Vacance et mobilité

O primeiro ciclo de produção (1940-1964) ocorre pela emergência de mercado de terras. De forma resumida, essa fase é caracterizada pelo ganho do valor de troca no mercado de terra. Ou seja, a terra era algo passado de pai para filho, sem pretensão de lucro. Logo, não tinha valor de troca. Isso perdurou até Natal adquirir status de região estratégica na Segunda Guerra Mundial, fato que acarretou na explosão demográfica, acirrando a disputa por terras. Ademais, a Segunda Guerra Mundial proporcionou uma grande imigração de vários tipos de povos, inclusive americanos, para a cidade, em função de haver uma base militar estratégica norte-americana instalada em Parnamirim/RN (município vizinho).

Dessa maneira, o comércio de lotes passa a vigorar devido à alta procura por moradia dos imigrantes. Segundo Queiroz (2012), nesse período, a grande maioria dos

23 Autoconstrução de residências – embora comece a haver uma caracterização inicial do mercado imobiliário na cidade, algumas construções eram feitas pelos próprios donos dos terrenos.

loteamentos eram realizados por iniciativa familiar ou individual. Essas famílias foram se organizando no ramo de vendas, profissionalizando-se nas décadas seguintes.

4.1.2 Segundo e terceiro ciclo: produção estatal e as incorporações imobiliárias

O segundo ciclo (1964-1982) foi caracterizado pela produção estatal de habitações. Esse perfil de produção nasce junto à ditatura militar e ao Banco Nacional de Habitação (BNH). A atuação marcante dessa política na cidade de Natal gerou, sem dúvida, a grande quantidade de moradias construídas, beirando 25% da área edificável, abrigando 230.000 habitantes dos 510 residentes no município na época (SILVA, 2003).

Essas construções envolviam a criação de conjuntos habitacionais divididos por faixa de renda, nesse caso, a camada mais pobre passou a morar em zonas com pouca aparelhagem pública e distantes (Figura 2). Outro efeito dos conjuntos habitacionais foi a criação de vazios urbanos, dada a separação entre ricos, pobres e equipamentos urbanos. “Deu-se iniciou a ocupação de rarefeita e fragmentada da cidade iniciado com loteamentos. Estes vazios, no futuro, vão ser o principal estoque de terras das empresas promotoras imobiliárias” (QUEIROZ, 2012, p. 147).

Figura 2 − Natal: Localização dos conjuntos habitacionais

Fonte: Extraído de Queiroz (2012, p. 45)

Conforme já foi discutido, observamos a consolidação da segregação socioespacial e o começo da fragmentação urbana notadamente em direção ao eixo sul. Os conjuntos mais próximos do centro, isto é, na zona administrativa leste, em boa parte, eram mais destinados aos de renda média, enquanto os mais distantes, aos de renda baixa. Segundo Ferreira e Queiroz (1990), os lotes distantes eram delimitados englobando áreas verdes públicas e por esse motivo passam a incorporar a área privada chamada de jardim. A integração entre os moradores passa a ser comprometida. De acordo com Ferreira e Queiroz (1990), havia uma dificuldade de deslocamento devido às distâncias e

aos espaços públicos, vistos como elementos importantes para a socialização da vizinhança, porém, não desempenhavam sua função atrativa para reunião de indivíduos por vários motivos, como, por exemplo, a falta de investimentos em manutenção de praças. “Sua disposição, tipologia e dimensionamento mostram descaso com estas áreas, demonstrando ainda, pela ausência de tratamento adequado e de equipamentos – fatores fundamentais para apropriação dos moradores” (FERREIRA; QUEIROZ, 1990, p. 8).

4.1.3 Quarto ciclo (1982-1990): capitais privados

Os capitais privados-incorporadores assumem o controle econômico do processo de produção da moradia, definindo localizações de produção, características do empreendimento, com estratégias de vendas e público-alvo. Dessa forma, passam a produzir inovações espaciais, como os edifícios e o remanejamento de uso do solo. Esse agente passa a deixar marcas perenes na cidade. Seus empreendimentos são direcionados para segmentos superiores da sociedade. Esses segmentos se originaram a partir da década de 1950, com uma série de deslocamentos de organizações Federais para o Estado que deram aporte para migração de técnicos mais qualificados, como corpo técnico para a Universidade Federal e a Petrobrás.

