1.1. Définitions générales
La définition du mot « norme » est mouvante et dépend du contexte dans lequel il est employé. De façon générale, la norme peut se définir comme étant une « Règle, principe, critère auquel se réfère tout jugement » (Dictionnaire Larousse, 2016). Dans le secteur du logement, la norme répond au besoin de garantir un certain niveau de sécurité et de confort tout en corrigeant les asymétries d’informations entre acheteur et vendeur puisqu’elle renseigne l’acheteur sur la qualité réglementaire supposée du logement.
Elle prend trois formes principales : le texte juridique, la norme technique et le label.
1.1.1. La norme juridique
Figure 6 La hiérarchie des normes. Elaboration personnelle.
La norme juridique est hiérarchisée (Figure 6). Ainsi, une norme se trouvant dans le niveau inférieur de l’échelle devra obligatoirement être mise en conformité avec les normes de rang supérieur.
Couramment, la loi énonce des principes d’ordre général dont les modalités sont précisées dans les textes à valeur réglementaires que sont les décrets et les arrêtés. Ainsi, un décret est pris, la plupart du temps, consécutivement à une loi ou une ordonnance. Il constitue une mesure d’application de la loi.
Un arrêté, issu généralement d’un décret, décrit de façon concrète les moyens à employer pour parvenir
à l’objectif recherché. Depuis les lois Deferre de 1982 et 1983 sur la décentralisation68, les collectivités
territoriales que sont les régions, les départements ou encore les communes, ainsi que les
Etablissements Publics de Coopération Intercommunale69 (EPCI) ont le pouvoir de prendre des décisions
administratives concernant les compétences qui leur ont été confiées par la loi. Les arrêtés, rédigés par
l’administration, peuvent donc émaner d’autorités exécutives diverses aussi bien centrales70 que
locales71. Cela démontre une certaine territorialisation de la norme juridique.
La consultation des acteurs concernés par un texte établissant une réglementation n’est pas obligatoire dans son processus d’élaboration (Figure 7). Cependant, il est courant que les principales fédérations de professionnels soient invitées à formuler un avis sur la rédaction de nouveaux textes les concernant. La réglementation relative au logement est principalement codifiée dans le code de la construction et de l’habitation et dans le code de l’urbanisme, qui comptent à eux deux plusieurs milliers d’articles. Onze autres codes regroupent des prescriptions réglementaires relatives au logement dans plus de mille articles. S’y ajoutent une quinzaine de lois ou décrets non codifiés. Chaque code se décompose en deux parties : un volet législatif où sont retranscrites les lois et un volet réglementaire où sont présentés les décrets en conseil d’État et les décrets simples et où sont déclinées les prescriptions. À l’échelle locale, divers textes réglementaires encadrent l’aménagement et la construction comme le Schéma de Cohérence Territoriale, le Plan Local d’Urbanisme ou encore le Programme Local de l’Habitat.
1.1.2. La norme technique
La norme dans le logement se présente aussi sous la forme de « spécifications techniques approuvées
par un organisme de normalisation »72 comme le sont l’Organisation Internationale de Normalisation
(ISO), le Comité Européen de Normalisation (CEN) ou encore l’Association Française de Normalisation (AFNOR). Elle permet alors de « clarifier, d’harmoniser les pratiques et de définir le niveau de qualité, de sécurité, de compatibilité, de moindre impact environnemental des produits, services et
pratiques »73.
En France, la programmation de l’étude des normes techniques futures ou à réviser concernant le bâtiment et la construction, proposées par les acteurs économiques du secteur, est assurée par le Comité d’Orientation Stratégique « Construction et Urbanisme », animé par l’AFNOR. Ce groupe de travail, d’accès gratuit, est ouvert à l’ensemble des acteurs concernés. Il a notamment pour rôle d’apporter une vision globale sur la programmation des normes internationales, européennes et françaises (dont les sigles sont respectivement ISO, EN et FR) et sur les orientations futures.
Pour chaque projet de norme programmé, qu’il s’agisse d’une création ou d’une révision, une commission de normalisation est créée afin d’étudier l’opportunité et les conditions de mise en œuvre de celle-ci (Figure 8). L’accès à cette commission est quant à lui payant. Cela n’est pas sans soulever un certain nombre de difficultés. Car, bien que l’élaboration de la norme technique se veuille consultative,
68 Loi n°82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des communes, des départements et des régions et
loi n°83-8 du 7 janvier 1983 relative à la répartition de compétences entre les communes, les départements, les régions et l’Etat.
69 L’EPCI peut prendre la forme d’une métropole, d’une communauté urbaine, d’une communauté
d’agglomération, d’une communauté de communes ou encore d’un syndicat.
