Justification des choix retenus pour établir la modification du PLU

PADD

Le PADD du PLU évoque la nécessité d’un phasage dans l’ouverture à l’urbanisation et à l’aménagement de la zone d’activité du« Roudigou » ce qui se traduit sur le schéma« le PADD spatialité» par l’identification de cette zone sous l’appellation « E » définie comme une zone phasée (en page 12 du PADD).

Il est tout aussi constant que le P.A.D.D n’a nullement inscrit que l’ordre dans le phasage de l’ouverture à l’urbanisation du secteur «AUE» constituerait une orientation d’aménagement.

Aujourd’hui, la commune peut mettre en perspective une urbanisation immédiate du sous-secteur sud du Roudigou « AUE2 ». Sa reclassification en sous-sous-secteur prioritaire « AUE1 » et la déclassification par voie de conséquence du sous-secteur nord en second sous secteur « AUE2

» ne peut être de nature à « changer les orientations définies par le projet d ‘aménagement et de développement durable».

Justification des choix retenus pour établir la modification du PLU

La zone « AUE » du « Roudigou », dans son ensemble, est une zone réglementée par le PLU actuel de la commune.

Dans le cas présent c’est l’ouverture à l ‘urbanisation qui est phasée dans les temps. Le PLU de 2013 avait retenu que l’urbanisation et l’aménagement de ce secteur «AUE» intervienne d’abord sur le sous-secteur « AUE1 » pour autoriser ensuite l’ouverture à l’urbanisation et l’aménagement du sous-secteur« AUE2 ».

Il n’apparaît pas dans les documents du PLU approuvé que cet ordre dans le phasage de

l’ouverture à l’urbanisation de la zone «AUE» du « Roudigou » a été dicté par des contraintes techniques ou urbanistiques.

Lors de l’élaboration du document initial une logique de l’urbanisation en continuité de l’agglomération qui aurait prévalu pour choisir l’ordre dans le phasage de l’ouverture à l’urbanisation des deux sous-secteurs de cette zone « AUE ».

La commune est aujourd’hui confrontée à de sérieuses difficultés concernant la maîtrise fon-cière des terrains situés dans le sous secteur « AUE1 ». Ce secteur actuellement destiné à rece-voir de l’activité est bloqué par la dureté foncière sur la zone, ce qui remet en question le souhait de développement de plusieurs entreprises.

Sur le sous secteur «AUE2» la commune dispose d’accords fonciers ce qui permettrait l’ouver-ture immédiate de ce sous-secteur « AUE2 » et l’accueil par suite d’entreprises qui souhaitent s’y implanter. La commune dispose aussi de plusieurs courriers d’intentions d’entreprises qui sont à la recherche de terrains pour se développer.

Actuellement au niveau de la Domitienne et sur ses zones économiques comme «Via Euro-pa» aucun foncier n’est disponible et les zones ne sont pas de nature à évoluer et à s’agrandir dans l’immédiat.

En conséquent, la Commune de Maraussan est en capacité d’accueillir ces activités sur son territoire, à travers cette modification du PLU et le changement de phasage de la zone du Rou-digou ces activités pourront se développer au sud de la zone.

Les principes de voirie sur le territoire communal

La prise de conscience des enjeux liés à la lutte contre l’insécurité routière, à l’amélioration de qualité de vie et à la réduction de la place de l’automobile et de ses nuisances, pour assurer un développement durable des territoires, doit conduire l’aménageur à travailler de façon à réduire les conflits entre les usages quotidiens de proximité des riverains et circulation automobile.

Lors de l’élaboration de l’OAP plusieurs principes ont été pris en considération comme :

• les besoins spécifiques du territoire

• d’assurer une utilisation plus équilibrée de l’espace public par l’ensemble des usagers, A travers cette OAP, le document d’urbanisme a défini des principes d’aménagements de chaque zone ouverte à l’urbanisation.

Sur le secteur du Roudigou, le réseau principal connecté entre la RD14 et le chemin du Pays-sierou permet la réalisation d’un axe viaire mêlant le partage de l’espace public. L’aménagement de la zone sud en priorité au vue de cette modification peut fonctionner indépendamment sans nécessairement aménager le secteur nord. À long terme, l’urbanisation souhaitée sera complé-mentaire et le réseau viaire cohérent mais les deux secteurs peuvent fonctionner indépendam-ment ce qui permet de mettre en place l’urbanisation du secteur sud avant le secteur nord de la zone du Roudigou.

