(v) L’hétérogénéité. Chaque parcelle est unique (localisation, taille, forme, etc.). Cette
unicité est naturelle et n’émane pas de l’homme, même si la définition des parcelles
dépend de ce dernier. Ceci a des conséquences sur le marché en créant des
sous-marchés fonciers. La façon dont les espaces verts sont capitalisés dans le prix foncier
dépend, entre autres, de la nature de ces sous-marchés.
(vi) L’immobilité et l’indestructibilité. Il est nécessaire de rappeler, même s’il s’agit d’une
évidence, que le sol ne peut pas être déplacé. Une parcelle peut toutefois être
dégradée. De plus, un usage ne détruit pas une parcelle de terrain mais réduit les
possibilités pour d’autres utilisations. Dès lors, la création d’un espace vert en réduit
la possibilité. Cette décision n’est pas pour autant irréversible ; un espace vert pouvant
être remplacé par un autre usage.
Le prix du sol est fonction, d’une part, de l’offre et de la demande et, d’autre part, des règles qui
s’appliquent au foncier (droit de construire, d’usage, etc.). En milieu urbain, c’est à partir des prix
observés des biens immobiliers que l’on peut inférer ce qui peut être consacré au foncier. La
demande pour les biens immobiliers est déterminante pour les marchés fonciers. Il est intéressant
de noter qu’en milieu rural, le prix foncier révèle les plus-values de l’urbanisation, notamment les
plus-values d’urbanisation espérées (Cavailhès, 2009). Ainsi, la rente foncière des terres agricoles
s’expliquerait davantage par les anticipations d’urbanisation que par les coûts de transport.
L’intervention des pouvoirs publics (documents d’urbanisme, réglementations, réserves
foncières, taux d’intérêt privilégiés, outils fiscaux pour inciter tel ou tel mode de consommation
foncière) influence également les prix fonciers.
2.2 L’artificialisation du sol
La croissance démographique se traduit par une consommation croissante de foncier (logements
collectifs et individuels). Cette tendance est renforcée par l’amélioration du niveau de vie
1. Le
volume global des besoins devant être satisfaits augmente, tout comme la diversité des besoins
(logements, emplois, transports, loisirs, vacances, commerces, santé, éducation, qualité
environnementale, etc.)
2. De ce fait, les consommations matérielle, immatérielle et foncière
augmentent. Les ménages cherchent différentes aménités et services dans leur choix de
localisation résidentielle (écoles, aménités vertes, qualité de l’air, absence de nuisances sonores,
proximité d’un pôle d’emploi, transports, activités culturelles, etc.). Les entreprises quant à elles
recherchent un site d’implantation offrant une fiscalité avantageuse, un accès au marché… Offrir
un cadre de vie agréable pour leurs employés, tel que la proximité d’un espace vert est un facteur
certes secondaire, mais important (Crompton et al., 1997 ; Dumont, 1993).
L’offre de sol est quant à elle contrainte par des limites physiques imposées par la nature. Les
sociétés ont tout de même construit une limite entre l’urbain et le rural. Etant donné que cette
construction est humaine, elle n’est pas figée. Dès lors, l’offre de sol urbain est extensible au
détriment des zones rurales dans les limites définies par le zonage et les règles d’urbanisme.
La demande foncière urbaine croît généralement plus vite que l’offre. La première conséquence
économique est la forte hausse des prix aussi bien des terrains bâtis que des terrains non-bâtis
1
Depuis les années 60, le pouvoir d’achat des Français s’est accru de 5,6 % par an en moyenne, puis de 2 % depuis 1975. Entre 1960 et 1974, les dépenses de consommation ont augmenté de 5,6 % par an puis de 2,6 % entre 1975 et 1987 (Pionnier et Bournay, 2007). Depuis 2000, les dépenses de consommation des ménages augmentent de 2,6 % en moyenne par an (Consalès, 2008). Si nous nous penchons sur la répartition fonctionnelle de la consommation des ménages, le poids dans la valeur de la dépense de consommation des loisirs et de la culture est passé de 8,8 % en 1997 à 9,3 % en 2007. Le taux de départs en vacances illustre aussi l’amélioration du niveau de vie : un peu plus de 50 % des individus sont partis au moins une fois en vacances en 1975, contre environ 75 % en 2004 (Le Jeannic et Ribera, 2006).
2 Dumont (1993) propose une typologie des besoins selon les différents types de ménages (couples avec enfants, retraités, etc.).
(Goffette-Nagot, 2009). Les effets sont multiples : augmentation du coût du logement
1,
ségrégation spatiale, etc. La rareté relative du sol urbain s’impose comme la résultante d’une
offre limitée et d’une demande croissante. Face à cela, les collectivités tendent à élargir les
limites des villes en grignotant les terres agricoles (Slak et Lee, 2001 ; Slak et al. 2001 ; Lee et
Slak, 2007). L’artificialisation des sols est définie comme la conversion de superficies agricoles,
forestières, ou consacrées à une autre production primaire en superficies dédiées à une activité
secondaire, tertiaire ou résidentielle (Bisault, 2009).
La figure 1 présente les principaux facteurs d’artificialisation des sols en France
2entre 1992 et
2004
3. L’habitat individuel, le réseau routier et les équipements sportifs en sont les principaux
facteurs. L’essor des maisons individuelles est responsable de la consommation de près de 1 %
du territoire français métropolitain entre 1992 et 2004. L’origine des terres artificialisées provient
pour 80 % de terrains agricoles, pour 18 % de forêts
4et pour 2 % de sites d’autres productions
primaires (productions minière, agricole occasionnelle et aquacole). Les chiffres présentés
ci-dessus sont à analyser au regard de la structure du territoire. L’habitat individuel occupe
proportionnellement plus d’espace dans les pôles urbains, lesquels possèdent relativement moins
de terres disponibles pour l’artificialisation (cf. figure 2). Bien que ce constat sonne comme une
1
La hausse des prix de l’immobilier est également imputable à d’autres facteurs (cf. Lecat, 2006) : faiblesse des taux d’intérêt depuis le début des années 80 (hausse de la demande d’achat de biens immobiliers), augmentation de la durée des prêts, hausse des coûts de construction (suite à une hausse des prix du pétrole et de l’acier) et restriction de l’offre immobilière par le zonage.
2 Le processus d’artificialisation des sols est similaire dans les autres pays européens. Selon une étude réalisée par European Environment Agency (2005) dans 23 pays européens, si les superficies allouées aux zones urbaines et aux infrastructures augmentent de 0,6 % par an, la superficie totale allouée à ces zones doublera d’ici un siècle.
3 Les données présentées dans ces travaux sont issues de l’enquête Agreste – Enquêtes sur l’utilisation du territoire
1992 et 2004. Agreste (Institut rattaché au Ministère de l’Agriculture et de la Pêche, en charge des statistiques et
études sur l’agriculture, la forêt, les industries agroalimentaires, l’occupation du territoire, les équipements et l’environnement en zone rurale) obtient les données à partir de l’enquête TERUTI (Utilisation du territoire). Elle consiste en un suivi de l’occupation du territoire à partir des plans cadastraux, de photos aériennes et de sondages sur le terrain effectués par des enquêteurs.
4 L’artificialisation des sols concerne davantage les sols agricoles, notamment parce que les bois et les forêts sont en partie protégés par des réglementations (Bisault, 2009).