Suite à l’analyse de la revue littéraire, il sera intéressant d’utiliser une base de données récente pour traiter d’un sujet en lien avec celle-ci. Le but de la recherche est d’établir si une différence de taux sur les prêts titrisés est présente au Canada. Comme les prêts utilisés sont garantis par la SCHL, le niveau de risque ne variera pas entre ceux-ci. L’analyse va porter sur les principaux acteurs du marché hypothécaire (Banque de Montréal, Banque TD, Banque Scotia, CIBC, RBC, Banque Nationale et Desjardins) par le biais d’une étude empirique.
Au Québec, Desjardins détient la plus grande part de marché, et ce, depuis plusieurs années. Une des causes de ceci est le fait qu’elle soit souvent présente dans des régions éloignées avec aucun compétiteur. La part de marché de la coopérative Desjardins a été de 35,6% en 2014 et est resté stable depuis 2005.15 Il est possible que cette institution agisse comme « Price Leader » et le cas échéant, les prix établis au Québec pourraient être supérieurs au reste du Canada. Aussi, l’on peut se demander si le fait qu’elle soit souvent la seule solution présente dans certaines régions favoriserait un taux plus élevé dans ces endroits. Au Canada, le taux affiché est rarement celui payé puisque l’emprunteur a un pouvoir de négociation. Un client ne voulant pas se déplacer pourrait être forcé d’accepter un taux plus élevé qu’ailleurs surtout si celui-ci n’a pas établi de comparaison avec d’autres institutions financières et qu’il se situe loin des grandes villes. Fortin et Leclerc (2004) montrent que de tels écarts existent au sein même de Desjardins puisque les taux d’intérêt sur les hypothèques sont d’environ 40 points de base plus élevés pour les caisses localisées en région que les taux pratiqués dans les grands centres urbains. Comme les grandes banques sont surtout présentes dans les grands centres, on s’attend à ce que la compétition y soit plus importante et que les taux chargés soient donc plus homogènes.
Notre étude permet donc de voir s’il existe une différence sur les taux de remise des prêts titrisés entre les institutions financières et/ou entre les différentes régions. Les résultats permettront d’établir une conclusion quant à l’effet de la concentration du marché et de la régionalité présente au Canada. Malheureusement cependant, nous ne pouvons établir les différences à l’intérieur d’une même province puisque nos données ne nous le permettent pas.
41 4.1. Base de données
La base de données de Westbridge Mortgage REIT (contient les données de tous les MBS émis mensuellement au Canada par soixante-quinze institutions financières en 2015. Chaque émission comporte les renseignements suivants :
• Mois d’émission (Issue Date) Le mois où le MBS a été émis. • L’échéance (Term) Le nombre de mois avant la fin du MBS.
• L’institution financière émettrice (Institution) La banque, coopérative de crédit ou compagnie d’assurance qui émet le MBS.
• Le groupe du MBS (Pool Type) Les MBS sont groupés selon le type de logements qu’ont financé les prêts hypothécaires. Les différentes catégories16 sont présentées au tableau 2.
Tableau 2 : Types de MBS
Pool Type #867 Propriétaires occupants (maximum 4 unités) avec hypothèques à taux fixes. Les pénalités d’intérêt, de renégociation et de prépaiements vont à l’émetteur du MBS.
Pool Type #964 Propriétaires occupants (maximum 4 unités) avec hypothèques à taux fixes. Les pénalités d’intérêt, de renégociation et de prépaiements vont aux investisseurs du MBS.
Pool Type #965 Catégorie mixte qui comporte au minimum deux catégories de sous- jacents (propriétaires occupants, logements collectifs, logements sociaux). Le prépaiement est autorisé et le capital est remis aux investisseurs en plus d’une indemnité.
Pool Type #966 Logements collectifs (plus de 4 logements) avec hypothèques à taux fixes. Aucun prépaiement possible.
Pool Type #975 Propriétaires occupants (maximum 4 unités) avec hypothèques à taux fixes. Les pénalités d’intérêt, de renégociation et de prépaiements vont aux investisseurs du MBS à l’exception des prépaiements qui sont écrits dans le contrat (par exemple la vente de la maison à une tierce partie ou un prépaiement maximum de 20 % de la valeur de l’hypothèque).
Pool Type #990 Logements sociaux. Aucun prépaiement possible.
