Le lot de copropriété ne saurait en réalité se réduire à la seule quote-part de parties communes et la jouissance exclusive d’une partie privative. Son étendue et la nature des droits qui portent sur ses composantes sont d’une grande complexité notamment par l’imbrication d’éléments rapportés, d’éléments privatifs, de cloisons mitoyennes.
Seuls les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 de la loi du 10 juillet 1965 et les dispositions du décret du 17 mars 1967 prises pour leur application sont d’ordre public. À l’inverse, les dispositions des articles 1 à 5 de la loi du 10 juillet 1965 ne le sont pas 253. Il en va ainsi des articles 2 et 3 relatifs à la définition des parties privatives et communes, de telle sorte que le règlement de copropriété peut y déroger en intégrant d’autres éléments que la seule partie privative. Ces parties ou éléments privatifs à usage privatif (SECTION 1), se trouvent être de nature juridique bien différente de certaines parties communes à usage privatif. En effet, s’il existe des parties communes spéciales à certains copropriétaires comme le prévoit l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, il en existe également, non prévues par la loi, qui sont l’objet d’un droit de jouissance exclusif ou privatif. « Il s’agit d’une innovation de la pratique qui donne lieu à certaines critiques et interrogations » 254 (SECTION 2).
SECTION 1. Les éléments privatifs à usage privatif
Considérer que les éléments privatifs soient affectés à un usage privatif pourrait paraître comme une évidence. Cependant, l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 participe de la confusion voire de l’embarras que peut susciter sa lecture : « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » La lecture attentive de ce texte met donc en évidence l’existence de parties de bâtiments (donc parties communes) dont chaque copropriétaire aurait l’usage exclusif et qui seraient définies comme étant « parties privatives ». Sont donc ignorés dans la définition des parties privatives, les éléments qui ne sont pas parties communes affectées à l’usage exclusif et qui sont des éléments privatifs à usage privatif et dont chaque copropriétaire
253 Cass. civ. 3e, 5 déc. 2007, Rev. Administrer, no409, avril 2008, p. 46, note J.-R. BOUYEURE.
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a la propriété exclusive. Ces éléments privatifs peuvent être considérés comme des parties intrinsèques de la partie privative du lot de copropriété (§1), tandis que d’autres sont des éléments rapportés qui deviennent biens immobiliers par incorporation ou par destination (§2).
§ 1. Les éléments privatifs et les cloisons mitoyennes
La partie privative ne saurait être réduite à l’usage exclusif d’une partie « privative » de l’immeuble. D’autres éléments composant ou complétant la partie privative et de nature juridique totalement différente, peuvent venir notamment affecter l’harmonie de l’immeuble. Il s’agit entre autres de tous les éléments qui peuvent être visibles de l’extérieur et qui ne peuvent être modifiés sans que l’aspect de l’immeuble en soit affecté. C’est par exemple le cas des fenêtres, garde-corps, portes d’entrée. Dans certaines stuations, ces éléments semblent pouvoir être changés par des éléments différents sans autorisation de l’assemblée générale. Ainsi, des travaux ayant consisté au changement d’une fenêtre sur cour invisible depuis la voie publique ont pu être considérés comme ne portant pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble 255. À défaut d’une stipulation spécifique du règlement de copropriété, il est fait application du critère de l’usage exclusif pour la qualification de partie privative. Ces éléments considérés comme étant des composantes de la partie privative sont cependant indissociables des parties communes. Ainsi, dans un arrêt du 14 mars 2012, la Cour d’appel de Paris a rappelé qu’au sujet de volets constituant des parties privatives, l’assemblée générale n’avait pas pouvoir pour décider la remise en état des parties métalliques des volets, la réparation des menuiseries ou leur remplacement par des volets neufs 256.
Il est à noter que la qualification d’éléments « privatifs » revêt un sens juridique de nature complètement différente puisqu’elle englobe la propriété exclusive, non seulement de l’usage mais également du bien par lui-même. Le propriétaire exclusif de ces éléments semble donc en avoir la libre disposition. Cette solution est corrigée par un tempérament important qui peut être considéré comme une servitude d’utilité collective. L’entretien de ces éléments ou leur remplacement, pouvant porter atteinte à l’harmonie de l’immeuble, ne peuvent être entrepris qu’après accord préalable de l’assemblée générale ou être réalisés dans le cadre d’une opération de réhabilitation globale.La loi no 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour
255 Paris pôle 4 Chambre 2, 6 juin 2012, Rev. Administrer, no459, nov. 2012, p. 52, note J.-R. BOUYEURE.
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l’environnement 257 et son décret d’application du 3 décembre 2012instaurent également la possibilité pour l’assemblée générale de voter des travaux sur les parties privatives dès lors qu’ils présentent « un intérêt collectif » 258. Il s’agit d’un bouleversement complet de la conception des éléments privatifs du lot de copropriété qui sont, en principe, la propriété exclusive des copropriétaires 259. Cette approche, soutenue notamment par certains auteurs bien avant la promulgation de la loi, suscite cependant bien des interrogations 260. Ainsi, les fenêtres seraient considérées comme « des parties privatives à statut particulier présentant un intérêt commun »
261.
