Dimension climatique de l'architecture

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Dimension climatique de l’architecture

Jean-Pierre Cordier

To cite this version:

Jean-Pierre Cordier. Dimension climatique de l’architecture : le logement économique, optimisation du projet. [Rapport de recherche] 0861/94, Laboratoire d’architecture bioclimatique (LAB); Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Toulouse; Bureau de la recherche architecturale (BRA). 1993, pp. 24. �hal-03097482�

L A B O R A T O I R E D ‘ A R C H i T E C T U RE B I O C LI M A T I QU E

14432

DIMENSION CLIMATIQUE DE L*ARCHITECTURE

LE L O G E M E N T E C O N O M I Q U E

o p t i m i s a t i o n du p r o j e t

RAPPORT DE RECHERCHE 1993 DAU - BRA

JP. CORDIER

E C O L E D ' A R C H I T E C T U R E

DE

83 ru e A r i s t i d e Mai 11 ol - 3 11 00, TOULOUSE - T e ^ F f ^ ^ ^ î ^ R

L A B O R A T O I R E D ' A R C H I T E C T U R E B I O C LI M A T I QU E

E C O L E

D ' A R C H I T E C T U R E

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T O U L O U S E

83 rue Aristide Maillol - 31100 TOULOUSE - Tel : 62 1 1 50 43

Min istère de l'Eq u ip e m e n t, du Tr a n s p o r t e t d u t o u r i s m e

Direction de l'Architecture et de l'Urbanisme - Sous-Direction de l'Enseignement et des Professions - Bureau de la Recherche Architecturale

Jean Pierre CORDIER

7

VERS

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DIMENSION CLIMATIQUE DE L'ARCHITECTURE

LE LOGEMENT ECONOMIQUE

optimisation du projet

RAPPORT DE RECHERCHE 1993

"Le présent document constitue le rapport final d'une recherche

remise au Bureau de la Recherche Architecturale en exécution du

programme général de recherche mené par le Ministère de

l'Equipement e t du Logement avec le Ministère de la Recherche. Les

jugements e t options émis par les responsables de la recherche

n'engagent que leurs auteurs".

SOMMAIRE

pages LOGIQUE DE L'OPTIMISATION :

1 ARCHITECTURE SOUS CONTRAINTES 2

2 CRITÈRES OBJECTIFS 3 utilisateurs-payeurs 3 HABITABILITÉ MINIMALE 4 4 PRIX DE RÉFÉRENCE 5 optimisation calcul 5 SURFACE CORRIGÉE 7 optimisation(s) calcul 6 COÛTS 12 construction réparations entretien chauffage 7 RATIOS 14 promoteur propriétaire occupants indicateurs divers

LE LOGICIEL "coût global/morphologie (LOGEMENTS)" :

MODE D'EMPLOI 17

SORTIES DU LOGICIEL :

?®yôll® Il

1 ARCHITECTURE SOUS CONTRAINTES

Si les qualités attendues d'un bâtiment sont nombreuses et diverses, elles peuvent se ranger en deux sous-ensembles : les qualités objectives, mesurables et incontestables, et les qualités subjectives susceptibles au contraire d'être jugées dif­ féremment d'une personne à l'autre.

Cette dualité constitue déjà une difficultés pour toute conception architectura­ le. Aussi, bien qu'on ne puisse prétendre que la réussite du bâtiment provienne moins d'une catégorie que de l'autre, la tentation est-elle forte d'en occulter une, au gré de son tempérament : soit en ne tenant compte que de ce qui a l'évidence de la chose mesurable soit au contraire, le plus souvent, en étendant le flou artistique à tout ce que l'on ne veut pas se donner la peine de chiffrer.

Et la conception de logements sociaux exacerbe cet antagonisme. L'architecte y est tenu à des performances financières supérieures, dans le cadre d'une régle­ mentation plus dense. Et subjectivement, outre le fait que tout utilisateur s'identifie bien plus à son logement qu'à son lieu de travail, quand il est "aidé" il ne veut pas que ce soit trop flagrant, par rapport à ceux qui ont les moyens de choisir leur mai­ son ; ainsi par exemple l'innovation, pourtant prometteuse d'économie (et plus amu­ sante pour l'architecte), s'y heurte pai.ois à l'incompréhension de ses bénéficiaires directs.

Pour que des logements "aidés" répondent parfaitement à toutes les attentes il paraît donc indispensable que chaque sous-ensemble antagoniste soit abordé puis évalué selon sa propre logique. Tout ce qui est chiffrable doit être effectivement cal­ culé et optimisé ; et ce qui ne l'est réellement pas doit pouvoir séduire plusieurs per­ sonnes ayant une culture suffisante du logement social.

Il y a quelques décennies les "HLM" avaient mauvaise presse ; vite construi­ tes, elles étaient sonores, coûteuses à chauffer, vite dégradables ; conçues à une époque de modernisme pur et dur, elles furent perçues comme de mornes habita­ cles de béton. Aujourd'hui, tout le monde s'attachant à corriger cette image, la qua­ lité de ce qui se voit et de ce qui est caché est devenue comparable à celle du reste de la production. Mais, aggravés par le contexte financier, les prix aussi se sont ba­ nalisés : de trop nombreuses familles ne peuvent accéder à l'aide de l'Etat... alors que leurs faibles ressources devraient justement les rendre prioritaires.

Les architectes prétendent volontiers que cet enchérissement n'est pas de leur fait et ils refusent de compenser règlements et financement étriqués par un cadre de vie qui serait, forcément, au rabais. Pourtant quelques réalisations permettent, dans les conditions courantes actuelles, de douter qu'il y ait alternative entre dignité du cadre et logement pour tous. Avec une autre ambition et plus de méthode, l'archi­ tecte ne peut-il pas plus souvent rendre cela compatible ?

L'objet de cette étude est d'aider à structurer la partie objective du choix archi­ tectural (étant entendu que l'autre ne doit pas en être délaissée).

Elle vise surtout l'esquisse, le choix morphologique qui en résulte condition­ nant fondamentalement coûts et mode de vie, quels que soient les pouvoirs curatifs de la mise au point technique ultérieure.

Elle cherche d'abord à exploiter divers calculs réglementaires. Créés pour classifier un projet achevé, ils doivent avoir en amont un usage plus créatif. Ils vont être examinés sous cet angle.

L'exploitation de ces calculs se place dans la perspective d'un logiciel, décrit à la fin. Seule l'informatique peut en effet rééquilibrer les pratiques actuelles en les rendant plus rationnelles, mais assez furtivement pour ne pas entraver l'imagination, si précieuse en cette étape.

2 CRITÈRES OBJECTIFS

Toute création devrait offrir le plus d'avantages et le moins de contreparties possibles. C'est ce qu'illustre le "rapport qualité / prix" des publicités. Prétendu d'ailleurs d'autant plus "imbattable" qu'il est impossible à chiffrer, les qualités subjectives également revendiquées ne pouvant par nature s'ajouter aux autres en numérateur.

Dans le Bâtiment, pour jauger une réalisation on se sert traditionnellement de coûts au m2 utile, au nombre de lits, de places assises, etc... Ce rapport n'est que l'inverse du précé­ dant, et tous ses termes sont mesurables ; son dénominateur, réduit à une seule "qualité", ne sert en fait qu'à abstraire du "coût" l'échelle du projet. Il est de la forme suivante, que nous allons affiner pour pouvoir mieux pouvoir jauger les projets :

COÛTS / QUALITÉS OBJECTIVES

utilisateurs-payeurs

Pour un ensemble de logements on distingue trois types d'"utilisateur" différents : son Promoteur le fait construire, aidé par l'Etat, pour le vendre,

son Propriétaire l'achète au promoteur pour le louer, son ou ses Occupants le loue pour l'habiter.

En pratique certains de ces rôles peuvent être cumulés par un même acteur : le pro­ priétaire était déjà le promoteur social en logements "locatifs", il deviendra l'occupant en "ac­ cession à la propriété".

Quoiqu'il en soit, les QUALITÉS OBJECTIVES attendues successivement par chacun leur sont spécifiques : facilité de financement public, puis sécurité de gestion, puis commodi­ té et économie du logis.

