de construire et les droits des locataires (Art. 43 LDTR)
3. Le traitement des observations et les procédures de recours
Aucune disposition légale n’indique comment les observations émises par les locataires ou les voisins de l’immeuble doivent être traitées.
Il tombe cependant sous le sens que la prise en compte de ces observations dépend de leur pertinence, principalement sur les plans juridique et technique.
Lorsque le Département des constructions et des technologies de l’infor-mation statue sur la demande d’autorisation de construire qui lui est présentée, il avertit les personnes qui lui ont adressé des observations du sort qu’il leur a réservé, au moyen d’une lettre généralement sommairement motivée.
Le recours formé par le locataire de l’immeuble ou par un voisin de l’im-meuble doit être effectué dans les 30 jours suivant la réception de l’avis du Département auprès de la Commission cantonale de recours en matière de constructions33.
Il en va de même du recours interjeté par le propriétaire de l’immeuble lorsque l’autorisation de la rénovation lui a été refusée.
Les recours doivent être déposés devant la Commission cantonale de recours en matière administrative, qui, pour les cas ordinaires, est composée d’un juge du Tribunal de première instance, qui la préside, et deux juges assesseurs spécialisés en matière de construction, d’urbanisme et d’hygiène publique34. Lorsque la LDTR est applicable, la Commission cantonale de recours en matière administrative est composée de la manière suivante :
« a) Un juge au Tribunal de première instance, qui la préside ;
b) Un architecte représentant les milieux professionnels de sa branche ; c) Un représentant d’organisation de sauvegarde du patrimoine et de l’environnement ;
d) Un représentant des milieux immobiliers :
33 Art. 145 al. 1 LCI.
34 Art. 243 LCI.
e) Un représentant des organisations de défense des locataires »35.
Les recours déposés auprès de la Commission cantonale de recours en matière administrative contre des autorisations de construire ou des refus d’autorisation de construire sont publiés dans la Feuille d’avis officielle avec, comme déjà mentionné, la précision « que les tiers disposent d’un délai de 30 jours pour intervenir dans la procédure et que, s’ils s’abstiennent de cette démarche, ils n’auront plus la possibilité de recourir contre la décision de la Commission ni de participer aux procédures ultérieures »36.
Les personnes qui souhaitent intervenir à la procédure peuvent évidem-ment consulter le dossier d’autorisation pour en connaître le contenu.
En règle générale, la procédure de recours menée par la Commission cantonale de recours en matière administrative est relativement simple : elle commence par un échange d’écritures, la partie intimée étant appelée à communiquer ses observations à l’égard du recours, dans un délai de 30 jours.
Naturellement, si des tiers interviennent à la procédure, les parties recourantes et intimées peuvent solliciter la faculté de présenter des observations écrites se rapportant à l’intervention.
La Commission cantonale de recours en matière administrative convoque ensuite les parties pour les interroger et leur demander les précisions qu’elle estime utiles.
Parfois, elle procède ultérieurement à un transport sur place, pour mieux comprendre la situation.
La Commission cantonale de recours en matière administrative peut entendre les témoins ; il s’agit-là d’une démarche qui est relativement peu fréquente.
La décision rendue par la Commission cantonale de recours en matière administrative peut être déférée par un recours auprès du Tribunal adminis-tratif dans un délai de 30 jours.
La procédure suivie par le Tribunal administratif est à peu près similaire à celle menée par la Commission cantonale de recours en matière administrative.
L’arrêt rendu par le Tribunal administratif peut lui-même faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal fédéral, également dans un délai de 30 jours.
35 Art. 45 al. 3 LDTR.
36 Art. 147 al. 2 LCI.
B. Les devoirs particuliers du propriétaire bailleur 1. L’exécution de travaux d’entretien
a) La visite des locaux et l’avis des travaux (art. 257h al. 2 et 3 CO)
En application des art. 256 et 259a et ss CO, le propriétaire d’un immeuble d’habitation ou de locaux commerciaux loué à des tiers doit l’entretenir.
Comme corollaire de cette obligation, l’art. 257h al. 1 CO prescrit que, de son côté,
« Le locataire doit tolérer les travaux destinés à remédier aux défauts de la chose ainsi qu’à réparer ou à prévenir des dommages ».
Pour permettre au bailleur de planifier les interventions nécessaires, l’art. 257h al. 2 CO précise que le locataire doit l’autoriser à inspecter la chose, notamment « dans la mesure où cet examen est nécessaire à l’entretien » de celle-ci.
Le bailleur n’est cependant pas autorisé à procéder à des inspections ou des visites de la chose à n’importe quel moment. En particulier et pour ce qui concerne les habitations situées en Suisse romande, l’art. 5 du Contrat-cadre romand37 prescrit que :
« Sauf cas urgent, lorsque le propriétaire doit visiter ou faire visiter les locaux loués, il donne un préavis de 5 jours au locataire et il tient compte des intérêts de celui-ci.
Ce délai est ramené à 24 heures en cas de restitution anticipée ».
Dans ce contexte, comme le précise David lachat, « selon les circons-tances, le refus de laisser le bailleur pénétrer dans les locaux pour réparer les défauts (art. 257h al. 1 et 2 CO ; cf. chapitre 10.3.5) ou pour rénover les locaux (cf. chapitre 12.3.4) » peut justifier la résiliation anticipée du bail38.
Cette opinion a été suivie par le Tribunal fédéral dans un arrêt qu’il a rendu le 20 février 2004 et dans lequel il a retenu le principe suivant :
« Un locataire tentant d’empêcher, sans raison apparente, l’exécution de travaux d’entretien nécessaires auxquels le bailleur a l’obligation de procéder, peut voir son bail résilié sur la base et aux conditions de l’art. 257f al. 3 CO »39.
37 FF 2001, p. 5509-5515 ; FF 2008, p. 5289-5297.
38 LacHat (note 16), p. 680, n° 3.1.10.
39 CdB 2/04 p. 38 et ss.
b) La prise en compte des intérêts du locataire (art. 257h al. 3 CO)
Le droit accordé au bailleur de pénétrer dans les locaux loués afin d’y programmer des travaux d’entretien ou de les exécuter ne confère pas à ce dernier la faculté d’intervenir n’importe quand et n’importe comment auprès de son locataire.
Au contraire, le bailleur doit annoncer à temps à son ou ses locataires les travaux qu’il envisage d’effectuer et tenir compte, dans leur accomplissement, des intérêts de ce ou ces derniers (art. 257h al. 3 CO).
Dans la plupart des cas, la réalisation de travaux d’entretien à l’intérieur d’un appartement loué ou d’un local commercial, ou encore dans l’immeuble les accueillant, entraîne une diminution de jouissance de l’objet pour son locataire. L’art. 257h al. 3 CO réserve donc au locataire la faculté de solliciter l’octroi d’une réduction de loyer qui vienne compenser les gênes résultant ou ayant résulté de l’exécution des travaux40.
Si le bailleur contrevient à ses obligations en exécutant les travaux d’entre-tien – notamment parce qu’il ne d’entre-tient pas suffisamment compte des intérêts légitimes de son locataire – il s’expose à lui devoir des dommages-intérêts, en application de l’art. 259e CO, comme le réserve également l’art. 257h al. 3 CO.