A esse respeito, Queiroz (2012, p. 56) comenta: “O Estado favoreceu a concretização da convenção idealizada pelos loteadores, causando a substituição dos moradores desses bairros por uma camada de população com maior poder aquisitivo”. Já segundo Ferreira e Queiroz (1990), o agente incorporador na cidade de Natal passa a atuar liberando as áreas centrais, advindo dos deslocamentos das camadas mais ricas para áreas mais afastadas, em busca de externalidade proposta pelo incorporador. Até mesmo nas áreas centrais, as antigas residências e edificações de valor histórico dão lugar a edifícios comerciais no núcleo central e novas residências propínquas. As residências desse período se caracterizam, em sua maioria, pela nova proposta do setor imobiliário: o apartamento.

Dessa maneira, esses espaços são construídos “numa graduação de qualidade que vai desde o edifício de alto padrão nas áreas centrais, até a construção de moradias padrão INOCOOP24 na periferia” (FERREIRA; QUEIROZ, 1990, p. 9). As inovações

24 O Inocoop surgiu com a Lei que o criou, pelo extinto BNH – Banco Nacional de Habitação e o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo, em 1964, com o intuito de captar ação pública e

vão sendo aplicadas e assim surge uma nova estratégia dos agentes. Dessa forma, as localizações alvo da atividade imobiliária passaram a edificar mais intensamente. A zona sul foi bastante privilegiada com provimento de estruturas básicas e serviços urbanos. Isso se deve à concentração de mercado solvável na região enquanto que as áreas como a Zona Oeste e Norte, consideradas mais pobres, foram deixadas de lado. O fato mencionado acirra o processo de fragmentação da cidade25.

As zonas centrais alvos da produção para demanda solvável (os bairros de Tirol, Petrópolis, Capim Macio, Lagoa Nova e Candelária) passam a receber investimentos, com isso, ganham mais importância, uma vez que vários estabelecimentos passam a se agregar às localidades, desenvolvendo valores de uso (escolas, hospitais públicos e privados etc.), somados às inovações habitacionais que deturbam as antigas habitações e passam a ser considerados zona foco de investimento. Em contraste, observa-se a criação de zonas menos sinérgicas, como Zona Norte e Oeste, que possuem habitantes, em sua maioria de baixa renda, não considerados público-alvo prioritário para os agentes privados, acarretando poucos investimentos em infraestrutura se comparado com as zonas mais sinérgicas. No entanto, as estruturas aplicadas nas zonas menos sinérgicas, supostamente, impulsionam uma dinâmica diferente das zonas mais sinérgicas como, por exemplo, comércios informais valiosos.

4.1.4 Quinto ciclo − condomínios fechados/autofinanciados e turismo imobiliário/ Programa Minha casa minha vida

Devido à crise de retenção de crédito, o poder de compra ficou restrito àqueles detentores de maior renda na cidade. Nesse sentido, o mercado imobiliário passou a mobilizar seus esforços para esse segmento do mercado, a partir da década de 1990. Um aspecto importante disso está relacionado ao poder que agora a demanda rica tem sobre

orientar a iniciativa privada, estimulando a construção de habitações de interesse social e financiando a aquisição da casa própria, principalmente para as populações de média e baixa renda.

25 Fragmentação tem a ver, obviamente, com fragmentos. E fragmentos são partes, frações de um todo que ou não se conectam mais, ou quase não se conectam mais umas com as outras: podem ainda “tocar-se”, mas não muito mais que isso. Claro está, ou deveria estar, que se trata de muito mais que um processo de “diferenciação”. Menos óbvio é que se trata de algo que vai além, até mesmo, de um processo de “segregação” (SOUZA, 2008, p. 56).

o empreendimento. O consumidor passa a também arbitrar em relação à forma da residência, como a tipologia, o padrão e a localização. Nesse momento, “os consumidores (agente mercado alvo) se tornam mais decisivos no processo de segregação socioespacial” (QUEIROZ, 2012, p. 162).

Como um dos produtos dessa operação, surge o condomínio fechado. Embora haja mais participação da demanda, o promotor age de forma diretamente envolvida na externalidade da vizinhança reunindo grupos seletos em um mesmo espaço, intensificando a elitização nas localizações. Conforme Queiroz comenta:

Existem casos nos quais o agente privado planeja estimula formação de grupos de condomínios [...]. Essa modalidade resulta na intensificação do processo de elitização e segmentação socioespacial [...]. Os empreendimentos produzidos nesse sistema curarizam-se pelo alto padrão e pela localização nas áreas nobres da cidade (QUEIROZ, 2012, p. 162).

Segundo dados dos cartórios levantados por Queiroz (1996) e Ferreira e Queiroz (1990), durante a década de 1980 até 1990 (Figura 3), foram construídos 221 empreendimentos, em um total de área construída de 578.949 m², possuindo 435 edifícios e 5.336 unidades. Já na década de 1990 a 2000, foram 211 empreendimentos, em uma área de 774.777 m², possuindo 324 edifícios e 4.505 unidades concentrados no eixo sul. Dessa forma, era muito comum existir prédios bastante homogêneos, com a presença de muitos médicos, juízes e empresários (Figura 4).

