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2. En retour, la hausse des prix génère une nouvelle augmentation du volume des crédits
hypothécaires. Elle garantit que les logements sont efficaces en tant que collatéral constitutif
du crédit hypothécaire. Si le ménage emprunteur se révèle insolvable, le logement est saisi
puis vendu. La somme issue de la vente sert au remboursement. Comme les prix augmentent,
la vente du logement limite, voire évite, les pertes sur les crédits hypothécaires. Comme le
nombre d’acheteurs augmente suite à l’élargissement de l’endettement, les délais de vente sont
raccourcis.
3. La nouvelle augmentation du volume des crédits hypothécaires alimente de nouveau la hausse
des prix, comme pour l’augmentation initiale ; et ainsi de suite, tant que les crédits sont
généralement remboursés et tant que les saisies restent limitées. Sinon, les prêteurs
n’alimenteraient plus la dynamique en crédits, empêchant subséquemment les prix de monter.
L’augmentation des saisies exercerait alors une pression supplémentaire à la baisse des prix
(Aglietta, 2008). (cf. Caballero Argáez, 2001 ; 2006 ; Caballero Argáez & Urrutia, 2006 ).
Toujours est-il que la hausse du prix des logements est ainsi inhérente aux prêts hypothécaires
eux-mêmes. Ce prix n'est pas une variable ayant la propriété d'équilibrer l'« offre » et la «
demande » de logements (par exemple, Urrutia, 2000). Au contraire, prix et prêts
hypothécaires se nourrissent réciproquement de manière cumulative, sans avoir à introduire
une convergence vers un quelconque équilibre.
Schéma 3.2 : La dynamique auto-renforçante entre le crédit hypothécaire et le prix des logements
Augmentation du prix des logements
Augmentation de l'endettement hypothécaire Augmentation de l'efficacité de la collatéralisation Baisse de la probabilité de remboursement Fixation de prix plus élevés par les
vendeurs de logement
(plus ou moins négociés par les acheteurs)
Augmentation de la capacité à acheter des logements à des prix plus élevés
127
La dynamique auto-renforçante entre le crédit hypothécaire et le prix des logements est
un facteur de croissance pour deux raisons. En premier, la croissance du crédit hypothécaire
implique en tant que telle une croissance du secteur de la construction via la production de
logements. En second, le secteur de la construction (et indirectement la dynamique) exerce des
effets d’entraînement dans d’autres branches de l’activité économique. Les crédits hypothécaires
conduisent à des injections supplémentaires de monnaie parmi les agents économiques,
redistribués d’abord aux constructeurs de logements, puis à leurs fournisseurs appartenant au
secteur industriel (ciment, briques, fer, vitres, meubles…) et salariés, qui eux-mêmes les
redistribuent à d’autres entreprises et à leurs salariés… Le pouvoir d’achat en ressort stimulé,
générant des débouchés aux entreprises. En conséquence, ces dernières sont elles-mêmes
susceptibles de réévaluer leurs anticipations de recettes, pour ainsi produire plus, etc. (Cardenas &
Hernandez, 2006 ; Zezza, 2007, 2008 ; Camacol, 2008).
Montrons désormais que la dynamique est bien à l’œuvre en Colombie, durant les premières
années suivant l’ouverture. Le graphique 3.3 retrace l’évolution de l’indice du prix des logements
dans les trois principales zones regroupant l’essentiel des logements : le district de Bogotá, Cali et
son agglomération, Medellin et son agglomération. La synchronisation temporelle entre
l’augmentation de l’indice quelle que soit la zone considérée avec l’augmentation du total des
crédits hypothécaires, ne laisse aucun doute : prix et crédit s’entretenaient l’un l’autre. En 1996,
l’endettement hypothécaire représente 40% du PIB, contre 26.7% en 1990
75.
128
Graphique 3.3 : La dynamique auto-renforçante entre le crédit hypothécaire (en millions de pesos) et le prix des logements en Colombie (indice 100 en 1990), 1988-2004
Source : DANE, Forero (2004), calculs de l’auteur
Cette dynamique est à l’origine d’une augmentation de 53% de la production du secteur de la
construction entre 1990 et 1994 (Cardenas & Badel, 2003). Les effets d’entrainement
76qui
concernent en premier certaines branches du secteur industriel colombien, empêchent que
l’industrie décline davantage. En effet, entre 1990 et 1994, les productions de « caoutchoucs et
plastiques », « verres et produits de verre », « meubles », « métaux et produits
métalliques », « machineries », « autres machineries et fournitures d’électricité » et « équipements
de transport » ont augmenté respectivement de 24%, 20%, 22%, 17%, 16%, 39%, 12% et 38% (cf.
graphique 3.4). Ces augmentations ont contrecarré en partie les diminutions des branches de
l’industrie n’étant pas concernées par le secteur de la construction ; telles que les productions de
« cuir et produits en cuir ; chaussures», « tissus et vêtements », « produits de tabac » et « fils et
fibres de textiles » qui ont diminué de 19%, 30%, 31% et 8% respectivement pendant la même
période (cf. graphique 3.5).
76 Le comportement du crédit hypothécaire a des fortes répercutions macroéconomiques étant donné leur impact sur le secteur de la construction qui crée d’emplois et dynamise l’économie. « Il existe une corrélation entre les cycles du PIB total, les cycles du produit de la construction et ceux du crédit hypothécaire. D’une part, la corrélation entre les components cycliques des versements et l’activité de la construction est supérieur à 0,7 tandis que la corrélation entre les versements et le PIB total est supérieur à 0,6. D’autre part, la corrélation entre le cycle de la construction et le cycle économique est de presque 0.8. Cela indique l’existence des enchainements multiples qui articulent le secteur de la construction avec le reste de l’économie » (Cardenas & Badel, 2003 p. 2).
129
Le secteur minier a également bénéficié d’effets d’entraînement par le secteur de la
construction. La production de la branche « minerais non-métalliques » a augmenté de 42%
pendant la période considérée. Enfin, les effets d’entraînement s’étendent aux services, les
transports terrestres en particulier, dont la production augmente de 19%. En conséquence de
l’ensemble de ces effets d’entraînement, la création d’emplois non-qualifiés a été encouragée,
dynamisant la consommation des ménages
77(cf. graphique 3.6).
Graphique 3.4 : Dynamisme des branches productrices des intrants et d’autres biens utilisés par le secteur de la construction (en millions de pesos, à prix constants de 1994)
Source : DANE
77 Le secteur de la construction dynamise la croissance économique colombienne, même si sa participation dans le PIB n’est que d’environ 5% (Camacol, 2008). Selon Camacol (2008), la croissance colombienne est issue des secteurs utilisant intensivement la main d’œuvre.
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Graphique 3.5 : Diminution d’autres branches industrielles n’étant pas concernées par le secteur de la construction (en millions de pesos, à prix constants de 1994)