70 Président de la République, Premier ministre, ministres et préfet.
71 Président de Conseil Régional, de Conseil Départemental, d’EPCI ou encore maire.
72 Toupictionnaire, le dictionnaire de politique, 2014
Figure 7 Processus d'élaboration des normes juridiques. Source : Rapport du groupe de travail n°1 de la démarche « Objectif 500 000 », février 2014.
la plupart des représentants des professionnels n’a pas les moyens humains, techniques et financiers d’assister aux nombreuses commissions d’élaboration des normes qui les concernent. Seules les grandes fédérations telles la Fédération Française du Bâtiment (FFB) ou la Confédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment (CAPEB) sont représentées dans toutes les commissions. Bien que se conformer à la norme technique relève théoriquement d’un choix volontaire de satisfaire un niveau de qualité et de sécurité reconnu, celle-ci est souvent imposée. Elle peut devenir réglementaire en étant citée par un décret ou un arrêté, comme la norme électrique NF C15-100 rendue obligatoire par l’arrêté du 22 octobre 1969 portant réglementation des installations électriques des bâtiments d’habitation. Dans les marchés publics, la norme homologuée est de fait une référence. Dans les marchés privés, elle peut aussi être imposée par voie contractuelle, soit dans les contrats
d’assurance, soit dans les contrats de marché. Les cent-vingt documents techniques unifiés74 (NF/DTU)
conçus par les praticiens pour les praticiens, sont particulièrement concernés. En tant que normes techniques, les DTU ne sont d’application obligatoire que si le contrat le stipule. Dans les faits, l’application de ces textes est rendue obligatoire par le code des marchés publics et est prescrite dans les contrats d’assurance décennale. Elle est ainsi quasi-systématique.
Il existe environ quatre-mille normes techniques dans le secteur de la construction dont un pourcent sont d’application obligatoire. Ces dernières concernent principalement la sécurité.
1.1.3. Le label
Le respect des prescriptions techniques du label est contractuel et permet au maître d’ouvrage d’exiger une qualité de construction supérieure à celle définie par la réglementation. Les collectivités ont généralisé le fait de conditionner leurs aides locales à l’obtention de labels. En conséquence, le respect
de leur cadre est devenu, la plupart du temps, une condition sine qua non de l’équilibre du budget des
opérations de construction d’initiative publique et privée.
Le label est délivré par un organisme certificateur indépendant. Il existe des labels réglementaires, dont les prescriptions sont fixées par l’État comme les labels Haute ou Très Haute Performance Energétique, et d’autres d’initiative privée comme le sont Passiv’Haus ou Minergie qui, eux aussi, imposent un certain niveau de performance énergétique.
Le contrôle du respect des prescriptions d’un label peut aussi être considéré comme un moyen, pour l’État, de déléguer à un tiers une partie de ses missions de contrôle du respect des règles de construction
(CRC) pour lesquelles ses moyens humains sont insuffisants75 et, pour les usagers, de réduire l’asymétrie
d’information qui existe entre eux et le constructeur, le niveau de qualité du logement étant contrôlé et certifié.
1.2. Typologie de la norme dans le logement
La norme relative au logement est vaste. Comme cela a pu être constaté, elle s’applique à des domaines divers et à différentes échelles spatiales. Certaines relèvent directement de la construction et des caractéristiques du bâti et des logements. D’autres s’intéressent à son environnement. Il est proposé dans cette section de décrire par domaine d’application l’ensemble des normes
réglementaires relatives au logement en vigueur.
74 Les DTU sont les transcriptions écrites des règles de l’art et permettent ainsi de formaliser et d’uniformiser les
techniques qu’un maître d’ouvrage est en droit d’attendre sur son chantier.
75 D’après le groupe de travail n°1 de la démarche « Objectif 500 000 », le CRC touche à peine 10 % des
Figure 8 Processus d'élaboration de la norme technique. Source : Rapport du groupe de travail n°1 de la démarche « Objectif 500 000 », février 2014.
1.2.1. Respect du développement durable
Certaines normes récentes relatives au logement visent à respecter les principes du développement durable. Cette notion, apparue pour la première fois dans le rapport Brundtland (1987), est construite autour de l’idée que la société, pour poursuivre son développement sans compromettre le développement des générations futures. Pour ce faire, la société doit s’appuyer sur trois piliers fondamentaux que sont l’écologique, l’économique et le social. Dans les faits, cela implique en premier lieu la mise en place d’une démarche de réduction de la consommation d’énergies fossiles et des émissions de gaz à effet de serre. Pour atteindre ces objectifs dans le bâtiment, premier poste de
consommation énergétique en France76, a été mise en place la Réglementation Thermique 2012
(RT 2012) dont l’innovation principale est l’accent porté sur la conception bioclimatique des logements. Les labels réglementaires, qui permettraient d’appuyer la démarche, ne sont pas encore parus. Cependant, il est possible de suivre les prescriptions des labels d’initiative privée comme Passiv’Haus
qui, en se basant sur un référentiel allemand, pousse à la construction de logements passifs77, plus
performants que les logements basse consommation de la RT 2012. D’autres labels certifient la qualité environnementale du bâti. Ils sont attribués en fonction, notamment, de la provenance des matériaux, de leur qualité sanitaire et de l’impact de la construction sur le milieu naturel. Le plus représentatif est le label Haute Qualité Environnementale (HQE).