Desserte des terrains par les voies et réseaux

Les principes définis dans l’OAP et le règlement du PLU sont la création d’une voie principale sur le chemin de Payssierou vers la RD14, avec l’aménagement d’un terre-plein central sur la RD14, et des liaisons secondaires transversales à l’échelle du village reliant la rue du Sauvignon à la rue du Frigoule et adaptées aux tissus existants. Comme le matérialise l’OAP du secteur sud les intentions de voiries relient la zone au chemin du Payssierou.

Toute construction ou installation nouvelle doit être raccordée obligatoirement à un réseau public de distribution d’eau potable présentant des caractéristiques suffisantes.

Parallèlement à l’aménagement de la zone, des travaux de renforcement ou de raccorde-ment aux réseaux devront être réalisés en cohérence avec les besoins du projet.

Prévention des risques

Selon la cartographie des risques et des plans de prévention établis, les zones AUE ne sont soumises à aucun risque connu.

Qualité environnementale et paysagère

La qualité d’un aménagement urbain dans un lotissement s’apprécie, entre autre, par la qua-lité des aménagements paysagers qui l’accompagnent. Pour cela, les plantations d’arbres de hautes tiges en alignement le long des voies sont obligatoires, à moins de démontrer l’impossi-bilité technique liée à l’encombrement du sous-sol par exemple.

Les espaces ne doivent pas être des espaces résiduels issus du découpage parcellaire, pas plus qu’ils ne peuvent être un pourcentage de la surface totale du projet. Ces espaces doivent s’inscrire dans un projet paysager global pour l’ensemble du projet

La mise en place d’espaces transitoires verts et paysagés, de plantations appropriées à proximité des bâtiments s’inscrit dans une démarche de réduction des impacts sur la biodi-versité.

Limitation de l’éclairage extérieur et de l’éclairage public

L’aménagement du secteur est susceptible d’engendrer l’utilisation d’éclairages nocturnes, créant une rupture pour des espèces lucifuges comme de nombreux chiroptères.

Tout en assurant la sécurité des usagers de l’espace public, l’éclairage doit limiter la onsom-mation d’énergie. L’aménageur devra présenter un projet d’éclairage public des voies de des-serte en s’appuyant sur une étude faisant apparaître le niveau moyen d’éclairement et son uni-formité. L’éclairement moyen maximum à maintenir est de 15 lux sur la ou les voies principales et de 10 lux sur les voies secondaires (impasses).

Afin d’éviter les installations extrêmes, les valeurs limites à utiliser en section courante seront les suivantes:

- la hauteur des foyers lumineux sera inférieure ou égale à la largeur de l’emprise de la voie.

- l’espacement des foyers lumineux sera compris entre deux fois et demie la hauteur et trois fois et demie la hauteur.

La trame végétale

Cette trame végétale correspond aux espaces verts accompagnant la voie structurante, aux espaces de rétention et aux franges végétales à créer ou à maintenir et renforcer.

Elle a aussi pour principe de paysager le site et de créer une strate végétale participant à créer de la biodiversité.

Concernant la végétation existante, s’il s’agit de sujets remarquables, les conserver et les inté-grer dans le projet d’aménagement. Les protéger selon les règles de l’art durant la période des travaux.

Le choix des plantes sera limité à des essences locales et peu consommatrices en eau. L’amé-nageur doit se référer au guide de végétaux préconisés par le Conseil départemental. Pour les plantations d’arbres en alignement, le choix se portera sur des arbres de faible développement ou à port pyramidal (ex : Pyrrhus chantecler).

Concernant les espaces verts communs le choix du port reste libre, mais de développement moyen (taille adulte de 6 à 8 m).

Les espaces libres doivent être plantés à raison d’un arbre au moins par 100 m² de terrain.

Des haies vives destinées à masquer les divers dépôts et installations doivent être créées à ces emplacements judicieusement choisis.

