3 FIRST EXPERIMENT
3.3 Overview of the measures and predictions
Fonte: Figueiredo, 2011.
As considerações anteriores sinalizam para um modo de apropriação e gestão empresarial de espaços valorados da cidade de Salvador. Nesses casos fica evidente uma produção imobiliária orientada e viabilizada por uma aplicação seletiva da regulação urbanística para atendimento quase que exclusivo dos interesses hegemônicos.
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5.1. Rotatividade e aumento dos valores das transações de
compra e venda: as Transferências de Imóveis como
Negócio
Nosso universo de análise corresponde a 50.940 transferências por meio de transações de compra e venda incidentes sobre 36.465 imóveis em cinco bairros ou localidades de Salvador, quais sejam, Pituba, Caminho das Árvores, Rio Vermelho, Itaigara e Av. Antônio Carlos Magalhães, no período que vai do ano 2000 ao ano 20157.
Esse parque imobiliário de 36.465 imóveis transacionados engloba terrenos e espaços construídos8, representando 4,05% do total de 900 mil imóveis da cidade de Salvador, conforme cadastro da Prefeitura9. Isso aponta para o peso desses espaços mercantilizados no conjunto do parque imobiliário da cidade, no período em questão. Se observamos essa relação por bairro, trata-se de uma expressão muito maior. No exemplo da Pituba notamos que foram comercializados 16.879 imóveis no período em questão, ou seja, 52,23% do total de 32.317 de imóveis10 desse bairro11.
Os valores totais transacionados impressionam pela magnitude, somando R$ 8.821.103.149,17, ou seja, aproximadamente R$ 8,8 bilhões, ao longo de um período de quase 16 anos. Trata-se de uma grandeza monetária equivalente a cerca de 79 (setenta e nove) vezes o valor do projeto completo de revitalização da Orla de Salvador, com custo anunciado de R$111,6 milhões que atenderiam nove áreas da cidade (São Thomé de Paripe, Tubarão, Ribeira, Barra, Jardim de Alah/Armação, Rio Vermelho, Boca do Rio, Piatã e Itapuã)12. (AGECOM, 2013)
7 Em 2015 são analisadas as transferências imobiliárias realizadas até o mês de abril.
8 Nas informações sobre os imóveis transacionados em estudo, fornecidas pela Promotoria de Habitação e
Urbanismo do MP-BA (2015), com base em dados disponibilizados pela SEFAZ (2015), não constam a diferenciação dos imóveis por tipo.
9 A SEFAZ estima a existência de cerca de 900 mil imóveis cadastrados, conforme recadastramento mais recente.
(AGECOM, 2013)
10 Conforme estimativa da SEFAZ a partir dos resultados do último recadastramento. (AGECOM, 2013)
11 Como informamos na metodologia apresentada na Introdução desta tese, não foi possível estimar essa relação
entre quantidade de imóveis transacionados o total de imóveis por cada bairro ou localidade, pela ausência de maiores informações da Prefeitura a respeito. Também não foi possível fazer uma estimativa alternativa para os bairros do Itaigara e Rio Vermelho considerando os dados do IBGE sobre domicílios particulares permanentes devido a incompatibilidade das delimitações correspondentes dos setores censitários desse órgão e dos setores fiscais da Prefeitura de Salvador que circunscrevem a localização dos imóveis transacionados analisados.
12 Em 12 de junho de 2013 o Prefeito de Salvador apresentou um projeto de revitalização da Orla de Salvador,
com investimento da ordem de R$111,6 milhões. De acordo com o Prefeito, até 2014 seriam implantados nas áreas em questão 50 mil m² de novas calçadas, 16 mil m² de espaço compartilhado entre pedestres e carros, seis quilômetros de ciclovias, 10 quilômetros com nova iluminação pública, além de quadras, praças e restaurantes. (AGECOM, 2013)
171 A soma dos valores nominais de transações de compra e venda nos cinco espaços estudados nesta tese também correspondem a 15 (quinze) vezes o custo inicial da obra de reconstrução do estádio da Fonte Nova da ordem de R$ 591,7 milhões13. (TRANSPARÊNCIA, 2015).