Et chacun n'acceptera que les COÛTS résultant de sa propre utilisation (Ceux qui sont sensibles aux options morphologiques sont indiqués ci-après en gras, et ceux qui ne dé­ pendent que d'options techniques ou du comportement d'utilisateurs sont entre parenthèses) le Promoteur ne supporte que les coûts immédiats de construction des bâtiments et du VRD, les honoraires, (l'acquisition du terrain)

le Propriétaire se voit répercutés les coûts du Promoteur lors de l'acquisition et devra y ajouter les réparations de l'enveloppe (et des équipements) nécessaires au maintien en état de son bien

les Occupants subissent la répercussion des coûts du Propriétaire à travers leur loyer, et y ajoutent les charges de nettoyage et jardinage des parties communes, de consom­ mation de chauffage (d'eaux chaude et froide, d'éclairage, de cuisine)

Au total il apparaît qu'avec un numérateur et un dénominateur qui lui sont propres, cha­ que utilisateurs-payeurs a un ratio COÛTS / QUALITÉS OBJECTIVES qui lui est spécifique.

Les chapitres suivants vont aborder le calcul, réglementé ou non, de chaque élément de ces trois ratios.

Mais dores et déjà, dans une comparaison entre esquisses, on conçoit que chaque ra­ tio puisse désigner un vainqueur objectif différent des deux autres ; et le même type de diver­ gence peut se manifester pour les critères subjectifs. Pour pouvoir trancher, il est donc indis­ pensable qu'un ordre de préséance entre utilisateurs soit établi.

L'architecte n'a pas à décider de cet ordre puisqu'il est payé par l'un des trois pour dé­ fendre son intérêt de promoteur, contre celui des deux autres s'il le fallait. Cette préséance doit donc figurer au programme assigné par le promoteur ; celui-ci y est certes juge et partie mais, outre le fait que divers règlements font office de garde-fou, un "promoteur social" sait faire passer l'intérêt général avant le sien ; d'autant mieux que pour percevoir le loyer de lo­ cataires par définition peu solvables, son intérêt au second degré est de limiter aussi les charges qui ne le concernent pas officiellement.

3 HABITABILITE MINIMALE

volumes et surfaces habitables minimum

types m3 courants m2 "aidés" m2 1 33 14 18 1 bis 66 28 30 2 99 42 46 3 132 56 60 4 155 66 73 5 178 76 88 6 201 86 99 7 224 96 110

On ne peut optimiser économiquement des logements sans connaître le minimum de confort -officiellement- tolérable. Mais son énoncé est épars. Le Code de la Construction et de l'Urbanisme (24/2/78 annexe I) vaut pour tous les logements, puis pour les logements aidés par l'Etat une réglementation spécifi­ que, le calcul du Prix de Référence, celui de la Surface Corrigée l'adoucissant un peu ; quoique chacun définisse différemment certains minima. Un décret (80-637 4/8/80) sur l'accessibilité et l'adaptabilité aux handicapés, transitoire, le complète. Voici les quelques définitions et quantités minimales (sauf mentions contraires) qui se dégagent de tout cela :

Surface Habitable : surface du plancher clos, couvert et chauffé (loggias ou­ vertes et vérandas closes sont donc exclues), déduction faite des emprises des murs, cloisons, marches, cage d'escalier, gaines verticales, ébrasement des portes et fenêtres, espaces de moins de 1,8 sous plafond

Logement : associe pièce(s) principale(s) et pièces de service (cuisine, WC in­ térieur, salle d'eau) ; volume et surface habitables mini selon type et présence de l'aide de l'Etat (cf tableau)

Type : nombre de pièce(s) principale(s))

Logement "individuel" : possède à la fois un accès individuel depuis l'exté­ rieur et aucune mitoyenneté verticale, haute ou basse

Logement "collectif" : absence d'au moins l'un des deux avantages ci-dessus

cpelques HAUTEURS SOUS PLAFOND mnrrales (en cm):

180 surface 'habitable" (Code) 190 pièoes "annexes" (Surface Corrigée) 220 pièces "prindpales" (Code) et

pièces "seoondaiies" (Surface Comgée) 235 volume miniyfeurfaœ mini par occupant (Code) 240 maxi pour éviter en R+2 escalier endoisonné

obligatoire à partir d e +800

250 ptèœs'habitables","cuisines" (SC, ex Code) 390 bonification de c1 (Prix Référence)

Pièce principale : ouverture(s) vitrée(s) sur l'air libre ; 2,2 m sous plafond et 7 m2 habitable ; moyenne des pièces principales du logement 9 m2

Ouverture vitrée une pièce qui en exige doit bénéficier de 3 possibilités : vue (vitrage vertical, le bas à +1,3 m maximum du sol), aération (si possible surface ouvrante supérieure au 1/10° de celle de la pièce), éclairement

Pièce de service : n'a pas toutes les caractéristiques d'une "principale"

Cuisine : 2,3 m sous plafond contrairement aux autres pièces de service ; éventuellement incorporée à une pièce principale ; dotée d'un évier et d'une place pour un appareil de cuisson

Pièce isolée : ouverture vitrée sur l'air libre, lavabo, non associée pièce de service ou cuisine incorporée ; 9 m2 habitable et 2,3 m sous plafond

WC 3 cas : jusqu'à t2 ne communique pas avec la cuisine, peut être incorporé à salle d'eau ; à partir de t3 distinct de la salle d'eau, séparé de la cuisine et au­ tres lieux de repas par au moins par deux portes ou un demi-palier de distance verticale ; pour pièces isolées, WC commun à 5 autres au plus par l'entremise d'une circulation, sans y être à plus d'un demi-palier de distance verticale Salle d'eau : au moins un lavabo et une baignoire ou une douche, un lavabo supplémentaire à partir du t6

Accessibilité à tous logements : ascenseur à partir de R+4 (porte 0,8, cabine 1x1,3) ; escalier largeur 1,2 (hauteur marche 0,17 maximum, giron 0,28 mini) ; cheminement largeur 1,2 m, pente 5% ; battant de porte 0,9 si unique, 0,8 si double ; longueur paliers 1,4 +battement des portes

Circulation dans tous logements : largeurs couloir 0,9, porte d'entrée 0,9, toutes portes intérieures 0,8

Adaptabilité aux handicapés de tout logement du rez-de-chaussée ou des­ servi par ascenseur : cuisine 1,5 entre mur et équipements (larges de 0,6) ; 1 chambre au moins un cercle libre d = 1,5 et 0,9 autour d'un lit double ; INC 0,8 x 1,3 libre devant ou à côté du siège ; salle de bains 1,2 x 1,2 entre entre ap­ pareils) ; circulation permettant fauteuil roulant (0,75 x 1,25 (ces spécifications en italiques doivent seulement pouvoir être facilement adaptées ultérieure­ ment) ; si possible vitrages à partir de +0,6 du sol, balcons accessibles

Local collectif résidentiel : obligatoire à partir de 50 logements, à raison de 0,5 m2 par logement

4

PRIX DE RÉFÉRENCE

Le prix de référence a été créé (loi 77-1 du 3/1/77, arrêtés des 26/3/85, 29/6/90, 25/2/91) pour fonder l'aide de l'Etat à une opération de logements sur un coût qui soit im­ partial par rapport aux aspirations de ses auteurs, mais tienne compte de difficultés justi­ fiées par le contexte ou par un service rendu accru.

Cette aide se compose d'une subvention et d'un prêt. La subvention est d'autant plus forte que le coût réel de l'opération est bas (12,7% de subvention pour prix à 90% du prix de référence, 11,4% pour 100%). Le taux du prêt est plus avantageux que celui des banques privées.

optimisation :

Quand le prix réel de l'opération dépasse l'aide totale, ce qui n'est pas rare, le pro­ moteur doit trouver un financement complémentaire privé. Son intérêt est donc de pouvoir revendiquer un prix de référence maximum par rapport à ses dépenses réelles.

Une minimisation volontariste du rapport réel/référence n'est cependant pas éviden­ te, le calcul du prix de référence tentant justement de compenser des difficultés constructi­ ves réelles. De plus ses gratifications sont souvent plafonnées (surtout en "individuels").

Toutefois, quand c'est la qualité de l'habitat qui est en jeu, certains coefficients pa­ raissent sur-évalués délibérément par rapport aux surcoûts réels correspondant. Nombre de coefficients dépendent du choix morphologique. L'informatique aidant, il est donc inté­ ressant d'en tenter systématiquement l'optimisation dès l'esquisse.

calcul :

Les calculs consistent à adapter des prix nationaux aux particularités de chaque opération. De fait, sur ce schéma trois références sont calculées en parallèle avant d'être additionnées pour donner le prix définitif (Pr) :

bâtiments et honoraires (Bo), garages (G), charge foncière (Co).

