L’article 516 du Code civil dispose : « Tous les biens sont meubles ou immeubles ».
L’immeuble par nature est traditionnellement défini comme le bien qui ne peut être déplacé, tel le sol et tout ce qui s’y incorpore, notamment les bâtiments.
La nature immobilière du lot de copropriété ne cesse de s’affirmer en raison du caractère indissoluble des parties privatives et des parties communes.
« Il y a homogénéité du lot : les parties communes sont un prolongement du bien sur lequel le droit d’un copropriétaire subit le concours du droit des autres copropriétaires. Le bien a une nature uniformément corporelle. » 483
Le lot de copropriété, comme il a été précédemment démontré 484, ne saurait donc se résoudre à la seule jouissance d’une partie privative et une quote-part de propriété indivise de parties communes. Bien au contraire, le lot de copropriété est le support de droits multiples alliant pleine propriété divise et indivise, usufruit perpétuel divis et indivis, nue-propriété indivise.
La théorie de la propriété plurielle conforte le principe selon lequel le lot de copropriété est, pour partie un immeuble par nature, par destination ou par incorporation (Section 1) et pour autre partie composée de biens immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent (Section 2).
SECTION 1. Le lot de copropriété, immeuble par nature par destination ou par incorporation
Ce qui fait qu’un bien est immeuble par nature, c’est qu’il est incorporé au sol ou qu’il est lié à un autre immeuble par nature, au point que l’on ne pourrait l’en dissocier sans dégrader le bâtiment 485. Le lot de copropriété objet de propriété plurielle s’inscrit clairement dans cette définition (§1) précisée aux articles 516 et suivants du Code civil, ce qui met également en évidence l’absence du statut de la copropriété au sein même du Code Civil (§2).
483 F. ZENATI, note sous Cass civ., 3e, 15 nov. 1989, R.T.D. civ., 1990, p. 304.
484Infra, 1re partie, titre 1, chapitre 2.
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§ 1. La qualification du lot de copropriété objet de propriété plurielle par rapport au droit des biens
Le législateur de 1965, malgré la reprise des fondements de la conception dualiste, a conçu dans nombre de ses dispositions, le lot de copropriété comme un bien, objet du droit de chaque copropriétaire, comme une entité autonome, assiette du droit de chaque copropriétaire, comme un élément actif de leur patrimoine.
La Troisième chambre civile, dans un arrêt du 15 novembre 1989 486, retient la qualification d’immeuble par nature pour le lot de copropriété. La Cour de cassation prend position sur l’aspect structurel du lot de copropriété en refusant de considérer isolément les deux formes d’appropriation que nous inflige la conception dualiste du droit du copropriétaire immobilier, ni même appréhender la pluralité des droits composant le lot de copropriété.
Le lot de copropriété, objet de propriété plurielle, est composé entre autres, d’une quote-part indivise de parties communes et de la jouissance exclusive d’une partie privative. La nature immobilière de ces éléments ne prête pas sujet à discussion, car elle rentre dans la définition même de l’article 516 et suivants du Code civil. Cependant, la qualification se complique en présence d’éléments rapportés et incorporés dans le lot de copropriété. Il s’agit d’éléments mobiliers attachés à perpétuelle demeure. Cette catégorie englobe les éléments d’ornementation tels que : glaces, boiseries, tableaux, tapisserie, statues, fresques et dont l’énonciation se retrouve à l’article 525 du Code civil.
Il est toutefois à préciser que certains de ces éléments sont immeubles par nature car ils sont rattachés au lot de copropriété par un lien matériel, alors que l’article 525 du Code civil les définit comme immeubles par destination. Dans certains cas, la qualification de divers éléments prête à discussion. Ainsi, pour que des convecteurs électriques soient considérés comme des immeubles par nature, il ne suffit pas qu’ils soient reliés au circuit électrique par des fils, encore faut-il que les appareils eux-mêmes fassent corps avec le bâtiment et lui soient indissociablement liés, de sorte qu’on ne pourrait les enlever sans porter atteinte à l’intégrité de l’immeuble 487.
486 Cass. civ. 3e, 15 nov. 1989, no 87-18188.
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Encore plus grande est la difficulté en présence d’éléments qui ne sont pas incorporés matériellement. Pour qu’une ornementation soit considérée comme attachée à perpétuelle demeure, il faut qu’elle bénéficie d’un aménagement spécial approprié 488.
