Devant la complexité des mécanismes de décomposition du prix des logements neufs et donc l’impossibilité constatée de déterminer de façon claire l’impact de la réglementation sur le prix des logements, nous allons tenter, à partir d’indices statistiques, d’exploitations de bases de données et d’études monographiques, de constituer un faisceau d’indices permettant de préciser le rôle des nouvelles réglementations dans l’accroissement du prix des logements neufs.
3.1. En quoi la réglementation agit-elle sur le prix ? Choix des réglementations
étudiées.
3.1.1. Le gros œuvre au premier plan
D’après les acteurs interrogés, les réglementations n’ont pas toutes le même impact sur le prix de la construction. En effet, il semblerait que les réglementations touchant directement au gros œuvre et à l’organisation des logements soient les plus coûteuses. C’est d’ailleurs à propos de la réglementation parasismique que les surcoûts avancés sont les plus conséquents. Si le bâtiment nécessite des fondations spéciales du fait de la nature du terrain ou de sa structure, le surcoût induit par la nouvelle réglementation parasismique peut être très élevé. Mais il s’apprécie au cas par cas.
« Mais on est allé vachement loin dans le principe de précaution. On fait des fois des fondations en se disant mais il peut y avoir douze tremblements de terre, il ne bougera pas. Alors, il y a une chance sur autant qu'il y ait un jour un glissement de terrain ou un tremblement terre mais, la fondation spéciale que vous ne voyez pas, qui a coûté 500 000 € de plus, il faut bien que quelqu'un la paye, et c'est vous. », président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Nord-Pas-de-Calais, mars 2015.
« Alors, quant à la réglementation sismique, on est concerné pour une partie du territoire. C'est très variable. Sur des opérations avec des fondations superficielles classiques, il n'y a pas d'incidences constatées, par contre dès lors qu'on est sur des fondations plus spécifiques type inclusion rigide, là on a des surcoûts constatés qui peuvent être importants mais qui sont vraiment fonction des opérations et avec des réponses qui sont vraiment très différentes. », responsable de la construction de Partenord Habitat, mars 2015.
A cela s’ajoute, pour les opérations en individuel groupé, la mise en accessibilité des cheminements extérieurs qui peut se révéler complexe lorsque le terrain ne se prête pas à l’exercice.
« A la limite c’est plus sur la maison individuelle groupée où il y a eu de l’impact sur le traitement des espaces verts, enfin des espaces extérieurs […], on a multiplié un peu les éclairements dans les circulations des parties communes et pareil sur les voiries des lotissements où là ça a renchéri un peu le nombre de mâts enfin etc. Et puis les largeurs de trottoirs. Là à la limite il y a plus du surcoût sur l’individuel groupé que sur le collectif, sur les parties communes de collectif. », président du Cecim Nord, mars 2015.
« Au niveau de l’accessibilité, il y a un peu des deux. Mais, il y a notamment surtout de la qualité d’usage. Sur l’individuel, il va y avoir surtout ce qui est voirie et cheminement d’accès, c’est plus compliqué. Après ça va dépendre et l’impact va dépendre du terrain. Si on a un terrain qui est à la base plutôt plat, avec un égout au niveau du point d’accès qui est plutôt bien profond donc qui permet de bien gérer les pentes ou pas. Mais là, on est vraiment sur des choses qui vont être très différentes d’un terrain à l’autre. », directrice du département Programmes de SIA Habitat, mai 2015.
Afin de vérifier que le gros œuvre serait en effet le poste le plus concerné par les surcoûts, étudions la décomposition des prix de revient de quelques opérations de logements neufs.
3.1.2. Décomposition du prix de revient des opérations de Lille Métropole Habitat
Lille Métropole Habitat, office public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille, s’est essayé à l’exercice de l’étude de la décomposition détaillée de ses prix de revient sur une trentaine d’opérations réalisées entre 2009 et 2014 (Figure 14). Les opérations étudiées ont été construites par le bailleur et n’ont donc pas été acquises en VEFA auprès d’un promoteur. Les prix étudiés sont les prix inscrits sur
les ordres de service (OS)179.
