équilibration est l'expression mathématique du rapport existant, pour un regroupement donné d'unités d'évaluation, entre :
les indications de valeur réelle, considérées à la date d'évaluation du
• rôle à confectionner;
ET
les évaluations inscrites au rôle existant.
•
Le facteur d'équilibration est normalement déterminé à la suite de l'analyse d'un ensemble d'observations individuelles exprimant le rapport entre le prix de vente d'un immeuble (ou une autre indication de sa valeur réelle) et son évaluation inscrite au rôle existant. Chacune de ces observations individuelles est appelée un « indice ».
8.3.2 Données requises
Pour déterminer chacun des indices à la base de tout facteur d'équilibration, trois données normalement disponibles et facilement accessibles sont requises.
Les prix de vente ou leur substitut
Le prix de vente d'un immeuble, lorsque consenti dans des conditions de marché libre et ouvert à la concurrence, est une indication probante de sa valeur. Ainsi, pour un regroupement donné d'unités d'évaluation, il est essentiel de procéder à l'examen des prix de vente de celles d'entre elles qui se sont transigées et des conditions ayant entouré ces transactions.
Le fichier des mutations immobilières contient normalement toutes les informations nécessaires à cet effet (voir la partie 2A du présent manuel et le point 5.2.2 qui précède).
Outre les rajustements en fonction du temps (appliqués ci-dessous), certains autres rajustements peuvent s'appliquer au prix de vente utilisé, pour
tenir compte de diverses conditions particulières dérogeant du caractère
« bona fide » de la vente (biens meubles, conditions financières, etc.) ou pour assurer la correspondance avec l'évaluation inscrite au rôle existant.
À cet effet, on peut appliquer, en les adaptant, les consignes équivalentes concernant l'établissement de la proportion médiane (voir détails aux points 4.2.2, 4.2.3 et 4.2.4 de la partie 5A).
Pour pallier à l'insuffisance de ventes disponibles, pour un regroupement donné d'unités d'évaluation, il est possible, aux fins de la détermination d'indices pertinents, d'établir un « substitut au prix de vente ». Ce moyen palliatif est formé de trois étapes consistant à :
Choisir quelques unités d'évaluation représentatives du regroupement 1. auquel elles appartiennent.
Établir la valeur de ces unités à la date d'évaluation du rôle à confectionner, 2. par l'utilisation des méthodes reconnues en évaluation immobilière (coût,
comparaison, revenu).
Considérer le résultat de chacune de ces « expertises » comme pouvant 3. se substituer à un prix de vente, aux seules fins de la détermination
d'indices davantage documentés.
Les taux de variation du marché
La détermination des taux de variation du marché est une opération annuelle prescrite par la réglementation (voir la partie 3A du présent manuel). Les résultats qu'elle produit permettent de rajuster, en fonction du temps, le prix de toutes les ventes incluses au fichier des mutations immobilières (voir aussi le point 5.2.3 du présent chapitre). Les taux de variation du marché, ainsi établis, servent à rajuster les prix de vente utilisés pour calculer les indices, comme si ces prix s'étaient tous conclus à la date de référence de l’équilibration projetée.
Il est à noter que les taux de variation du marché ne sont pas utiles pour rajuster un « substitut au prix de vente », puisque ce dernier est déjà établi à la date de référence.
Les évaluations correspondantes au rôle existant
L'évaluation inscrite au rôle existant et correspondant à l'objet de la vente est généralement utilisable telle quelle aux fins du calcul des indices.
Il est possible, cependant, qu'il n'y ait pas correspondance exacte entre l'objet de la vente et l'immeuble évalué, le rôle ayant pu être modifié après la transaction ou, au contraire, ne contenant pas encore les modifications nécessaires pour correspondre à l'immeuble vendu. Certains rajustements sont alors possibles pour assurer la correspondance requise. À ce sujet, on peut appliquer, en les adaptant, les consignes équivalentes concernant l'établissement de la proportion médiane (voir détails aux points 7.2.4 et 7.2.5 de la partie 5A).
8.3.3 Détermination de facteurs d'équilibration indistincts (entre terrain et bâtiment)
Lorsque l'évaluateur conclut qu'il n'y a pas lieu de traiter distinctement l'évaluation des terrains et des bâtiments, le facteur d'équilibration peut être déterminé en fonction de son application indistincte à l'évaluation des unités d'évaluation inscrites au rôle existant. Cette façon de faire plus globale est cependant à limiter dans certaines situations où, par exemple :
la valeur des terrains a une faible importance relative par rapport à la
• valeur totale;
la valeur des terrains est très uniforme dans un regroupement
• donné;
la valeur des terrains ne peut être clairement démontrée (ex. : secteur
• entièrement construit).