16 Société canadienne d’hypothèques et de logement, The NHA Mortgage-backed Securities Guide 2013, http://download.isiglobal.ca/cmhc/mbs_th/NHA_MBS_Guide_EN.pdf
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• Le montant total de l’émission (Issued Amount) La valeur totale des hypothèques qui font partie de l’émission du MBS.
• Le taux d’intérêt moyen sur le sous-jacent (Int. Rate) Le taux d’intérêt moyen des hypothèques qui composent l’émission du MBS.
• Le taux d’intérêt aux investisseurs du MBS (MBS Yield) Le taux d’intérêt remis aux investisseurs du MBS (taux estimé au début de l’émission).
• Le nombre d’hypothèques dans l’émission (Number of mortgages) Le nombre d’hypothèques qui composent l’émission du MBS.
• La ou les provinces d’où proviennent les hypothèques (Location) La province des hypothèques de l’émission du MBS. Il est possible qu’il y ait plusieurs provinces dans une émission. S’il y a au minimum trois provinces et qu’aucune des trois n’a plus de 50 % de la valeur des hypothèques dans le MBS, on dit que le MBS ne provient pas d’une région spécifique et il est alors placé dans la catégorie diversifiée.
Pour compléter cette base de données, nous avons ajouté le taux directeur mensuel du Canada pour l’année 2015 qui provient du site de la Banque du Canada.17 Nous avons aussi ajouté des variables qui représentent la variation en pourcentage du prix, des mises en chantier et du nombre de ventes entre les années 2014 et 2015 qui proviennent de l’association canadienne de l’immeuble.18
17 Banque du Canada, http://www.banqueducanada.ca/taux/taux-dinteret/taux-dinteret-au-canada/
18 L’association canadienne de l’immeuble, Prévisions trimestrielles, http://www.crea.ca/fr/housing-market- stats/quarterly-forecasts/
43
4.2. Tableaux de statistiques descriptives
Le logiciel économétrique utilisé dans le cadre du mémoire est Stata 13.0. Les statistiques descriptives, les transformations à la base de données ainsi que toutes les régressions ont été effectuées avec ce logiciel. Pour bien comprendre la base de données que nous avons, voici différents tableaux de statistiques descriptives qui proviennent de celle-ci.
Tableau 3 : Statistiques descriptives
La base de données comprend tous les MBS émis au Canada en 2015. Il est intéressant à noter l’écart entre le taux d’intérêt moyen sur les hypothèques et celui sur les MBS, appelé l’ « Excess Spread » qui correspond au profit ainsi que les frais divers du SPV19. L’Excess Spread moyen en 2015 se situait à 1.373 % au Canada.
Les données sur la répartition des MBS montre que plusieurs régions ou combinaisons de régions ne comportent pas beaucoup d’émissions (voir annexe 9.1.3) La région diversifiée (DIV dans le tableau, on se rappelle que celle-ci comprend au moins trois régions et qu’aucune d’entre elles n’a plus de 50 % des hypothèques dans l’émission) comprend plus de 50 % des émissions de MBS. Suite à cette observation et aux conclusions du test de Wald qui analyse la significativité conjointe des variables, nous avons regroupé la répartition des MBS selon les huit régions présentées dans le tableau suivant. Rappelons que si nous rejetons l’hypothèse nulle du test de
19 Voir p.6 pour retrouver la définition du SPV
Valeur Min Max
Nombre d'institutions financières 75
Nombre d'émissions de MBS 2440
Valeur moyenne des émissions 49,275,832 $ 2,003,619 $ 1,500,000,161 $
Nombre d'hypothèques 514,454
Nombre d'hypothèques par émission (moyenne) 211 1 6412
Valeur moyenne des hypothèques 233,710
Taux d'intérêt moyen sur les hypothèques 2.879 1.42 5.57
Taux d'intérêt moyen sur les MBS 1.506 0.1 4.1
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Wald, ceci nous indique que certaines variables pourraient être enlevées ou combinées dans notre modèle. Notons que dans notre classification, la région des maritimes inclue Terre-Neuve et Labrador :
Tableau 3 : Les huit régions des MBS
Nbr % AB 98 4.02 BC 75 3.07 DIV et autres 1503 61.60 MB 20 0.82 Maritimes 16 0.66 ON 466 19.10 QC 242 9.92 SK 20 0.82 Total 2,440 100