Le constat est sans appel. Sur l’ensemble des opérations étudiées, le poste « travaux » est largement prépondérant. En moyenne, il représente 75 % du prix de revient. Au sein de ce poste, c’est bien le gros œuvre qui prédomine avec 48 % des dépenses, soit un coût moyen par logement de près de 50 000 € hors taxes. Si l’on raisonne en surcoûts proportionnels au prix de revient des logements, comme l’ensemble des professionnels de construction et du logement semblent le faire, les réglementations ayant le plus d’impact sur le prix de revient du logement seraient donc celles touchant au gros œuvre.
3.1.3. Les réglementations étudiées
Pour la suite, nous avons donc choisi de nous focaliser sur trois réglementations ayant un impact direct sur le gros œuvre. Seront étudiées les réglementations thermique, parasismique et accessibilité. En effet, la réglementation thermique, en exigeant une isolation performante, agit directement sur les modes constructifs. Elle conduit à la modification des matériaux employés et fait porter plus d’attention au traitement des ponts thermiques. L’application de la réglementation parasismique impose quant à elle un niveau de fondation et de résistance des éléments structuraux et non structuraux exigeant mais aussi variable en fonction du type de sol et du risque sismique observés. Enfin, la réglementation accessibilité impose une conception différente du logement, ainsi qu’un traitement particulier de certains éléments structuraux afin, par exemple, de ne pas observer de ressauts pouvant gêner le passage d’un fauteuil.
3.2. Etude des indices statistiques
L’observation des indices statistiques produits par l’Insee permet d’obtenir une première indication sur l’impact de la réglementation sur le prix de revient des logements neufs (Graphique 41).
En effet, l’indice du prix de production dans la construction neuve à usage d’habitation, dont le calcul s’appuie sur la même méthode que celle employée pour calculer l’indice du coût de la construction actuel, mais pour lequel la période de référence est l’année 2010, permet de mesurer l’évolution du prix de revient des logements neufs « toutes choses égales par ailleurs », cet indice étant réalisé grâce à un modèle hédonique. Le coût de la production à proprement parler est appréhendé grâce au BT01, index du bâtiment tous corps d’état et qui prend en compte la variation des salaires, les charges additives, le transport ou encore le coût des matériaux et matériels.
Les évolutions réglementaires sont difficilement appréhendées dans l’indice du prix de production dans la construction neuve à usage d’habitation et donc étant peu déduites de la notion « toutes choses égales par ailleurs ». Ainsi, un surcoût dû à la réglementation entraînerait automatiquement une évolution plus rapide de cet indice que de l’index du bâtiment à productivité et marges commerciales inchangées. En effet, le prix de revient « toutes choses égales par ailleurs » évoluerait alors plus rapidement que les facteurs de production. C’est la thèse que défend Georges Debiesse, expert du Commissariat Général de l’Environnement et du Développement Durable en se rapportant à l’Indice du
179 Un Ordre de Service est un acte notifiant une décision au titulaire du marché dans les conditions prévues par
Figure 14 Répartition moyenne des postes de dépenses sur une trentaine d'opérations. Source : Lille Métropole Habitat, 2015. GROS ŒUVRE 48% CHARPENTE/COUVE RTURE 5% ETANCHEITE 4% MENUISERIE EXT 5% SERRURERIE 6% PLATRERIE 4% MENUISERIE INT 4% CARRELAGE 1% REVETEMENT SOL 3% PEINTURE 3% CHAUFFAGE/PLB 9% ELECTRICITE 5% VRD 5%
Graphique 41 Comparaison de l'évolution du BT01 et de l'indice du prix de production de la construction neuve à usage d'habitation. Base 100 au T1 2005. Source : Insee. Elaboration de l’auteur.
y = 0,8332x + 100 y = 0,8463x + 100 100 105 110 115 120 125 130 135 140 T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4T1T2T3T4 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
BT01 (coûts des facteurs)
Prix de production de la construction neuve à usage d'habitation Linéaire (BT01 (coûts des facteurs))
Coût de la Construction .