La détermination de ce type de facteur d'équilibration compte cinq étapes consistant à :
Rajuster, s'il y a lieu, le prix de vente déclaré pour tenir compte des 1. conditions particulières, à la date de la transaction.
Rajuster le prix de vente obtenu à l’étape 1 par le taux de variation du 2. marché, à la date de référence.
Rajuster, s'il y a lieu, l'évaluation inscrite au rôle existant pour assurer 3. la correspondance avec l'objet de la vente.
Calculer les indices individuels (rapport prix rajusté/évaluation 4. inscrite).
Analyser les indices calculés et retenir un facteur d'équilibration 5. s'appliquant au regroupement concerné.
Le tableau présenté à la page suivante illustre, avec des données fictives, la détermination d'un facteur d'équilibration applicable indistinctement à l'évaluation des terrains et des bâtiments.
DÉTERMINATION DES FACTEURS D'ÉQUILIBRATION INDISTINCTS (ENTRE TERRAIN ET BÂTIMENT)
Municipalité : Saint-Michel-de-la-Rochelle (55555) Regroupement 0102 0107 0108 0112 RÉFÉRENCE
Confection du rôle triennal : 2012-2013-2014 des unités de 0115 0118 EQUIL2012.1
Date de référence : 01 juillet 2010 voisinage
TABLEAU DES VENTES
A B C D E F G H I J K
Unité d'évaluation Unité de Numéro Date de la Prix Prix Facteur Prix Évaluation Évaluation Indice
(matricule ou adresse) voisinage d'inscription vente déclaré rajusté rajustement rajusté totale au rajustée
(à la date de vente) var. marché (à la date de référence) rôle existant (correspondante)
(F x G) (H /J)
5072-25-7519 0102 438414 2009-05-16 210 000 $ (même) 1,134 238 140 $ 169 060 $ 171 560 $ 1,388
5073-18-9028 0102 438589 2009-06-19 236 000 $ (même) 1,125 265 500 $ 281 000 $ (même) E
5071-34-4655 0112 438620 2009-09-27 185 500 $ 191 200 $ 1,097 209 746 $ 156 600 $ (même) 1,339
5072-37-3829 0112 438857 2009-12-06 197 000 $ (même) 1,070 210 790 $ 165 984 $ (même) 1,270
5072-26-4567 0102 439005 2010-02-08 200 000 $ (même) 1,051 210 200 $ 155 800 $ (même) 1,349
5071-71-6381 0118 500213 2010-04-12 172 500 $ (même) 1,030 177 675 $ 138 400 $ (même) 1,284
5073-25-8562 0112 500748 2010-05-25 216 000 $ (même) 1,020 220 320 $ 171 000 $ (même) 1,288
5073-56-2678 0108 501086 2010-06-20 250 000 $ 246 700 $ 1,010 249 167 $ 194 000 $ (même) 1,284
5072-48-1581 0102 502345 2010-07-18 185 000 $ (même) 1,000 185 000 $ 153 000 $ (même) 1,209
5071-56-2889 0118 502936 2010-09-25 232 000 $ (même) 0,980 227 360 $ 181 000 $ (même) 1,256
5071-22-1845 0118 503421 2010-12-15 260 000 $ (même) 0,951 247 260 $ 247 600 $ (même) E
5072-65-4582 0102 503947 2011-02-06 220 000 $ (même) 0,931 204 820 $ 165 000 $ (même) 1,241
E : Vente exclue
COMMENTAIRES ET CONCLUSION RETENUE RÉSULTATS STATISTIQUES
- Bonne concentration des indices observés 1,291
- Moyenne et médiane semblables 1,284
- 2 ventes exclues 0,054
Facteur d'équilibration retenu : 1,28 ÉVALUATEUR ANALYSTE : F. Giroux É.A. DATE D'ANALYSE : 2011-05-18
Moyenne des indices observés : Médiane des indices observés : Écart type des indices observés :
8.3.4 Détermination de facteurs d'équilibration distincts (entre terrain et bâtiment)
L'évaluateur peut aussi retenir de traiter distinctement l'évaluation des terrains et des bâtiments, notamment lorsque la valeur des terrains de certains secteurs peut aisément être démontrée distinctement, ou lorsque d'autres études révèlent une variation de valeur reliée au site, probante et mesurable.