Sous réserve de respecter les conditions, d’aménagement et schéma de principe, définies par le cahier des orientations d’aménagement, et notamment

Au nord-est, la ripisylve du ruisseau de Payssierou devra être étoffée.

A l’ouest, le parti pris engagé en fonction des orientations devra être justifié et créer une coupure verte pour gérer les limites espace habitat/espace activités et espace habitat/espace agricole.

Les grands principes à mettre en place sur le territoire communal

L’harmonie d’ensemble doit s’organiser dans la profondeur, avec des boulevards, des rues, un maillage viaire, un paysage urbain et non périurbain.

La dimension visuelle est essentielle dans la perception de la qualité de l’aménagement, le règlement du PLU, les OAP mais aussi l’annexe X «Charte technique de la Commune de Maraussan» permettent de mettre en place un aménagement qualitatif.

L’enjeu est d’éviter les opérations isolées, déconnectées de la vie du village ou de son pay-sage, en proposant au contraire une complémentarité et une connectivité accrues.

Dans le cas présent le maillage de la zone du Roudigou permet d’interconnecter les zones d’habitats aux zones économiques voisines afin de respecter ces principes mis en place dans le document d’urbanisme.

La qualité de la ville passe par un aménagement des espaces privés non bâtis, la qualité de l’espace public, Il y a aussi le social, la convivialité, la sécurité, l’environnement sonore, le végétal, l’eau, l’organisation des déplacements, du stationnement.

Au niveau du Roudigou, le passage de la campagne à la ville, au bourg le champ visuel a besoin d’une transition.

Dans la campagne, tout est ouvert. En ville, les façades bâties sont généralement conti-nues le long des aveconti-nues et des rues. Sur ce secteur un étagement des hauteurs, plus basses en bordure de la voie, plus hautes à l’arrière. Une telle option permet de faire vivre la profon-deur visuelle. Des transparences dans la profonprofon-deur vont dans le même sens.

Le cumul de ces activités économiques et la présence d’équipements publics dans sur ce secteur de Maraussan génèrent une fréquentation propice pour les riverains et la com-munes en offrant une diversité de services sur le territoire communal.

Un projet d’aménagement en cours

Au vue des demandes d’installation d’entreprises sur ce secteur de Maraussan, une ébauche de projet d’aménagement a été réalisé avec deux options selon les pourparlers en cours.

La première esquisse pour l’aménagement du Roudigou avec 12 lots avec un lot de taille importante suite aux discussions avec une entreprise nationale qui souhaite s’implanter sur la commune suite au refus sur la zone de Via europa.

Mise en place d'un poste de refoulement EU et raccordement au réseau d'eaux usées existant sous rue M.Combes (360ml)

Raccordement au réseau d'adduction d'eau potable sur le réseau existant (FØ100) (90ml) Chemin du Payssiérou

En fonction de la puissance électrique envisagée dans le lotissement : - Raccordement sur le réseau existant Chemin du Payssiérou (ml) - tirage HT depuis Poste de transformation et tirage Raccordement télécommunication sur le réseau existant Chemin du Payssiérou (165ml)

1000m²

1000m²

1000m² 1000m² 1000m² 1000m² 1330m² 1000m²

1000m²

1015m²

1000m² 1020m²

1020m² 1020m²

1100m²

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9 7

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16 17

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1000m²

1000m²

Cession au DP pour élargissement du chemin du Payssiérou Emprise 10m S=365m² 2250m²

1000m²8

Raccordement provisoire à sens unique sur rue M.Combes Emprise 3,50m

Raccordement au réseau pluvial sur le réseau existant (210ml) Chemin du Payssiérou

10.00m

Bassin de rétention

aire de retournement

9.00m

Fossé à créer Fossé à

créer

Raccordement au fossé existant Raccordement au réseau d'adduction

d'eau potable sur le réseau existant (FØ100) (125ml) Rue M.Combes

Poteau incendie à prévoir

CEAU

Géomètres - Experts Bureau d'études VRD

La seconde esquisse pour l’aménagement du Roudigou avec 18 lots qui permettra de ré-pondre au besoins des entreprises correspondant aux lettres d’intentions d’installations sur la zone.