Pour chacune des trois sont publiées des listes de prix, actualisées régulièrement, différentes en "locatifs" et en "accession à la propriété" : pour Bo et pour Co les prix sont donnés par type de logement (pour Co il y a une série "collectifs" et une "individuels" dont les prix sont supérieurs), pour G par type de garage.

La première adaptation consiste à mettre ces références brutes à l'échelle de l'opé­ ration, en multipliant les valeurs élémentaires de Bo et de Co par le nombre de logements projetés dans chaque type, et celles de G par le nombre de garages. L'addition de ces produits donne, par liste, les valeurs totales de Bo, de Co, de G.

La seconde adapte Bo, G et Co au contexte, au terrain et au projet à l'aide des coef­ ficients ci-après (ce qui est sensible à la morphologie du projet y figure en gras). Le prix de référence final sera donné par la formule :

Pr = Bo (1 + a + b + c + d + e) + G + Co (1 + i + j + k)

Coefficients BÂTIMENT et HONORAIRES :

a (localisation) = a1 (situation socio-géographique) + a2 (climat hivernal)

b = b1 (importance) : sa valeur (donc l'aide accordée) décroît progressivement quand le nombre de logements augmente, avec seuils aggravants au dessus de 33 puis de 100 logements. Si l'ordre de grandeur d'une opération est indépendant de l'architecte, c'est ce­ pendant son projet qui détermine le nombre exact de logements : il vaut mieux par exemple qu'il s'arrête à 32 ou 33 qu'à 34, avant 100 qu'à 101

+ b2 (hauteur) valorise :

les immeubles bas (R+1 ou 2),

l'ascenseur (même pour immeubles bas),

la distribution d'un maximum de 3 logements par palier

c (surfaces) valorise :

les logements dépassant leur surface minimale,

les hauteurs sous-plafond plus ou moins partielle supérieures à 3m, les annexes privatives, dont terrasses sur ouvrages enterrés, local collectif résidentiel dépassant le mini et séparé de l'immeuble

d = d1 : qualités recommandées et notées (légèrement majorées en collec­ tifs) mais pas obligatoires (ne sont citées ici que celles d'ordre morphologique)

- contre les bruits venant de l'extérieur et de l'intérieur du logement : pas de logement mitoyen d'un local d'activité ou parking, entrée du logement pas directement en pièce principale, mur épais ou pièce secondaire entre séjour et chambre, pas de gaine technique verticale contre pièce principale, ascenseur ou vide-ordures contre pièce principale ou cuisine, cuisine avec ventilation mécanique indépendante du séjour chaufferie hors de l'immeuble,

sur voie classée bruyante, baies minimum et façade non légère - pour le confort d'été en région assez chaude (comme à Toulouse) :

prévoir des occultations extérieures et ne jamais vitrer à l'Ouest, si une seule des parois porteuses (dont la dalle haute) est légère éviter aussi l'Est et prévoir une double orientation pour l'aération du logement

- limiter le chauffage au delà du règlement avec toutes les baies au Sud - limiter l'entretien en réduisant les surfaces altérables et inaccessibles - faciliter l'accessibilité grâce à un ascenseur, sans dépasser R+3 (en­ visageable que si de nombreux logements sont desservis par palier, mais voir b2)

+ d2 : coût des améliorations de la sécurité, conduit de fumée en attente

e = e1 (coût des fondations) selon nature du sol et hauteur bâtie + e2 : difficultés du site (accessibilité, pente, altitude, séismicité)

GARAGES :

Les prix de référence G sont plus élevés pour les garages enterrés ou incor­ porés à l'immeuble, que pour ceux en superstructure de l'immeuble, accolés à lui ou séparés. Ils ne s'appliquent pas aux garages privés des individuels (qui sont comptés en annexes privatives si leur surface dépasse 15 m2).

Coefficients CH A FONCIÈRE : i : localisation géograpmque

j : valorise (comme c) les surfaces de local collectif résidentiel et habitable (Sh) dépassant leur minimum (Sh y est majorée des surfaces S de jardins et terrasses p riv a tifs si S>=25%Sh pour au moins 90% des logements

5 SURFACE CORRIGEE

La surface corrigée a été instituée (loi 48-1360 du 1/9/48+décret 48-1766 du 22/11/48+ compléments départementaux) pour rendre la valeur locative maximum proportionnelle au service rendu à l'occu­ pant, plus finement qu'en utilisant la surface habitable brute.

Mais les loyers HLM n'en découlent pas directement. A-priori leur total correspond à la valeur qui paraît nécessaire pour équilibrer les frais réels du propriétaire pendant une dizaine d'années : rembour­ sements d'emprunt(s), provision permettant de faire face à des répara­ tions, gestion de ce patrimoine. Ces éléments du "loyer d'équilibre" sont calculés, de façon simpliste, proportionnellement au coût de l'in­ vestissement initial. Le résultat est éventuellement répartit ensuite en­ tre logements au pro-rata de leur surface corrigée, mais elle n'y a qu'un rôle accessoire.

L'importance réelle de la surface corrigée vient de ce que le "pla­ fond" officiel des loyers exigibles lui est proportionné, quel que soit le montant atteint par le loyer d'équilibre. Les seuls suppléments permis concernant la location complémentaire d'éventuels garages, jardins, caves, greniers.

optimisation(s) :

Si donc, à première vue, l'optimisation de la surface corrigée de­ vrait prendre deux sens opposés selon que l'on ait à percevoir le loyer ou à le payer, sa fonction de butoir dans le calcul lui permet d'échapper à ce manichéisme :

Un "PROPRIÉTAIRE social", contrairement à un "privé", n'aspire pas à faire de lucratifs bénéfices. Son voeu n'est pas de percevoir le plus fort loyer possible, il est seulement que la récupération de ses frais réels ne courre pas le risque d'être amputée, le loyer d'équilibre qui les préfigure dépassant le loyer plafond. Il attend du projet un rap­ port minimum : coûts réels / surface corrigée.

Pour s'en assurer le PROMOTEUR, seul juge lors du projet, conditionne la poursuite de celui-ci au résultat d'un compte à rebours partant précisément de la surface corrigée du projet proposé par son architecte :

surface corrigée - loyer maximum- loyer d'équilibre possible - investis­ sement - prix de référence - subvention.

Plus la surface corrigée y sera élevée plus l'investissement sera facilement couvert par la subvention.

Or une forte surface corrigée n'est pas obligatoirement contraire à l'intérêt des LOCATAIRES : elle n'augmente pas toujours le poids de l'investissement sur le loyer d'équilibre, elle traduit en principe un loge­ ment plus agréable. Ceci quel que soit le type de locataire :

Pour celui qui apprécie cet agrément accru et peut se l'offrir, l'in­ térêt pour une forte surface corrigée est direct.

Pour celui qui ne peut s'offrir qu'un loyer bas, si une surface corri­ gée faible paraîtrait au contraire préférable elle est inutile, un investis­ sement faible étant de toutes façons indispensable pour décider le pro­ moteur à construire.

En résumé la recherche d'une forte surface corrigée est intéres­ sante pour tout le monde si elle n'alourdit pas -pas trop- les coûts constructifs, et si elle débouche sur des dispositions qui améliorent vraiment le vécu des logements. Son calcul, qui suit, doit être lu dans cette double perspective.

calcul :

L'évaluation de la surface corrigée d'un logement commence pièce par pièce, selon leur commodité et l'intérêt de leurs baies. Puis le logement est apprécié globalement, selon ses particularités et équipements.

Du point de vue de son optimisation on distinguera trois catégories de dispositions architecturales, repérables à leur typographie :

1 Celles qui augmentent la surface corrigée sans variation notable de coûts, généralement parce qu'elles laissent inchangés le périmètre des façades et la surface réelle du logement. Elles seront écrites en ca­ ractères gras.

Si elles accroissent la sécurité du propriétaire, n'augmentant pas le loyer d'équilibre elles ne coûtent rien aux locataires (même si elles ne répondent pas à leurs préférences) : il faut à coup sûr les solliciter. 2 Celles qui augmentent la surface corrigée mais aussi les coûts parce qu'elles compromettent soit la compacité de l'enveloppe du bâtiment ou des circulations communes soit la distribution collective ou les équipement inté­ rieurs. Elles seront écrites en caractères normaux.

