Chapitre I. Les fondements
Section 2. L'entérinement des fondements immobiliers environnementaux
La régulation environnementale de l’objet urbain - l’immeuble - entretient une peur plus tangible que celle du châtiment divin, celle de la dégradation de la santé publique, qui s’exprime sur le plan administratif selon trois principes : la sensibilisation (§1), l’incitation
(§2) et la moralisation (§3). Ces fondements ont investi le droit des contrats à partir de la
décentralisation des années 1980 (§4).
§1. Principe de sensibilisation
Le premier principe contemporain de régulation est celui de la sensibilisation, lui-même constitué de deux sous-principes : prévention (§1.1) et information (§1.2). Le principe de sensibilisation constitue la formalisation juridique du dispositif de régulation du SBS.
§1.1. Devoir de prévention
Le principe de prévention370 vise à réduire la survenance de risques avérés de nuisances par
des mesures appropriées, dites “préventives”, préalablement à l'élaboration d'un plan, à la réalisation d'un ouvrage ou d'une activité. Le maintien de la salubrité publique est ici le maître mot de ce principe hygiéniste qui a durablement marqué la règlementation immobilière en réaction immédiate aux risques de santé humaine : peste, choléra, légionelle, saturnisme, cancers, dont la plupart demeurent d’actualité371. Le devoir de prévention reste donc d’actualité. En témoignent en France les contraintes pesant sur un propriétaire récemment contraint de renforcer ses actions en matière de lutte préventives contre les risques de santé publique :
370 V. Glossaire : “Principe de prévention”. 371 v. supra, Sect.1, §4.1 et §4.2.
- Pour lutter contre le saturnisme, tout propriétaire d’immeuble à usage d’habitation se doit
depuis le 1er novembre 2007 d’annexer un constat des risques d’exposition au plomb (CREP) aux avant contrats de vente (Art. L.271-4 CCH) et aux baux depuis le 12 août 2008 (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 3-1) ;
- Pour lutter contre les risques de cancer, la loi n°2009-879 du 21 juillet 2009 portant réforme de l’hôpital et relative aux patients, à la santé des territoires a introduit une obligation de surveillance à la charge de tout propriétaire d’immeuble372 quant à la présence de radon (Art. L.1333-10, alinéa 2, CSP) ;
- Toujours dans une perspective de lutte contre les risques de cancer, la loi susvisée portant réforme de l’hôpital a introduit l’article L.1334-12-1 du Code de la santé publique, lequel dispose que “les propriétaires, ou à défaut les exploitants, des immeubles bâtis y font
rechercher la présence d'amiante ; en cas de présence d'amiante, ils font établir un diagnostic de l'état de conservation de l'amiante dans les matériaux et produits repérés et mettent en œuvre, le cas échéant, les mesures nécessaires pour contrôler et réduire l'exposition”. La substituabilité de la détermination du débiteur laissait néanmoins
présager quelques difficultés sur les critères de mise en œuvre de l’alternative, laissant à la jurisprudence le soin de déterminer au cas d’espèce à qui s’impute le coût des mesures préventives.
Les codification373 et constitutionnalisation374 françaises du principe de prévention visent la
protection des populations et de l'environnement comme un tout indissociable375, alors même
que les dispositions législatives et règlementaires le mettant en œuvre ciblent plus directement
372 “Ce texte portant réforme de l’hôpital […] ne présentait a priori qu’un lien ténu avec le droit immobilier !”. Gwénaëlle Durand-Pasquier, De nouvelles obligations du propriétaire d’immeuble face aux risques de santé présentés par le bien, Construction Urbanisme, Les revues JurisClasseur, n°11, novembre 2009, étude 55, pp.3-4.
373 Le principe d'action préventive a d'abord été énoncé à l’échelon européen, à l'article 130-R-2 du traité de Maastricht, puis transposé en droit français par la loi Barnier n°95-101 du 2 février 1995 : “(Les générations présentes et futures) […]
s'inspirent du principe d'action préventive et de correction, par priorité à la source, des atteintes à l'environnement, en utilisant les meilleures techniques disponibles à un coût économique acceptable”. Art. L.110-1 C. Env., II, al.2.
374 La Charte constitutionnelle de 2005 n’énonce pas explicitement ce principe, mais y fait toutefois référence : “Toute
personne doit, dans les conditions définies par la loi, prévenir les atteintes qu'elle est susceptible de porter à l'environnement ou, à défaut, en limiter les conséquences”. Art. 3 de la Loi constitutionnelle n°2005-205 du 1er mars 2005 relative à la Charte de l'environnement (JORF n°0051 du 2 mars 2005 p.3697).