Les cloisons ou murs qui ne constituent pas des parties communes, parce qu’ils ne sont pas des éléments du gros œuvre et qui séparent des parties privatives, sont qualifiées de mitoyennes. L’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu’ils séparent. » Bien que l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 soit déclaré d’ordre public par l’article 43 de la même loi, la convention contraire à la mitoyenneté des cloisons séparatives est admise puisque l’article 7 dispose : «(…) sont présumés mitoyens (…) » 262
Il y a donc une simple présomption de mitoyenneté, ce qui ne prohibe pas les clauses qualifiant expressément parties communes certaines cloisons ou certains murs. Ces parties de l’immeuble demeurent des parties privatives des deux lots. Le caractère mitoyen se superpose à celui de privatif. Ces parties d’immeuble sont indivises entre les propriétaires des locaux privés qu’ils séparent.
L’article 7 requiert quatre conditions pour que la qualification de mitoyenneté soit retenue. Seuls les cloisons et les murs ne peuvent être pris en compte.
Cela semble exclure par interprétation analogique tout autre ouvrage qui remplirait les autres conditions tels qu’un escalier ou un plancher. La deuxième condition porte sur l’aspect fonctionnel, la disposition vise la fonction de séparation. La troisième condition porte sur la
257 Loi GRENELLE II, loi no2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement
258 P. BAUDOUIN, « L’exécution par le syndicat des copropriétaires de travaux d’isolation thermique sur parties privatives », Rev. Administrer,no410, mai 2008, p. 32.
259 P. CAPOULADE, Mise en œuvre du diagnostic de performance énergétique et de l’audit énergétique, Rev. Administrer,no463, mars 2013, p. 20.
260 P. H. HANOUNE, « Le droit de la copropriété, des transactions et des baux à l’épreuve du Grenelle de l’environnement », Rev. Administrer,no452, mars 2012, p. 7.
261 P. BAUDOUIN, Rev. Administrer,no410, mai 2008, p. 35.
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qualification des parties séparées, il doit s’agir de parties privatives, ce qui exclut toute séparation entre parties communes et parties privatives.
La dernière condition est négative, elle exclut de la qualification tout ce qui est compris dans le gros œuvre. Si deux lots distincts séparés par un mur ou une cloison ont le même titulaire, il y a consolidation des droits et la copropriété spéciale cesse automatiquement.
La qualification de « privatif » appliquée à la cloison mitoyenne revêt une nature juridique différente de celle appliquée au lot. En effet, le caractère privatif ne se limite pas à un usage exclusif mais s’étend également à tous les attributs de la pleine propriété.
Quand sa propriété est réunie en une seule main, et sous réserve qu’elle n’ait acquis aucune fonction porteuse avec le temps, la cloison mitoyenne peut être détruite par son propriétaire. Cependant, une cloison mitoyenne ou séparative entre deux pièces d’un même appartement peut, avec le temps, perdre son caractère privatif quand elle sert à renforcer la structure. Cette situation était déjà connue bien avant la loi du 10 juillet 1965 ; ainsi Marcel PORTE précisait en 1899 : « Sont considérées comme choses communes (...) les cloisons séparatives des appartements, bien qu’elles ne soient pas de fonds, lorsqu’elles réunissent ces deux conditions de porter les planchers et d’être formées de poteaux assemblés par le haut, à tenons et mortaises, et par le bas dans des sablières, stables et destinées à maintenir l’édifice. » 263
Comme les éléments privatifs visibles de l’extérieur, la cloison mitoyenne semble pouvoir être grevée d’une servitude d’utilité collective liée à sa fonction. Comme la copropriété des immeubles bâtis, la mitoyenneté présente deux traits dérogeant aux règles ordinaires de la propriété collective. Aucun des deux copropriétaires ne peut en effet, ni aliéner sa quote-part sur le bien indivis indépendamment de l’immeuble dont elle est l’accessoire inséparable, ni imposer à l’autre le partage 264. Étant co-titulaires de la propriété du mur, chacun des copropriétaires est en droit de tirer de l’ouvrage toutes les utilités qu’il offre sous réserve du respect de la destination de l’ouvrage et du respect des droits identiques reconnus au voisin. L’article 657 du Code civil permet d’adosser des poutres ou des solives sans avoir à obtenir l’autorisation du voisin. Cependant, lorsque l’adjonction réalisée est susceptible de nuire aux droits du voisin, il faut recourir aux dispositions de l’article 662 du Code civil qui impose d’obtenir
263 M. PORTE, Essai sur l’article 664 du Code civil, Thèse publiée in Imprimerie ALLIER frères, 1899, p. 44.
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le consentement du voisin ou, à défaut, de faire régler par expertise les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre propriétaire.
