Méthode du taux d’occupation par logement

Nous avons vu précédemment que l’une des conséquences révélatrices, et très facilement mesurable, d’une absence d’équilibre entre l’offre et la demande de logement est l’aggravation du TOL. Cet indicateur, outre le fait qu’il mesure le degré d’entassement dans les logements, est très révélateur sur la perte de vitesse, dans la construction des logements par rapport à la demande. Ce taux, estimé à 7.17 personnes par logement au niveau national, résulte à la fois du retard accumulé durant les années 70 et 80, mais aussi de l’impossibilité de répondre au contingent annuel des nouveaux demandeurs (notamment les nouveaux couples). Notre évaluation des besoins de logements (par période quinquennale) de 2003 à 2038 s’obtient en appliquant le taux moyen d’occupation par logement à la population totale de l’année concernée au cours du processus de projection.

Selon les données du recensement de 1998, 27% du parc habité par des ménages ordinaires avaient une vie moyenne supérieure à 50 ans, 15% n'était ni rattaché aux réseaux d’alimentation en eau potable ni disposaient d’un puits, 12% ne disposent pas de fosse septique et ne sont pas rattachés au réseau d’évacuation des eaux usées, 15% ne sont pas

d’habitat précaire. Ces proportions se sont certainement aggravées car, depuis, deux catastrophes naturelles ont frappé le pays: celle d’octobre 2001⁽¹⁾ et le dernier tremblement de terre du 5 mais 2003. La dernière, à elle seule, a ravagé plus de 6000 logements.

Le parc de logements qui est estimé à 4.356 millions d’unité en 2003 devrait, en principe, diminuer durant la période 2003-2038 sous l’effet du renouvellement (en retenant bien sur le principe du renouvellement), duquel nous avons déduit 1% par an au titre du renouvellement des logements vétustes et 1% également par an pour le remplacement des logements précaires et non conformes à l’habitation. Même si cette hypothèse, c'est à dire un renouvellement de 2 % par an, est très forte, elle demeure légitime si l’Algérie veut entreprendre une réelle action pour une politique efficace de l’habitat. Cette hypothèse sera maintenue dans l’approche faisant intervenir le nombre de ménages.

Concernant le taux d’occupation par logement nous avons opté pour la stabilité de celui-ci jusqu'à 2038. Cette hypothèse ne sera certainement pas vérifiée du fait des mutations sociales et démographiques que connaît l’Algérie depuis fort longtemps et dont les conséquences au niveau de la cellule familiale sont soit la nucléarisation soit l’éclatement des ménages constitués de deux ou plusieurs familles.

Nous avons avancé cette hypothèse irréaliste dans le seul but de mesurer l'effet de l'accroissement de la population sur le comportement des besoins en logement.

En définitive les besoins en logements seront estimés selon les relations suivantes : 1) BTLt = Pt. TOLt ;

2) PNLt = PL₂₀₀₃ – ((PL2003* 0,01) – (PL₂₀₀₃ * 0,01)) = (PL₂₀₀₃ * 0,98 ⁿ)

où Pt est la population en t, BTLt est le besoins en logement à l’année t,TOLt est le taux d’occupation par logement en t, PL₂₀₀₃ est le parc de logement existant en 2003, PNL_t est le parc net existant en t, n est le nombre d'années séparant 2003 et l'année de projection.

La différence entre le besoin BTLt et le parc net de logement PNL équivaut aux besoins de logement à construire durant la période (2003-2038).

Le tableau 72 présente les résultats de cette démarche selon les deux hypothèses extrêmes de l’évolution de la population par wilaya (H1 et H2).

Les chiffes qui y sont présentés montrent combien l’effort qui doit être déployé pour répondre aux besoins futurs sera énorme. Il est évident que ces besoins concernent uniquement les logements à usage d’habitation. En réalité d’autre besoins de construction

(1) Il s'agit des inondations de Bab el Oued d'Octobre 2001.

doivent bien entendu les accompagner: il s'agit des équipements collectifs dont nous esquisserons une brève analyse plus loin.

Tableau 72 : Besoins de logements (en 10³) selon un TOL constant de 6.52 habitants par

Tout d’abord le parc en logement devrait au moins doubler durant la période 2003-2038 suite à la seule croissance démographique. Dans le cas d'une stabilité de l’occupation par logement à son niveau observé en 2003, c’est à dire un TOL estimé à 6.52 personnes par logement, il faudrait prévoir la livraison de quelque 4.9 à 5.3 millions de logements durant la période 2003-2038. Rappelons que le premier chiffre correspond à une baisse substantielle de la fécondité dès 2013 atteignant 2.01 enfant par femme en 2038 et que le deuxième correspond à la simulation d’une trajectoire stable de la fécondité jusqu’à 2038, c’est à dire un ISF de 2.49 sur toute la période de projection.

Figure 58: Parc de logement (2003-2038) nécessaire pour maintenir un TOL constant (6.52)

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2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033 2038

Parc de logements

H1 H2

Source: Tableau 72.

L’hypothèse d’un TOL stable, c’est à dire de 6.52 jusqu’à 2038 n’est pas raisonnable en raison des changements attendus au niveau de la structure familiale. Comme nous l’avons déjà vu au niveau des perspectives des ménages, leur taille se réduira progressivement impliquant ainsi une demande de plus en plus importante de logements.

Figure 59 : Besoins en construction de logements (en milliers).

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Même en maintenant les caractéristiques d'occupation des logements à leurs niveaux estimés en 2003, c'est à dire un TOL de 6.52 par logement, il faudrait prévoir des performances exceptionnelles pour répondre aux besoins de la population.

Les besoins les plus élevés se situent dans le court terme: il s'agit des périodes 2003-2008 et 2003-2008-2013 où l'on note un besoin de 865 et 841 mille logements, respectivement. En comparant ces chiffres avec les capacités de livraisons de logements observées à ce jour il y'a des raisons d'être septique quant au desserrement de la pression sur l'offre de logement.

Comme nous l'avons déjà expliqué, l'hypothèse de stabilité des caractéristiques d'occupation des logements ne se vérifiera certainement pas. Dans le pire des cas on peut prévoir une stabilité du rapport taille de ménage/ TOL. Ce rapport est, rappelons-le, égal à 1.08, ce qui n'est déjà pas acceptable.