375 “Le peuple français, considérant : Que les ressources et les équilibres naturels ont conditionné l'émergence de
l'humanité; Que l'avenir et l'existence même de l'humanité sont indissociables de son milieu naturel”. Loi constitutionnelle
la santé humaine. Sur le plan administratif, quatre instruments376 contribuent à sa mise en œuvre :
1) l'étude d'impact des projets d’urbanisme, d’aménagement et de construction377, 2) l'autorisation préalable des activités polluantes (régime des ICPE),
3) la lutte à la source378, 4) les éco-audits379.
Dans la pratique, le principe de prévention est difficilement conciliable entre les besoins humains et la protection des écosystèmes. Par ailleurs, le principe de prévention est accueilli d'un mauvais œil par les législateurs et les praticiens de l'immobilier, qui voient dans son
application un alourdissement des dispositifs s’attachant à rendre un établissement conforme
et sans risques, mais s’avérant au final nuisible à la gestion souple, libre et paisible de l’entreprise380
. Le devoir de prévention s’applique donc en immobilier par petites touches, et
376
In Michel Prieur, Les principes généraux du droit de l’environnement, Université de Limoges, Agence Universitaire de la Francophonie, Master “Droit International et comparé de l’environnement - DICE”, Formation à distance (FOAD), Campus Numérique “Envidroit”, 2007, Module 5, pp.21-51. En ligne sur : http://www.foad-mooc.auf.org/Supports-de-cours-924.html 377
Les politiques de décentralisation et de rénovation urbaine des années 1980 à 2010 ont intégré progressivement la notion d'environnement dans les projets d’aménagement. Le principe est celui de l'opposabilité entre les documents de d’aménagement et de planification administratifs ; chaque document se surimpose à l’autre, tout en lui demeurant compatible, selon l’ordre suivant (du moins opposable au plus opposable) : 1.a/ le permis de construire (échelon local) doit contenir une notice d’impact conforme à la ZAC s’il y a lieu, ou à minima au PLU ; 1.b/ la ZAC (échelon local) doit contenir une étude d'impact environnementale conforme aux prescriptions du PLU ; 2. le PLU (échelon communal) contient une étude d'impact conforme aux prescriptions du PADD ; 3. le SCOT (échelon “intercommunal”) comporte un volet environnemental appelé PADD et compatible avec la DTADD; 4. la DTA (échelon suprarégional) s'est vue adjoindre la mention de “Développement Durable” suite à la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 pour s'appeler DTADD conformément à l'article L.113-1 du Code de l'urbanisme ; 5. Les OIN (Opérations d’Intérêt National) qui succèdent aux PIG (Projet d’Intérêt Général) au niveau étatique peuvent avoir une vocation précisément environnementale, comme protéger le patrimoine naturel (création d'une réserve naturelle par exemple) ou culturel (classement à l'inventaire des sites historiques). Le thème environnemental se décline donc à tous les échelons d’aménagement territoriaux, lesquels sont liés entre eux par opposabilité documentaire. V. M-F. Facon, S. Soum, La réforme des études d’impact opérée par la loi Grenelle 2, Dr. Env., n°197, janv.2012, pp.23-27
378Il s’agit ici de prévenir la nuisance à la source en concevant des outils et produits recyclables ou non polluants. Cet instrument de régulation est issu du principe 8 de la déclaration de Rio, repris ensuite au niveau communautaire à l’article 174-2 du traité d’Amsterdam, transposé enfin mot pour mot par la loi du 2 février 1995 qui énonce ce principe “de correction, par priorité à la source, des atteintes à l'environnement” (art. L.110-1-II-2°, c. env.). Cette exigence est toutefois atténuée et vidée de son caractère contraignant, puisqu'elle permet des “exceptions justifiées par des raisons économiques et non pas
écologiques”. In, M. Prieur, Les principes généraux du droit de l’environnement, 2007, op.cit., p.49.