Figura 3 − Produção imobiliária na década de 1990

Figura 4 − Natal: rendimento médio mensal por bairro

Segundo Queiroz (2010), o padrão exigido pelos consumidores passa a levar em consideração: (i) uma ambientação particular com áreas de lazer privadas; (ii) exigência retificada de que o empreendimento deve estar em áreas já valorizadas dotadas de acessibilidade. É interessante frisar que alguns bairros foram ocupados por serviços que estereotipa a localidade, como a concentração de profissionais da saúde em Petrópolis e Tirol. Já os bairros como Candelária desenvolveram comércios elitizados, como o Natal Shopping, e por último, a procura passa a ser também pelo litoral turístico da cidade, isto é, o bairro de Ponta Negra; (iii) homogeneização da população residente em condomínios fechados, ou seja, ocupantes com renda semelhantes. Tal fato se assemelha à teoria comentada por Villaça (2001) sobre o poder das classes mais ricas sobre as regiões valorizadas por eles.

Nessa perspectiva, Abramo (2007) comenta sobre essa ação justificando a escolha por bairros, indo além da questão acessibilidade. Para ele, “Escolher um bairro é escolher seus vizinhos. Optar por um bairro de boas escolhas é, por exemplo, escolher uma vizinhança onde as pessoas querem boas escolas” (SHELLING apud ABRAMO, 2007, p. 30).

Ademais, o desenvolvimento do turismo induziu o estado a tratar de forma diferenciada os corredores que fazem parte do circuito de deslocamentos dos turistas na cidade de Natal. Portanto, segundo Queiroz (2012), caracteriza-se por uma ação do capitalismo moderno em sua expressão artística, no caso, obras públicas para embelezamento estético para atração de capital. Dessa forma, passaram a investir em obras públicas em áreas que estavam sendo alvo da produção26. “O Estado ratifica a nova espacialidade proposta pelos capitais privados e consumidores, favorecendo o processo de diferenciação espacial que vai lhes garantir lucro” (QUEIROZ, 2001, p. 181). Sendo esta o eixo sul.

26 É interessante frisar a questão sobre a criação de espacialidades. Claramente o processo descreve a tentativa de se produzir uma nova zona de convergência na faixa litorânea. Uma vez que a concentração de produto social aceita essa condição, podemos dizer que surge assim uma nova localização.

O desenvolvimento do Turismo 27 junto a incentivos do governo através de programas, como o de desenvolvimento do turismo do Nordeste – Prodetur/NE (1995), ajudaram a adaptar o cenário de Natal ao que o capital exigia para o ingresso em uma atividade turística rentável e, assim, atrair futuros investidores. Embora os investimentos tenham vindo para obras de acessibilidade e infraestrutura do litoral, Natal recebeu também a ampliação do Aeroporto Augusto Severo, importante para chegada de turistas. Nesse período, empreendimentos de alto padrão passaram a ser produzidos nas mesmas localidades já valorizadas (ver Figura 5) somando ao fato de o investimento ainda seguir os espaços onde se encontram a renda mais alta das famílias (ver Figura 6). “Edifícios de alto padrão e o condomínio clube, ambos fechados com presença de equipamentos coletivos restritos aos moradores” (QUEIROZ, 2012, p. 190). Registram- se empreendimentos com unidades que variam entre 55 a 19m² a 218,95 m² variando entre 65.000 e 220.000 reais.

27 Vale salientar que a atividade turística sempre foi uma das principais atividades econômicas do município, mas sempre desenvolvido com escassez de planejamento. Porém, nesse caso, trata-se de um incentivo Federal mais impactante.

Figura 6 – Natal, distribuição renda média mensal por bairros

“O aumento surpreendente na produção imobiliária colocou Natal como um dos grandes destinos para investimentos” (QUEIROZ, 2012, p. 234), seja reutilizando as áreas centrais, seja se expandindo até os limites do município em tentativa de criar novas convenções. “Os lançamentos imobiliários impressionavam pela quantidade e variedade de opções ofertada aos consumidores” (QUEIROZ, 2012, p. 234). Dessa forma, grandes empresas como Cyrela28 entraram no mercado também a partir da ação de incorporação.

A verticalização se tornou mais intensa na história do município, concentrando- se em áreas centrais ou de interesse turístico. Outro ponto importante é que o fenômeno turístico afetou a tipologia de apartamentos, sendo agora cada vez menores, advindos do interesse em obter lucros por meio das vendas das unidades.

