Actions préliminaires à l’expropriation

Le Service de la publicité foncière est sollicité à plusieurs reprises lors de la procédure d’expropriation. Ce service est, en effet, mis à contribution par les professionnels concernés dès le début de la procédure pour obtenir des documents concernant les différents biens susceptibles d’être soumis à expropriation. Les opérateurs fonciers, notamment, doivent obtenir tous les documents permettant de les aider à identifier le propriétaire du bien. Il est nécessaire pour cela que l'ensemble des actes notariés soient publiés au service de la publicité foncière pour que leur base de données soit à jour (1). Pour la procédure d'expropriation il sera nécessaire d'obtenir dans un premier temps des informations générales relatives à la parcelle (2), puis dans un deuxième temps les documents propres à chacune des copropriétés situées sur le projet d’aménagement (3).

1) Les intérêts de la publication

L’organisation de la publication des actes notariés est régie par le décret n°55-22 du 4 janvier 1955141 ainsi que par son décret d’application n°55-1350 du 14 octobre 1955. L’ensemble des actes portant sur un droit réel immobilier doivent être publiés au service de la publicité foncière. En effet,

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« Copropriété », in Dictionnaire Permanent Construction et urbanisme, mai 2016, Elnet, spec. n°69

ce service permet d’apporter différentes informations telles que l'identité des propriétaires de biens immobiliers ou les hypothèques - sûreté réelle - grevant un bien immobilier mais il permet aussi d’établir un registre pour le calcul des impositions fiscales. Dès lors, tous les titres de propriété doivent être publiés et cet enregistrement permet aux tiers de s’informer par exemple sur l’origine de propriété d’un bien. Lors d’une expropriation, les opérateurs fonciers se tournent alors vers ces services afin de se renseigner sur l’historique de l’immeuble.

L’intérêt de la publicité foncière n’est donc pas d’apprendre comment chaque propriétaire a pu acquérir son bien, mais uniquement de vérifier que les informations fournies par le cadastre sont exactes. L’identité des propriétaires est essentielle dans les procédures d’expropriation et c’est donc en ce sens que le service de publicité foncière devient une base de données non négligeable.

Les informations d’ordre fiscal ou financier ne trouvent pas d’intérêt dans les démarches de l’opérateur foncier, néanmoins la publication des actes d’acquisition, les donations, les règlements de copropriété ou états descriptifs de division (…) sont un atout particulier. En effet, les règlements de copropriété et états descriptifs de division permettent par exemple de porter à la connaissance de l’expropriant la répartition des tantièmes de copropriété.

La publication de tous ces actes a donc de multiples intérêts mais permet avant tout de les rendre opposables. Cela signifie que dès que l'acte est publié, il doit être respecté de tout le monde : le propriétaire concerné ou le titulaire du droit réel mais aussi les tiers. En effet, l’expropriant, assimilé à un tiers, est tenu de respecter les droits prescrits par exemple dans les règlements de copropriété (qualification des parties communes ou parties privatives, répartition des tantièmes…).

2) L’obtention des Renseignements Sommaires Urgents

Dès que le tracé du projet d’aménagement est clairement établi, il est possible de répertorier l'ensemble des parcelles nécessaires à la réalisation du projet. Une fois les parcelles impactées répertoriées, il est important de savoir quel est le propriétaire réel, que cela soit une personne physique ou une personne morale. Cette détermination permettra, comme nous l’avons précisé précédemment, de réaliser l'ensemble des notifications aux bonnes personnes concernées.

Les premières recherches sont effectuées par le biais du serveur professionnel de données cadastrales. Le cadastre n’ayant qu’une vocation fiscale, il ne donne pas forcément le propriétaire réel. Il est courant que des modifications concernant le propriétaire aient eu lieu et que le cadastre ne soit pas mis à jour.

Une demande de renseignements sommaires urgents est alors faite au service de la publicité foncière. Ce document, autrement appelé fiche immeuble, permet de retracer l'ensemble des actes qui ont eu lieu pour une parcelle et de donner ainsi le dernier acte publié pour trouver le propriétaire actuel. Dans le cas où la parcelle proviendrait d'une division, il est nécessaire de commander en plus la fiche immeuble de la parcelle mère pour pouvoir retracer au mieux les différents transferts qui ont pu avoir lieu.

De plus, concernant une copropriété, le RSU indiquera les différents modificatifs et les différentes publications qui auront pu être faites sur la copropriété. Le cas est rare, mais il peut arriver que certains RSU énoncent l’ensemble des lots ainsi que leurs tantièmes affectés.

Il est obligatoire de connaitre le contenu du règlement et de l’EDD pour savoir si l’emprise du projet est une partie commune ou une partie privative. Il est donc nécessaire de réaliser des recherches plus approfondies pour ne pas réaliser d’erreur d’identification. On commandera donc l’ensemble des pièces propres à la copropriété pour avoir la constitution exacte de celle-ci.

3) L’obtention des Règlements de copropriété et des États descriptifs de division

Le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division doivent être commandés pour permettre de connaitre la consistance de la copropriété. Néanmoins et comme nous l’avons déjà vu, les plans sont souvent indispensables pour identifier avec certitude les lots. Ainsi, les plans sont demandés au syndic de copropriété. En effet, le syndic d'une copropriété dispose des plans et règlements de la copropriété dont il a la charge. Une fois obtenu les plans de la copropriété, et après avoir pu déterminer individuellement les lots, le maître d'ouvrage peut commander le RSU propre au lot pour pouvoir déterminer son propriétaire.

L'obtention de ces règlements de copropriété a une importance capitale lors de la procédure d'expropriation. En effet, elle permet de savoir quelle partie de la copropriété se situe sur l'emprise du projet et en fonction, de commander les RSU des lots afférents à l’emprise pour identifier tous les propriétaires réels.

Le Service de la publicité foncière a donc un rôle important d’informations envers l’autorité expropriante sur les données que possède le service. Il intervient aussi à la suite de l’expropriation pour publier les différents actes modifiés.