379 Les éco-audits auxquelles les entreprises recourent pour évaluer leur degré de prise en compte de l’environnement, sont passés d’une application volontariste à une obligation renforcée du législateur. Tout d’abord dans les années 1990, l’application est facultative avec le règlement CEE n°1836-93 du 29 juin 1993 dit règlement éco-audit ou EMAS, qui introduit un système d'audit d'environnement incitant à améliorer la gestion des entreprises. Puis, la certification ISO 14001 introduisit des normes internationales d’amélioration de management environnemental à partir de 1996, avec certification par un tiers. Ensuite, les années 2000 ont vu se renforcer le dispositif d’auto-évaluation environnementale. A cet effet, la loi n°2001-420 du 15 mai 2001 relative aux nouvelles régulations économiques (dite loi “NRE”), a imposé aux sociétés cotées en bourse un rapport annuel sur la prise en compte des conséquences environnementales de leurs activités à compter du 1er janvier 2002 (art. L.225-102-1 du Code de commerce et D. n°2002-221 du 20 février 2002). Enfin, cette obligation s’est étendue aux grandes entreprises non cotées avec l'article 225 de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 exigeant de ces dernières la publication d'indicateurs sociaux et environnementaux certifiés dès l'année 2012 (art. R.225-104 et R.225-105 du Code de commerce et D. n°2012-557 du 24 avril 2012).
380La règlementation sur l’environnement, l’hygiène et la sécurité des employés figurent au premier rang des thématiques constitutives de contraintes administratives en Europe. In, Dr. S. Schröer et M. Holz, Le recrutement d’employés :
le propriétaire ne se trouve pas nécessairement tenu d’un dépistage systématique vis-à-vis de
son cocontractant. Son obligation de bonne foi l’oblige cependant à informer ce dernier des
risques caractéristiques du bien dont il connaîtrait, de toute évidence, l’existence.
§1.2. Droit à l’information
Ces dix dernières années, le principe d’information381
a pris le relais d’un principe de prévention remis en cause et heurté dans son efficacité, et ce pour mieux le rétablir : si une partie prenante est préalablement informée des conséquences potentiellement néfastes de l’utilisation de l’immeuble, celle-ci tendra à prévenir plus aisément son risque de survenance, ou encore à ne pas contracter en méconnaissance de ces risques. Le vice de consentement est une faute reconnue par le juge, donnant ici substance au principe d’information prérequis
comme un droit en vue de contracter sereinement et de bonne foi382. Le principe
d’information et la bonne foi semblent promis à un bel avenir puisqu’ils sont consacrés dans
deux articles du projet d’ordonnance portant réforme du droit des contrats383 :
Sur le principe d’information, projet d’article 1129 du Code civil : “Celui des
contractants qui connaît ou devrait connaître une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, ce dernier ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Le manquement à ce devoir d’information engage la responsabilité
contraintes administratives pour les PME en Europe, ENSR, Observatoire des PME européennes, Luxembourg, Office des
publications officielles des Communautés Européennes, n°7, 2002, annexe 1, Tab. I. 1., p.55.
381 Le principe d’information constitue le principe n°10 de la Déclaration de Rio de 1992 ; il fut ensuite consacré à la convention d’Aarhus du 25 juin 1998, puis repris en droit communautaire suite à la jurisprudence Oneryildiz (CEDH, Oneryildiz c./ Turquie, Grande Chambre, arrêt 30 novembre 2004). Le droit à l’information environnementale est lié aux libertés publiques déjà reconnues au plan national depuis la loi du 6 janvier 1978 relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés. Suite à de nombreuses reconnaissances sectorielles dans l’accès à l’information (produits chimiques, air, OGM, transport…), la loi du 2 février 1995 a finalement énoncé un principe général en matière d'environnement, se conformant parallèlement à la directive CEE du 7 juin 1990 : “Chacun a accès aux informations relatives à l'environnement y compris
celles relatives aux substances et activités dangereuses” (art. L.110-1-II-4° C. env.). Enfin, la Charte Constitutionnelle de
2005, a énoncé à l’art. 7 le droit de toute personne d’accéder aux informations relatives à l’environnement. 382
David Desforges, Obligation d’information : impérieuse nécessité, Dr. Env., n°220, février 2014, pp.72-75. 383
Le gouvernement a été habilité à réformer le droit des obligations contractuelles par voie d'ordonnance par l'article 8 de la loi n°2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures (Décision Cons. Const. n°2015-710 DC du 12 février 2015). Le lancement officiel de la consultation sur le projet d’ordonnance a été effectué le 25 février 2015 :
http://www.textes.justice.gouv.fr/textes-soumis-a-concertation-10179/reforme-du-droit-descontrats-27897.html. La période de consultation était ouverte jusqu’au 30 avril 2015. 240 réponses à consultation (pour 2800 pages) ont été produites. Le projet d’ordonnance sera examiné en Conseil d’Etat fin 2015, puis il sera présenté en Conseil des ministres début 2016 pour être ratifié à la fin du premier semestre 2016.
extracontractuelle de celui qui en était tenu. Lorsque ce manquement provoque un vice du consentement, le contrat peut être annulé”.