Lorsque l’on examine les courbes d’évolution des indices ramenés en base 100 au premier trimestre 2005, trois observations peuvent être formulées.
- Globalement, entre 2005 et 2015, les indices ont évolué à la même vitesse. Cela laisse pressentir
que la réglementation n’a pas eu l’impact escompté sur les prix des logements neufs.
« Ce qui fait que le résidu qui est la somme algébrique des progrès de productivité, des marges commerciales et de la qualité de la construction n'est que de 5 % des 50 % de l'augmentation du coût de la construction […] ça revient à dire en gros que, plutôt que de s'en prendre à RT 2012, la FFB dans son rapport Tommasini aurait mieux fait de s'en prendre au prix du ciment. », Georges Debiesse, 16 octobre 2014.
- Entre le troisième trimestre 2005 et le troisième trimestre 2008, l’indice du prix de production
dans la construction neuve à usage d’habitation a évolué un peu plus rapidement que le BT01. Sur cette période, deux nouvelles réglementations majeures ont été mises en application. Il s’agit de la réglementation thermique 2005, applicable aux bâtiments neufs dont les permis de
construire ont été déposés à partir du 1er septembre 2006 et la réglementation accessibilité
mise en application le 1er janvier 2007. L’impact de ces nouvelles réglementations sur le prix de
revient pourrait expliquer cette évolution. Néanmoins, comment interpréter le fait que le décrochage ait eu lieu dès le troisième trimestre 2005 alors que ces réglementations ne s’appliquaient pas encore ? Peut-être y a-t-il eu une reconstitution des marges des entreprises ayant entraîné un accroissement de l’indice du prix de production dans la construction neuve à usage d’habitation. C’est que semblent penser Jean-Michel Nataf et Georges Debiesse.
« Simplement, l'augmentation des coûts, il y avait d'autres composantes. Il y avait une reconstitution des marges qui était justifiée, il y avait l'augmentation normale du coût du travail … », Jean-Michel Nataf, le 16 octobre 2014.
Cependant, on remarque que l’évolution de l’indice du prix de production dans la construction neuve à usage d’habitation a été plus rapide que celle du BT01 dès le troisième trimestre 2007, période durant laquelle les premières opérations cumulant RT 2005 et réglementation accessibilité ont dû commencer à sortir de terre ;
- Au quatrième trimestre 2008, l’indice du prix de production dans la construction neuve à usage
d’habitation a chuté pour revenir au niveau du BT01 puis les indices ont suivi des évolutions
similaires jusqu’en 2014. Ainsi, la mise en application de la RT 2012 au 1er janvier 2013, et même
avant pour les opérations réalisées en zone de renouvellement urbain, ne semble pas avoir influé sur le prix de revient des logements neufs. Ou peut-être voit-on aussi là les premiers effets de la crise de la construction apparue dès 2008, avec une baisse conséquente des marges commerciales des entreprises afin d’obtenir des marchés de travaux.
Ainsi, même si la réglementation a pu avoir un impact sur le prix de revient des logements neufs, il semblerait que des mécanismes d’ajustement de marges liés à la crise de la construction aient permis d’endiguer la hausse et donc de ne pas avoir d’impact direct sur le prix des logements neufs. Ce premier indice nous mène donc à penser que la réglementation a pu représenter un surcoût mais qu’elle n’est pas responsable de l’importante hausse des prix des logements neufs.
« Aujourd’hui, les entreprises rognent sur leur marge par sous activité ça je le sais », délégué général de Fédération Française du Bâtiment du Nord – Pas-de-Calais, juin 2015.
3.3. Etude des bases de données
Plusieurs bases de données, précédemment exploitées, permettent d’étudier le prix de revient et le prix des logements neufs. Nous allons donc ici essayer d’y trouver des indices permettant de déterminer le rôle qu’a pu jouer la mise en application des nouvelles réglementations thermiques, parasismiques et d’accessibilité dans la croissance du prix de revient et du prix des logements neufs.