Dans un contexte d’augmentation du prix des énergies fossiles, en permettant, théoriquement, de faire baisser les consommations énergétiques des ménages résidant dans des logements neufs et donc de réduire leur facture et éviter les situations de précarité énergétique, la RT 2012 rencontre son objet social.
1.2.2. Adaptation au handicap
D’autres textes portent en eux cette dimension. C’est le cas de la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées. Cette loi prévoit que, dans les immeubles d’habitation collectifs et les maisons individuelles construites pour la location, « les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d’habitation, qu’ils soient la propriété de personnes privées ou publiques […] doivent être tels que ces locaux et installations soient accessibles à tous et notamment aux personnes handicapées. » (Article 41). Cela implique la mise en accessibilité, pour tout type de handicap, de l’ensemble des logements neufs concernés ainsi que de tous les établissements recevant du public (ERP). Les dispositions réglementaires de la loi sont précisées dans le décret n° 2006-555 du 17 mai 2006 relatif à l’accessibilité des ERP, des installations ouvertes au public et des bâtiments d’habitation et modifiant le code de la construction et de l’habitation. L’objet social de cette loi réside dans la mise en accessibilité des logements pour l’ensemble des citoyens.
1.2.3. Hygiène, salubrité et décence du logement
Les normes minimales d’habitabilité, définies en annexe de l’article R. 443-11 du Code de la Construction et de l’Habitation, imposent, à la signature de l’acte de vente, que le logement assure le clos et le couvert. Il doit aussi présenter l’ensemble des services et équipements permettant de vivre dans le logement que sont l’alimentation en eau potable, la fourniture de gaz et/ou d’électricité, un système de chauffage, une salle d’eau, un cabinet d’aisance séparé de la cuisine et des pièces où sont pris les repas
76CGDD (2013)
77 La définition donnée dans le référentiel du label est la suivante : « Le Bâtiment Passif®, souvent appelée
« maison sans chauffage », repose sur un concept de construction très basse consommation, basé sur l’utilisation de l’apport de chaleur “passive” du soleil, sur une très forte isolation (des murs, des fenêtres, etc.), sur l’absence de ponts thermiques, sur une grande étanchéité à l’air ainsi que sur le contrôle de la ventilation. »
et une cuisine équipée d’un évier et d’un espace pouvant recevoir un appareil de cuisson. L’ensemble des pièces d’habitation doivent disposer d’au moins un ouvrant.
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite « loi SRU » impose à tous les propriétaires bailleurs de remettre à leurs locataires un logement « décent ». La notion de logement décent, définie dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, vient renforcer la sécurité sanitaire et sociale du locataire en approfondissant la notion de logement habitable. Pour être conforme aux caractéristiques de la décence, le logement loué ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité physique et la santé des occupants et doit être pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le logement. Sont aussi définis des surfaces et volumes minimaux : un logement doit disposer d’ « au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au
moins égal à 20 mètres cubes »78.
Outre les dispositions nationales, chaque département est muni d’un Règlement Sanitaire Départemental (RSD), dont le principe est codifié dans le code de la santé publique. Le RSD décrit des règles techniques d’hygiène et de salubrité qui ne sont pas précisées dans les textes nationaux. Ces règles sont prescrites par arrêté préfectoral à partir d’un règlement sanitaire type qui peut ainsi être adapté aux conditions particulières de chaque département. Elles concernent les installations de gaz, de chauffage, d’électricité, d’eau chaude sanitaire, l’eau potable, l’évacuation des eaux pluviales et usées, la ventilation, les locaux sanitaires, l’éclairement naturel ou encore le bruit.
1.2.4. Confort de l’usager
Outre les normes d’habitabilité et de décence, les pouvoirs publics s’efforcent de renforcer le bien-être de l’habitant dans son logement. Les prescriptions réglementaires en termes de confort portent notamment sur la qualité de l’air intérieur et le confort acoustique et thermique du logement.
La Nouvelle Réglementation
Acoustique (NRA), dont les
prescriptions sont décrites dans l’arrêté du 30 juin 1999 relatif aux
caractéristiques acoustiques des
bâtiments d’habitation, définit des obligations de résultat avec des garde-fous en décibels à ne pas franchir (Figure 9). Elle concerne à la fois les nuisances sonores intérieures et extérieures au bâti. Depuis 2011, une attestation acoustique doit être établie à la fin des travaux sur la base de constats effectués en phase d’études et de mesures acoustiques
in situ, réalisées à la fin des travaux.