Em meados de 2008, O Programa Minha Casa Minha Vida, veio como medida para manter a produção da construção civil, gerar empregos e reduzir o déficit habitacional existente no país. Dessa forma, a produção continua no fim da década de 2000, porém, mais voltada para o consumidor local que estava em busca da primeira residência. O processo se expande ainda, mas de maneira mais lenta.

4.2 PARNAMIRIM/RN: Conurbação e atração residencial no Bairro de Nova Parnamirim

A relação entre Parnamirim e Natal perpassa antes de tudo por uma corrente histórica e espacial. Conforme visto, o crescimento de Natal pode ser resumido no acontecimento de fatores como: (i) crescimento demográfico exponencial; (ii) tendência à rápida urbanização por ser capital do Estado do Rio Grande do Norte; (iii) rápida guinada na formação de especialização da cidade. Nesse sentido, cabe ressaltar a nova característica que é a sua simbiose entre as cidades vizinhas, fato que culmina no avanço sobre Parnamirim/RN.

Desde os anos 1980, o vetor de metropolização natalense passou a transbordar suas fronteiras, chegando ao território de Parnamirim, especificamente na região norte (ver o mapa da Figura 7).

28 Sediada em São Paulo, a empresa possui vasto mercado no Brasil, ocupando 16 Estados, além de possuir empreendimentos na Argentina e Uruguai.

Figura 7 – Mapa do município de Parnamirim

Fonte: Prefeitura de Parnamirim (2015).

Disponível em: <http://www.parnamirim.rn.gov.br/mapas.jsp>. Acesso em: 20 ago. 2016.

Antes de descrever as características do espaço transbordado, convém mencionar um pouco do histórico da cidade de Parnamirim/RN. O município apresenta características naturais específicas, cercado por dunas e tem litoral privilegiado em Cotovelo, Pium e Pirangi do Norte. Tal fato atrai interesses imobiliários, principalmente aqueles ligados à exploração de ambientes naturais. Para além do aspecto natural, podemos destacar sua funcionalidade urbana, que começou a se desenhar com a fundação de um campo de decolagem em 1927. Tal espaço serviu de apoio para seu pequeno crescimento urbano na época.

Apesar do baixo crescimento, sua importância comercial aumentou devido às rotas de comércio aéreas e a existência do campo. Isso tinha tamanha importância que durante o período da Segunda Guerra Mundial (1939-1945), o município serviu de base estratégica americana para os acessos em direção à Europa e à América do Norte. Em 1942, foi criada oficialmente a base área brasileira subordinada como vila de Natal.

Sua rápida evolução demográfica (ver Figura 8), em função de sua especialização, justificou investimentos urbanísticos, alavancando seu status de Vila para

Distrito de Natal em 1948. Após dez anos de desenvolvimento, Parnamirim ganha status de município (NETO, 1990). Com o tempo, as trocas econômicas entre Natal e Parnamirim continuaram. Assim, quem não podia residir em Natal, certamente teria como segunda opção Parnamirim (SOUZA, 2006). Segundo dados do IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia Estatística, sua população passou de 9 mil habitantes em 1960 para 120 mil até o início da década de 2000. De acordo com o censo demográfico do IBGE realizado em 2010, registram-se 202 mil habitantes (ver Figura 8).

Figura 8 – Evolução demográfica do município de Parnamirim (dados mais atuais)

Fonte: IBGE – Censo demográfico (2010)

Medeiros e Petta (2005) comentam que o município cresceu quase cinco vezes a mais que o valor da mancha urbana registrada em 1960 (369,87 ha29) para 1998 (1,994 ha). Assim, em meados dos anos 1990, esse crescimento se concentrou nas áreas litorâneas. A esse respeito, chama a atenção o aumento populacional do distrito de Nova Parnamirim, nessa época, ainda não considerado bairro. Medeiros e Petta (2005) comentam que essa peculiaridade da região se deu em torno de sua aproximação com os bairros de Natal e por investimentos de famílias que procuravam casas de verão. Tal fato estabeleceu a continuidade urbanística entre Natal e Parnamirim.

Alguns anos depois, Souza (2006) comenta que a mancha urbana do município chegou a 2,829 ha em 2003, sendo sua concentração maior no distrito de Nova Parnamirim. Esse crescimento se torna importante, pois, além de ratificar a continuidade

urbanística entre os municípios, serviu para consolidar os fluxos de deslocamento pendulares. Isso foi confirmado com a criação de acessos pelo prolongamento da BR-101 e Avenida Ayrton Senna, considerados os principais corredores de acesso ao local.