No início da fase de definição do projecto foi definida a WBS e representada a evolução das actividades no tempo com recurso a um diagrama de Gantt, constituindo esta a baseline referente ao prazo, a qual é representada na figura seguinte.
Figura 26 - Baseline referente ao prazo elaborada no início da fase de definição do projecto Fonte: Adaptado do promotor
Para definição da baseline relativa ao custo, foi elaborado um modelo em cash-flow, denominado pela sigla BLC0, conforme se pode observar no anexo I, na figura 35.
Da análise efectuada a ambas as baselines verifica-se que:
a) A WBS não é compatível com a CBS, dificultando o entendimento do desenvolvimento das diversas actividades do projecto como a respectiva correspondência dos custos associados; b) Existem incompatibilidades entre ambas as baselines no que concerne à duração das
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apresentada uma duração total de aproximadamente 31 meses, enquanto na baseline do custo é apresentada uma distribuição de custos para um período de 36 meses.
Concluí-se que estes elementos apresentam incompatibilidades, dificultando uma avaliação objectiva e contínua durante a evolução do projecto, em especial para a sua monitorização e controlo.
Com o aproximar do início da fase de construção, a BLC0 foi actualizada, o que resultou na baseline do custo que seria aplicada nas restantes fases do projecto, denominada pela sigla BLC1 e a qual é apresentada no anexo I, pela figura 36.
Na BLC1 foi aplicada a mesma estruturação para a CBS que foi foi usada na BLC0, sobressaindo diferenças no que respeita aos custos esperados do projecto, concretamente no seu valor estimado e na respectiva distribuição no tempo. Estas alterações deveram-se a que no momento da elaboração da BLC1, para além de serem conhecidos custos anteriores decorrentes da fase de definição, havia uma maior certeza quanto à evolução das fases de construção e do encerramento do projecto. São exemplos, o facto de serem já conhecidas as propostas finais e respectivas programações do empreiteiro, da fiscalização, do marketing e das vendas. Neste contexto, destacam-se a diminuição global dos custos estimados, a diminuição da duração da empreitada e a extensão da duração da actividade comercial, apesar de se manter o prazo global do projecto. Não obstante estas alterações ao cenário do projecto, não foi realizada a actualização da baseline relativa ao prazo.
Perante as constatações acima descritas, conclui-se no essencial que:
a) A realização da baseline do custo com o maior número de dados definitivos possíveis obter, origina vantagens óbvias dado aumentarem o grau de certeza das informações contidas; b) Dadas as alterações surgidas relativamente ao cenário inicialmente estimado, teria sido de
maior interesse para a monitorização e controlo do projecto, que tivesse sido realizada a actualização da baseline relativa ao prazo.
Face às actualizações ocorridas durante a fase de definição do projecto e à necessidade de sustentar a análise do caso de estudo, com as informações recolhidas, desenvolveu-se uma baseline do prazo aplicável às fases precedentes do projecto, a qual se apresenta na figura seguinte.
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Figura 27 – Baseline referente ao prazo para as fases de construção e de encerramento do projecto
A sua elaboração foi feita de acordo com os seguintes princípios face à informação recolhida sobre o projecto:
a) Elaborou-se a WBS recorrendo à CBS já existente, procurando manter a estrutura anteriormente elaborada para a fase de definição;
b) Estudou-se a possibilidade de adoptar uma estruturação com maior grau de detalhe, nomeadamente decompor a empreitada por cada edifício e por zonas exteriores, tendo sido esta a filosofia apresentada nos planos de trabalhos contratados com o empreiteiro. Contudo, consultado o mapa de quantidades e os respectivos preços da empreitada, essa missíva revelou-se impraticável, uma vez que a estruturação dos trabalhos e das respectivas medições foram elaboradas de uma forma global, incluindo os 3 edifícios. Para aquele efeito, implicaria portanto, realizar alterações de fundo ao mapa de quantidades, reformulando as medições existentes, não justificavel para os efeitos pretendidos nesta dissertação;
c) A duração de cada actividade da fase de construção do projecto, foi baseada na distribuição temporal dos custos constante na baseline para o mesmo efeito (BLC1);
d) Mantiveram-se as durações das actividades desenvolvidas na fase de definição do projecto, minimizando o seu grau de detalhe, quando desnecessário para efeitos de aplicabilidade na fase de construção;
e) Considerou-se que as actividades de “Project Management/Quality Survey” (fiscalização da obra), “Local Employers & Salles agent” (funcionários locais e agentes de vendas) e “PH - units legal registers” (Propriedade horizontal e registos das fracções), estavam directamente ligadas ao desenvolvimento da empreitada, designadamente na sua duração e nas respectivas datas de início e de conclusão;
Após a paralisação do projecto, foi apresentado pelo empreiteiro um plano de conclusão para a obra. Isto permitiu sustentar um estudo para conclusão do projecto com a respectiva distribuição dos custos
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estimados para o período remanescente, constituindo esta a baseline do custo expectável, denominada pela sigla BLC2 e a qual se apresenta na figura seguinte.