3.3.1. Etude du prix de revient des logements sociaux à partir de Sisal
Comme l’a montré l’étude du prix de revient des logements sociaux dans la première partie, celui-ci a peu varié entre 2008 et 2015 en euros constants (Graphique 42). En effet, rapporté au mètre carré de surface utile, il a crû de 4,8 % entre 2008 et 2010 puis a à nouveau diminué pour s’établir à 2031,5 €/m² en 2015, soit une baisse de 4,7 % sur la période.
La répartition par poste n’a elle non plus pas beaucoup varié (Graphique 43). Les prestations intellectuelles se sont maintenues aux alentours de 10 % du prix de revient. En revanche, la charge foncière a quelque peu augmenté au détriment du coût du bâtiment. Peut-être voit-on là l’effet du compte à rebours qui explique que le prix du foncier peut augmenter quand les entreprises vont mal et qu’elles vendent leurs prestations à bas coût.
L’antériorité de la donnée ne permet pas d’observer ce qu’il s’est passé avant 2008 et donc la période couvrant la mise en place consécutive de la RT 2005 et de la réglementation accessibilité. Peut-être en voit-on les effets jusque 2010. Cependant, alors que 70 % des opérations de logements collectifs
construites en 2012 respectent le niveau Bâtiment Basse Consommation181, les prix de revient baissent,
laissant ainsi penser que l’application de ce label n’a pas induit les surcoûts qui lui sont prêtés. D’ailleurs, plusieurs acteurs doutent du fait que la réglementation ait eu un effet durable sur les prix de production des logements neufs.
Les acteurs admettent que l’adaptation aux récentes réglementations des entreprises, des concepteurs et des fournisseurs de matériaux a permis d’endiguer un surcoût qui pouvait initialement paraître insurmontable. Aujourd’hui, certains bailleurs et promoteurs avouent construire moins cher en RT 2012 qu’en BBC RT 2005. C’est par ailleurs ce qu’avaient noté les experts.
« Il y a eu des répercussions mais qui sont vraiment très ponctuelles et qui ont tendance à s'atténuer dans le temps. C'est à dire que les premières opérations qu'on a lancées en BBC quand on était en RT 2005, on a effectivement eu un surcoût important qui était de l'ordre de 10 % mais très vite ce surcoût a baissé pour devenir quasiment, entre guillemets, imperceptible au niveau d'une remise de prix. », responsable de la construction de Partenord Habitat, mars 2015.
« Plutôt qu'une accoutumance, moi je dirais plutôt une évolution des produits proposés, des techniques, et de l'organisation certainement également des chantiers qui ont permis effectivement une remise en cause je pense également de l'organisation interne des entreprises qui ont permis effectivement d'absorber ce qui restait de surcoût par rapport à la mise en place de matériaux innovants qui auparavant n'étaient pas employés, de techniques qui n'étaient pas employées. », responsable de la construction de Partenord Habitat, mars 2015.
« Il y a certaines évolutions, enfin il y a eu ces deux dernières années des opérations en type BBC, enfin respectant la RT 2012 avant même que ce ne soit obligatoire, avec des prix s'établissant plutôt en dessous du prix de la construction relevé par l'ICC. On note nous que c'est digéré. Alors il y a une espèce de petite pointe sur l'indice du coût de la construction dans les années 2011, 2011 qui correspond effectivement peut-être à du BBC et puis à une époque où les marges étaient encore élevées. Donc là
Graphique 42 Prix de revient moyen par m² de surface utile (€ 2015) des logements locatifs sociaux en France métropolitaine. Source : SISAL, prix actualisés à partir de l'inflation. Champ : France métropolitaine. Elaboration de l’auteur.
Graphique 43 Répartition en trois postes du prix de revient moyen des logements locatifs sociaux. Source : Sisal. Champ : France métropolitaine. Elaboration de l’auteur.
