Stratégie d'investissement et moyens techniques 1. Stratégie d'investissement 1.Stratégie d'investissement

V.1.1. Politique d’investissement

En ce qui concerne sa politique d’investissement, le groupe Aradei Capital vise des projets à fort potentiel, en s'intéressant à des activités hors retail, tel que l'éducation, la santé pour diversifier l'usage de ses actifs.

La recherche et la sélection des opportunités d’investissements se fait par les équipes de REIM Partners et de BREG (Aradei Real Estate Services). Des travaux d’analyse sont engagés par les équipes de REIM Partners, avec le support des équipes techniques de BREG (Aradei Real Estate Services), afin de confirmer et de quantifier le potentiel des opportunités identifiées notamment une étude de marché, une étude de faisabilité et la préparation d’un plan d’affaires (Business Plan).

Les nouveaux investissements font l'objet d'une validation rigoureuse dans lequel le système de gouvernance interne joue un rôle important.

Un mémorandum avec les principales conclusions des travaux effectués est préparé par les équipes de REIM Partners, est soumis au comité « Growth Council ». Ce comité intervient dans la validation en amont des projets de développement et d’investissement (développement d’actifs existants, acquisitions et cessions) avant leur passage en Investment Committee.

Tout investissement (sans seuil) est soumis à l'Investment Committee (IC). Ce comité statue sur les décisions d’investissement y compris les acquisitions, les développements, les réaménagements et les rénovations. Il est composé

161 de membres votant indépendants, dont 2 experts étrangers, et un expert marocain. Les décisions sont adoptées à la majorité simple. Aucun actionnaire n’est présenté dans ce comité, les membres du « Advisory Committee » peuvent assister aux réunions de l’IC à titre de membres sans droit de vote.

A noter que le processus de désinvestissement du groupe suit les mêmes étapes que la politique d’investissement.

L'Investment Committee (IC) statue sur les décisions de désinvestissement.

V.1.2. Stratégie de développement

Après l’entrée de la BERD au capital d’Aradei Capital SA (effective début 2016), la stratégie de développement a été principalement axée sur la diversification et l’augmentation de la taille du portefeuille.

Aradei Capital SA a procédé à une opération de fusion absorption en décembre 2016, de BRE (Petra) lui permettant d’augmenter son portefeuille d’actifs immobiliers de 18 actifs en Janvier à 24 actifs en décembre 2016.

Depuis, Aradei Capital a entrepris l’acquisition de 4 terrains (Dar Bouaaza, Temara, Inzegane et El Jadida) en addition d’une installation industrielle ce qui a porté son portefeuille à 29 actifs à fin juin 2019.

La stratégie de développement de la société est axée sur 3 volets :

 Développement organique à travers l’exploitation de la réserve foncière existante dans le portefeuille d’actifs immobiliers notamment un terrain à Casablanca d’une superficie de 39 625 m², un terrain à Agadir d’une superficie de 55 620 m², un terrain à Rabat d’une superficie de 95 000 m², un terrain à Kenitra de 4 145 m², un terrain à Inzegane d’une superficie de 28 560 m², un terrain à Temara d’une superficie de 42 640 m² et un terrain à El Jadida d’une superficie de 16 380 m² ;

 Acquisition d’actifs immobiliers opérationnels à l’instar de ce qui a été fait avec BRE / unité industrielle Yazaki ;

 Développement à travers l’acquisition de projets Greenfield, à développer sur le court/moyen terme.

Le groupe vise à renforcer sa présence dans le marché diversifier à travers des investissements à fort potentiel de création de valeur et dans des activités diversifiées de Retail, d’industrie, d’éducation, de santé et autres.

Ces projets doivent remplir les critères suivants :

 Qualité du locataire avec une analyse approfondie de sa situation financière et de son niveau de risque ;

 La localisation de l’actif doit présenter des fondamentaux solides et une forte demande qui permettent la relocation à d’autres acteurs en cas de sortie du bail ;

 Un actif ne présentant pas un niveau élevé de spécialisation afin de faciliter sa reconversion pour les besoins d’un nouveau locataire ;

 Un locataire offrant une durée ferme de location ;

 Loyers en adéquation avec la demande de la zone.

De par son appartenance au groupe Best Financière, Aradei Capital bénéficie des synergies avec les filiales du groupe notamment Retail Holding et ses filiales, acteurs majeurs de la grande distribution, distribution alimentaire, l’habillement et accessoires. Il est le principal détenteur des points de ventes loués au groupe Retail.