Le projet d’article 1129 du Code civil crée une obligation précontractuelle d’information générale. Cette disposition intègre en réalité les nuances de la jurisprudence384. Le projet d’article 1129 ne pose pas ici d’obligation de conseil mais un devoir factuel d’informer, déterminant du consentement. Si le consentement était vicié en raison du manquement à cette obligation, la responsabilité extracontractuelle du contractant fautif serait engagée et le contrat éventuellement annulé. Cette obligation est large car elle peut impliquer une nécessité de s’informer (“ou devrait connaître”) en vue d’éclairer dans un second temps le cocontractant. En outre, elle ne suppose pas de caractère intentionnel au défaut d’information, ce qui la distingue du dol. Mais l’insécurité de cet article demeure, en ce que les notions d’importance “déterminante pour le consentement” et de “confiance mise dans le cocontractant” semble des plus subjectives pour fonder “légitimement” la cause et exciper d’un tel moyen.
En outre, le projet d’article 1129 est à mettre en relation avec un autre article au projet de réforme.
Sur la bonne foi, projet d’article 1103 du Code civil : “Les contrats doivent être formés et exécutés de bonne foi”.
Ce projet d’article, qui refondra et complètera l’actuel article 1134 du Code civil, établit une exigence de bonne foi dans la phase de pré-contractualisation. D’aucuns considèrent qu’il s’agit d’une correction tardive réparant les lacunes des rédacteurs du Code civil 1804 qui pensaient alors candidement que c’était là un présupposé évident.
384 L’obligation de renseignement et de conseil pesait déjà sur les deux cocontractants, un profane ayant même été considéré comme débiteur d'informations à l'égard d'un professionnel (Civ. 1ère, 24 novembre 1976, n°74-12352 : “Celui qui traite avec
un professionnel n'est pas dispensé de lui fournir des renseignements qui sont en sa possession et dont l'absence altère le consentement de son cocontractant”. V. également : Civ. 3ème, 29 novembre 2000, n°98-21224). Dans la construction, les juges ont davantage insisté sur l'obligation d'information et de conseil du professionnel : “Tout entrepreneur est tenu d'un
devoir de conseil qui s'étend, notamment, aux risques présentés par la réalisation de l'ouvrage envisagé, eu égard, en particulier, à la qualité des existants sur lesquels il intervient et qui doit éventuellement l'amener à refuser l'exécution de travaux dépassant ses capacités” (Civ. 3ème, 15 décembre 1993, n°92-14001). Ou bien : “L'entrepreneur est tenu, avant d'engager les travaux, à une obligation de conseil qui l'oblige à renseigner le maître d'ouvrage sur la faisabilité de ceux-ci et sur l'inutilité d'y procéder si les mesures, extérieures à son domaine de compétence, nécessaires et préalables à leur exécution ne sont pas prises” (Civ. 3ème, 24 septembre 2013, n°12-24642). Ou encore : “En s'abstenant d'informer l'OPAC et la SEMCODA des circonstances particulières susceptibles de modifier l'étendue et les modalités de leur engagement, la société bailleresse avait manqué à l'obligation de renseignement, dont les stipulations conventionnelles ne l'exonéraient pas”
(Civ. 3ème, 16 juillet 1987, n°86-11273). Ou enfin : l'obligation d'information et de conseil de l'entrepreneur installateur d'un matériau imposant d'appeler l'attention du maître d'ouvrage sur les inconvénients du produit choisi et sur les précautions à prendre pour sa mise en œuvre, compte tenu de l'usage auquel ce matériau est destiné (Civ. 1ère
, 20 juin 1995, n°93-15801 ; Civ. 1ère, 16 février 2005, n°03-19724). Hugues Périnet-Marquet, L'impact de la réforme du droit des contrats sur le droit de
Quoi qu’il en soit, le principe de sensibilisation forme un couple “droit-devoir”385
, avec une élaboration et un contrôle effectués en amont par l’administration. Il est une composante notable du bail vert dès lors que ce dernier constitue un document de synthèse des conditions environnementales de l'immeuble386 : le bail vert se doit de fournir l'information au locataire afin qu’il connaisse le risque prévisible et qu’il pallie son éventuelle occurrence, éventuellement avec le bailleur. L'Etat des Risques Naturels, Miniers et Technologiques, par exemple, est un document-type mettant en œuvre ce principe, et auquel le bail vert doit se référer, pour harmoniser et compiler la charge des risques extrinsèques que le bâtiment serait susceptible d’engendrer dans un environnement donné.