385,4 465,9 473,0 415,5 406,4 424,6 434,1 446,0 1404,7 1399,5 1441,4 1451,4 1378,6 1391,7 1374,9 1371,3
196,4 172,1 217,7 216,8 207,7 203,1 207,3 214,2
2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5
Charges foncières ou immobilières Coût du bâtiment ou des travaux Prestations intellectuelles et frais
19% 23% 22% 20% 20% 21% 22% 22%
71% 69% 68% 70% 69% 69% 68% 68%
10% 8% 10% 10% 10% 10% 10% 11%
2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5
on a des petits pics de l'indice du coût de la construction mais depuis ça s'est relâché. », expert du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable, Section 5 « Science et technique », octobre 2014.
Devant le constat de stagnation des prix de la construction, certains acteurs n’hésitent pas à affirmer que sans cette évolution continue des contraintes normatives, les prix auraient sans doute baissé, notamment grâce aux gains de productivité qui ne peuvent être réalisés du fait de l’évolution des techniques et des matériaux nécessaire à l’adaptation aux nouvelles réglementations.
« En fait, les prix ont stagné parce que la qualité de construction en fait a augmenté. On est passé donc avec la RT 2005 avec la notion de BBC RT 2005, ce qui fait qu'on a dû, nous, s'aligner en fait à la RT 2012. Donc là où globalement les prix ont un peu baissé, nous nos prix d'opération ont stagné parce que la baisse permettait d'englober en fin de compte le surcoût lié à la qualité des projets. », coordinateur des chargés de programmes immobiliers de Lille Métropole Habitat, février 2015. « Mais en fait ce qu’il se passe, je vous dis, c'est qu'on ne voit pas tellement le coût de la norme parce qu'à chaque fois qu'ils en rajoutent une, l'industrie fait des gains de productivité pendant deux ans et on trouve les mêmes coûts de construction et parce que sinon on aurait baissé.
[…]
Eh bien tous ces gains de productivité sont bouffés par l'augmentation de la complexité, l'augmentation des normes. Et donc les coûts de construction ils sont même plus que bouffés parce qu'en plus les coûts de construction augmentent alors que fondamentalement, dans une industrie où il n'y a pas d'amélioration de qualité, ou pas drastiques, vous devriez avoir une baisse des coûts de construction, ou en tout cas une stabilité si vous voulez. », président du directoire des Nouveaux Constructeurs, avril 2015.
3.3.2. Etude du prix de vente à partir d’ECLN
La base de données issue de l’Enquête sur la Construction des Logements Neufs nous permet d’observer de façon plus précise l’impact d’une réglementation sur le prix des logements. En effet, dans cette base est renseignée l’année du dépôt du permis de construire des logements qui constitue l’élément déterminant pour l’application d’une réglementation. Par exemple, pour la RT 2012, la réglementation s’appliquera sur un logement dont le permis a été déposé en janvier 2013 alors qu’un logement pour lequel le permis a été déposé en décembre 2012 se verra appliquer la RT 2005.
Les trois réglementations que sont la RT 2012, la réglementation accessibilité et la réglementation parasismique peuvent ainsi être observées de façon quasi différenciée, les impacts, s’ils existent, pouvant toutefois se cumuler sur plusieurs années.
Ainsi, trois périodes sont étudiées.
- La réglementation accessibilité étant entrée en application au 1er janvier 2007, la comparaison
s’opérera entre les prix des logements pour lesquels le permis a été déposé en 2006 et ceux pour lesquels le permis a été déposé en 2007 puis en 2008.
- Pour la réglementation parasismique, le nouveau zonage étant entré en vigueur au 1er mai 2011,
nous étudierons les années 2010, 2011 et 2012.
- Enfin, pour la RT2012, entrée en vigueur au 1er janvier 2013, les prix seront examinés pour les
permis déposés entre 2012 et 2014.
Etude des prix à année de commercialisation identique
Certaines opérations sont commercialisées la même année alors que les permis de construire ont été délivrés à des années différentes. Cette méthode d’observation des prix permet quelque peu de s’affranchir des effets de marché. Ainsi, si la réglementation a un impact sur le prix de vente des
Graphique 44 Différence de prix moyens entre les logements commercialisés en 2009 mais dont le permis a été déposé en 2007 et 2008 par rapport aux logements commercialisés la même année mais dont le permis a été déposé en 2006. Source : ECLN,