La nature juridique de ces éléments composant le lot objet de propriété plurielle est toutefois différente, puisque nous sommes en présence d’éléments que leurs propriétaires considèrent comme étant en pleine propriété et non plus en copropriété, ils sont considérés comme « privatifs ». Cela sous-entend que leurs propriétaires en auraient la libre disposition y compris celle de les détruire sous réserve qu’ils ne soient pas grevés de servitudes d’intérêt collectif ou participe de l’harmonie de l’immeuble ou de sa destination. Cela vient cependant à l’encontre des dispositions de l’article 546 du Code civil qui dispose : «La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle « droit d’accession ». »
Les éléments incorporés dans le gros œuvre tels que les cheminées ont été unis accessoirement à un bien immeuble par nature dont la propriété est indivise entre les copropriétaires.
L’article 551 du Code civil précise également : « Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies. » Il y a donc présomption de propriété pour la copropriété dans le silence ou la contradiction des titres. Seul l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’est pas d’ordre public de la même manière que l’article 551 du Code civil, dispose : «Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »
En l’absence de titre, Il y a donc là matière à un certain nombre d’actions possessoires.
§ 2. L’absence regrettable du statut de la copropriété au sein du Code civil
Certains auteurs considèrent que « Les règles touchant l’état et la gestion de l’immeuble n’ont aucune raison de demeurer en dehors du Code civil. Le statut de la copropriété pourrait ainsi trouver sa place dans les articles 516 et suivants (...) Une réécriture plus moderne et plus urbaine
488 Que le mur (jamais peint ni tapissé) soit à l’état brut au-dessus d’une cheminée, Paris, 20 oct. 1983, Gaz. Pal. 1984. II, 432.
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d’un certain nombre de textes du Code serait également envisageable. » 489 Aucune disposition actuelle du Livre II du Code civil ne traite du statut de la copropriété. Il semblerait que ce montage juridique dérange, notamment en ce qu’il imbrique des concepts de nature différente tels qu’indivision, droit d’usage voire usufruit perpétuel, droit réel, servitude, droit personnel, droit réel et perpétuel.
Depuis l’origine du Code civil, l’intégration du statut des propriétés collectives a été considérée comme un problème. Seul l’article 664, lequel a disparu avec la loi du 28 juin 1938, traitait de la question de la répartition des charges. Cette absence fâcheuse a notamment été relevée par l’Association Henri Capitant dans sa proposition de réforme du Livre II du Code civil relatif aux biens 490. Le groupe de travail constitué en 2006 considère qu’il convient d’intégrer les articles 571 à 574 dans le Code civil correspondant pour l’essentiel aux articles 1 à 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui, au demeurant, ne sont pas d’ordre public. Si le principe de mettre « un pied » dans le Code civil est à saluer, il n’en demeure pas moins que seul le principe dualiste de la copropriété des immeubles bâtis semble être retenu par la commission 491.
Ainsi, les articles 573 et 574 reprennent la composition réductrice du lot limitée à la seule propriété exclusive d’une partie privative réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé 492 associée à une quote-part indivise de parties communes définie comme une partie de bâtiment affectée à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux 493. La commission propose également certaines clarifications du champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 et souhaite que le caractère impératif soit réservé aux copropriétés à usage d’habitation. Toutefois, la commission considère que l’intégration totale du statut de la copropriété dans le Code civil n’est pas envisageable compte tenu de la réglementation foisonnante en la matière. Cette approche poursuit en effet l’objectif de simplification du droit
489 H. PERINET-MARQUET, 1804-2004, Le Code Civil, un passé, un présent, un avenir, L’immeuble et le Code civil, éd. Dalloz, 2004, p. 408.
490 Association Henri Capitant, « Proposition de réforme du Livre II du code civil relatif aux biens », 2006.
491 Article 571 : « La copropriété est la situation dans laquelle la propriété d’un immeuble est répartie en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de partie commune. Elle est régie, outre la présente section, par les textes spéciaux qui la concernent. »
492 Article 572 : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ». 493Article 573 : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux.
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fixé par l’Association Henri Capitant et l’ajout de près de 200 articles issus de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967 peut sembler complexe.
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis semble difficile à intégrer dans le Code civil tant ce montage juridique a été oublié dans le droit des biens.