Deux vérifications antagonistes s'imposent donc à l'architecte avant de les adopter : du point de vue du propriétaire calculer (grâce au logiciel) si le rapport coûts/surface corrigée en est diminué ; de celui du locataire s'infor­ mer s'il peut supporter l'augmentation résultante du loyer d'équilibre, et dans l'affirmative s'il s'agit bien de l'amélioration de service qu'il aurait (statistique­ ment) préféré. Il est évident que les deux verdicts seront rarement unani­ mes, la préséance devant alors jouer.

3 On verra aussi qu'entre surface corrigée calculée et service rendu ef­ fectif se glissent quelques distorsions généralement dues à des simplifica­ tions réglementaires de calcul. Elles seront écrites en italiques.

Ces possibilités-là d'augmenter le loyer plafond rassureront encore le propriétaire sans gêner les locataires, quand elles sont gratuites ; sinon el­ les ne sont pas forcément rentables pour le propriétaire, et peuvent être né­ fastes aux locataires s'ils n'y trouvent plus de service compensatoire. Leur origine incite à y renoncer, du moins au stade de l'esquisse, la surface corri­ gée ne limitant pas encore définitivement le loyer d'équilibre.

SURFACES DE BASE :

Le calcul de la surface corrigée part de la surface mesurée de chaque pièce. La définition de celle-ci est semblable à celle de la surface "habitable" du Code de l'Urbanisme (cf 3) ; mais en incorporant à la surface de la pièce celle de son placard dans le seul cas où il est "en saillie" par rapport aux au­ tres parois ; pour une pièce mansardée on prend la moyenne des surfaces mesurée à +1,3 et +2,2 m du sol, ou s'il y a moins de 2,2 la moitié de celle à +1,3 :

Ainsi une partie sous plafond rampant au dessous de +1,3 m ne pro­ duit pas de surface corrigée alors qu'elle garde une certaine utilité, et un co­ ût presque identique à celui des hauteurs normales.

Les surfaces ainsi mesurées sont ensuite arrondies au m2 le plus proche (celui qui est inférieur en cas de demi unité exacte) :

Par exemple, s'agissant d'une pièce entre 9 et 10 m2, une surface mesurée exacte de 9,51 est "idéale" puisqu'elle compte pour 10 , soit 5% de plus (9,99 compte aussi pour 10 mais sans gain réel de surface corrigée ; et 9,50 seulement pour 9 I) ; un WC de 1,51 est arrondi à 2, soit +32 %.

Si donc l'architecte dessine toutes les pièces de tous les logements avec une surface mesurée finissant par un peu plus que ,50 (surtout les plus petites et celles à fort correctif) cet "arrondi" accroît le loyer plafond de

La surface "réelle" résultant de cet arrondissement est ensuite mul­ tipliée successivement par trois correctifs :

CORRECTIF D'USAGE :

Selon son usage chaque pièce du logement se classe en catégo­ ries - légèrement différentes de celles du Code de l'Urbanisme- qui don­ nent une valeur différente à ce correctif :

Pièces "HABITABLES", correctif = 1 :

- au moins 9 m2 mesurés et 2,5 m sous plafond

- au moins une ouverture extérieure de 1/10° de la pièce - contrebas par rapport au sol (naturel)t inférieur à 0,75 m - moyen de chauffage (ou conduit de fumée)

Rentre aussi dans cette catégorie une cuisine satisfaisant ces conditions mais avec au moins 4 m2 mesurés, quand elle n'est pas in­ corporée au séjour.

Pièces "SECONDAIRES", correctif = 0,9 : - au moins 7 m2 mesurés et 2,2 m sous plafond, - cuisine exclue

- le reste comme les pièces "habitables"

Pour le propriétaire il vaut mieux classer toutes les chambres en "habitables" ; pour le locataire l'inconvénient de chambres "secondaires" plus petites peut être compensé, à surface et coût de logement égaux, par une polyvalence accrue du séjour ainsi agrandi, on y reviendra.

Pièces "ANNEXES" HUMIDES, correctif = 1 :

toilette, bain, douche, WC ceux-ci ne pouvant compter pour plus de 2 m2 (éviter donc des WC de plus 1,51 m2 mesurés, quoique ce soit indispensable aux logements d'handicapé)

AUTRES "ANNEXES", correctif = 0,6 :

- entrée, couloir, dégagement de largeur inférieure à 2 m - cuisine de moins de 4 m2 et 2,5 sous plafond, non incorpo­ rée au séjour

- toute pièce ou rangement de plus de 1,9 m sous plafond, (celles qui ont moins sont seulement comptées plus loin à titre d"'équipement "). Les placards non "en saillie" des parois verticales des pièces rentrent dans cette catégorie à faible correctif quelle que soit la pièce d'accueil ; sans différence probable de prix ni de service rendu.

- pièce de rangement

En raison de leur faible correctif minimiser ces pièces an­ nexes-là (ou même les supprimer si l'agrément n'en souffre pas trop)

- balcon et loggia de service privatifs et couverts (bien que modes­ te ce correctif réhabilite ces espaces qui étaient ignorés dans la surface "habitable")

CORRECTIF SELON VITRAGE :

Ce deuxième correctif varie pour les pièces habitables et secondaires, les loggias et entrées ; pour toutes autres il est pris égal à 1. Quand il n'est pas constant il est cons­ titué de la moyenne des trois coefficients qui suivent (et qui varient, à l'intérieur de leur marge spécifique , par palier de 0,1 par rapport aux quelques repères cités) :

coefficient d'ÉCLAIREMENT, variant de 1 à 0,6 : 1 : pièces claires

0,8 : pièces pas claires sur 1/2 surface ou sombre une notable partie du jour 0,6 : pièces sombres exigeant un usage anormal d'électricité

Pour mériter 1, une pièce doit en pratique conjuguer une surface vitrée d'au moins 1/10° de sa surface au sol, une profondeur n'excédant pas 2,5 fois la hau­ teur du linteau, une absence d'avancée supérieure (balcon,etc) ou latérale (décro­ chement de façade, paravent) faisant masque

coefficient d'ENSOLEILLEMENT, variant de 1,1 à 0,6 :

1.1 : pièces exposées au Sud et largement dégagées ; cette valeur ne peut être at­ tribuée à une cuisine

1 : pièces exposées S-E ou S-0 et largement dégagées, ou bien Sud mais enso­ leillées seulement la moitié de la journée à cause de masque(s)

0,9 : pièces exposées O ou E et largement dégagées, ou ensoleillement équivalent 0,6 : pièces qui ne peuvent recevoir de soleil

Tant que la construction n'en est pas changée coûteusement en tout cas, ou­ vrir donc un maximum de pièces au Sud (cela augmente aussi le prix de référence, et plus concrètement le confort d'été et l'économie de chauffage ; pour que celle- ci bénéficie au prix de référence les apports solaires doivent effectivement être calculés par la méthode ThB selon orientations et masques).

coefficient de VUES, variant de 1,3 à 0,8 :

1,3 : vue constituant une plus-value incontestable et exceptionnelle (local classé "hors catégorie")

1.1 : vue dégagée sur parc ou panorama remarquable, inhabituelle dans l'agglo­ mération, au moins 50 m sans vis-à-vis

1 : vue sur rue, cour ou espace vert, au moins 15 m sans vis-à-vis 0,9 : vue sans attrait, au moins 6 m sans vis-à-vis

0,8 : vue bouchée à moins de 6 m par masque à +3m du plancher

Ainsi, tant que la construction n'en est pas plus coûteuse, ouvrir un maxi­ mum de pièces vers la vue agréable ou dégagée, vers l'espace vert plutôt que le parking, prévoir un plan de masse comportant cours ou passages dépassant (fut- ce de peu...) 50, à défaut 15, à défaut 6 m de large.

Surface "utile" x moyenne des trois coefficients = surface "corrigée" pièce

CORRECTIF D'ENSEMBLE :

L'addition des surfaces corrigées par pièce est affectée d'un troisième correctif fait de la moyenne de deux autres coefficients :

coefficient de vétusté et d'entretien, variant de 1 à 0,3 en HLM (neuf=1)

coefficient d'emplacement dans l'agglomération, variant de 1,1 à 0,7 et majoré de 0,1 en agglomération de plus 50 000 habitants

Surface"corrigée" totale x correctif d'ensemble = "surface corrigée du local"

Mais ce correctif restant identique pour tout "local" et toutes morphologies possi­ bles d'une opération, pour optimiser l'esquisse l'addition des surfaces peut englober tou­

tes l'opération au lieu se faire par logement.

ÉQUIVALENCE SUPERFICIELLE DES ÉQUIPEMENTS : Les autres avantages du logement lui sont directement cré­ dités en m2, à ajouter à la "surface corrigée du local".