Investissements réalisés

Le programme d’investissement de la société Aradei Capital sur la période (2017 - 2019) se présente comme suit :

En KMAD 2017 2018 Var. 17-18 2019 Var. 18-19 TCAM

17-19 Investissements 80 468 211 221 >100,0% 256 660 21,5% 78,6%

Immobilisations en non valeurs 14 422 22 994 59,4% 1 067 -95,4% -72,8%

Immobilisations incorporelles - 864 100,0% 66 864 >100,0% -

Immobilisations corporelles 66 046 187 363 >100,0% 188 729 0,7% 69,0%

Cessions 166 143 - -100,0% - - -

Immobilisations corporelles 166 143 - -100,0% - - -

Source : Aradei Capital

162 En 2017, la société Aradei Capital a investi 80,5 MMAD, dont 30 MMAD relative à l’acquisition du terrain Targa extension Marrakech. Au cours de cette année, les cessions ont atteint 166,1 MMAD principalement en raison de la cession des 3 magasins (Carrefour Sidi Othmane, Ziraoui et Abdelmoumen) ainsi qu’Atacadao Agadir (transféré à Golf I).

En 2018, les investissements de la société Aradei Capital on attient 221,2 MMAD, dont 187,4 MMAD en immobilisations corporelles correspondant à l’acquisition des terrains à Temara, Inzegane et El Jadida dans le cadre du développement des Retail Park ainsi que les dépenses d’investissement relatives aux travaux d’extension des projet Targa, Atacadao Agadir et Atacadao Ain Sebaâ.

En 2019, la société Aradei Capital a investi 256,7 MMAD, dont 188,7 MMAD en immobilisations corporelles correspondant à :

 L’acquisition d’un actif industriel à Meknès loué en intégralité par l'équipementier automobile japonais Yazaki ;

 Les travaux de construction des projets Sela Plaza Targa et Sela Park El Jadida (en ouverture partielle fin 2019 début 2020) ;

 Les travaux de construction relatifs aux projets Sela Park Témara, Sela Park Agadir.

Investissements en cours

Au T1 2020, les investissements du Groupe Aradei concernent principalement les projets en cours de développement notamment les projets « Témara » pour 36,6 MMAD, « Inezgane » pour 21,6 MMAD, « El Jadida » pour 9 MMAD,

« Targa » pour 4,1 MMAD et « Autres » pour des dépenses de l’ordre de 2,7 MMAD au cours du premier trimestre 2020.

Politique de partenariat ou de Joint-Venture établie avec d’autres opérateurs du secteur Néant.

Politique adoptée en recherche et développement, les brevets et licences détenus ou en cours d’acquisition Non applicable pour Aradei Capital.

Structure financière cible

La structure cible de la Société est une Loan-to-Value de moins de 40%. Le financement se fera principalement à travers des dettes projets, du refinancement d’actifs et de crédit relais le cas échéant. Cette partie dette sera contrebalancée par des levées de fonds si nécessaire.

V.2.

Moyens techniques

Actuellement les systèmes d’information utilisés par Aradei Capital sont :

 Hexalog : gestion de la facturation et du recouvrement ;

 Agresso : outil de comptabilisation pour les filiales historiques d’Aradei Capital ;

 SAGE : outil de comptabilisation pour les filiales historiques de PETRA (interfacé avec Hexalog)

 Yardi : Yardi est un Système d’Information destiné au marché de l’immobilier locatif, il permet la gestion financière, comptable et commerciale des biens locatifs à partir d’une seule plateforme automatique tout en fournissant des résultats en temps réel.

V.2.1. Focus sur le Système d’Information Yardi

Yardi est une plate-forme de gestion et de comptabilité spécialisée dans la gestion des propriétés commerciales de type SaaS. Cette solution permet aux propriétaires d'immeubles industriels ou d’actifs immobiliers locatifs de gérer leur portefeuille d’actifs à partir d'une seule plateforme accessible via web et logée en cloud.

La solution Yardi Voyager est une solution web indépendante du navigateur et accessible via mobile, offrant aux collaborateurs de la société une lecture complète de l’ensemble des aspects techniques commerciaux et financiers dont ils doivent disposer pour mener au mieux leurs opérations sans se soucier des aspects techniques relatifs aux systèmes d’information.

163 Source : Aradei Capital

Présentation des modules de gestion intégrés dans Yardi Voyager SaaS

Deux modules complémentaires composés de plusieurs solutions utilisateur sont intégrés dans la solution Yardi Voyager :