Ouverture du marché et relation prix/volonté de payer

De par leur localisation géographique, certains pays développés subissent des effets plus importants liés aux changements climatiques et aux autres enjeux environnementaux qu’au Canada (ex. : la désertification, l’assèchement des cours d’eau, etc.). Ces pays, tels que l’Australie ou les pays de l’Asie-Pacifique, s’avèrent plus préoccupés par l’environnement, et ce, depuis plus longtemps. Donc, davantage de bâtiments dans ces marchés comprennent des caractéristiques de performance environnementale qui dépassent la portée de l’efficacité énergétique. Au Québec, nous commençons à être impactés, ce qui vient influencer les mentalités des gens, qui reconnaissaient maintenant qu’il faut agir sur les choses que l’on contrôle. La conception de meilleurs bâtiments, et parallèlement l’utilisation et la facilitation des transports alternatifs font maintenant partie des conversations des utilisateurs d’espaces. (Poliquin, 2015)

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Actuellement, un fait important est que malgré le fait que le bâtiment durable ne fasse pas l’unanimité, les gens qui influencent et qui déterminent le futur des marchés sont actuellement tous conscientisés et veulent tous aller dans cette direction. (Poliquin, 2015) Néanmoins, bien que tout le monde veule des espaces certifiés, tant les propriétaires que les locataires, le prix au pied carré est encore un facteur très important. Le PDG de l’IDU estime que la marginalité n’est pas encore établie par rapport au gain marginal entre les différents niveaux de certification, qui est selon lui difficilement perceptible par l’utilisateur final, soit le travailleur, dans son quotidien, bien que ce dernier comprenne l’information qui s’y rattache (Lefebvre, 2015). Également, le président de Lemay estime que les clients sont rarement prêts à payer pour un niveau LEED® _{plus élevé, car généralement ils n’ont pas d’avantage économique à le faire. Un avantage} économique doit être attaché à une certification ou à un niveau supérieur de certification, par exemple un client majeur qui le demande, sans quoi les promoteurs n’auraient pas d’intérêt à le faire de leur gré (Lemay, 2015). Quant au vice-président bureaux d’Ivanhoé Cambridge, les organisations qui sont prêtes à payer pour des niveaux de certification supérieurs sont les plus importantes, les mieux nanties, mais aussi celles qui font face à de plus grands défis par rapport à l'attraction et la rétention de la main-d’œuvre et de compétitivité pour leur clientèle. C’est le cas notamment de Deloitte, qui s’installera dans un édifice de niveau Platine. (Poliquin, 2015)

Le coût associé à la certification est une problématique qui a été soulevée par plusieurs sujets. Ce qui est gênant pour les initiatives, c’est quand elles coûtent plus cher. Les loyers, basés sur le coût de construction, sont plus difficiles à vendre lorsqu’ils sont plus élevés. Selon le président de Lemay, l’avenir est de trouver des solutions pour être capable de faire des bâtiments écologiques à prix égal ou trouver une façon de financer ce type de projets différemment (Lemay, 2015). Parallèlement à cela, il y a toujours des enjeux par rapport à la discorde entre le coût de produire des bâtiments durables et ce que les gens sont prêts à payer pour en avoir. Un certain déséquilibre se maintient actuellement par rapport à cette situation. Aucune étude n’a été menée sur la question au Québec, mais on entend souvent parler d’une prime de 7 à 10 % pour construire LEED® _{Or ou Platine. Toutefois, le client n’est pas nécessairement toujours prêt à le payer, ce} qui suppose qu’on n’a pas encore réussi à vendre les bienfaits des certifications à un point où tous reconnaissent les bénéfices et concèdent une volonté de payer pour placer leurs travailleurs dans ce type d’espace (Lefebvre, 2015). S’ajoutent à cela les propos du vice-président de CBRE, qui estime que Montréal n’est pas considérée comme une ville de sièges sociaux. C’est une ville où les coûts d’occupation sont plus importants qu’ailleurs et que ce n’est pas une ville où les édifices existants sont au même niveau que les édifices neufs, la valeur et les loyers étant moindres pour les vieux immeubles. Pour ces raisons, la différence marginale des loyers (e.g. 5 $ le pied carré) est importante pour les locataires. (Ker, 2015)

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En dépit du coût associé aux certifications, il y a des raisons qui poussent certaines parties prenantes à aller de l’avant dans cette démarche. Ces raisons se rattachent principalement aux impacts directs sur la valeur et, tel qu’il a été mentionné précédemment, à la nouvelle génération de travailleurs. Ces deux sujets seront abordés par les deux sections qui suivent. Toutefois, d’autres raisons justifient la présence de ces systèmes dans le marché de Montréal.

D’entrée de jeu, il a été mentionné que les investisseurs immobiliers agissent directement en fonction des besoins des occupants. En d’autres mots, ils fournissent un lieu physique contre rémunération à un occupant, donc c’est le besoin de ce dernier qui détermine les préoccupations par rapport aux enjeux environnementaux. (Poliquin, 2015) Ce qui motive les certifications environnementales de bâtiments est davantage la compétitivité que les économies d’énergie, car le coût de l’énergie étant très faible au Québec, l’investissement dans des mesures d’économie d’énergie ne provoque pas toujours une rentabilité comme cela pourrait être le cas en Europe ou dans des pays où l’électricité se vend à un prix beaucoup plus élevé (Lemay, 2015). Également, lorsqu’il y a un incitatif financier, que ce soit une subvention ou une réduction de taxes, tout le monde adopte des comportements qui vont dans le sens du DD. Ces mesures incitatives sont convaincantes pour les locataires de procéder à leur relocalisation. (Ker, 2015)

Tel qu’il a été mentionné précédemment, très peu de promoteurs actuellement ont le désir de construire un immeuble de bureaux qui n’est pas certifié LEED®_{. Les locataires qui déménagent le font principalement} pour le réaménagement des espaces de travail, mais selon le vice-président de CBRE, tous les locataires qui veulent s’installer dans un bâtiment neuf exigent une attestation LEED®_{. En ce qui concerne les locataires} qui veulent déménager dans un édifice industriel ou un édifice existant, ces derniers demandent aussi généralement si la désignation LEED® _{pour les immeubles existants est envisagée si elle n’est pas déjà} obtenue. Le vice-président ajoute que plusieurs paramètres sont à considérer lorsqu’un locataire déménage dans un nouvel immeuble. Ainsi, la planification de l’espace du nouvel espace par rapport au nombre d’employés est devenue un facteur important. Cette planification implique que moins de pieds carrés par employé sont octroyés, donc l’entreprise peut se permettre de payer un montant supplémentaire qui correspond à la certification et de bénéficier des avantages qu’un bâtiment neuf et un bâtiment durable apportent (Ker, 2015).