Repenser la qualité, prendre en compte la diversité des besoins et modes de vie - Revenir à une définition de « l’habitat indigne » (espace vital minimum, ventilation naturelle, …).
- Réaliser des diagnostics multicritères (santé, fonctionnalité, performance énergétique, implantation urbaine etc.) en amont des opérations pour s’assurer de la pertinence des investissements publics notamment.
- Privilégier dans les programmes mixité et densité « douce » en préservant l’intime et les prolongements extérieurs ;
- Accentuer dans les villes la reconquête des toitures, notamment pour les immeubles n’ayant pas de balcons, d’espaces extérieurs ;
- Encourager l’expérimentation par la pratique de nouveaux usages tels que la mutualisation d’équipements dans les bâtiments (laveries, pièces techniques ou de réception) ou au niveau de l’îlot (ascenseurs partagés, parkings communs), les initiatives d’habitat participatif, le coworking ou le coliving, l’habitat intergénérationnel, les tiers-lieux et les fablabs, les ateliers d’auto-fabrication et les ressourceries, etc.
- Encourager l’habitat et l’urbanisme flexibles, réversible et divisible dès la phase de conception afin de pouvoir les adapter à de multiples usages et faciliter la prise en compte des aléas de la vie ; outre l’utilisation du permis double état, complexe à mettre en œuvre sans connaître l’usage futur, il s’agirait de mener une réflexion plus globale sur le droit de l’urbanisme pour permettre de ne plus construire pour un usage unique prédéterminé, en faisant évoluer les règles du PLU pour autoriser l’évolutivité des fonctions des ouvrages.
- Associer les habitants à la requalification ou à la construction de nouveaux logements accompagnés par les urbanistes, architectes, paysagistes ; Mettre en place des collectifs de « Maîtrise d’Usage » afin d’exprimer les besoins de tous les usagers, quelles que soient leurs particularités physiques, sensorielles, psychiques, mentales, cognitives, sociales, culturelles et/ou d’âge ;
- Renouveler le mode de financement du logement :
o Encourager l’habitat participatif, l’autopromotion, le montage de coopératives d’habitants, le « crowdfunding », avec incorporation de publics divers et de programmes variés mutualisés, afin d’économiser les marges de la promotion classique, pour investir dans la qualité des logements (logements
plus grands, espaces extérieurs, multifonctionnalité… ). Pour ces montages innovants, solvabiliser les ménages en leur donnant accès au APL accession et le PTZ, quelle que soit la zone ;
o Encourager la création de logements reposant sur l’accession progressive à la propriété, par des mécanismes de dissociation du foncier/bâti, en ayant recours au foncier différé de type OFS.
o En zone tendue, aider les ménages à ne pas choisir entre être propriétaire loin du centre-ville ou locataire à proximité des services en ouvrant le champ des OFS ou du bail emphytéotique aux opérations de réhabilitation et de rénovation de logements existant.
o Encourager fiscalement les coopératives d’habitants et permettre de développer un type de façon un mode d’habiter par petits immeubles de 8 à 10 logements maximum, avec un espace des services communs (buanderie, jardin citoyen, salle de rencontres entre les résidents) ;
o Encourager les élus locaux à lancer expérimentalement des projets d’habitat innovants ou différents, en laissant agir de nouveaux acteurs, sur des opérations limitées. Les appels à projets ou AMI lancés par les pouvoirs publics ou des organismes d’étude (CEREMA, PUCA, etc.) représentent des occasions qui peuvent être saisies par les élus. Les ENSA peuvent offrir également des ressources en ingénierie pour la réflexion de préfiguration, en amont ou en appui de la programmation, de projets expérimentaux dans le cadre de leurs workshops ;
o Rendre utile le patrimoine immobilier vacant en proposant sa gestion et sa « protection par occupation » en favorisant l’habitation temporaire ;
Garantir la qualité d’usage et la pérennité des logements par une commande de qualité
- Améliorer la qualité des logements sociaux en redonnant un cadre qualitatif à l’achat de logements en VEFA, en imposant d’une part que cet achat représente un caractère minoritaire et, d’autre part, qu’un process de contrôle de la qualité de la production de logements en VEFA soit mis en place ; en permettant aux bailleurs d’intervenir sur les typologies dès les phases de programmation et en incitant le recours à des procédures qui concourent à la qualité des projets : concours, vente de charge foncière sur projet.
- Maintenir les règles qualitatives de la commande publique en sélectionnant l’équipe de maîtrise d’œuvre sur ses compétences en conception et en suivi de chantier ; recourir pour cela au guide de la commande publique de maîtrise d’œuvre réalisé par le Ministère de la Culture, la MIQCP, la FNCAUE et le CNOA ;
- Encourager les bailleurs à recourir au concours d’architecture comme mode de sélection d’un projet, garantissant une concurrence ouverte et une maitrise du choix des projets ;
- Limiter le recours aux contrats globaux (conception réalisation, marchés globaux de performance).
- Dans le cadre des contrats globaux privilégier l’utilisation du mandataire glissant (architecte en phase conception/entreprise en phase travaux) pour favoriser la création architecturale et l’ouverture de la concurrence entrepreneuriale.