On distinguera ceux qui échappent à la question de leur opti­ misation parce qu'ils paraissent indispensables de ceux pour les­ quels il va falloir choisir entre s'en passer ou bénéficier de leur équivalence, de leur commodité :

équipements "INDISPENSABLES" :

Soit obligatoires soit aujourd'hui de règle : évier, baignoire, lavabo, WC, électricité, alimentation d'une machine à laver ; tous fluides qui leur sont nécessaires. Leur total équivaut à +15,2 m2. S'y ajoute le chauffage à raison par corps de chauffe (et non par pièce chauffée...) de +2,5 m2 en chauffage individuel, de +3 en collectif.

équipements FACULTATIFS :

second radiateur dans le séjour, chauffages de l'entrée, des INC et autres petites pièces où ils sont inutiles : +2,5 m2 chacun

un bidet =+1,9 m2 (rarement réclamé mais toujours ajouté) un lavabo supplémentaire = +1,9 m2

un receveur de douche supplémentaire = +2,9 m2

(un receveur de douche à la place de la baignoire = -2 m2 ) un WC supplémentaire = +6 m2

une alimentation de machine à laver supplémentaire =+0,4 m2

gaz de cuisine = +1,5 m2

ascenseur à partir de R+2 = +6 m2 (également valorisé en prix de référence par b2, quoiqu'il lui faut pour être rentable des­ servir plus de trois logements par palier)

vide-ordure : individuel = +4 m2, collectif à l'étage = +2 m2 cave : surface réelle entre 2 et 10 m2 = +1 m2, surface réel­ le supérieure à 10 m2 = +2 m2 (éventuellement donc, cave de 2

m2)

pièce ou placard de moins de 1,9 m sous plafond, grenier mesuré à +0,75 : surfaces réelles entre 1 et 3 m2 = +0,5 m2, en­ tre 3 et 10 m2 = +1,5 m2, supérieure à 10 m2 = +3 m2 (éventuel­ lement donc avec moins de 1,9 sous plafond, grenier + rangement = soit 1m2 soit 3)

Exemple de problème d'optimisation, l'opportunité d'une dou­ che supplémentaire, "équivalant" à 2,9 m2 :

pour le propriétaire ce sur-équipement serait rentable si son coût réel est inférieur à celui d'un agrandissement réel du loge­ ment de même surface (cumulant coûts de l'installation et des branchements, réparations prévisibles, coût du cloisonnement complémentaire,... et pour d'autres exemples variations du prix de référence).

pour le locataire il reste cependant à élucider s'il trouve plus d'avantage à avoir une douche de plus, plus de surface réelle,... ou au lieu de tout ça un loyer inférieur.

6 COUTS

Prix de référence et surface corrigée figurant à leur manière les divers avan­ tages d'une esquisse, il reste à en évaluer les contreparties, c'est-à-dire les diffé­ rents coûts, pour permettre son optimisation.

Leur calcul devra pouvoir se faire assez prestement pour ne pas lester l'imagi­ nation de l'architecte au moment de l'esquisse, pour l'engager au contraire à tester le plus de variantes possible. Ou plutôt, l'informatique se jouant instantanément de calculs compliqués, ce sont les entrées manuelles indispensables qu'il faut simplifier au maximum.

A cette fin on renoncera à mener en parallèle les optimisations morphologique et technique du projet, bien que ce serait plus profitable dans l'absolu. Dans la prati­ que professionnelle actuelle elles ne sont d'ailleurs effectuées qu'en série car on ju­ ge prudent d'attendre que la forme soit agréée de tous pour engager les frais de sa mise au point technique. Des paramètres techniques étant néanmoins nécessaires aux premiers calculs morphologiques, des valeurs forfaitaires fixes seront prises, proches des pratiques habituelles ; ne pourront varier que celles qui dépendent di­ rectement du choix morphologique (des formes de toitures par exemple).

Par contre on se gardera de simplifier en utilisant un coût moyen exprimé par m2 de plancher : ce mode d'évaluation pourtant commode est par nature incapable de prendre en compte les particularités morphologiques d'un projet. Malgré la com­ plication, il est indispensable de procéder à une évaluation (en Francs, en Watts,...) de chaque élément constructif, à partir de la quantité qui en est "consommée" dans chaque esquisse testée ; leur liste peut toutefois se limiter aux éléments dont la quantité risque de varier d'une esquisse à l'autre ; à moins que l'on désire aussi une prédiction globale vériste.

Toujours ce vérisme mis à part, la dernière façon de simplifier les entrées du calcul consiste à ne calculer que les types de dépense sensibles à la morphologie :

construction :

A qualités et à surfaces utiles égales, la morphologie a une influence indiscuta­ ble sur le coût constructif. Ainsi la compacité de l'enveloppe et la réduction des sur­ faces vitrées permettent toujours des économies ; le nombre d'étages et les circula­ tions collectives (surtout en cas d'ascenseur) ont aussi une incidence en collectif, mais pas aussi régulièrement prévisible, seul un calcul comparatif le montre.

L'évaluation du coût de la construction est la seule à être de technique couran­ te dans les agences en raison du "coût d'objectif" à respecter. Au stade de l'esquis­ se où se place l'optimisation de la forme, son contrôle s'y fait toutefois au m2 de plancher dont on vient de voir le défaut. Nous devons donc y anticiper la prise en compte quantitative des ouvrages qui n'intervient usuellement qu'en fin de projet. Mais il ne faut pas y ventiler, comme on l'y fait souvent, les dépenses par corps- d'état ; quand par exemple la quantité d'un mur varie d'une esquisse à l'autre, ce sont les interventions qu'y font le maçon, le plâtrier, le peintre, qui y varient conjoin­ tement ; le prix constructif unitaire adopté pour chaque élément doit donc ici déjà cu­ muler celui de tous ses constituants, du parement extérieur au parement intérieur en passant par la structure et l'isolant éventuels.

Honoraires et taxes sont proportionnels au coût des travaux et ne paraissent donc pas indispensables. Mais comme ils peuvent être nuis ou d'un taux différent pour les autres types de coût, leur absence déséquilibrerait le coût global.

Pour la même raison, bien que cela complique les entrées, les frais de l'em­ prunt constructif devraient aussi être calculés. Cependant toute liste de rembourse­ ments coûte bien moins en pouvoir d'achat que ce que donnerait à penser sa simple addition comparée à la somme empruntée : d'annuité en annuité, leur valeur actuel­ le (par exemple la somme qu'on aurait à "placer " aujourd'hui pour y faire face en leur temps) s'amenuise sensiblement. De plus, dans le secteur social, le taux du prêt est faible puisque s'y manifeste le principal de l'aide de l'Etat (du temps où l'inflation lui était supérieure ce taux changeait même le prêt en une subvention virtuelle). Pour simplifier les entrées on omettra donc d'intégrer l’emprunt au coût constructif.

réparations :

Des réparations s'imposent toujours à plus ou moins long terme pour maintenir un bâtiment en état d'être habité longtemps.

Elles concernent les ouvrages soumis aux intempéries (façades, couvertures), à l'usure des utilisateurs (ascenseurs), voire aux deux (voirie). Ouvrages visibles par nature, par rapport au choix architectural beaucoup ajouteront donc une subordination d'ordre esthétique à l'habituelle dépendan­ ce quantitative. Le cumul des coûts de réparation promet donc d'être assez variable d'une esquisse à l'autre.

Les premières années, ces ouvrages étant sous garantie (décennale ou biennale) des cons­ tructeurs, leurs réparations éventuelles sont gratuites pour le propriétaire. Mais l'ordre de grandeur des réparations ultérieures atteint le 1/6° environ du prix des travaux initiaux : il paraît indispensable d'intégrer la durabilité aux préoccupations déjà nombreuses de l'esquisse.

Pourtant l'éloignement aléatoire des réparations dans le futur, la complication des calculs, dis­ suadent de les aborder aussi rationnellement que les autres coûts. Par exemple dans le calcul du loyer d'équilibre elles sont forfaitairement proportionnées au prix des travaux neufs, quels que soient donc les mérites à long terme du projet. Or l'informatique permet de meilleures prévisions :

Les organismes HLM compilent leurs multiples expériences en une banque de données ("Gé- tal", groupe Apogée) qui fournit, pour chaque variante technique de chaque élément exposé, les ty­ pes d'intervention successivement prévisibles (vérifications, réfections, remplacement), leur prix, leur périodicité. Mais par nature ces constats excluent les produits nouveaux ; plus risqués, il ne faut pour autant les écarter car en principe ils apportent quelque amélioration : accueillir avec prudence les promesses commerciales, n'escompter comme durée de vie que celle de leur garantie légale.