L’article 544 du Code civil dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.» Cela semble être une bonne introduction pour la propriété collective qui pourrait se décliner à la suite de l’article 544.
Se fondant sur l’introduction faite par l’article 544, la propriété collective pourrait laisser la liberté d’opter pour une organisation différente que celle de l’actuel statut fixé par la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, tel que l’a proposé la commission Henri Capitant, un fonds doit pouvoir être divisé en volumes, complétant ainsi les dispositions de l’article 552 du Code civil 494.
La propriété collective doit également pouvoir être organisée sous la forme sociétaire ou même sous toute autre forme volontairement choisie par les fondateurs de la propriété collective. Afin de rendre intégrable le statut de la copropriété rénové, la question relative à l’usufruit perpétuel attaché à la chose doit également être introduite dans le Code civil au niveau du livre III relatif à l’usufruit.
Le droit de la copropriété étant un sujet complexe, sa réintégration dans le Code civil, non pas au niveau des servitudes comme l’ancien article 664 mais au niveau du livre II traitant des immeubles, serait une consécration du statut et une reconnaissance de son importance sociétale. En effet, la disposition du statut de la copropriété avant l’usufruit, le droit d’usage et l’habitation et avant les servitudes et la publicité foncière, permettrait de positionner la copropriété au centre des fondements du droit des biens. Le lot de copropriété en tant qu’objet de propriété plurielle se trouverait alors au centre de tous les « outils juridiques » permettant d’analyser ses différentes composantes à partir de notions fondamentales figurant aux livres II, III, IV et V. Le citoyen comme le praticien pourrait ainsi trouver des explications claires et précises fondées sur des notions simples et éprouvées.
494 Article 552 du Code civil : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » Le propriétaire peut faire au-dessus toutes les plantations et constructions qu'il juge à propos, sauf les exceptions établies au titre « Des servitudes ou services fonciers ».
Il peut faire au-dessous toutes les constructions et fouilles qu'il jugera à propos, et tirer de ces fouilles tous les produits qu'elles peuvent fournir, sauf les modifications résultant des lois et règlements relatifs aux mines, et des lois et règlements de police. »
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Le lot de copropriété ne serait plus cet objet dérangeant, abstrait voire abscons que l’on a remisé dans un statut à part, faute de n’avoir pu expliquer ses composantes et lui trouver une place décente dans le Code civil de peur « d’en changer la nature » 495.
SECTION 2. Immeuble par l’objet auquel il s’applique
Dans la « summa divisio » des biens, le lot de copropriété vu à travers le prisme du concept de la propriété plurielle met en évidence qu’il est majoritairement composé de biens immeubles par nature, de biens immeubles par destination ou par incorporation, mais qu’eu égard à l’objet auquel il s’applique, le lot de copropriété peut être l’objet non seulement de droits réels dont des tiers peuvent être investis (jus in re aliena) (§1), mais également de droits réels accessoires tels que les sûretés prises sur le bien immobilier (§2).
§ 1. Le constat de droits réels immobiliers principaux
Parmi les prérogatives du copropriétaire sur son lot, le démembrement de sa propriété est une possibilité offerte par l’article 578 du Code civil qui dispose : «L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. »
Or, dans le concept de la propriété plurielle, le lot de copropriété est déjà un démembrement de propriété puisque la jouissance de la partie privative est vue comme un usufruit perpétuel
« propter rem ». Réaliser un démembrement de propriété au sens de l’article 578 du Code civil reviendrait donc à réaliser un démembrement à deux rangs (A). Parmi les droits réels principaux portant sur le lot de copropriété, un nouveau droit réel a cependant fait son apparition depuis quelques années malgré l’adage issu du droit romain « nemini res sua servit» 496, il s’agit de la constitution de servitude sur le lot de copropriété (B).
495 Proposition de réforme du Livre II du Code civil relatif aux biens, Association Henri Capitant des amis de la culture juridique chapitre V, novembre 2008, disponible sur le site de l’association www.henricapitant.org
496 Digeste 8.2.26 « Pas de servitude sur sa propre chose », Adages du Droit Français, H. ROLAND et L. BOYER, 3e éd., Litec, 1992, no 230, p. 483.