- Intégrer dans les marchés publics le critère de bilan carbone, pour favoriser le recours aux ressources locales et les circuits courts sans enfreindre la liberté d’accès à la commande ;
- Ne pas limiter la rénovation au seul volet « énergie » mais favoriser une approche holistique du projet qui intègre tous les paramètres du confort d’usage (fonctionnalité, santé, confort thermique et acoustique etc.).
2. Repenser l’intégration de l’habitat dans son environnement immédiat (proximité des équipements, services, lieu de travail, espaces verts, etc.)
- Mettre en relation la production de logements avec les bassins d’emploi, les services et transports : les objectifs macroéconomiques nationaux (construire 4 à 500 000 logements par an par exemple), doivent se décliner, territoire par territoire et s’affiner pour que l’offre prenne en compte la spécificité des territoires. Raisonner les marchés locaux de l’habitat qu’il s’agisse de lutte contre la vacance, de production de logements diversifiés, de réponse à la diversité des parcours résidentiels ;
- Articuler PLU et PLH : la localisation des logements doit faire l’objet d’un large débat au sein de l’intercommunalité pour que l’articulation entre PLH et PLU soit effective.
Le PLH doit être cartographié et indiquer les lieux et les typologies d’habitat envisagés ainsi que leurs échéances. Les études préalables des OAP faciliteraient l’opérationnalité des PLH ;
- Lier la valeur du logement à sa situation (dans un bassin de vie ou d’emplois, à proximité de services,
etc.) ;
- Valoriser le permis d’aménager, outil souple et simple à mettre en place qui permet d’intervenir sur des périmètres restreints (dents creuse en centre urbain) pour accueillir des opérations mixtes : sur les typologies des logements (collectif, individuel ou intermédiaire) et sur la programmation (commerces, services publics, etc.) pour assurer des équipements de proximité au nouveaux logements ;
- Encourager les « opérations-greffes » au sein des bourgs et villages en autorisant la mise en œuvre de « lotissements éclatés (multi-sites) » facilitant les combinaisons de fonctions (habitats, commerces, services multiples etc.) ;
- Systématiser l’expertise de compétences pluridisciplinaires architectes, urbanistes et paysagistes, auxquelles peuvent être associés écologistes et sociologues, notamment lors de la réalisation des documents d’urbanisme (SRADETT, SCOT, PLUI, SRP…) afin de valoriser et intégrer une vision évolutive des projets urbains et territoriaux, et de mieux maîtriser les « droits à construire » ;
- Systématiser le conseil en architecture et urbanisme pour toute opération d’urbanisme en faisant appel tant aux acteurs privés que publics : architectes conseils privés, CAUE, Architectes et Paysagistes-conseil de l’État, ABF, architectes-conseil auprès des collectivités territoriales et des intercommunalités.
- Encourager la construction de petits logements sociaux de qualité, en centre-ville, pour répondre à une demande de logements peu onéreux tout en privilégiant la constitution de quartiers disposant des fonctions nécessaires à l’équilibre du bien vivre : commerces et services de proximité, activités associatives, espaces verts, dessertes de transports urbains collectifs et de liaisons douces, etc.
- Favoriser la réhabilitation et la reconversion des friches et délaissés urbains en identifiant les espaces déjà construits et les friches à revitaliser en priorité avant de développer de nouvelles zones en périphérie, qui accentueraient l’étalement urbain
o en sollicitant des études sur l’opportunité de reconvertir des bâtiments désaffectés en logements et/ou équipements publics ;
o en encourageant le déploiement de règlements d’urbanisme adaptés : inscrire dans le PLU des « zones de mixité sociale et fonctionnelle » fixant des objectifs de mixité dans les nouveaux programmes, prendre appui sur un « PLU rénovation » définissant des « zones de rénovation prioritaires » ou de « zones de rénovations concertées » pour faciliter la réalisation des opérations de rénovation, etc. ;
o en encourageant la transformation des zones industrielles obsolètes en quartiers mixtes, afin de réintroduire de la mixité fonctionnelle ainsi qu’une qualité urbaine, architecturale et paysagère en entrée de ville ;
o en encourageant l’optimisation des bâtiments existants, éventuellement en diversifiant ou mutualisant les usages (habitat mixte, agriculture urbaine, activités de recyclage, etc.) ;
o en favorisant dans certains cas la renaturation des friches pour apporter de la nature en ville, et donc bien-être et confort aux habitants. Des outils sur l’évaluation des friches existent et vont se développer pour permettre de choisir, selon leurs critères, celles à garder et celles à réaménager (par exemple, l’outil d’aide au recensement des friches Cartofriches du Cerema ou le guide Reconversion des friches urbaines polluées de l’Ademe). Mais les outils réglementaires doivent participer également à cette renaturation : application de la séquence « Éviter – Compenser – Réduire » (ERC), modulation de la taxe d’aménagement, inscription dans les PLU des « zones à renaturer », coefficient de pleine-terre, etc.
3. Rôle important des élus et des bailleurs sociaux pour garantir l’utilité publique et