La formule de calcul du cumul actualisé sur la durée d'utilisation du bâtiment de réparations pé­ riodiques, très fastidieuse à appliquer à la calculette, peut être confiée une fois pour toute à l'ordina­ teur. Une longue série de prix accompagnée d'un logiciel est par exemple diffusée ("Coût Global", Claude Chaber, Prix et Construction), permettant d'évaluer conjointement coût constructif et de fa­ çon simplifiée réparations.

Cette étude prétend aller bien plus loin, avec un tableur courant, dans la globalisation des co­ ûts et l'adaptation à leur contexte. Tout en utilisant au besoin "Gétal" et "Coût Global" comme ban­ ques de données sur les réparations.

entretien :

L'entretien doit être distingué des réparations ci-dessus, bien que tous deux fassent partie de la maintenance d'un bâtiment. Sa mission étant de garder un aspect décent au seul domaine collectif (nettoyage, éclairage et surveillance des circulations, jardinage des espaces verts) il est d'abord moins technique et moins indispensable. Il concerne aussi moins d'interventions, et celles-ci sont prévisibles et annualisables. Surtout, sauf exceptions il n'est pas supporté par le propriétaire mais par l'occupant, à travers ses charges locatives.

Mais son poids dépend lui aussi de l'esquisse. Enormément même, si le terrain offre le choix entre habitat individuel où il est quasi nul puisque tout est privé, et habitat collectif où il peut atteindre le coût des réparations ; et dans ce dernier cas des différences notables demeurent entre options distributives (cages d'escaliers, ascenseurs, privatisation de jardins en pieds d'immeuble, ...).

Si donc pour le propriétaire un collectif peut être plus économique à construire puis à réparer, pour les locataires des individuels sont globalement moins coûteux (et plus aimés) : une préséance entre acteurs est effectivement nécessaire pour choisir la forme.

chauffage :

La charge annuelle de chauffage dépend morphologiquement de la compacité de l'enveloppe et de la réduction de la surface totale vitrée (elles limitent les pertes de chaleur) et de l’orientation de ces vitrages (au Sud leur ensoleillement en fait un chauffe d'appoint gratuit).

Comme l'entretien, le chauffage est supporté par le locataire ; et son optimisation pourrait donc provoquer la même question de préséance. Cependant, en partie grâce au niveau d'exigence (sur­ tout technique) de la réglementation nationale, la consommation annuelle est le plus bas des coûts examinés ici (1/3° environ de l'entretien pour les collectifs, eau chaude et VMC comprises).

Cette réglementation propose en outre une méthode de calcul relativement simple (ThB85,CSTB cahier 23001) ainsi que des paramètres techniques "de référence", toutes choses di­ rectement utilisables dans le logiciel.

7 RATIOS

Pour faciliter l'interprétation des résultats bruts de calcul on les synthétise en ratios représentatifs de l'intérêt de chaque utilisateur-type. Et pour faciliter en amont les entrées nécessaires aux calculs, on substi­ tue à chaque ratio "réel" un ratio simplifié variant dans le même sens.

Quelles que soient leurs différences, ces ratios sont tous de la for­ me inconvénients / avantages, et leur optimisation consiste à les minimi­ ser :

Promoteur :

Le promoteur fait construire l'opération et n'en supporte que les coûts immédiats : acquisition du terrain et des bâtiments, honoraires. En contrepartie il attend une aide de l'Etat maximum. Cette dualité est re­ présentée par le ratio :

charge foncière + coûts bâtiments et VRD + honoraires aide de l'Etat

Pour réduire les entrées nécessaires à son calcul :

En DÉNOMINATEUR l'aide est remplacée par le Prix de Référen­ ce, puisque c'est lui qui en limiterait l'importance ; et seule la référence "bâtiment et honoraires" est prise en compte, le foncier étant constant pour toutes les esquisses (bien que cela exclue le VRD qui peut varier, mais bien moins).

Le NUMÉRATEUR est limité au coût immédiat et aux honoraires du bâtiment, pour rester homogène avec la simplification du numérateur

Le ratio financement retenu est donc :

coût bâtiments + honoraires correspondants prix de référence "Bâtiment+honoraires"

Propriétaire :

Le propriétaire de logements locatifs supportera les coûts d'acqui­ sition répercutés par le promoteur, le cumul des réparations réelles de son patrimoine, les frais de gestion de celui-ci. En contrepartie il perce­ vra le loyer des locataires. Cette dualité est représentée par le ratio :

foncier+bâtiments+VRD+réparations+honoraires+gestion loyers

Les entrées en sont simplifiables :

En NUMÉRATEUR on enlève ici encore le foncier.Par contre il n'y a plus à faire l'impasse sur le VRD. Les réparations ne doivent pas y être calculées comme dans le loyer d'équilibre où elles sont proportion­ nées au coût constructif, ignorant les éventuels efforts d'une esquisse à leur sujet : leur calcul devant ici être réaliste, il part des quantités d'élé­ ments susceptibles de se dégrader et de leurs durabilités statistiques.

En DÉNOMINATEUR on remplace les loyers, dont le calcul né­ cessite de nombreuses entrées, par la surface corrigée totale qui pour­ rait la plafonner. Bien qu'alors ne puissent plus apparaître les cas méri­ toires où la recette d'équilibre est inférieure aux loyers plafonds.

Le ratio gestion retenu est donc :

bâtiments + VRD + prévision réparations + honoraires surface corrigée

Occupants :

Le locataire supporte le loyer, l'accédant à la propriété les rem­ boursements d'emprunt, tous deux les frais d'entretien, les consom­ mations diverses. En contrepartie ils jouiront des divers avantages de leur habitat. Le ratio qui les concerne est donc de la forme :

loyers fou achat) + entretien + consommations avantages privatifs et collectifs

Pour simplifier le NUMÉRATEUR en cas de "locatif", on ne peut ici remplacer les loyers par la surface corrigée. D'abord parce qu'on ne saurait additionner directement ses m2 aux Francs des dépenses qui le suivent. Ensuite parce que cette surface est moins déterminan­ te pour l'occupant que le loyer d'équilibre non plafonné.

Du loyer d'équilibre on peut d'abord exclure le foncier pour gar­ der la même simplification que dans le ratio précédant. Le calcul des remboursements cumulés de l'emprunt y est contournable puisqu'il équivaut grosso-modo, compte-tenu de son faible taux et de l'actuali­ sation, au coût constructif immédiat (dont honoraires). Le calcul des frais de gestion, très simple, peut rester le même. Celui de la dotation pour réparations le pourrait aussi pour la même raison ; mais par continuité avec le ratio gestion on ré-utilisera la valeur réaliste qui y est calculée.

Surtout, en remplaçant ainsi le loyer par la somme des dépen­ ses réelles qu'il devrait compenser ce ratio acquière l'avantage d'être également utilisable en "accession à la propriété". Et les deux autres coûts du numérateur, entretien et consommations, nécessitent des calculs qui sont eux aussi polyvalents.

Le numérateur ainsi présenté montre qu'en bout de chaîne l'oc­ cupant supporte la globalité des coûts engendrés par le bâtiment.

En DÉNOMINATEUR on pourrait aussi envisager d'utiliser la surface corrigée pour concrétiser les avantages de l’habitat, puis- qu'officiellement c'est son but dans le calcul du loyer plafond. Cepen­ dant, en plus des distorsions déjà relevées elle comporte deux lacu­ nes :

La première est qu'à deux exceptions près (emplacement du terrain et présence d'un ascenseur, qui sont d'ailleurs également va­ lorisés en prix de référence) la surface corrigée ignore les avantages non-privatifs d'un habitat :

Les efforts du concepteur contre la promiscuité collective (nom­ bre de logements total, par palier, hauteur des bâtiments, isolations phoniques) et pour la sécurité, le local collectif résidentiel, les aména­ gements extérieurs, ne sont valorisés qu'en prix de référence.

La surface corrigée oublie d'ailleurs quelques avantages priva­ tifs, que le prix de référence évalue pourtant (logements de surface accrue, locaux annexes, conduits de fumée, économies de chauffa­ ge, confort d'été).

On ne saurait pour autant représenter, en dénominateur, tous les avantages par le prix de référence puisqu'il intègre les difficultés constructives et que nombre d'avantages privatifs ne sont jaugés que par la surface corrigée.

