Entende-se por segunda residência ou residência secundaria as propriedades particulares (imóveis) utilizadas temporariamente por pessoas que tem residência permanente em outro lugar (TULIK, 2001). Essas segundas residências podem ser utilizadas para fins distintos, como o lazer, descanso, finais de semana, e até trabalho desde que seja de caráter esporádico. Geralmente são associadas a casas de campo, praia ou cidade utilizada nas férias. Um dos principais fatores que diferencia dos imóveis de uso permanente dos proprietários é o caráter de ocupação temporário. (FONSECA, 2012).
Em 1980, o IBGE criou uma categoria especifica para a residência secundaria denominada de “domicilio de uso ocasional”. Em 1991, o IBGE começou a disponibilizar dados sobre os domicílios de uso ocasional (DUO) e a partir de então tornou-se possível avaliar de modo mais preciso sua dinâmica espacial no litoral potiguar. Entre os anos de 1991-2000 essa tipologia de domicílios aumentou cerca de 85% e entre 2000-2010 cerca de 90%, indicando, dessa forma, a magnitude do crescimento destes domicílios nos municípios localizados no Polo Costa das Dunas. (FONSECA, 2012).
Historicamente, observando a contribuição de FONSECA (2012), existem 4 fases de expansão das segundas residências no PCD. A primeira compreende os anos de 1830 a 1920, onde os DUOs se distribuíam nos arredores do núcleo urbano de Natal, nas áreas atualmente correspondentes aos bairros das Quintas e Barro Vermelho. A segunda fase abarca os anos de 1920 a 1970, onde as segundas residências se proliferaram para as áreas de praia do município de Natal, surgindo núcleos em Areia Preta, Praia do Meio, Redinha e por fim em Ponta Negra. Na terceira fase, 1970 a 2000, a faixa litorânea dos municípios adjacentes a Natal passam a ter um atrativo aparte e começam a concentrar essa tipologia de domicílios. E por fim, na quarta fase, pós anos 2000, o litoral dos outros municípios, mais precisamente os mais ao Norte de
Natal, passam a ser foco dos investimentos devido à melhoria da infraestrutura criada pelo PRODETUR/RN I e pela densidade ocupacional nos municípios ao sul de Natal. Essa quarta fase é o período que este trabalho se detém, procurando trazer uma contribuição sobre o fenômeno turístico-imobiliário no litoral potiguar.
O turismo é uma realidade em Extremoz e no Polo Costa das Dunas. Hoje em dia a atividade tem forte representação na economia do município e do estado. Esse cenário de grandes investimentos no setor imobiliário ligado a produção de segundas residências só foi possível graças à intenção do estado de promover o turismo por meio das políticas públicas existentes.
É importante ressaltar que as segundas residências são anterior a pratica do turismo, essa atividade vem potencializar a produção imobiliária na área.
Esse contexto de expansão recente das segundas residências, ou “turismo-residencial”, como prefere alguns autores, foi observado anteriormente na Europa, a partir de 1980, particularmente na Espanha e Portugal. Conforme Ferreira; Silva (2007):
Estudos de Mercè Gili (2003) indicam a existência de 10,5% de residências não permanentes em toda a Europa; a Espanha aparece com 32,2% desse total, seguido de Portugal, Grécia e Itália, principalmente em suas áreas de praia. (FERREIRA; SILVA, 2007).
Podemos observar a grande participação do município de Extremoz tanto como local de visitação turística, como de segundas residências no contexto de todo o polo turístico. Desde que o IBGE começa a disponibilizar dados sobre os DUOs em 1991, Extremoz aparece como um dos principais focos da produção imobiliária nesse tipo de imóvel. (ver tabela 08).
Tabela 08. Evolução do número de DUO no PCD – 1991, 2000 e 2010.