Financial Cashflow to date june 2009 _ conclusion expectation June 2009 C.S., Boa Vista, phase 1
EUROS Appraisal To date To Come
Month 31 Month 32 Month 33 Month 34 Month 35 Month 36 Month 37 Month 38 Month 39 Month 40 Month 41 Month 42 Jul-09 Aug-09 Sep-09 Oct-09 Nov-09 Dec-09 Jan-10 Feb-10 Mar-10 Apr-10 May-10 Jun-10
Sales Residential 18.943.253,00 1.180.291,86 17.762.961,14 50.000,00 125.000,00 125.000,00 500.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 3.500.000,00 3.500.000,00 2.500.000,00 2.000.000,00 1.200.000,00 762.961,14 Commercial 200.000,00 - 200.000,00 50.000,00 150.000,00 Parking Total Sales 19.143.253,00 1.180.291,86 17.962.961,14 50.000,00 125.000,00 125.000,00 500.000,00 1.500.000,00 2.000.000,00 3.550.000,00 3.500.000,00 2.500.000,00 2.000.000,00 1.200.000,00 912.961,14 Costs Land Costs 1.428.000,00 1.428.000,00 - Legal advice-Registration and Deeds 17.184,76 17.184,76 -
Licences and taxes 7.000,00 6.138,07 800,00 800,00
Construction Costs (Contractual: blocks 1st phase+amenities+landscaping) 11.642.648,80 6.186.296,07 5.456.352,73 900.000,00 1.100.000,00 950.000,00 900.000,00 850.000,00 756.352,73
Contingencies (construction extra works) 344.729,05 216.858,19 127.871,58 30.000,00 35.000,00 20.000,00 17.500,00 10.000,00 15.371,58
- - Development Costs - - Architects 140.000,00 133.320,00 6.680,00 6.680,00 Structural Engineers 41.221,20 41.221,20 - Cost Planners / QS 18.650,00 18.650,00 - M&E Consultants 50.670,00 50.670,00 - Site Inspection Fee 5.290,00 5.290,00 -
Project Management / Quality Survey 154.135,00 115.135,00 39.000,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00
Other consultance fees - local companies (draft estimation) 14.936,00 14.936,00 - - -
Sales Costs - -
Marketing Budget 300.000,00 295.833,68 2.098,18 2.098,18
Local Employers & Salles agents 397.974,00 238.784,40 159.189,60 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80
PH - units legal registers 200.000,00 - 200.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00 50.000,00
Total Costs 14.762.438,81 8.768.317,37 5.991.992,09 949.765,80 1.154.765,80 989.765,80 937.265,80 930.565,80 850.268,29 63.265,80 63.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 13.265,80 Cashflow from operations 4.380.814,19 (7.588.025,51) 11.970.969,05 (899.765,80) (1.029.765,80) (864.765,80) (437.265,80) 569.434,20 1.149.731,71 3.486.734,20 3.436.734,20 2.486.734,20 1.986.734,20 1.186.734,20 899.695,34
Figura 28 - Baseline do custo elaborada no momento da interrupção do projecto – BLC2
Fonte: Adaptado do promotor
Da sua análise salienta-se uma estrutura CBS em tudo similar às anteriores, sobressaindo a adição da actividade “Contingencies”, esta relativa a trabalhos extra-contratuais decorrentes da empreitada e que nunca havia sido considerada nas baselines do custo anteriormente elaboradas. Realça-se ainda que o cenário estimado se traduzia na extensão do prazo global do projecto em 6 meses, com distribuição temporal dos custos associados às restantes actividades ainda por realizar, ou por completar.