Phase d’étude pré-opérationnelle

Les études pré-opérationnelles reposant sur des éléments de diagnostic préalable, doivent permettre de préciser le contenu de l’OPAH et/ou de l’OPATB, ses objectifs spécifiques quantitatifs et qualitatifs, les moyens à mettre en œuvre et les engagements de chacun des partenaires. Ces études doivent associer l’ensemble des acteurs concernés, publics et privés.

Les études pré-opérationnelles peuvent comporter une ou deux phases. La première phase, dite de diagnostic précis, vise à relever les informations nécessaires à la conduite de l’opération sur le plan urbain, social, économique, immobilier et patrimonial, et à déterminer les secteurs ou bâtiments ciblés ainsi que les profils des occupants et des propriétaires. Les méthodes de diagnostic possibles pour la réalisation de cette première partie de l’étude peuvent reposer sur :

• L’analyse des sources statistiques existantes,

• L’analyse des résultats des politiques précédentes (PLH, OPAH …),

• Les enquêtes de terrain (repérage des situations du bâti, de la vacance, rencontre des propriétaires, des habitants, des usagers),

13. Direction Générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction, circulaire UHC/IUH 4/26 n°2002-68 du 8 novembre 2002 relative aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat et au programme d’intérêt général. NOR : EQUU0210186C.

• L’élaboration de questionnaires (mailing ou entretien direct),

• La réalisation de tests pré-opérationnels (que nous décrivons plus loin), • L’enquête auprès des professionnels de réhabilitation, de l’énergie, de

l’immobilier, du financement de la réhabilitation et de l’action sociale. La seconde phase vise la détermination des stratégies d’action et d’animation de l’opération (selon la complexité des situations). Cette phase constitue le programme d’intervention et comporte les réflexions sur :

• Le périmètre opérationnel,

• Les objectifs et modalités d’actions en matière d’habitat, • Les modalités de financement,

• La mise en œuvre d’une politique foncière (priorités d’intervention, modalités de gestion, mise en place d’un observatoire des disponibilités foncières),

• Les actions proposées sur le plan social : développer la fonction sociale du parc privé (conventionnement pour le maintien ou l’accueil de populations à revenu modeste, dispositif visant la production de logement à loyers intermédiaires, etc.), propositions d’actions pour une meilleure insertion sociale de certaines populations (actions en faveur des personnes âgées, des populations bénéficiaires du RMI, relogement temporaire dans le cas d’insalubrité, etc.), actions en direction des propriétaires occupants et locataires, actions à destination des maîtres d’ouvrage sociaux,

• Les actions de mobilisation du partenariat pour la mise en œuvre du programme d’intervention,

• La proposition des modalités d’animation et de communication.

Cette phase repose principalement sur la compréhension des stratégies et des comportements patrimoniaux locaux : quelle perception ont les propriétaires de leur patrimoine ? Quel est leur profil et niveau de ressources ? Quel type de locaux ou logement occupent-ils ? Avaient-ils envisagé de le réhabiliter ? Quels travaux sont-ils plus enclins à engager ? Ces éléments permettent de définir des actions incitatives ciblées selon les situations et les préoccupations des propriétaires.

Généralement, ce n'est qu'après ces études pré-opérationnelles, que les communes peuvent conclure sur l'importance du volet énergétique et thermique du périmètre choisi. La décision de signature de la convention OPATB, s'effectue à ce moment là, en fin de phase pré-opérationnelle.

Cette distinction des phases (diagnostic et réflexion stratégique) permet de recueillir dans un premier temps les informations et données du contexte nécessaires au choix et à la mise en place d’une stratégie d’action adaptée. Ainsi, pour la mise en oeuvre de cette dernière, il est important d’évaluer les potentiels de réussite et de faisabilité et l’estimation des moyens nécessaires à la mise en oeuvre de la phase opérationnelle.

Ce découpage permet également aux collectivités de recourir à des opérateurs différents, dont certains sont spécialisés dans le diagnostic thermique et énergétique (bureaux d’étude technique) ou dans le travail de terrain (opérateurs classiques comme les bureaux d’urbanisme, PACT-ARIM, autres associations, etc.). Cependant, ce choix ne peut se faire que si les collectivités disposent des informations précises sur les conditions économiques et sociales

du périmètre d’intervention (14). En effet, ces éléments de diagnostic ne rentrent pas dans le cadre d’activité des bureaux d’étude techniques, sauf bien évidemment si plusieurs appels à consultations peuvent être menés sur la phase diagnostic ou opérationnelle (technique et ingénierie sociale), ciblant d’un côté la connaissance des caractéristiques générales du parc et d’un autre côté le volet énergétique et thermique.

Les tests pré-opérationnels constituent des diagnostics microscopiques de l’étude réalisés sur un segment du parc ou un échantillonnage précis, ciblé selon la nature ou le lieu géographique. Ces tests consistent en une visite du bâtiment, un diagnostic des travaux nécessaires, une estimation de leur coût, une simulation de financement et éventuellement l’essai de motivation du propriétaire. Ils permettent ainsi, à travers cet échantillonnage, de tester l’efficacité et le potentiel de réhabilitation du périmètre défini.

Sur un échantillonnage pertinent ou représentatif, on peut effectuer des réhabilitations tests permettant de valider les programmes d'actions projetés et de sonder la faisabilité technique et financière. Ces opérations constituent également des moyens de communication et de sensibilisation des propriétaires réticents ou indécis.

Suite aux conclusions de l'étude pré-opérationnelle, une convention peut être signée précisant le périmètre de l'opération, le montant prévisionnels des aides sur les actions d'accompagnement et d'amélioration, les financements et les missions de l'équipe animation. Dans le cadre d'une OPATB, il est important de souligner le potentiel d'amélioration énergétique et thermique du parc ciblé.