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A. Le démembrement de propriété du lot de copropriété, un droit réel traditionnel
Juridiquement, l’usufruit est le produit d’un démembrement des attributs de la pleine propriété d’où résulte la coexistence sur une même chose de deux droits distincts. Or, le lot de copropriété vu par le prisme du concept de la propriété plurielle est déjà constitué de droits multiples portant sur des choses différentes. Il convient donc de distinguer ce qui pourrait s’apparenter à un démembrement de premier rang, en l’occurrence, le démembrement traditionnel que l’on peut opérer sur un bien en pleine propriété (1), du démembrement de second rang si l’on considère que le lot de copropriété est déjà une propriété démembrée (2).
1. Indivision et démembrement de premier rang
Si un appartement est en copropriété, ce n’est pas ledit appartement qui se trouve en indivision ou grevé d’un usufruit, mais l’ensemble indissociable formé de ses parties privatives et la quote-part indivise de quote-parties communes. Ces modalités affectent directement le lot lui-même et non ses composantes.
L’acte qui opère le démembrement répond aux conditions de droit commun à l’exception de quelques formalités particulières engendrées par l’aspect fonctionnel de la copropriété immobilière. Ainsi, l’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose : « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat ou soit par l’avoué qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. »
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l’article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Cette notification rend l’acte opposable au syndicat des copropriétaires. À défaut de stipulations particulières contenues dans le règlement de copropriété, lorsqu’un lot
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est grevé d’un usufruit ou d’un droit d’usage, la loi impose la désignation d’un mandataire commun 497.
La constitution d’un droit d’usufruit, d’usage ou d’habitation constitue un démembrement du droit de propriété qui engendre des conséquences sur la contribution aux charges.
« Le syndic doit tenir compte de cette situation et procéder à une ventilation entre les charges imputables au nu-propriétaire et celles qui doivent être supportées par l’usufruitier. » 498 Par un revirement de jurisprudence 499, la Cour de cassation par un arrêt du 24 mars 2010 s’est positionnée en indiquant « qu’en l’absence d’une clause du règlement de copropriété, la répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier devait s’opérer conformément à l’article 605 du Code civil ; la demande de condamnation in solidum entre nu-propriétaire et usufruitier sera rejetée. » 500 Le syndic a donc la charge et la responsabilité de départir les charges relevant de l’article 606 du Code civil de celles qui doivent être supportées par l’usufruitier. Le nu-propriétaire ne peut être contraint à exposer les dépenses de grosses réparations selon le principe de droit commun. En cas d’avance de fonds par l’usufruitier, celui-ci bénéficie d’un recours contre le nu-propriétaire en fin d’usufruit.
La jurisprudence considère de plus qu’il n’y a pas solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier pour le paiement des charges 501.
Sauf à se prévaloir d’une convention spécialement conclue à cet effet, aucune solidarité ne semble pouvoir être instituée entre usufruitier et nu-propriétaire.
2. Propriété plurielle et démembrement de second rang Dans la théorie de la propriété plurielle, le lot fait déjà l’objet d’un démembrement partiel, il semble donc, a priori, difficile d’opérer un démembrement de second rang.
À l’analyse de la nature complexe du lot de copropriété, la propriété du lot se décompose de la manière suivante :
497Cf. art. 23 de la loi du 10 juillet 1965.
498 F. BAYARD JAMMES, La nature Juridique du droit du copropriétaire immobilier, analyse critique,op. cit,.
no 143, p. 159.
499 Par un arrêt de la de Paris du 12 déc. 2002, la Cour avait condamné le nu-propriétaire au paiement des charges de l’article 10.
500 Cass. civ. 3e, 24 mars 2010, Rev. Administrer, juillet 2010, no 434, p. 46, note J.-R. BOUYEURE.
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- Le copropriétaire est propriétaire divis d’un droit d’usufruit perpétuel sur une partie dite privative dont il a l’usage exclusif.
- Le copropriétaire est nu-propriétaire indivis de l’ensemble des parties affectées en usufruit perpétuel.
- Le copropriétaire est en pleine propriété indivise sur l’ensemble des parties communes non affectées en usufruit.
- Le copropriétaire est en pleine propriété indivise de biens d’équipement communs utiles au lot.
- Le copropriétaire est en pleine propriété sur l’ensemble des éléments dits privatifs de son lot, il en dispose comme il l’entend sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres