Measures

Diante do exposto até agora, argumentamos que as expressões renda imobiliária ou valor imobiliário, a depender da situação, se fariam mais adequados às especificidades das transferências de imóveis estudadas nesta tese. No caso da renda imobiliária, nos parece que tratar assim, e não como renda fundiária ou renda do solo urbano, permitiria um distanciamento de noções que concebem o solo, a terra ou espaço como estático ou mero suporte físico de atividades.

Para essa perspectiva entende-se que a produção imobiliária tem um peso relevante na constituição da espacialidade do ambiente socialmente construído da cidade. Também não se pode perder de vista o fato de uma crescente artificialidade dos artefatos urbanos imobiliários que compõem o ambiente construído e que são incorporados ao espaço. Milton Santos observa uma transição do Meio natural ao Meio Técnico-Científico-Informacional, essa última fase consolidada a partir dos anos de 1970.

A história das chamadas relações entre sociedade e natureza é, em todos os lugares habitados, a da substituição de um meio natural, dado a uma determinada sociedade, por um meio cada vez mais artificializado, isto é, sucessivamente instrumentalizado por essa mesma sociedade. (SANTOS, 2008, pp. 233-241)

A importância da artificialidade manifesta-se na relação entre os processos sociais de urbanização e a produção de ambiente construído. Como esclarece David Harvey

3 _{A SEFAZ estima a existência de cerca de 900 mil imóveis cadastrados, conforme recadastramento mais recente.}

(AGECOM, 2013)

4 _{Conforme estimativa da SEFAZ a partir dos resultados do último recadastramento. (AGECOM, 2013)}

5 _{Como informamos na metodologia apresentada na Introdução desta tese, não foi possível estimar essa relação}

entre quantidade de imóveis transacionados o total de imóveis por cada bairro ou localidade, pela ausência de maiores informações da Prefeitura a respeito. Também não foi possível fazer uma estimativa alternativa para os bairros do Itaigara e Rio Vermelho considerando os dados do IBGE sobre domicílios particulares permanentes devido a incompatibilidade das delimitações correspondentes dos setores censitários desse órgão e dos setores fiscais da Prefeitura de Salvador que circunscrevem a localização dos imóveis transacionados analisados.

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[...] O conjunto espacialmente estabelecido dos processos sociais, que denomino urbanização, produz diversos artefatos: formas construídas, espaços produzidos e sistemas de recursos de qualidades específicas, todos organizados numa configuração espacial distintiva. A ação social subseqüente deve levar em consideração esses artefatos, pois muitos processos sociais [...] se tornam fisicamente canalizados por esses artefatos. A urbanização também estabelece determinados arranjos institucionais, formas legais, sistemas políticos e administrativos, hierarquias de poder etc. Isso também concede qualidades objetivadas à “cidade”, que talvez dominem as práticas cotidianas, restringindo cursos posteriores de ação. Finalmente, a consciência dos moradores urbanos influencia-se pelo ambiente da experiência, do qual nascem as percepções, as leituras simbólicas e as aspirações. Em todos esses aspectos, há uma tensão permanente entre forma e processo, entre objeto e sujeito, entre atividade e coisa. É tão insensato negar o papel e poder das objetivações, da capacidade das coisas que criamos de retornar como formas de dominação, quanto é insensato atribuir, a tais coisas, a capacidade relativa à ação social. (HARVEY, 2005, p. 170)

Mas, que questões vêm à tona a partir das especificidades da renda imobiliária e do valor imobiliário? No caso da renda fundiária tem-se a ideia corrente de que a mesma se forma como captura de parte do valor gerado na produção ou circulação capitalista. Vimos que para Marx a renda fundiária particularizava uma das formas de apropriação da mais valia, através da propriedade privada. No entanto, o valor continuaria a ser gerado pelo trabalho e a apropriação da mais valia, seja por capitalistas ou proprietários seria a base da exploração na qual se assenta a acumulação capitalista. No entanto como discutimos no capítulo 3, além do trabalho, existem outros aspectos atribuidores de valor de ordem antropológica, cultural, relativos ao poder simbólico e suas assimetrias, bem como especificidades da divisão econômica e social do espaço. A partir disso, a ação urbana seria engendrada como síntese social da cidade, com o valor trabalho e valores de outras naturezas sendo manejados por essa ação social coletiva e territorial.

Essa concepção de construção social do valor da cidade tem desdobramentos na formação da renda imobiliária e do valor imobiliário. Nesse sentido a formação de valor do imóvel considera a sua condição de parte da cidade, em certa posição, localização e inserção espacial. A condição de existência dos imóveis é inerente da ação social dos seus agentes produtores e usuários e dos conflitos em torno de sua apropriação. É nesse sentido que cada imóvel não existe encerrado em si mesmo, mas como parte da cidade e em inter-relação com outros espaços. Assim, a formação do valor de um imóvel é atravessada, em maior ou menor medida, por valores coletivos mais amplos, seja do bairro, da cidade ou de outros lugares com os quais se articula. São exemplos

145 desses valores: inversões públicas em termos de infraestrutura urbana, atributos simbólicos, culturais, identitários, paisagísticos, valores múltiplos de uso do espaço etc.

Com base nesse entendimento, recolocamos a questão da prática da renda imobiliária e da especulação. Frequentemente, proprietários definem a expressão monetária dos preços dos imóveis com base em valores coletivos que escapam de qualquer domínio individual. Desse modo, a formação de preço de um imóvel pode se dar como pura especulação, sem qualquer parâmetro do preço de produção do imóvel ou mesmo da extração de mais valia das esferas da produção ou circulação. É nessa situação que podemos fazer alusão a uma cidade sequestrada.

Essa compreensão é reforçada pelos resultados das análises das transferências onerosas de imóveis, estudadas nesta pesquisa. Como veremos no capítulo 5, foi recorrente o fato do valor de transação do imóvel estar situado acima do valor venal, definido pela Prefeitura de Salvador. Isso é sintomático, já que o valor venal corresponde ao valor pelo qual cada imóvel seria negociado à vista, em condições “normais” de mercado. (SALVADOR, 2006) Ou seja, nesse valor já se presumem lucros da produção do imóvel e auferimento de renda na sua comercialização via mercado imobiliário. Então, na medida em que o valor de transação de compra e venda do imóvel se situa acima do seu valor venal, as margens de captura de renda imobiliária são ampliadas arbitrariamente pelo proprietário.

Uma formação especulativa dos preços de imóveis, sem correspondência com bases reais da sua produção e circulação, também ficou indicada nos casos em que a variação do valor nominal entre transações seguidas alcançou níveis muito altos abruptamente. Como veremos no capítulo 5, registraram-se alguns casos em que o valor de transação cresceu mais de 1.000% em relação ao anterior em intervalos de tempo que variaram de meses a menos de 5 anos.

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5. Tramas de Transferências de Imóveis da Cidade de

Salvador

Neste capítulo, nos detemos numa aproximação das tramas de transferências de imóveis da cidade de Salvador, através do estudo das transações de compra e venda realizadas de 2000 a 2015 em cinco dos seus bairros e localidades, quais sejam: Avenida Antônio Carlos Magalhães, Pituba, Caminho das Árvores, Itaigara e Rio Vermelho. (ver Mapa 5)

Conforme metodologia delineada na introdução, a escolha desses espaços, deveu-se ao fato desses comporem a área de circunscrição do Cartório do 6º Ofício de Registro de imóveis de Salvador – Zona Amaralina (Cartório do 6º Ofício de Registro de imóveis de Salvador, 2015). Acreditamos que esse fato facilitará o avanço em pesquisas futuras sobre o tema deste estudo. Poderemos assim articular informações sobre transferências imobiliárias a partir da base da SEFAZ, com dados cartorários dos registros de imóveis correspondentes.

Os cinco espaços estudados inserem-se na cidade de Salvador, portanto, começaremos por uma caracterização geral dessa cidade, com base nas informações do último censo (IBGE, 2010). Nessa primeira aproximação mais geral, buscaremos apontar algumas questões que ajudem a problematizar as transferências de imóveis analisadas.

O Brasil “chegou” ao ano 2010 com uma população estimada em 190.755.799 pessoas e com uma taxa de urbanização elevada para 84,4%, ao comparar-se com o censo anterior. Tal incremento populacional é resultante tanto do crescimento vegetativo nas áreas urbanas, quanto das migrações com destino urbano (IBGE, 2010). Conforme informa o IBGE,

A Região Sudeste continua sendo a mais urbanizada do Brasil, apresentando um grau de urbanização de 92,9%. As Regiões Centro-Oeste e Sul têm, respectivamente, 88,8% e 84,9% de população urbana, enquanto as Regiões Norte e Nordeste são as menos urbanizadas, com mais de ¼ de suas populações vivendo em áreas rurais. (op. cit.)

Outro aspecto geral consiste no aumento da metropolização brasileira, porém de forma menos acelerada, com a população das metrópoles saindo do patamar de 34,9% em 1991, elevando-se para 36% em 2000, e chegando a 36,2% em 2010. Não obstante o fato de que algumas metrópoles têm perdido participação na população

147 total do país, como é o caso de São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Recife. Uma questão a ser destacada é a predominância dos grupos etários mais jovens - na faixa de 10 a 29 anos de idade - nas periferias das Regiões Metropolitanas. (OBSERVATÓRIO DAS METRÓPOLES, 2011)

Aproximando-nos de uma caracterização geral do cenário mais recente de Salvador, contextualizado na realidade do Estado e da sua Região Metropolitana (RMS), o Censo 2010 informou, que nesse ano, a Capital da Bahia tinha uma população estimada em 2.675.656 pessoas.

Imagem 7 - Dados gerais do Município de Salvador

Fonte: IBGE, 2015.

Tal contingente populacional respondia por 63,55% do total da população da RMS – indicando sua polarização sobre a região - e 19,09% do universo demográfico do Estado. O grau de urbanização de Salvador em 2010 correspondeu a 99,97%, acima dos percentuais de população urbana da sua Região Metropolitana e do Estado, cada qual com 93,53% e 72,07%, respectivamente.

148 Tabela 1 - População residente, por situação do domicílio - Bahia, Metropolitana de Salvador e Salvador, 2010

Unidade territorial Total Urbana Rural

Bahia 14.016.906 10.102.476 3.914.430

Metropolitana de Salvador 4.210.499 3.938.093 272.406

Salvador 2.675.656 2.674.923 733

Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2010.

Em relação aos domicílios recenseados, o Censo 2010 identificou para Salvador um total de 962.711 domicílios, 99,90% particulares e 0,10% coletivos. Dentre os particulares, destaca-se a expressiva quantidade de 101.297 domicílios não ocupados, número muito superior ao tamanho do déficit habitacional projetado para Salvador no ano 2010, da ordem de 52.570 domicílios1_{. Tais dados sinalizaram para} uma dinâmica espacial com forte retenção especulativa de imóveis na cidade.

Tabela 2 - Domicílios recenseados, por espécie - Bahia, Metropolitana de Salvador e Salvador, 2010

Unidade territorial Total* Particulares Coletivos Ocupados Não ocupados

Bahia 5.064.370 4.105.497 950.244 8.629

Metropolitana de Salvador 1.557.338 1.315.408 240.011 1.919

Salvador 962.711 860.410 101.297 1.004

Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2010.

*incluso os domicílios particulares permanentes e os improvisados, com entrevista realizada, e os domicílios fechados com o número de moradores estimado.

Quanto aos indicadores dos déficits urbanos, uma percepção geral do imenso passivo do Brasil, da Bahia e da Região Metropolitana de Salvador (RMS), pode ser apreendida pelo estudo mais recente da Fundação João Pinheiro, denominado “Déficit habitacional municipal no Brasil”, baseado nos dados do Censo 2010. (FJP, CEI, 2013)

Conforme esse estudo, o censo demográfico 2010 aponta um déficit habitacional do país estimado em 6,490 milhões de unidades, correspondente a 12,1% do total dos domicílios. A região Sudeste segue concentrando a maior parte dessas necessidades, respondendo por 38% do déficit habitacional do país. Outros 30% do déficit habitacional referem-se à região Nordeste, enfatizando-se os estados do Maranhão e da Bahia. No entanto, esse estudo alerta para o fato de que os valores relativos

1 _{Conforme estudo elaborado pela equipe do Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional de Minas}

Gerais (CEDEPLAR), que apresentou a projeção das demandas demográficas para moradia para o Brasil e Unidades da Federação até o ano de 2023. (OLIVEIRA, GIVISIEZ e RIOS-NETO, 2009)

149 (obtidos quando se compara o déficit habitacional ao total de domicílios da unidade de análise), indicam que é a região Norte que apresenta os piores resultados, já que 20,6% dos seus domicílios se enquadram em algum critério de déficit. (op. cit., p.28) No estudo da FJP o déficit habitacional do Estado da Bahia seria de 521.374 unidades, sendo 388.870 urbanas e 132.503 rurais. O mesmo estudo estima para a Região Metropolitana de Salvador um déficit habitacional de 142.255 unidades, sendo 139.888 em áreas consideradas urbanas e 2.367 em áreas denominadas rurais. (op. cit., p. 30 e 52)

A pesquisa da FJP revela que a carência de infraestrutura urbana continua sendo o componente da inadequação mais significativo, sendo que 13 milhões de domicílios urbanos brasileiros (26,4%) carecem de pelo menos um item de infraestrutura básica (água, energia elétrica, esgotamento sanitário ou coleta de lixo). A ausência de banheiro exclusivo no domicílio ocorre em cerca de 1 milhão de domicílios do país, sendo que esses representam 2% dos domicílios particulares permanentes urbanos. Já o adensamento excessivo de domicílios próprios engloba 1,5 milhão de domicílios urbanos do Brasil. (3,2%)

A região Nordeste é aquela que apresenta o maior número de domicílios particulares permanentes urbanos com alguma carência de infraestrutura (4,8 milhões). A Bahia aparece com 1.034.603 de domicílios particulares permanentes urbanos com essas de carências, sendo o segundo Estado do país a concentrar, em números absolutos, esse tipo de inadequação. A Região Metropolitana de Salvador e a Capital contam, respectivamente, com 160.215 e 79.200 domicílios particulares permanentes urbanos com carência de infraestrutura. (FJP, CEI, 2013, pp. 55-67).

As desigualdades regionais e territoriais, em termos de distribuição das necessidades habitacionais, expressam a produção das desigualdades espaciais e sua relação com processos recentes de urbanização no Brasil. Pode-se ter uma visualização dessa constatação, pela leitura do mapa abaixo.

150 Mapa 1 – Déficit Habitacional total por unidades da Federação – Brasil – 2010

Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP). Centro de Estatística e Informações (2013). A quantidade significativa de domicílios vagos estimada para Salvador e sua Região Metropolitana guarda relação com os processos de transferências de imóveis. Dentre as questões exploradas nas análises deste capítulo, coloca-se o problema da retenção, obstrução ou restrição do acesso e uso dos imóveis. A necessidade de uma maior utilização do parque imobiliário ocioso é ainda mais relevante diante da magnitude da demanda habitacional em Salvador e sua Região Metropolitana, evidenciada pelo estudo da Fundação João Pinheiro. Nesse sentido, coloca-se a importância de identificar, compreender e desconstruir mecanismos e condições que dificultam o pleno aproveitamento social do parque imobiliário.

Os cinco espaços relativos às transferências de imóveis examinadas nesta pesquisa correspondem mais precisamente à delimitação dos setores fiscais 5 (Paciência), 6

151 (Rio Vermelho), 9 (Pituba) e 26 (Itaigara), criados por meio do Decreto Municipal Nº 24.194/2013, que regulamenta a metodologia para a fixação dos valores unitários padrão (VUP) de terreno e de construção e os critérios técnicos para a elaboração da planta genérica de valores (PGV). Essa regionalização divide o espaço municipal de Salvador em 87 (oitenta e sete) setores fiscais (ver Mapa 4). (SALVADOR, 2013) Os setores relativos aos espaços estudados nesta pesquisa estão expressos nos Mapas 2 e 3.