CHAPITRE II : RENOUVELLEMENT URBAIN ET MONTAGE DE PROJET
4. P RÉSENTATION DES ÉTUDES DE CAS
4.2 Opérations immobilières sur d’anciens sites industriels
A Rochefort, le projet de renouvellement urbain trouve son origine dans le constat d’une tension sur le marché du logement dans la commune. Sous l’impulsion d’une association d’aide au logement, la commune va être amenée à définir un programme de construction de logements sociaux. Sans expérience dans ce domaine, elle va déléguer à l’association les conditions de montages de projet, les transactions financières avec la Société wallonne du Logement et la définition du programme urbanistique. Le projet sera donc l’occasion pour la commune de s’associer à une SLSP pour assurer la maîtrise d’ouvrage du projet et la gestion future des logements créés.
En termes de localisation, l’association de défense du logement préconisait, dans un rapport prospectif, la recherche d’un terrain central pour réaliser l’opération. La commune convoitait depuis plusieurs années un terrain industriel à proximité du centre urbain, le long de la Lhomme. Ce terrain offrait de nombreuses potentialités de recyclage (bonne desserte, qualité paysagère, proximité avec le centre commercial) et les autorités communales cherchaient depuis les années 1980 à l’acquérir. Face aux réticences du propriétaire, elle est finalement parvenue à ses fins en effectuant un échange de terrain avec ce dernier.
L’opération, terminée pour une grande part en 2001, comprend 60 logements sociaux. Situé sur la frange du centre urbain, le projet a permis la construction d’un nouveau quartier. Le projet n’a cependant pas été sans soulever des oppositions, notamment de la part des résidents situés à proximité du site. Leur crainte de voir s’installer un quartier exclusivement dévolu au logement social s’est formalisée par une pétition de plaintes auprès des autorités communales lors de l’enquête publique.
Le projet dans sa globalité ne se limitait pourtant pas à une simple opération de construction de logements sociaux. L’auteur de projet, lors de l’élaboration de l’opération, avait bien prévu une intervention sur l’autre rive qui prévoyait la construction d’une trentaine de logements. Cette opération devait être menée par les propriétaires du site. Elle n’a jamais vu le jour en raison du manque de capacité financière du propriétaire.
Si le projet semble être une réussite sur le plan architectural (il a reçu le prix 2001 de la SWL), son intégration dans le tissu urbain de Rochefort est encore incomplète en raison, notamment, de l’absence de financement pour réaliser des liaisons avec d’autres quartiers ou avec des parcours de loisirs ou de promenade.
4.2.2 L’opération ateliers Germain à Monceau-sur-Sambre (Charleroi)
Cette opération de renouvellement urbain menée à Monceau-sur-Sambre concerne le site d’une ancienne usine métallurgique réduite à l’état de chancre depuis le début des années 1980. Il s’agit d’un espace assez étendu (près de 5 ha) à proximité de la gare de Mar- chienne-au-Pont (toujours opérationnelle), d’accès routiers et assez proche également du centre-ville de Charleroi. Ce site se trouve aussi en bordure du quartier de Marchienne-Etat où se développe actuellement un projet dans le cadre de la Politique fédérale des Grandes Villes.
L’initiative de cette opération revient à la SLSP « Le Foyer Moncellois » (actuellement « Logis Moderne ») qui, forte de la connaissance de l’existence de ce site, saisit l’opportunité de l’acquérir en 1992. Le but de la SLSP est de tirer profit de l’excellente localisation de cet espace pour y développer du logement, tout en requalifiant le tissu urbain.
L’arrêté de désaffectation et d’assainissement du site est pris en 1993. Il prévoit l’aménagement de 2/3 de logements au moins et de 1/3 au maximum de commerces et services. Par ailleurs, le projet implique la réalisation d’un PCA dérogatoire au Plan de Secteur, du fait du changement d’affectation d’activité industrielle à celle de logement. Vu l’ampleur du site, l’idée d’un partenariat émerge rapidement, qui réunirait la SLSP, la ville de Charleroi et un partenaire privé. A côté de la construction de logements sociaux par la SLSP, on envisage une opération de revitalisation urbaine associant la ville et un investisseur privé. Ce partenariat constitue l’originalité et la complexité de l’opération menée sur le site des anciens ateliers Germain, puisqu’il vise à réunir le « Logis Moderne », porteur du projet et propriétaire du site, la ville, pour l’aménagement d’espaces publics, et un promoteur immobilier prêt à édifier des logements pour son propre compte et pour le compte de la SLSP qui s’engage à lui racheter 40% des logements construits. On prévoit également l’aménagement de rez commerciaux mais, après une enquête préalable montrant l’absence de candidats potentiels, cette option est abandonnée. Pour le promoteur, il s’agit uniquement d’un investissement « dans la brique », la SLSP gardant la maîtrise du foncier.
Ce partenariat « tripartite » nécessite la conclusion de différents accords : - entre le promoteur et la SLSP, pour la construction et l’achat de logements ;
- entre la SLSP et la ville, pour la cession à cette dernière des assises des espaces publics ; - entre la ville et le promoteur privé, enfin, pour la réalisation d’un programme de revitalisa- tion urbaine.
Dans le chef du porteur de projet, la SLSP, il s’agit d’éviter un effet « ghetto » en assurant une mixité de logements (locatif/privatif ; social/moyen) et de populations (isolés, familles avec enfants, personnes âgées). Le projet de construction et de revitalisation urbaine est mis en œuvre en 1995. Par souci de cohérence, il fait appel à un seul auteur de projet qui conçoit aussi bien les logements que l’aménagement des espaces publics.
En dépit de quelques blocages (difficultés de commercialisation en début d’opération et retrait du promoteur initial), l’opération menée sur le site des anciens ateliers Germain est aujourd’hui pratiquement achevée. Elle aura compris 4 phases et verra la réalisation de 172 logements dont la moitié appartiendront au « Logis Moderne ».
L’opération a eu un important impact sur la trame urbaine, puisqu’elle débouche sur la création d’un véritable « nouveau quartier ». La cohésion du projet doit beaucoup au recours à un même auteur de projet, à l’implication et aux intentions claires du porteur de projet ainsi qu’à la mise en œuvre d’un partenariat efficace, partenariat qui, malgré quelques difficultés, s’est avéré positif dans les objectifs fixés par chacun.
Porteur du projet, l’acteur public, grâce à sa maîtrise foncière, a pu jouer un rôle de facilitateur dans le montage de l’opération. Si la mixité fonctionnelle n’a pas abouti sur le site même, c’est faute de demande pour des activités commerciales et de services in situ. Il s’agit cependant d’un « échec » relatif, car des commerces (moyennes surfaces) se sont implantés à proximité, démontrant une certaine dynamique économique dans le secteur.