La détermination de facteurs d'équilibration, applicables distinctement à l'évaluation des terrains et des bâtiments, compte alors sept étapes consistant à :
Rajuster, s'il y a lieu, le prix de vente déclaré pour tenir compte des 1. conditions particulières, à la date de la transaction.
Rajuster le prix de vente obtenu à l’étape 1 par le taux de variation du 2. marché, à la date de référence.
Établir le prix présumé du terrain à la date de référence (cette donnée 3. peut être obtenue par l'application d'un facteur d'équilibration déterminé à partir de ventes de terrains vagues selon la méthodologie exposée au point 8.3.3), à l'évaluation existante ou par une nouvelle analyse de la valeur des terrains.
Déduire le prix présumé du bâtiment à la date de référence (résultat 4. de l’étape 2 moins celui de l’étape 3).
Rajuster, s'il y a lieu, l'évaluation du bâtiment inscrite au rôle existant, 5. pour assurer la correspondance avec l'objet de la vente.
Calculer les indices individuels (rapport prix du bâtiment/évaluation du 6. bâtiment).
Analyser les indices calculés et retenir un facteur d'équilibration 7. s'appliquant aux bâtiments du regroupement concerné.
Le tableau présenté ci-dessous illustre, avec des données fictives, la détermination d'un facteur d'équilibration applicable à l'évaluation des bâtiments.
Municipalité : Saint-Michel-de-la-Rochelle (55555) Regroupement 0102 0107 0108 0112 0115 0118 RÉFÉRENCE
Confection du rôle triennal : 2012-2013-2014 des unités de EQUIL2012.2
Date de référence de l'évaluation : 01 juillet 2010 voisinage
TABLEAU DES VENTES
A B C D E F G H I J K L M N O
Unité d'évaluation Unité de Numéro Date de la Prix total Prix total Facteur Prix total Évaluation du Facteur Prix présumé Prix présumé Évaluation du Évaluation Indice (matricule ou adresse) voisinage inscription vente déclaré rajusté rajustement rajusté terrain au d'équil. du terrain du bâtiment bâtiment au rajustée
(date de vente) var. marché (date de référence) rôle existant terrain (date de référence) (date de référence) rôle existant (correspondante)
(F x G) (I x J) (H - K) (L / N)
5072-25-7519 0102 438414 2009-05-16 210 000 $ (même) 1,134 238 140 $ 40 160 $ 1,45 58 232 $ 179 908 $ 128 900 $ 131 400 $ 1,369
5073-18-9028 0102 438589 2009-06-19 236 000 $ (même) 1,125 265 500 $ 36 000 $ 1,45 52 200 $ 213 300 $ 245 000 $ (même) E
5071-34-4655 0112 438620 2009-09-27 185 500 $ 191 200 $ 1,097 209 746 $ 31 000 $ 1,35 41 850 $ 167 896 $ 125 600 $ (même) 1,337 5072-37-3829 0112 438857 2009-12-06 197 000 $ (même) 1,070 210 790 $ 24 016 $ 1,35 32 422 $ 178 368 $ 141 968 $ (même) 1,256 5072-26-4567 0102 439005 2010-02-08 200 000 $ (même) 1,051 210 200 $ 35 600 $ 1,45 51 620 $ 158 580 $ 120 200 $ (même) 1,319 5071-71-6381 0118 500213 2010-04-12 172 500 $ (même) 1,030 177 675 $ 22 000 $ 1,35 29 700 $ 147 975 $ 116 400 $ (même) 1,271 5073-25-8562 0112 500748 2010-05-25 216 000 $ (même) 1,020 220 320 $ 32 000 $ 1,35 43 200 $ 177 120 $ 139 000 $ (même) 1,274 5073-56-2678 0108 501086 2010-06-20 250 000 $ 246 700 $ 1,010 249 167 $ 36 000 $ 1,35 48 600 $ 200 567 $ 158 000 $ (même) 1,269 5072-48-1581 0102 502345 2010-07-18 185 000 $ (même) 1,000 185 000 $ 23 000 $ 1,45 33 350 $ 151 650 $ 130 000 $ (même) 1,167 5071-56-2889 0118 502936 2010-09-25 232 000 $ (même) 0,980 227 360 $ 36 000 $ 1,35 48 600 $ 178 760 $ 145 000 $ (même) 1,233
5071-22-1845 0118 503421 2010-12-15 260 000 $ (même) 0,951 247 260 $ 49 000 $ 1,35 66 150 $ 181 110 $ 198 600 $ (même) E
5072-65-4582 0102 503947 2011-02-06 220 000 $ (même) 0,931 204 820 $ 35 000 $ 1,45 50 750 $ 154 070 $ 130 000 $ (même) 1,185 E : Vente exclue
COMMENTAIRES ET CONCLUSION RETENUE RÉSULTATS STATISTIQUES
- Bonne concentration des indices observés 1,268
- Moyenne et médiane semblables 1,270
- 2 ventes exclues 0,063
Facteur d'équilibration retenu : 1,27 ÉVALUATEUR ANALYSTE : F. Giroux É.A. DATE D'ANALYSE : 2011-05-18
Détermination des facteurs d'équilibration applicables à l'évaluation des bâtiments
Moyenne des indices observés : Médiane des indices observés : Écart type des indices observés :
8.4 Établissement des nouvelles valeurs par l'application des facteurs d'équilibration
L'établissement des nouvelles valeurs, à inscrire au rôle résultant de l’équilibration, est une opération simple, une fois les facteurs d'équilibration adéquatement déterminés. C'est d'ailleurs à ce stade que l'équilibration par facteur s'avère moins laborieuse que l'équilibration par réévaluation.