L'idéal serait que les pouvoirs publics unifient en une seule for­ mule tous les éléments objectifs -privatifs et collectifs- de l'agrément d'un habitat : pour l’instant ils sont épars, exprimés ici en m2 et là en Francs, dans les deux décrets précités, dont le moins ancien paraît ignorer l'autre.

La seconde lacune de la surface corrigée est sa traduction partiale des avantages d'un logement, par rapport aux aspirations de ses occupants.

L'optimum du propriétaire, la rentabilité financière, peut être reconnu sans ambiguïté. Mais pour l'occupant, on l'avait vu, il n'est plus indifférent qu'un certain supplément de loyer provienne d'une douche supplémentaire ou d'une surface réelle accrue ; ni surtout que le logement soit sans surcoût, fut-il moins pratique ou moins grand. Chaque groupe humain établit sa propre hiérarchie des avantages d'un habitat selon ses goûts, et aussi selon ses moyens.

Or c'est précisément en logements "social" que loyers ou remboursements sont le plus durs à supporter, que les moyens limitent le plus la satisfaction des goûts. Bien des ménages s'y contentent d'une pièce de moins que ce qu'il faudrait pour éviter la promiscui­ té familiale. Dès lors l'avantage majeur n'est ni la surface, ni l'éclairement, ni l'équipement des pièces principales. C'est que leur nombre reste suffisant malgré un petit loyer, et que leur distribution permette à toutes d'être (ou de devenir la nuit) un lieu de sommeil digne de ce nom.

La surface corrigée ignore ce critère, la capacité d'accueil. Et même sa pénalisation des chambres de petite surface empêche un séjour plus grand, donc éventuellement plus polyvalent.

Quand au prix de référence, si ses montants initiaux sont bien fonction du nombre de pièces ses coefficients poussent ensuite à réduire leur nombre à surface hors oeuvre constante (maximum du COS oblige) : les deux "de surface" (c1 et j) incitent à agrandir chaque type de logement, celui "d'importance" (b1) à faire moins de logements.

On sent que pour le législateur le progrès social passe par l'augmentation de la sur­ face des pièces, à loyer constant il va sans dire, grâce au progrès technique. L'idée est belle, mais bien des loyers sociaux étant encore trop chers pour ceux qui les méritent il faut encore diminuer le coût constructif, base de leur montant d'équilibre ; puisque le traite­ ment technique n'y suffit pas à tous coups et qu'il faut aussi préserver la capacité d'accueil, le pragmatisme mène à limiter les surfaces.

Ainsi le dénominateur du ratio des occupants doit s'adapter au standing de chaque opération. Pour des logements vraiment économiques il est pris égal au son nombre théo­ rique d'occupants (un de plus que de pièces principales pour chaque logement). Quand la qualité peut être rémunérée il pourrait être pris égal à la surface corrigée (en attendant de disposer d'une évaluation plus exhaustive des avantages d'un habitat).

Le ratio occupation retenu est en définitive :

bâtiment+VRD+ réparations+honoraires+qestion+nettovaqe+chauffaqe nombre théorique d'occupants (ou surface corrigée)

indicateurs divers :

Pour compléter l'évaluation des options trois ratios relatifs à des quantités générale­ ment réglementées peuvent être déduites aussi des entrées :

le rapport entre surfaces habitable et minimum, qui doit bien sûr dépasser 1 le coefficient d'occupation du sol, dont le POS local fixe la valeur maximum le nombre de places de voitures, dont le POS local fixe la valeur minimum

En fin pour aider le concepteur à s'expliquer la performance -bonne ou mauvaise- d'une option, d'autres ratios traduisent la "compacité" de trois types d'ouvrage coûteux :

la surfaces des façades, rapportée aux m2 habitables, dont la valeur maximum dé­ pend de la typologie adoptée mais qui peut néanmoins être comparée aux autres options

la surface de vitrage des logements, également rapportée aux surfaces habitables, dont la valeur ne devrait pas excéder 15 %

la surface de voirie par place de voiture, dont la valeur ne devrait pas excéder 25 m2 16

MODE D'EMPLOI DU LOGICIEL

"coût global / morphologie (LOGEMENTS )"

OBJECTIF :

Plus important pour l'économie globale d'un bâtiment que sa mise au point techni­ que, le choix morphologique initial est cependant bien moins rationalisé. En cette première étape où le subjectif et l'objectif se mêlent, pour élaborer une esquisse équilibrée il faudrait évaluer en coût global toute option imaginée ; mais on ne le fait guère par crainte de stériliser cette phase plutôt intuitive.

Ce logiciel essaie d'y remédier, la rapidité de l'informatique y étant secondée d'une logique claire et d'entrées limitées. Il s'applique aux logements aidés par l'Etat. Il in­ tervient au stade de l'esquisse, les choix techniques étant à optimiser ultérieurement

: ceux qui sont nécessaires ici aux calculs sont ici effectués a-priori, en prenant des valeurs courantes, seuls ceux qui ont une interférence avec la forme (couvertures, façades) y offrent une facilité de choix.

DESCRIPTION :

Application du tableur Excel sur Macintosh , qui tient en trois feuilles A4 imprima­ bles :

Il FEUBLLE DE TRAVAIL réunit entrées et synthèse des résultats : c'est la seule dont l'usage soit indispensable (et l'emploi précis décrit ci-après)

M QALOULS) DIVERS précise, au besoin, divers résultats et calculs intermé­ diaires,

8111 DONNÉES TECHNIQUES est une banque actualisable, valable pour plu­ sieurs projets, modifiable si nécessaire.

L'utilisateur intervient donc en I et éventuellement 318. Il ne le fait que dans les ca­ ses qui se signalent à cet effet par un encadrement individuel.

En I FEUILLE DE TRAVAIL les entrées occupent 4 zones, les résultats la 5ème :

1 PROGRAMME situe le contexte physique et économique du projet ; il est donc à préciser au début de chaque nouveau projet, et il ne doit plus être changé jusqu'au suivant.

Les trois zones d'entrées qui suivent décrivent les options à tester ; contrairement à la précédante elles sont donc appelées à être modifiées autant de fois qu'il le faut pour arriver à une morphologie satisfaisante. Deux colonnes indépendantes de don­ nées et de résultats (ainsi que de calculs en III) sont traitées en parallèle ; elles peuvent concerner, au choix de l'utilisateur, deux options concurrentes ou deux par­ ties morphologiquement différentes d'une même option. Ces trois zones sont :

2 OPTIONS où l'on peut décrire brièvement les morphologies testée dans les deux colonnes, choisir leur sigle (qui sera rappelé en tête de chaque colonne d'en­ trées et de résultats), noter diverses particularités

3 HABITABILITÉS (constituant l'actif de chaque option): y rentrer nombre de cellules et surfaces utiles ; des colonnes non encadrées à gauche des deux d'en­ trées rappellent aussi les surfaces minimales puis les coefficients de surface corri­ gée

4 OUVRAGES coûteux (contre-parties de l'habitabilité) rentrer leurs QUAN­ TITÉS ; leurs divers Prix Unitaires (Travaux Neufs, Réparation, Entretien et Chauf­ fage), déduits des données économiques du PROGRAMME et des DONNÉES TECHNIQUES, s'y affichent en quatre colonnes non encadrées à gauche des deux d'entrées.

Enfin apparaîtront 5 RÉSULTATS synthétisés sous forme de ratios, plus faciles à comparer et à interpréter. Les trois premiers, de type coûts/avantages, donnent les points de vue économiques antagonistes : occupation, gestion, financement (le clas­ sement économique des options pouvant se révéler différent selon chacun d'eux, éluci­ der avec le Maître de l'Ouvrage leur préséance avant de choisir une option). Les trois ratios qui les suivent situent chaque option par rapport aux principales obligations régle­ mentaires. Les trois derniers sont des indicateurs morphologiques (compacité, quanti­ tés relatives de vitrages, de voirie).

PROCESSUS D'UTILISATION :

(les mots entre guillemets font allusion à des commandes de Excel) :

1° Vérifier si tous les ouvrages figurant en HDD sont compatibles avec le nouveau pro­ gramme et les formes envisageables.

Les remplacer sinon, en veillant à ce que pour chacun aucune des données (en­ cadrées dans sa ligne) ne manque.

2° Entrer en 1 les données du PROGRAMME.

Le calcul des Prix Unitaires des divers OUVRAGES devenant alors possible, "cal­ culer maintenant" puis "imprimer" cette seule feuille II.