Cependant, à force de limitation selon un “coût économique acceptable”387, le traitement informatif a pris le pas sur la mise en place de véritables mesures préventives. Le principe de sensibilisation se trouve ainsi réduit à sa fonction de mise en conformité documentaire. En ce qui concerne l’immobilier, le législateur est parvenu à rassembler l’ensemble des documents
environnementaux au sein d’un dossier unique, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
Ce DDT a été institué par ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction388, et est composé des neuf diagnostics suivants :
- Amiante, - Plomb, - Termites, - Performance énergétique, - Gaz, - Electricité,
- Risques Naturels, Miniers et Technologiques,
- Eaux usées,
- Mérule.
Elaboré par souci de simplification et de regroupement, le DDT constitue une obligation du bailleur ou du vendeur de fournir des états et des diagnostics à l’acquéreur ou au locataire. Il
385 Au sens de : “Droit à l’information” et “Devoir de prévention”. 386
V. infra, Titre II. 387
Ce régime de dérogation est de plus en plus répandu. V. supra, note 373.
synthétise donc les risques ou défauts techniques et environnementaux susceptibles de se présenter sur l'immeuble.
Dans la pratique et à notre grand regret, l'obligation de fournir l'information “DDT” n’est pas harmonisée et dépend du type de contrat envisagé (vente, location) et de l'usage du bien considéré (habitation, autre qu’habitation). Le tableau synoptique (v. infra, Fig.22) ci-après répertorie ces obligations d'information. Un tel tableau masque de toute évidence les subtilités du dispositif ayant trait aux champs d’exclusions explicites et implicites de cette contrainte. La doctrine a d’ailleurs évoqué la nécessité d’une harmonisation, tant l’application du droit à l’information dans les contrats lui paraît complexe : “N’aurait-il pas été plus cohérent de fixer
le champ d’application des obligations d’information à tous les contrats organisant la mise à disposition d’un immeuble tiers ?”389
.
389
Fig.22 : Le Dossier de Diagnostic Technique, J-M. Branchut, 2013-2014
ETATS ET DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
VENTE LOCATION Validité du
diagnostic*
Habitation Autres Habitation Autres
Amiante
DTA et constat récapitulatif ou fiche de repérage Etat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits,
contenant de l’amiante figurant sur une liste réglementaire pour les
bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le
01/07/1997 Oui R.1334-15 à R.1334-17 CSP Oui R.1334-18 CSP Oui (Slmt la Fiche récapitulative) Loi ALUR créant l’art.3.3 de la Loi du 6 juillet 1989 + Décret d’application à paraître Non mais obligation de tenir informé l’occupant des conditions de mise à disposition et consultation du DTA et sa fiche récapitulative R.1334-29-5 CSP Illimité si résultat négatif 3 ans si présence d'amiante Programme de repérage à compléter
dans tous les cas avant le 31/01/2021 (décret 3 juin 2011)
Plomb
CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) Constat mentionnant la présence ou
l’absence de plomb pour les constructions antérieures au 01/01/1949. But : lutter contre le
saturnisme et les situations d’insalubrité Oui L.1334-6 CSP Non L.271-4 CCH-I, al.3 (habitation slmt) Oui L.1334-7 CSP Non L.1334-7 CSP (habitation slmt) Illimité si résultat négatif Vente : 1 an si présence de plomb Location : 6 ans si présence de plomb
Termites Etat mentionnant la présence ou l’absence de termites
Oui
si immeuble situé dans l’arrêté de zonage préfectoralL.133-6 CCH
Non L.133-6 CCH
(vente slmt)
6 mois pour les zones concernées
Performance énergétique
DPE (Diagnostic de Performance Energétique)
Calcul ou estimation de la quantité d’énergie consommée. Classement
en fonction de la consommation énergétique et des émissions de gaz à
effet de serre. Recommandations pour diminuer la consommation
énergétique des bâtiments
Oui L.134-3 CCH Oui L.134-3-1 CCH Oui L.134-3-1 CCH (contrats de location saisonnière et baux ruraux exclus) 10 ans Gaz
Etat de l’installation en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Concerne que l’installation intérieure
gaz réalisée depuis plus de 15 ans
Oui L.271-4 CCH Non L.271-4 CCH-I, al.3 (habitation slmt) Oui Loi ALUR créant l’art.3.3 de la Loi du 6 juillet 1989 + Décret d’application à paraître Non L.134-6 CCH (habitation et vente slmt) 3 ans Electricité
Etat de l’installation en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Ne concerne que l’installation intérieure électrique réalisée depuis
plus de 15 ans.