§ 2.Les éléments rapportés
Le syndicat des copropriétaires a la possibilité d’autoriser certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
Une telle décision doit être prise en assemblée générale à une majorité renforcée qui est celle prévue à l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
Une fois autorisés, ces travaux seront réalisés par et sous la seule responsabilité des copropriétaires bénéficiaires de l’autorisation. Suivant la nature et la destination de l’ouvrage réalisé, la question se pose de savoir quel est le statut juridique de ces éléments rapportés. Cette problématique tire son origine de la mutation des droits des copropriétaires sur les parties communes de copropriété.
En effet, dans notre droit antérieur, et dans le silence ou la contradiction des titres, chaque copropriétaire détenait la pleine propriété du gros œuvre de son étage. Depuis notre Code civil de 1804 et jusqu’à la loi du 10 juillet 1965 ont subsisté deux types de propriété : la propriété indivise des choses communes et l’ancien système de propriété par étages.
La loi du 10 juillet 1965 ayant fondamentalement bouleversé le régime de la copropriété en rendant impérative la propriété indivise des parties communes, les droits des copropriétaires sur les choses communes ont été uniformisés, rendant délicate la question de la réalisation de certains ouvrages sur les parties communes.
Ainsi dans le régime antérieur à la loi du 10 juillet 1965, et sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination des murs ou au caractère architectural de la maison, un copropriétaire pouvait faire réaliser une cheminée avec son conduit adossé contre le mur commun jusqu’au toit. Selon Marcel PORTE en 1899 : « Le Tribunal de Grenoble n’a pas hésité à autoriser, d’une part l’établissement de gaines de cheminées adossées contre le mur commun, et, d’autre part, de gaines incrustées dans ce mur, estimant fort justement que la destination d’un gros mur était, en même temps que de soutenir le bâtiment, de livrer passage aux gaines de cheminées, à condition que celles-ci fussent bien faites et non multipliées à l’excès. » 265
265 M. PORTE, Essai sur l’article 664 du Code civil, Thèse, Imprimerie ALLIER frères, 1899, p. 45, note au sujet de l’arrêt de la Cour d’Appel de Grenoble 12/01/1889 COURT c/ BERLIOZ.
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Antérieurement à la loi du 28 juin 1938, les coffres et gaines de cheminées faisaient souvent l’objet de propriété privative car chaque propriétaire utilisait ses conduits de fumée pour son usage exclusif. Seules les têtes de cheminées étaient considérées comme parties communes, celles-ci groupant plusieurs conduits de fumée. Techniquement, la situation n’a guère changé à ce jour et les conduits ne sont souvent à l’usage que d’un seul lot, notamment dans les copropriétés anciennes dépourvues de règlement de copropriété. Il résulte de cette situation une présomption de communauté des conduits de fumée en application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, alors que l’usage et l’utilité ne sont réservés qu’à un seul lot. Il s’ensuit des situations de blocage lorsqu’il s’agit de voter des travaux de réfection des conduits. « La réfection d’une gaine de cheminée constitue une charge commune à tous les copropriétaires tandis que les dépenses consécutives à la création d’un nouveau conduit de fumée à l’usage d’un seul copropriétaire doivent être supportées par ce dernier. » 266 Dans notre droit actuel et compte tenu de la mutation des droits opérés par la loi du 10 juillet 1965 tant sur le gros œuvre que sur les éléments rapportés, la question de l’entretien ou de la reconstruction de ces éléments rapportés reste problématique. En effet, cet élément rapporté, réalisé aux frais et pour les besoins d’un copropriétaire déterminé et dans le silence ou la contradiction des titres, s’est retrouvé partie commune générale de copropriété tout en restant à l’utilité d’un seul. En effet, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les propriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes (...) le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement communs, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées (...) ».
Au fil du temps, la « vie juridique » de ces conduits de cheminée illustre parfaitement la notion de « droits mutants » précédemment développée.