Polo Costa das Dunas 1991 2000 2010
Pedra Grande 88 219 267
São Miguel do Gostoso 0 131 299
Touros 480 725 1.194 Pureza 0 129 189 Rio do Fogo 0 471 954 Maxaranguape 841 980 1.423 Ceará-Mirim 579 910 1.858 Extremoz 1223 2471 4.354
São Gonçalo do Amarante 197 503 1.203
Macaíba 297 535 1.201
São José do Mipibú 259 338 642
Parnamirim 887 1823 4.018
Nísia Floresta 2016 3442 5.674
Natal 1452 2780 5.850
Senador Georgino Avelino 7 35 31
Arês 0 80 95 Goianinha 0 60 151 Canguaretama 209 332 485 Vila Flor 0 15 24 Baía Formosa 216 229 306 Tibau do Sul 168 243 923 Total do PCD 8.918 16.451 31.141
Fonte: IBGE, Censos 1991, 2000 e 2010. Organização: FONSECA (2012). Editado pelo autor. Nesse contexto mais recente de expansão imobiliária na criação de segundas residências decorrentes da atividade turística, o município estudado aparece como terceiro ponto de maior concentração no polo, ficando atrás apenas de Natal e Nísia Floresta, no ano de 2010. Somando-se o total de DUO de todos os demais municípios ao norte de Natal (Pedra Grande, São Miguel do Gostoso, Touros, Pureza, Rio do Fogo, Maxaranguape), temos 4.326 unidades que se constitui um número inferior ao de Extremoz, que engloba 4.354 unidades. Tal fato nos remete a importância deste município no contexto do polo no que se refere às atividades de lazer e turismo, pois mesmo um município que concentrou a maioria dos investimentos das políticas públicas (Parnamirim), e um município com um turismo já bem consolidado e independente (Tibau do Sul) apresentam uma participação menor do que Extremoz no que se refere ao número de DUO, nas últimas décadas.
A evolução do número de domicílios de uso ocasional, ou seja, as segundas residências em Extremoz passaram de 1.223 domicílios em 1991, para 2.471 em 2000 tendo um aumento de aproximadamente 102%, e em 2010 conta com 4.354, apresentando aumento de 76% em relação a 2000. Esse aumento mostra a expressão que as políticas de incentivo ao turismo tiveram no município.
A Redinha que historicamente é um núcleo de segundas residências para os habitantes de classe média e alta de Natal passa por uma expansão urbana nos últimos anos, e essa expansão se direciona para as áreas de dunas.
Figura 05. Expansão urbana na Redinha Nova, Extremoz/RN – 2001.
Figura 06. Expansão urbana na Redinha Nova, Extremoz/RN – 2008
Fonte: Google Earth.
Figura 07. Expansão urbana na Redinha Nova, Extremoz/RN – 2018.
Entre os anos de 2001 (anos iniciais da analise) e 2008 (ano final da analise) ocorre produção imobiliária, mas não há mudança significativa para a praia da Redinha Nova. Entre 2008 e 2018 o avanço do parcelamento do solo é notável, indo de encontro às dunas. Ocorre no período um adensamento imobiliário da área litorânea.
Seguindo o contorno do litoral de Extremoz temos a praia de Santa Rita que foi uma das localidades do município que mais recebeu investimento estrangeiro no período analisado.
Figura 08. Expansão urbana em Santa Rita, Extremoz/RN – 2001.
Figura 09. Expansão urbana em Santa Rita, Extremoz/RN – 2008.
Fonte: Google Earth.
Figura 10. Expansão urbana em Santa Rita, Extremoz/RN – 2018.
Assim como na Redinha Nova, Santa Rita inicia sua ocupação na região da orla litorânea. Com o aumento do número de imóveis e a densidade já presente na área de praia as novas construções tendem a se instalarem nas áreas de dunas. Entre 2001 e 2008 já é notável o aumento da produção imobiliária na área. Em relação a 2018 podemos observar um maior detalhamento do parcelamento do solo e o aumento do número de imóveis ficando cada vez mais sem espaços vazios na porção mais próxima ao mar.
Diferentemente das demais praias de Extremoz, Genipabu não concentrou produção imobiliária em sua orla entre 2001 a 2018, talvez por uma maior pressão dos órgãos ambientais que fiscalizam a APA de Genipabu, ou até mesmo por essa produção imobiliária vir a interferir na paisagem do principal cartão postal turístico do estado. Outro fator que pode ter contribuído é o fato das dunas de Genipabu servirem de fonte de renda para os promotores turísticos e agencias de viagens que utilizam as dunas para os passeis de buggy e dromedários.
Figura 11. Expansão urbana em Genipabu, Extremoz/RN – 2001.
Figura 12. Expansão urbana em Genipabu, Extremoz/RN – 2008.
Fonte: Google Earth.
Figura 13. Expansão urbana em Genipabu, Extremoz/RN – 2018.
Entre 2001 e 2008 praticamente não há mudanças na produção imobiliária de Genipabu, mas essa localidade foi a que mais concentrou transações imobiliárias no período analisado. Entre 2008 a 2018 esse cenário muda completamente, onde o parcelamento do solo atinge grandes proporções e a expansão imobiliária na área é iniciada.
4.2 - OS INVESTIMENTOS INTERNACIONAIS NO SETOR IMOBILIÁRIO LOCAL