CHAPITRE II : RENOUVELLEMENT URBAIN ET MONTAGE DE PROJET
4. P RÉSENTATION DES ÉTUDES DE CAS
4.1 Opérations immobilières dans les tissus d’habitat ouvrier ancien
4.1.1 Le quartier Carnot à Quaregnon
Le quartier Carnot est un quartier péricentral de Quaregnon, composé initialement de logements ouvriers hérités du XIXe siècle répartis autour d’un lacis de ruelles. En raison de son état de délabrement (nombreuses maisons classées insalubres), ce quartier habité a fait l’objet d’une opération de rénovation urbaine initiée par la commune. Par la suite, une opération de revitalisation urbaine est venue se greffer au cœur de ce périmètre. Quaregnon dispose d’un schéma de structure et d’un règlement communal d’urbanisme adoptés en 1994.
Le périmètre de rénovation urbaine approuvé en 1979 concerne une zone étendue (5 ha). La commune entend y développer, grâce à sa Régie foncière, une politique immobilière volontariste, avec l’expropriation et la démolition des immeubles existants pour la construction de logements sociaux, de commerces et de parkings en sous-sol. Un premier projet soutenu par la commune suscite le rejet des habitants, de même que trois autres projets alternatifs. Ce refus provoque le gel des opérations et, les expropriations et démolitions ayant été opérées, le quartier Carnot reste, en dépit de l’aménagement de nouvelles voiries et d’équipements dans le cadre des programmes triennaux, un vaste chancre à ciel ouvert jusqu’au début des années 1990. La commune construit alors un nouveau commissariat et, par la suite, deux ensembles regroupant 20 appartements moyens avec 7 commerces en rez-de-chaussée. En 2000, la commune procède, sur le site d’une ancienne ferme démolie, à la construction de 6 maisons unifamiliales de standing à destination de professions libérales ou d’indépendants. En dehors des logements de standing sur la Cense à Pierrots, les opérations d’acquisition, démolition et construction de logements s’inscrivant dans le cadre de la rénovation urbaine du quartier bénéficient d’une subsidiation à hauteur de 75%. La commune est le maître d’ouvrage de ces opérations, mais c’est la Régie foncière communale qui suit la construction, la commercialisation ou la mise en location et la gestion des immeubles. Alors que les logements moyens réalisés par la commune se louent aisément, les rez commerciaux n’ont, par contre, pratiquement pas trouvé de candidats locataires. La plupart ont dû être réaffectés au logement.
En 1996, il reste toujours en plein cœur du quartier Carnot, un terrain en friche sur lequel la commune envisage un plan de revitalisation urbaine alliant commerce et logement. Une convention est signée (2000) entre la commune et une société immobilière flamande (Arcadis) pour la construction d’une grande surface et d’appartements. Au total, l’investissement privé est de 4.465.000 €, dont 3.225.000€ pour la création de logements. De son côté, la Commune s’engage à aménager les espaces publics pour un montant de 1.030.000 €, financés à 100% par la Région. Le projet de revitalisation du quartier Carnot a la particularité de se situer dans un périmètre de rénovation urbaine, ce dont se réjouit la CRAT dans l’avis favorable qu’elle remet sur le projet. Au total, 52 appartements sont construits dans le cadre de cette opération, ainsi que des parkings souterrains. Les appartements construits n’ont pas connu de problème de commercialisation. La plupart ont trouvé acquéreurs auprès de personnes âgées souhaitant bénéficier de la proximité de commerces et de services centraux. La vente des parkings s’est en revanche révélée plus difficile.
Les opérations de renouvellement urbain du quartier Carnot se caractérisent avant tout par leur longueur et par leur complexité. Elles présentent cependant l’intérêt d’avoir concilié deux types d’interventions : la rénovation et la revitalisation urbaine. Par sa politique foncière, la commune a été le levier du renouvellement urbain, avec la construction de nouveaux logements. Toutefois, l’opération de revitalisation urbaine, née de l’intérêt d’un promoteur privé de transférer une activité commerciale qu’il avait dans le quartier, semble avoir été l’élément qui a donné au quartier une impulsion décisive.
Une autre réflexion porte sur la mixité sociale que la commune souhaite développer dans le quartier. En développant des logements moyens et hauts de gamme, elle espère attirer une population en rapport. Ce pari est partiellement tenu en ce qui concerne les logements du projet Arcadis, mais certains éléments indiquent que cet objectif n’est pas très facile à atteindre. Ce constat vaut également pour la mixité fonctionnelle, avec l’échec de la mise en location des surfaces commerciales réalisées au rez des logements communaux.
4.1.2 La rénovation de Bouvignes-sur-Meuse (Dinant)
Le site de Bouvignes-sur-Meuse est assez encaissé, entre un éperon rocheux et une rive de Meuse. Il s’agit d’une cité d’origine médiévale dont la topographie se caractérise par deux grandes artères plus ou moins parallèles au cours du fleuve, reliées entre elles par une série de petites rues secondaires. Cette implantation particulière induit un parcellaire très étroit. De son passé assez prestigieux de cité fortifiée, Bouvignes a hérité d’un riche patrimoine architectural qui côtoyait, dans sa partie nord, un habitat ouvrier assez dense. C’est dans ce secteur en effet qu’au XIXe siècle, se sont implantées deux usines textiles dont l’une est restée active jusqu’en 1984.
L’opération de rénovation est amorcée par la commune au milieu des années 1970, avec le constat d’un habitat très dense et taudifié et la présence d’un chancre industriel laissé par l’une des usines désaffectées. La commune lance alors un concours d’architecture pour remédier à cette situation et amorce une politique d’acquisitions en vue de la démolition des bâtiments vétustes et de la rénovation du site. Elle constitue un dossier de rénovation urbaine qui est approuvé au début des années 1980.