Le cheminement à suivre pour établir ces nouvelles valeurs consiste d’abord à multiplier les évaluations inscrites au rôle existant par le ou les facteurs d'équilibration retenus pour obtenir une nouvelle valeur. Il consiste ensuite à consigner ces nouveaux résultats au dossier de propriété, pour en assurer la transparence et la continuité pendant toute la durée du nouveau rôle.
8.4.1 Opérations mathématiques
Peu importe que le facteur d'équilibration retenu s'applique distinctement ou non à la valeur du terrain et du bâtiment, les trois opérations mathématiques à effectuer, pour obtenir la nouvelle valeur, sont les mêmes :
Multiplier l'évaluation du terrain et du bâtiment, inscrite au rôle exis- 1. tant, par le facteur d'équilibration retenu pour s'appliquer à chacune
de ces deux parties d'immeubles. S'il s'agit d'un facteur indistinct (entre le terrain et le bâtiment - voir le point 8.3.3), le même facteur est appliqué à la valeur de chacune des deux parties d'immeubles.
Arrondir chacun des deux résultats obtenus, selon le choix de 2. l’évaluateur, (en dépit du fait que ces résultats proviennent d'un ensemble de calculs, l'évaluation inscrite au rôle demeure une opinion motivée, établie à une date donnée; l'évaluateur peut donc choisir d'arrondir le résultat de ces calculs pour éviter de laisser croire à un niveau de précision qui n'existe pas).
Faire la somme des deux résultats arrondis (évaluation du ter- 3. rain et évaluation du bâtiment) pour obtenir l'évaluation totale de
l'immeuble.
8.4.2 Inscriptions au dossier de propriété
Comme pour toute conclusion résultant du processus d’équilibration appliqué par l'évaluateur, la réglementation en vigueur prescrit à ce dernier de noter au dossier de propriété de chaque unité, conformément aux consignes du présent chapitre, les résultats d’évaluation obtenus en application de l’équilibration par facteurs (RREF, art. 12.1, al.2).
Aussi, pour assurer la transparence de l’équilibration par facteur, tant au dépôt du rôle que pendant toutes les opérations de tenue à jour pouvant avoir lieu par la suite, le bloc *95 (Résultats de l’équilibration par facteurs) du dossier de propriété de chaque unité d’évaluation dont la valeur résulte d’une telle équilibration doit contenir les huit renseignements suivants :
la date des conditions du marché, soit la date de référence de
• l’équilibration;
la valeur du terrain au rôle antérieur, soit celle à laquelle un facteur
• d’équilibration a été appliqué;
le facteur d’équilibration du terrain, soit celui qui a été appliqué pour
• produire la nouvelle valeur;
la valeur du terrain au rôle en vigueur, soit celle qui résulte de
• l’équilibration;
la valeur du bâtiment au rôle antérieur, soit celle à laquelle un facteur
• d’équilibration a été appliqué;
le facteur d’équilibration du bâtiment, soit celui qui a été appliqué pour
• produire la nouvelle valeur;
la valeur du bâtiment au rôle en vigueur, soit celle qui résulte de
• l’équilibration;
la valeur totale au rôle en vigueur, soit celle correspondant à la somme
• de la valeur retenue pour le terrain et pour le bâtiment.
Les consignes applicables à l’inscription de ces renseignements au dossier de propriété et à la gestion de leur tenue à jour sont énoncées à la section 8.6 de la partie 2C du présent manuel.