Ainsi sont-ils passés du statut de biens en pleine propriété bénéficiant d’une servitude de copropriété imposée sur le fonds d’autres copropriétaires, propriétaire de leur gros œuvre, puis ensuite à celui de biens en pleine propriété grevant des parties communes de copropriété, puis ensuite à celui de parties communes par effet de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. L’ambiguïté provient du fait que le conduit de cheminée soit réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
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En effet, l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : «Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »
Un autre copropriétaire ne pourrait en effet revendiquer le droit d’utiliser ce conduit pour les besoins de son appartement. Doit-on pour autant considérer que le conduit de cheminée affecté à l’usage ou à l’utilité d’un seul copropriétaire puisse être classé parmi les parties communes, sachant qu’un seul copropriétaire en a l’usage ou l’utilité ?
Si tant est que l’on puisse considérer le conduit comme étant une partie privative, quelle est la nature juridique du gros œuvre formant le conduit par lui-même ?
Ces questions embarrassent tant la doctrine que la jurisprudence d’autant plus que généralement il existe, dans les centres anciens notamment, un conduit à usage exclusif pour chaque logement et que ces conduits se retrouvent adjacents en toiture et présentent un bloc composé d’autant de conduits que d’étages.
En l’absence de règlement de copropriété fixant la nature juridique de ces conduits et les modalités de leur entretien, le sujet présente une réelle difficulté d’appréciation pour les professionnels et les copropriétaires.
Ainsi, la copropriété peut se trouver équipée d’un seul conduit réservé à usage ou à l’utilité d’un seul copropriétaire ou d’un bloc de conduits individuels réservé à l’usage ou à l’utilité de certains copropriétaires, ou même d’un conduit collectif réservé à l’usage ou à l’utilité de certains comme les lots équipés du chauffage. En l’absence de règlement de copropriété, les concepts et théories trouvent rapidement leurs limites face à ces questions qui se résolvent souvent, non pas avec des règles de droit mais par des consensus et du bon sens. Seule une approche différente et une redéfinition de la notion de copropriété permettent de trouver des solutions pérennes et surtout adaptées et justes pour chaque situation, ce qui sera vu plus tard. La qualification d’accessoire des parties privatives peut être invoquée pour soustraire au régime des parties communes certains éléments rapportés. Il s’agit notamment des boîtes aux lettres, plaques professionnelles et enseignes qui ont pour support une partie commune de copropriété, voire certains conduits de fumée adossés en façade.
Lorsque les travaux envisagés par un copropriétaire dans ses parties privatives affectent seulement l’aspect extérieur de l’immeuble ou les parties communes mais ne concernent que le bénéficiaire de l’autorisation, l’ouvrage devient privatif par incorporation au lot du copropriétaire qui l’aura réalisé.
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La question peut cependant se poser pour les superficies récupérées à la suite du percement d’un mur porteur d’épaisseur importante.
Faut-il considérer que l’épaisseur de l’ouverture dans le mur reste une partie commune sur laquelle le propriétaire aura un usage privatif ou faut-il considérer que cette superficie récupérée vient s’incorporer à la partie privative ? La même question peut se poser au sujet du conduit de fumée réservé à l’usage et à l’utilité d’un seul copropriétaire et qui se trouve incorporé dans le gros œuvre de l’immeuble. Certains réseaux destinés à alimenter des lots transformés en logements et financés par le propriétaire des lots concernés peuvent se voir intégrés dans les parties communes par simple application des dispositions du règlement de copropriété 267. Certains travaux affectant les parties communes restent cependant difficilement qualifiables. Ces travaux sont réalisés au seul bénéfice du lot du copropriétaire demandeur mais viennent s’incorporer en lieu et place d’une partie commune.
La question de la pose de fenêtres de toit à l’occasion d’aménagements de combles suscite un intérêt particulier. Ces éléments dont l’objet principal est d’assurer la clarté et la ventilation au profit d’un seul lot, viennent remplacer une portion de toiture, partie commune dont l’objet est d’assurer le clôt à l’ensemble des lots de l’immeuble.
Si la question de l’autorisation et du financement initial ne pose pas de difficulté, la question de la qualité de la pose, de l’entretien et du remplacement pose problème.
La situation ne manque pas d’ambiguïté car les travaux, autorisés par l’assemblée générale ou le tribunal, sont réalisés par les copropriétaires bénéficiaires de l’autorisation, sous leur maîtrise d’œuvre et leur responsabilité en dehors de toute intervention du syndicat.
Selon la jurisprudence, ces éléments seraient incorporés aux parties privatives du lot du copropriétaire qui les auraient réalisés 268. Il est également des cas dans lesquels, de par la nature de l’installation ou la configuration des lieux, il n’est pas possible de réserver l’usage des éléments