(Avant la première impression du logiciel sur tout ordinateur, vérifier dans "aperçu" que 11 s'achève bien côté droit par la colonne unités, et 11 par la seconde d'entretiens ; si elles étaient déportées sur la feuille suivante les ramener en effectuant une "mise en page" "réduite", à 95% par exemple)

3° Sur 1 imprimée :

réviser en 3 les surfaces minimales et les correctifs de surface corrigée, étudier en 4 les Prix Unitaires qui ont été adaptés au programme.

4° Abandonner le logiciel pour trouver, dessiner et coter sommairement diverses op­ tions architecturales (au moins deux options), plus ou moins intuitives, plus ou moins minimales (la 3° étape doit aider à satisfaire ce dernier type de critère)

5° Métrer sur les dessins les quantités demandées sur la feuille 1 imprimée et les y écrire à la main.

6° Revenir au logiciel et entrer dans sa feuille B les caractéristiques des OPTIONS trouvées, ces métrés de leurs quantités qui décrivent l'HABITABILITÉ puis les OUVRA­ GES (deux séries pouvant être traitées en parallèle).

"Calculer maintenant", "enregistrer" éventuellement et "imprimer" cette feuille, la DD éventuellement.

S'il y a plusieurs options, par paires, refaire les mêmes opérations.

7° Confronter les RÉSULTATS aux avantages subjectifs visibles sur les dessins de chaque option, pour s'assurer d'un choix équilibré.

Si aucune ne paraît satisfaisante en chercher d'autres sans hésiter, après une analyse critique des précédantes, éventuellement affinée avec 11.

coût g lo b al/m o rp h olo gie(L O G E M E f 16.12.1993 types de coûts : |ïra v a u x N e u fî Répara Entretie C hai QUANTITÉS E coieA rchttectureToutouse/LA B /C ordier 2 4 OUVRAGES coûteux (a) (a) (b) (b) (b)(c) col ind unités I F iU Î L L E D II T R A V A IL 3 INFRASTRUCTURBondat. poteaux 2544 0 0 0 unité (remplir les cases individuelles encadrés) 4 fondations filantes simples 678 0 0 0 140 128 m 1 PROGRAMME 5 fondât, filantes + isolant terre-plain 702 0 0 308 142 129 m

projet ETUDE DE CAS 6 PLANCHERS de garages 195 0 0 0 m2 HO

terrain 1520 m2 7 d'autres locaux / terre-plain 202 0 0 0 600 630 m2 HO DH 52 °h/1000 CLIMAT 8 de logements / air froid 828 0 0 117 m2 HO

E 440 kWh/m2 9 en mitoyenneté phonique 656 0 0 0 600 m2 HO

BT01 500,1 dernier publié PRIX 10 entre locaux autres 559 0 0 0 600 m2 HO

année 93 de cet index 11 dalles de balcons 1405 0 0 0 m2 HO

TVA 18,6 % 12 poteaux 476 0 0 0 m

honorai 9 % des travaux 13 CIRCULATIONS escaliers privés 7938 0 0 0 12 volées durée 34 ans UTILISATION 14 VERTICALES ascenseurs 117840 186450 139853 0 cages actualis 4 % hors inflation 15 esc.collectifs+colonnes monttes 6043 8934 77129 0 3 volées

type PLA FINANCEMENT 16 FAÇADES éléments ext. menuisés 1046 1721 0 0 m2 date 1/7/93 des Bo suivants : 17 garde-corps ou voiles maçonnés 1096 133 0 0 m2 type 1 102910 Fttc 18 m açonnerie+enduit murs des logts 1110 133 0 117 700 705 m2 v+f

t 1 bis 169215 Fttc 19 d° murs autres locaux 899 133 0 0 m2 v+f types 2 202180 Fttc 2 0 struct.légère+ clins murs des logts 890 288 0 117 m2 v+f type 3 238125 Fttc 21 d° murs autres locaux 797 288 0 0 m2 v+f type 4 271470 Fttc 2 2 COUVERTURES rive s,re le vé s,etc 843 238 0 0 m type 5 309980 Fttc 23 tuite+charp+ptaf.ramp /logements 1176 1376 0 73 m2

type 6 338195 Fttc 2 4 d° /autres locx 618 1217 0 0 m2

type 7 376695 Fttc 2 5 tuiles+charp+plaf.plat /logements 973 1301 0 73 600 630 m2 garage 40540 Fttc incorp.ou enterré 26 d° /autres locx 618 1217 0 0 m2 garage 28440 Fttc accolé ou séparé 2 7 é ta n c h n .a c c e s + d a lle /logements 1265 1882 0 73 m2

2 8 d° /autres locx 971 1882 0 0 m2

2 OPTIONS morphologiquessig les 2 9 VITRAGES -hors logts : verrières 3092 2710 0 0 m2 tab

INDIVIDUELS en bande R+1 ind 30 fenêtres 2433 613 0 0 m2 tab

COLLECTIF R+1 col 31 -de logt : vertic.Sud,sans ombres 4634 1670 0 -391 80 80 m2 tab Collectifs ou Individuels C/l I C 3 2 vertic.SE ou SO, sans ombres 4634 1670 0 -224 m2 tab + de 3 logements/dalier ? O/N N N 33 expositions intermédiaires 4634 1670 0 109 m2 tab 34 verticaux Nord ou forte ombre 4634 1670 0 497 70 70 m2 tab 3 HA BITA B IL IT ÉS m2mini NOMBRES 35 fenêtres de toit 5536 2515 0 109 m2 LOGEMENTS t 1 18 36 PORTES entrées logt,halls,LCR 3220 0 0 587 12 12 unités

1 bis 30 3 7 intérieures aux logements 915 0 0 0 80 80 unités

2 46 38 de garage 4655 0 0 0 unités

3 60 39 de service 3102 0 0 0 unités

4 73 40 PAROIS murs logt/loc.non chau 1110 0 0 176 unités 5 88 41 VERTICALES murs entre 2 logt 847 0 0 0 250 578 m2 6 99 12 12 42 INTÉRIEURES autres murs 703 0 0 0 300 m2

7 114 43 placards 2 portes 2410 0 0 0 40 40 m2

garages collect.incorp+enterr 44 cloisons courantes 208 0 0 0 600 600 m2 garages collectifs accoi+sépa 45 PLANS DE MASSE voirie autos 200 119 0 0 280 280 m2 autres places de voitures 12 12 46 piétonnniers 527 40 0 0 107 107 m2 PIECES correctifs m2AU SOL 47 réseaux divers (L d'un seul fluide) 991 895 0 0 75 75 m

"habitables" Sud 1,03 570 570 48 clôtures+portillons 197 952 0 0 84 m (S>9m2,h>2,5m) 3E.SO 1,00 49 jardins privés 38 0 0 0 503 m2 et cuisines>4m 2 E, O 0,97 50 espac.verts collectifsfS déduites) 52 36 622 0 533 0 m2 Nord 0,93 540 540 51 revêtem ents et fluides dans logts 100858 35571 13746 0 (nb déduits) logt "secondaires" Sud 0,93 18 18 52 PrixUnitaires ttc : (a)=dont Honoraires (b)=sur durée utilis (c)=déperditions -gains solaire; (S>7m2,h>2,2) 3E,SO 0,90 53 5 RÉSULTATS synthétisés options col ind

E, O 0,87 54 COÛTS occupation (TN +R +H +E ntretien+C hauf)/occupant 92 88 kF ttc Nord 0,84 55 (sur 34 gestion (TravauxN eufs+R éparations+H )/S.corrigée 3 8 8 9 3 9 5 7 F ttc salles d'eau et WC 1,00 48 48 56 années) financement ^Bâtiments+Honoraires) /B référence 7 0 7 5 %

autres "annexes" 0,60 24 54 57 RATIOS surfaces habitables / surfaces m inim um 101 1 0 4 % balcons et Sud 0,62 58 RÉGLEMENTÉS Coefficients d'O ccupation du Sol 0 , 7 5 0 , 7 7

loggias 3E.SO 0,60 59 places de voiture par logement 1 ,0 0 1 , 0 0 c o u v e rts , E, O 0,58 60 COMPACITÉS façades logements / surfaces habitables 58 57 %

vérandas autres 0,56 61 MORPHOLOGIQUES vitrages logements / s pièces éclairées 1 3 1 3 % Locaux Collectifs R ésidentiels 62 surface voies autos / nombre places autos 23 23 m2/pl