Ao total de valores transacionados nas transferências de imóveis em questão corresponde um montante de Imposto de Transmissão Inter vivos (ITIV) recolhido pela Prefeitura da ordem de R$ 277.735.690,97. O valor médio do ITIV recolhido por transação é estimado em R$ 5.452,21. Já o valor médio de cada transação de compra e venda no período em questão é de R$ 173.166,53.
Quadro 5 - Informações gerais do Universo de análise Bairro ou Localidade Quantidades Valores R$ Transações /Imóvel Valor Médio R$ Transações Imóveis Transações ITIV recolhido Transações ITIV
recolhido Pituba 24.005 16.879 4.177.956.081,10 129.537.979,30 1,42 174.045,24 5.396,29 Caminho das Árvores 13.900 10.335 2.383.399.518,34 76.257.694,43 1,34 171.467,59 5.486,17 Rio Vermelho 6.934 4.677 963.984.443,89 30.086.365,90 1,48 139.022,85 4.338,96 Itaigara 3.257 2.484 899.860.196,23 28.668.263,08 1,31 276.284,99 8.802,05 Av. ACM 2.844 2.090 395.902.909,61 13.185.388,26 1,36 139.206,37 4.636,21 Todos os bairros e localidades 50.940 36.465 8.821.103.149,17 277.735.690,97 1,40 173.166,53 5.452,21
Fonte: Elaborado pela autora (2015) com base em dados da Secretaria Municipal da Fazenda (SEFAZ, 2015) disponibilizados pela Promotoria de Habitação e Urbanismo do Ministério Público do Estado da Bahia (MP-BA, 2015).
A Pituba é o espaço com a maior quantidade tanto de transferências de imóveis por transações de compra e venda (24.005), como de imóveis transacionados (16.879). Dentre as cinco áreas de estudo, a Pituba também responde pela maior parte do total dos valores das transações imobiliárias do período (4,2 bilhões), bem como dos recursos de ITIV recolhidos pela Prefeitura (129,5 milhões). No entanto, se consideramos o valor médio por transação é o Itaigara que conta com a maior cifra, R$ 276.284,99.
No universo de transferências de imóveis examinados, notamos que 305 ou 0,6% dizem respeito à compra e venda de garagens. As transações de compra e venda de garagens representam cerca de 0,05% do total dos valores transacionados, ou, R$ 4.352.095,03.
13 Conforme dados da Matriz de Responsabilidades da Copa do Mundo de 2014, publicada no Portal da
172 6.662 transferências dizem respeito a incorporações imobiliárias, que têm assim um peso de 13,08% sobre o total das mesmas, além de representar 20,54% (R$ 1.812.026.246,93) do total dos valores das transações de compra e venda dos imóveis correlatos. Salientamos ainda que o bairro com maior quantidade de incorporações foi o Caminho das Árvores com 3.953 ou 59,34% do total de incorporações. Podemos inferir a partir disso que o Caminho das Árvores é o bairro que apresentou maior reserva de espaço para expansão imobiliária, dentre o conjunto examinado.
Quadro 6 - Incorporações imobiliárias por bairro ou localidade selecionada - Salvador, 2000 à 2015
Bairro ou localidade Transações de
Incorporações
Valores das Transações de Incorporação R$
Caminho das Árvores 3.953 895.431.970,90
Pituba 1.674 499.585.388,34 Itaigara 567 282.005.639,92 Rio Vermelho 367 118.705.145,43 Av. ACM 101 16.298.102,34 Todos os bairros e localidades 6.662 1.812.026.246,93
Fonte: Elaborado pela autora (2015) com base em dados da Secretaria Municipal da Fazenda (SEFAZ, 2015) disponibilizados pela Promotoria de Habitação e Urbanismo do Ministério Público do Estado da Bahia (MP-BA, 2015).
Nesta caracterização inicial, destacamos o aspecto generalizado de relativa rotatividade do domínio imobiliário. Observamos uma média 1,40 transferências por imóvel no universo examinado. O Rio Vermelho apresenta a relação de 1,48 transações por imóvel, indicando contar a maior rotatividade dentre os bairros e localidades considerados. O Itaigara conta com a menor expressão desta relação, da ordem de 1,31 transferências por imóvel.
O aspecto da rotatividade fica mais evidente quando passamos para a análise em cada bairro ou localidade dos imóveis agrupados por número de transações de compra e venda incidentes.