La Réglementation Thermique, outre son objectif de réduction des consommations d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre, vise à
78 Article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour
l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
Figure 9 Les exigences de la réglementation acoustique.
renforcer le confort thermique des usagers. L’isolation et la conception bioclimatique des logements respectant la RT 2012 a pour objectif d’offrir aux habitants des températures et un ressenti plus agréables aussi bien en hiver qu’en été.
Enfin, la réglementation concernant l’accessibilité du cadre bâti devrait permettre à tout à chacun, quel que soit son handicap physique ou mental, d’avoir la jouissance de l’ensemble des espaces de vie de son logement nouvellement construit.
1.2.5. Sécurité, stabilité et durabilité du bâti
Les normes concernant la sécurité, la stabilité et la durabilité du bâti s’appliquent à diverses échelles. À l’échelle de la commune, les plans de prévention des risques (naturels, technologiques, miniers, de submersion) définissent les zones où il peut être dangereux de construire et prescrit des mesures pour réduire les risques encourus. Ces plans sont codifiés dans le Code de l’Environnement et sont réalisés par les services de l’État.
À l’échelle du bâti, les DTU et les Eurocodes, normes techniques européennes encadrant la construction, décrivent les méthodes de construction et de calcul des structures à respecter. L’Eurocode 8 réglemente la résistance aux séismes. Son application est devenue obligatoire d’un point de vue réglementaire suite à la publication de l’arrêté du 22 octobre 2010, relatif à la classification et aux règles de construction parasismiques applicables aux bâtiments de la catégorie dite « à risque normal ». Cet arrêté est pris en application de deux décrets structurant la nouvelle réglementation thermique et définissant un nouveau zonage de la sismicité, fondé sur une approche probabiliste du risque.
A l’échelle de l’immeuble, la sécurité incendie est garantie par le respect du dispositif réglementaire établi par l’arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation. Un arrêté daté du 5 février 2013 y ajoute l’obligation pour tout logement d’être équipé d’un détecteur autonome avertisseur de fumée (DAAF). À noter que des dispositions réglementaires spécifiques sont
applicables aux immeubles de grande hauteur79.
La norme technique NF C15-100, rendue réglementaire par l’arrêté du 22 octobre 1969, réglemente les installations électriques à l’intérieur du logement.
1.2.6. Environnement de la construction : les inventaires et la planification
Des zones de protection sont définies par arrêté préfectoral. Elles peuvent avoir trait à la préservation du milieu naturel ou du patrimoine culturel. Ce dernier est protégé grâce à la possibilité, pour un bâtiment, d’être classé au titre des Monuments Historiques ou inscrit sur l’inventaire supplémentaire à la demande de son propriétaire, des collectivités locales, des préfets de département et de région ou encore de l’administration centrale ou régionale du ministère de la Culture. Lorsqu’un bâtiment est inscrit ou classé, un périmètre de protection de cinq-cents mètres est mis en place autour de celui-ci et toute intervention sur le bâti à l’intérieur de ce périmètre est soumise à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Une Aire de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP)peut aussi être définie localement. Dans ce cas, elle se substitue au périmètre des cinq-cents mètres. Enfin, le code de l’urbanisme prévoit la création de secteurs dits « secteurs sauvegardés » lorsqu’ils « présentent un
79 Les immeubles d’habitation de grande hauteur sont les immeubles pour lesquels le plancher bas du dernier
niveau est situé à plus de 50 mètres par rapport au niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services
caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en
valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles bâtis ou non »80.
De nombreux plans viennent aussi encadrer l’implantation urbaine et les caractéristiques du bâti. Ils se déclinent à différentes échelles locales :
- Le Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), instauré par la loi n°2000-1208 du 13 décembre
2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU), est un document d’urbanisme qui détermine, à l’échelle de l’intercommunalité, un projet de territoire visant à mettre en cohérence l’ensemble des politiques en matière d’urbanisme, d’habitat, de déplacements et d’équipements. Il prescrit des objectifs généraux qui sont précisés dans les programmes locaux de l’habitat (PLH) et les plans locaux d’urbanisme (PLU).
- Le PLH fixe des objectifs permettant d’assurer une offre de logement équilibrée et diversifiée
tout en garantissant une certaine mixité sociale sur le territoire de la commune ou de l’intercommunalité. Cela passe par la mise en place d’actions de renouvellement urbain et de maîtrise du foncier afin de répondre à la fois quantitativement et qualitativement aux besoins en logements. Il doit être mis en place dans toutes les communautés de communes