Principes généraux de l'indemnisation d'une expropriation

Comme nous l'avons déjà rappelé, une copropriété est entre autres composée de parties communes et de parties privatives. Si la copropriété est soumise à expropriation, les indemnisations seront alors réparties différemment si les parties de la copropriété touchées sont des parties privatives (1) ou des parties communes (2).

1) Indemnisation des parties privatives

Les copropriétaires bénéficient d’un droit à une indemnité juste et préalable dès lors qu’ils subissent un préjudice lié à l’expropriation. Si le projet nécessite l’expropriation d’une partie privative, le titulaire du bien recevra l’indemnisation pour avoir été contraint de céder son bien.

Les lots privatifs sont évalués au mètre carré utile constaté sur le marché pour des locaux comparables. Sont considérés comme comparables des locaux situés dans l’immeuble ou dans un immeuble à proximité et de qualité équivalente. La valeur des parties communes associées y est intégrée89. L'article 1er de la loi de 1965 énonce qu'un lot de copropriété est composé de partie privative et de quotes-parts de parties communes. Il est donc nécessaire d'intégrer les parties communes à la valeur puisqu'elles sont indissociables des parties privatives. Ainsi lorsque l’emprise nécessaire portera, sur l’intégralité d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, en devenant propriétaire de tous les lots, l’autorité expropriante devient propriétaire de fait des parties communes.

La négociation amiable ou la procédure de fixation des indemnités sera alors menée uniquement avec les propriétaires des lots.

Par contre dans le plus courant des places de stationnement aérien, des box, ou toutes parties d‘immeuble structurellement indépendantes du reste de la copropriété, la négociation amiable ou la procédure de fixation des indemnités, sera menée de façon conjointe, une première à l’encontre du propriétaire du lot et une seconde à l’encontre du syndic de copropriété. En effet, il sera nécessaire de prévoir une indemnisation pour la perte du lot lui-même à l'encontre du propriétaire et une deuxième pour la perte du sol au profit du syndicat des copropriétaires.

Il convient de rappeler que dans tous les cas, l’autorité expropriante mènera de manière parallèle la procédure d’expropriation et les négociations amiables. Ainsi dans ce dernier cas, il sera nécessaire d’obtenir un accord sur le montant de l’indemnité de la part du copropriétaire du lot

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Code de l’expropriation, article L322-9

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Cass. 3e civ. 10 juillet 1978 n°77-70.233

privatif et éventuellement un accord en AG (majorité article 26) pour le montant de l’indemnité correspondant à la partie commune.

Suite à l’expropriation, l'autorité expropriante devient propriétaire du ou des lots concernés et se doit de participer à la vie de la copropriété et donc au paiement des charges qui sont appliquées sur son lot. Elle se devra donc de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ainsi qu’aux autres copropriétaires.

Une copropriété possède non seulement des parties privatives mais aussi des parties communes. Comme vu précédemment90 il est courant que l’emprise nécessaire au projet soit une partie commune qu’il sera nécessaire d’indemniser.

2) Indemnisation de parties communes

Comme cela a déjà été présenté précédemment, les copropriétaires doivent bénéficier d’une indemnité juste et préalable dès lors qu’ils subissent un préjudice lié à l’expropriation.

Les parties communes sont évaluées, au mètre carré en fonction de leur nature et par comparaison avec les prix constatés sur le marché pour des biens similaires. Que cela soit à l'amiable ou non, l'indemnité sera versée au syndic de copropriété pour être redistribuée à l'ensemble des copropriétaires au prorata des tantièmes de propriétés de chacun.

La négociation des indemnités se fera dans un premier temps avec le syndic qui pourra être accompagné par le conseil syndical. En cas d’accord préalable sur le prix, avec ce comité restreint, c’est ensuite lors d’une assemblée générale que le montant de l’indemnité sera accepté par les copropriétaires selon la majorité de l'article 26. Pour se faire l’opérateur foncier proposera une résolution au syndic91.

Une fois le montant voté en assemblée générale extraordinaire ou le montant fixé par le tribunal, l’indemnité est versée au syndic qui devra répartir l’indemnisation reçue à l’ensemble des copropriétaires. La répartition s’effectue au prorata des tantièmes de copropriété de chaque copropriétaire. Les copropriétaires ne recevront alors pas la même indemnisation suivant la taille de leur lot privatif. Dans le cas particulier, où l'emprise concernée apportait une fonctionnalité ou un cachet supplémentaire la copropriété n'est-il pas possible d'obtenir une indemnisation supplémentaire ?

En effet, une indemnisation faite au syndicat des copropriétaires n’exclut cependant pas le fait que chaque copropriétaire puisse faire une demande d’indemnisation pour la dévalorisation de leur bien92_{. L’expropriation de parties communes peut entrainer la dévalorisation d’un lot privatif.}

Comment peut-on alors évaluer la dévalorisation d'un bien ? Sur quels critères peut se baser le service de France Domaine ?

On considère que la dévalorisation du bien est la perte pour celui-ci de valeur. La dévalorisation d’un lot privatif suite à l’expropriation d’une partie commune peut être, par exemple, due à la perte d’un jardin. L’expropriation a lieu sur un jardin considéré comme parties communes. Le lot privatif qui pouvait être auparavant vendu ou loué comme appartement avec accès sur jardin commun perd de sa valeur avec la suppression de l'élément commun.

Les propriétaires des lots sont en mesure de demander une indemnisation pour cette dévalorisation dans le cas où elle serait avérée. Ils recevront alors deux indemnités, une première dite principale et correspondant à la valeur vénale des parties communes expropriées rapportée au

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Voir page 19 de ce mémoire

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Un exemple de résolution proposé aux copropriétaires lors de l’assemblée générale est en annexe n°3 92

Loyers et Copropriété n° 12, Décembre 2006, comm. 210 Droit à indemnisation des copropriétaires pour les parties privatives. Commentaire par Guy VIGNERON

prorata de leur droit de propriété et une deuxième à titre individuel correspondant à la dévalorisation de leur lot93.

L’indemnisation pour dévalorisation n’est pas systématique. En effet, dans le cas où aucun titulaire de lots privatifs ne fait la demande d’une indemnisation complémentaire, l’expropriant n’est pas dans l’obligation de la verser.

L'indemnisation de parties privatives ou parties communes est donc faite au syndic de copropriété ainsi qu'aux copropriétaires concernés spécifiquement par l'expropriation. Cependant, la procédure d'indemnisation n'est pas aussi simple lorsque l'expropriation concerne d'autres parties de la copropriété ou que l’indemnisation n’est pas effectuée en espèces.