Les parties au contrat de crédit-bail immobilier

La loi étant claire, les parties au contrat de crédit-bail immobilier sont le crédit bailleur et le crédit preneur. Leurs droits et obligations restent les mêmes que, ceux stipulés dans le cadre du crédit-bail mobilier. En cas de silence au contrat on applique les règles de Droit commun²³⁴. Sauf, dérogation prévue par la loi²³⁵.

231 V°. Ord du 28 sep 1967, relative au crédit-bail immobilier en France.

232

Art 8, Ord n°96-09, préc, p. 21.

233

V°. Déc. Exe, n° 06-91 du 20 fév. 2006.

234 Art. 467 et ss, Ord n°75-58 du 26 sep 1975 portant C. Civ. A.

235

a. La banque bailleresse

En Algérie, les personnes morales aptes à effectuer des opérations de crédit-bail immobilier sont les banques et les établissements financiers²³⁶. Par déduction, il s’agit des sociétés commerciales ayant obtenu leur agrément en qualité d’établissement de crédit. Il en est ainsi de même pour la loi en France²³⁷. De même, comme précédemment dit, une nouvelle structure juridique spécifique ayant des avantages²³⁸ a vu le jour en France en 1967. Il s’agit en l’occurrence des S.I.C.O.M.I.²³⁹. Il faut noter qu’en France, le cadre des S.I.C.O.M.I. a été utilisé pour assurer le financement privé des postes et des télécommunications²⁴⁰. En cas où ce statut est choisi, les règles impératives édictées par l’ordonnance du 28 septembre 1967, ainsi que l’article 25 de la circulaire du 30 septembre 1968 relative aux sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie doivent être appliquées.

Le but de ces aménagements juridiques est de donner une assise sérieuse aux S.I.C.O.M.I. Depuis, d’autres formes de ces sociétés ont été crées en France. Comme les sociétés de financement pour les économies d’énergie (SOFERGIE)²⁴¹.

Notre législateur précise dans la loi relative au crédit-bail immobilier, que les personnes pouvant pratiquer ce type d’opération sont les banques, les établissements financiers et les sociétés de crédit-bail agréées par l’autorité compétente. En aucun cas, il n’est question de constitution de S.I.C.O.M.I. en Algérie. Pourtant, l’idée de permettre à ces dernières de se spécialiser dans ce genre d’opération est fort intéressante.

En Algérie ou en France, le crédit bailleur est soumis à la loi relative au crédit-bail, ainsi qu’aux dispositions relatives aux mesures spéciales pour les sociétés effectuant des opérations de banque à titre accessoires²⁴². A contrario, il est exclu du champ d’application de la loi relative au crédit-bail, les entreprises pratiquant le crédit-bail à titre occasionnel ou celles pratiquant la location simple ou la location-vente²⁴³ .

236

Art. 116, loi n°90-10 modifié et complété par l’Ord n° 03-11 du 26 aout 2003 relative à la monnaie et au crédit, J.O.R.A., n°52.

237

Art. 4. Al 1, Ord du 28 sep 1967, « …les opérations de crédit-bail ne peuvent être faites à titre habituel que par des

entreprises commerciales en application des principes du code de commerce et de la législation bancaire concernant la forme juridique des banque et des établissement financier… ».

238

J- L. RIVES- LANGE et M. CONTAMINE- RAYNAUD, Précis de Droit bancaire, Dalloz, 6éme éd, n° 635, p. 584.

239

H. BIRBES, Aspects juridiques du crédit-bail immobilier, éd commerce et industrie, déc. 1972, Montpelier, n°1, p. 2.

240 V°. L. fin rectificative n°69-1160, 24 déc. 1969 : J.C.P. 1970, éd. C.I., 87391.

241

V°. L. Fin. Du 15 juil. 1980.

242

V°. Loi du 13 et 14 juin. 1941 relative à la réglementation de la profession du banquier en France, abrogée et remplacée actuellement par la L. n°84-46- du 24 janv. 1984 sur l’activité et le contrôle des établissements de crédits.

243

Il faut observer que le consentement de la société de crédit-bail ne peut être vicié puisqu’elle agit en connaissance de cause. Ceci dit, elle ne peut demander la nullité du contrat de crédit-bail immobilier²⁴⁴.

En sa qualité de propriétaire de l’immeuble loué, ladite société est réputée chargée des obligations mises à la charge de tout propriétaire, sauf accord contraire.

Parmi ces obligations, la livraison du bien loué à la date convenue, le paiement des impôts et des taxes²⁴⁵, garantir les qualités promises au contrat de crédit-bail immobilier, s’abstenir de troubler le crédit preneur dans la jouissance du bien loué,...etc.

b. Le crédit preneur

Avant de discuter des obligations du crédit preneur. On doit savoir d’abords quelles sont les personnes aptes à pratiquer le crédit-bail immobilier du point de vue légal.

Au sens de la loi régissant le crédit-bail immobilier, le crédit preneur peut être une entreprise industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou les membres des professions libérales selon une partie de la doctrine française²⁴⁶. D’autres, pensent que le crédit preneur ne peut être que commerçant. Mais, en revenant à loi algérienne relative au crédit-bail²⁴⁷, le législateur a mis à la charge du crédit preneur les obligations de tout locataire. Aussi, on observe que le crédit preneur est tenu des mêmes obligations que dans le cadre du crédit-bail mobilier.

Plus explicitement, l’article 39 in fine a fixé une série d’obligations à respecter par le crédit preneur. Cela dit, à coté de l’obligation de payer les loyers, son non respect est sanctionné par une clause résolutoire et une clause pénale. Le crédit preneur est tenu d’aviser la société de crédit-bail de tous les faits. Exigeant l’intervention du propriétaire, notamment les réparations urgentes, dommages commis par des tiers sur l’immeuble. Comme, il est interdit de sous-louer l’immeuble sans l’accord express du crédit bailleur, de ne pas céder le droit de jouissance à une tierce personne. Tout comme, il est interdit de modifier le bien donné en location. Le crédit preneur prend en charge les redevances d’utilisation de l’électricité, du gaz et de l’eau.

Le législateur algérien a commis une erreur à l’article 39 de l’ordonnance relative au contrat de crédit-bail « - l’obligation de lever l’option d’achat à la date convenue… ». L’option d’achat ne constitue pas une obligation pour le crédit preneur, mais un droit. Lequel peut être exercé

244 Cass, civ. 1^ére, 16 juil. 1959 :S.1960, J, 110. Cité par: H.L.T.MAZEAUD, Leçons de Droit civil, t. ΙΙΙ, n°879;H. BIRBES, préc, p. 14.

245

Art 38. al.3, Ord n°96-09, préc, p. 25.

246 M. CABRILLAC, Rép. civ., v°. Crédit-bail, n°12.

247

à la date convenue au contrat et non pas après l’extinction du contrat de crédit-bail. Car, le crédit bailleur n’est pas tenu indéfiniment par la promesse unilatérale de vente, notre législateur doit réviser l’écriture du présent article.

Au cas où le crédit preneur décide de ne pas lever l’option d’achat. Il doit restituer le bien loué libre de tout occupant. Sans recours à la mise en demeure²⁴⁸. En cas de refus de libérer les lieux, la banque bailleresse peut l’y contraindre par ordonnance du juge des référés du tribunal territorialement compétent.