Vu l’ampleur du site concerné, la commune associe d’emblée à son projet la société de logement de service public locale (actuellement : « La Dinantaise »), l’invitant à acquérir certaines maisons dégradées sur le site en vue de les réhabiliter et lui cédant un îlot assaini pour y construire du logement social. En 1988, à l’issue d’une période de difficultés financières, la SLSP entame ses premières opérations de réhabilitations et de constructions. De son côté, la commune connaît un changement de majorité et emboîte le pas. La dynamique de rénovation urbaine est alors enclenchée.
Le programme de rénovation urbaine de Bouvignes s’étale, de 1991 à 2004, en 4 phases qui intègrent aussi des opérations d’assainissement de sites d’activité économique désaffectés (SAED), suite à l’acquisition par la commune, de l’assise foncière des deux usines textiles. Au total, plus de 60 logements ont été créés. Il s’agit, pour l’essentiel, de constructions neuves, mais un tiers environ des interventions concernent des opérations de réhabilitation. Les habitations sociales représentent près des deux tiers des logements créés. Ils côtoient les logements à caractère social et d’insertion appartenant à la commune. La dernière phase a cependant vu la réalisation de 10 logements moyens pour le compte de la commune. Comme le prévoit le plan triennal du logement, la SLSP intervient comme opérateur pour la Ville. Toutefois, depuis janvier 1994, une convention lie la Ville et la SLSP par laquelle celle- ci accepte de prendre en charge la gestion des logements communaux à Bouvignes contre une indemnité de 10% des loyers promérités. « La Dinantaise » se charge ainsi de la mise en location, des relations avec les locataires, de la perception des loyers et des charges locatives. Les travaux et l’entretien des bâtiments incombent à la Ville. Le programme de rénovation urbaine a également permis l’aménagement d’espaces publics et d’espaces verts en intérieur d’îlot. La commune projette la poursuite des interventions de rénovation urbaine, suite à l’extension du périmètre vers le sud.
Au total, l’opération de rénovation urbaine de Bouvignes a permis l’assainissement de logements délabrés et de chancres industriels pour la construction et la réhabilitation d’habitations. Elle s’est traduite par une forte implication publique dans la trame urbaine, avec un partenariat efficace entre la commune et la SLSP. Le projet de rénovation de Bouvignes a également été reconnu pour sa qualité (volonté d’intégration architecturale et paysagère, couronnée par un prix européen) et le souci avoué d’assurer des démarches participatives et de mixité sociale. Les principales critiques formulées à l’encontre de projet concernent la durée des opérations, le coût élevé de certaines rénovations ainsi que la mixité fonctionnelle et sociale perçue comme problématique (absence de commerces et activités horeca de proximité ; forte présence de logements sociaux et peu de contacts entre « anciens » et « nouveaux » habitants).
4.1.3 La rénovation du quartier Rachot à Mons
Le quartier Rachot, composé d’un habitat ouvrier ancien, a été partiellement détruit pendant la Seconde Guerre mondiale. A partir de 1950, la commune a entamé une série d’achats et d’expropriations dans la perspective d’y mener une opération d’assainissement. Depuis une vingtaine d’années, il a connu de nombreuses opérations de reconstruction.
Ce quartier, un des derniers ayant fait l’objet d’une intervention publique de requalification, est resté pendant de longues années dans un état d’abandon, notamment en raison des difficultés financières de la commune mais aussi des priorités publiques portées sur la rénovation de la Grand Place et des ses abords directs.
Dès 1979, la Région wallonne adopte le périmètre de rénovation concernant le quartier Rachot. Malgré l’élaboration d’un dossier et d’une programmation de rénovation, aucune opération ne verra le jour dans le cadre de ce dispositif public.
Il faudra attendre le début des années 1990 pour que la commune relance un projet global sur ce quartier. Tout en conservant les principes généraux d’aménagement retenus dans le dossier de rénovation, elle décide cependant de changer de stratégie pour réaliser les opérations immobilières. Au lieu de monter les projets en s’appuyant de manière exclusive sur le financement régional via la rénovation urbaine, elle choisit de multiplier les interve- nants dans le projet qu’ils soient privés (promoteurs) ou parapublics (SLSP). La commune n’est donc plus le maître d’ouvrage direct de l’opération mais assure plutôt un rôle de coordination et d’application du schéma directeur de rénovation.
Dans un premier temps, la SLSP communale a mené plusieurs opérations de démolition- reconstruction et de réhabilitation. Les logements créés ont été destinés à la vente (maisons unifamiliales) ou à la location (immeubles à appartements) selon les critères d’attribution du logement social. L’autre part du programme a été réalisée en partenariat avec un promoteur privé par l’intermédiaire de l’outil « revitalisation urbaine ». Le programme de construction prévoyait la construction d’un immeuble à appartements destiné à la vente et d’une séniorie. A l’heure actuelle, seul le premier bâtiment a été construit et commercialisé. Le projet de séniorie a été abandonné par le promoteur. Ce retard et la remise en cause du programme de construction sont en partie dus à des divergences de vues (durée des opérations, manière de gérer les chantiers) entre la commune et le promoteur privé.
Le quartier Rachot a bénéficié de nombreux réaménagements d’espaces publics (places, rues et création d’espaces verts de proximité). Ces travaux ont été réalisés par la commune toujours en référence au plan initial de rénovation urbaine. Aujourd’hui, le quartier Rachot se présente comme un quartier essentiellement résidentiel. Le projet global visait explicitement la restauration du logement dans cette partie du centre-ville.