Illustration 16. Esquisse de Plan masse 12 lots du secteur du Roudigou - C.E.A.U Cabinet d’Études d’Aménagement d’Urbanisme Géomètres

Illustration 17. Esquisse de Plan masse 18 lots du secteur du Roudigou - C.E.A.U Cabinet d’Études d’Aménagement d’Urbanisme Géomètres

Le principe retenue est la mise en place d’une zone artisanale et économique inscrite dans un projet d’aménagement d’ensemble sur la zone AUE1 du Roudigou sud destinée à accueillir de l’activité.

L’opération envisagée est compatible avec le PADD , le règlement et les OAP du PLU en terme de connexion, de desserte d’aménagement et avec les destinations autorisées sur la zone.

Maraussan dispose d’une activité économique importante et bien implantée comme en témoigne le nombre d’entreprises, Il convient de maintenir l’équilibre habitat/activité présent dans la commune.

Une présence importante de TPE-PME qui constituent la grande majorité des activités de la commune. Les activités commerciales et artisanales sont notamment historiquement installées et à ce titre leur devenir doit être assuré.

Un des enjeux est de maintenir ce tissu de TPE et PME sans occulter les besoins éventuels d’installation d’entreprises de taille plus importante.

Pour cela la Commune de Maraussan doit présenter une offre d’activités économiques riche, répartie sur le secteur du Roudigou pour accueillir un tissu d’entreprises plurifonctionnelles.

La Ville est support de développement économique par le biais de son secteur du Roudi-gou (AUE1 et AUE2) qui vont fortement participer au renforcement de la fonction économique de la Ville au sein de la communauté de commune et de la couronne Biterroise.

Un des enjeux est donc de tirer parti de la présence de cette zone inscrite au PLU et de son développement pour renforcer le tissu d’activités économiques et attirer des entreprises sur le territoire communal.

IV. ADÉQUATION DU PROJET AVEC LE SCOT DU BITER-ROIS

Les SCoT, documents de planification supra communaux, fixent, lorsqu’ils existent, des objectifs pour l’organisation et l’accueil des activités pour les communes incluses dans leur périmètre.

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Le SCoT du biterrois a été approuvé le 27 juin 2013 et complété le 11 octobre 2013.

Outil de planification à l’échelle d’un territoire intercommunal pertinent, il a pour vocation de fixer, pour l’ensemble de son territoire, des objectifs cohérents de développement urbain, économique et commercial, de préservation de l’environnement, de planification de l’habitat et d’organisation des déplacements.

Document supra communal, le SCoT sert de cadre de référence pour les différents docu-ments d’urbanisme sectoriels (programme local de l’habitat, plan de déplacement urbain, sché-ma de développement commercial) ou locaux (plans locaux d’urbanisme anciennement POS, cartes communales, grandes opérations foncières et d’aménagement).

Le S.Co.T. du Biterrois concerne un vaste territoire sur lequel vivent près de 270 000 habitants.

Maraussan est l’une des 87 communes constituant ce territoire. Le S.Co.T s’impose ainsi au pro-jet urbain qui doit être compatible avec les orientations générales du S.Co.T.

Le PADD (Projet d’Aménagement et de Développement Durables) est le socle du SCoT du Biterrois. Il présente un projet partagé par les collectivités pour l’aménagement, le dévelop-pement et la protection de l’environnement du territoire Biterrois. Ce document de planifi-cation exprime les objectifs retenus et non les outils techniques qui sont par le Document d’Orientations Générales (DOG).

Le document d’orientations générales du SCoT du Biterrois, qui précise et traduit les prin-cipes énoncés dans le PADD, est décliné en 5 grands axes.

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«Le SCot affirme la nécessité de réorganiser le territoire autour de noyaux urbains.» Les centrali-tés identifiées «constitueront les lieux privilégiés pour l’accueil de population, le développement des activités et des services».

Le Document d’Orientations Générales du SCoT du Biterrois, document de référence, a iden-tifié la Commune de Maraussan comme un «village». A ce titre, Maraussan doit affirmer son

statut de petite ville en développant notamment l’offre de services et d’équipements les plus élémentaires pour répondre aux besoins de sa population et à celle des communes alentours.