Groepsgesprekken en interviews met jongeren en ouders

trução em Portugal, nas décadas de 80 e 90, assistimos a um processo de abandono e negligência dos centros urbanos antigos, ao invés das periferias que se consolidam e crescem, apoiadas pela Administração, que incentiva a aquisição de habitação num mercado em que escasseavam as propostas de arrendamento. Consequentemente, os edifícios de habitação no CH foram sendo abandonados por famílias em busca de me- lhores condições nas periferias.

Edifícios que albergavam uma família passam a conter, por piso, várias em regime de arrendamento. Devido à falta de capacidade financeira, alguns arrendatários subarrendam espaços dos apartamentos por quantias exageradas que não pagam aos senhorios, aproveitando-se desta fonte de rendimento. As condições de depravação, falta de higiene e insalubridade proliferam nos edifícios sobreocupados, sem que os se- nhorios recebam o suficiente para efetuar as necessárias obras de recuperação. Acresce ainda a questão do congelamento das rendas – mantida desde 1948 até 198575 _{– que}

impossibilitou muitos proprietários de concretizar operações de reabilitação nos seus imóveis, deixando agravar a situação. Por força das circunstâncias, vão aumentando os edifícios devolutos e aqueles que deixam progressivamente de ser habitáveis.

Enquanto instrumentos dedicados ao incentivo e promoção de operações de reabilitação urbana as SRU devem ter a zona de intervenção bem definida para melhor execução dos seus planos estratégicos.

Enquanto sociedades de capitais públicos e cariz empresarial, assumem uma posição distinta na sua abordagem à intervenção na cidade antiga, operando segundo um Documento Estratégico (DE) – elemento de gestão territorial que lhes é exclusivo. Aquando da formação de uma SRU, precede a elaboração de estudos técnicos que a sustentem. Estes fazem um diagnóstico da zona de intervenção apontada, identificando as principais características da sua estrutura urbana, edifícios, dinâmicas sociais, eco- nómicas e de mercado imobiliário, procurando auxiliar na determinação das opções estratégicas a definir pelas SRU.76

75_{Arnaldo Pereira e Ágata Midões, Regionalização e Identidades Locais: Preservação e Reabilitação dos Centros}

Históricos, edição Cosmos, Lisboa, 1997.

76_{no caso da Porto Vivo foi elaborado o Estudo Estratégico para o Enquadramento de Intervenções Urbanas de}

Reabilitação Urbana da Baixa do Porto, pela FEUP em 2004 onde se identificaram áreas prioritárias de intervenção, linhas gerais de orientação da reabilitação a nível de estrutura funcional, mercados-alvo para as novas tipologias de habitação desenvolvidas, soluções construtivas a aplicar na reabilitação; novas centralidades a criar ou reforçar, espaços públicos a qualificar e infra estruturação a desenvolver, formas de envolvimento de agentes locais, privados, institucionais e parcerias a fomentar.

Surge assim um novo modelo institucional e organizativo, decorrente da criação de empresas munícipais de reabilitação, de capital 100% munícipal ou sociedades anó- nimas de capitais públicos, que conta com a participação munícipal e estadual, como alternativa para uma gestão eficiente destes processos. Através da autonomia de gestão de recursos que detêm, em relação à estrutura munícipal, e da sua estrutura empresarial e organizativa, as SRU funcionam de forma mais direcionada ao problema em questão, apoiadas nos Estudos Técnicos prévios que lhes lançam as bases de operacionalização necessárias.

O objetivo é garantir o equilíbrio entre os direitos e obrigações dos proprietá- rios – que devem ser sempre, preferencialmente, os responsáveis pelos processos de reabilitação – apenas recorrendo à expropriação e intervenção forçada quando não se conseguem efetivar as negociações.

Uma vez que a Administração não possui as condições financeiras necessárias à aplicação das medidas de reabilitação urbana que os centros antigos necessitam, é essencial o estímulo de investimento privado, através da criação de Parcerias Público -Privadas (PPP) que dinamizem as operações. É responsabilidade dos municípios, atra- vés das SRU, promover a participação financeira de promotores privados, introduzindo os contratos de reabilitação urbana.

Ao invés de fazerem a reabilitação, as SRU detêm em si o papel da sua promo- ção, dinamização e operacionalização, envolvendo proprietários e agentes financiado- res de forma a avançar com as ações. É seu objetivo captar investimentos e mobilizar intervenientes, criando um mercado ativo de reabilitação urbana capaz de recuperar os CH. O envolvimento dos promotores privados constitui uma oportunidade indispensá- vel de financiamento e exequibilidade às operações.

Surgem então mecanismos de intervenção como as PPP77 _{e os Fundos de Inves-}

timento Imobiliário (FII)78 _{numa tentativa de viabilizar a participação dos privados nas}

operações de reabilitação urbana.79

Através destas parcerias, a SRU pode transferir algumas das suas competências para o parceiro, como os direitos de comercialização dos imóveis reabilitados e de recolha dos lucros destes oriundos, ou a capacidade de aquisição dos edifícios da AI, sempre que seja possível uma transição amigável. No final das operações, compete à SRU a responsabilidade de fiscalizar o cumprimento das obrigações pré-determinadas pelo Contrato e das obras propriamente ditas.

77_{a escolha do parceiro privado é feita através de concurso público, lançado pela SRU que, através da celebração}

do Contrato de Reabilitação Urbana, o encarrega das obras de reabilitação propostas para a AI em questão. Neste contrato ficam a priori definidas as responsabilidades e cláusulas de ação de ambos os parceiros.

78_{ver anexo A 4.} 79_{Cláudia Alves, op. cit.}

Operação complexa e multidisciplinar, a reabilitação urbana implica, concomi- tantemente, a participação política, económica, social, cultural e técnica, num intenso processo de recuperação, cujo objetivo primordial é voltar a tornar os CH em polos dinamizadores e de fortes sinergias.

As SRU detêm poderes de autoridade, licenciamento e autorização de opera- ções urbanísticas, expropriação80 _{dos bens imóveis quando necessário, realojamento}

das populações residentes e fiscalização e planeamento das operações em curso nas respetivas zonas de intervenção. Aquando da necessidade de realojamento temporário, existe a possibilidade de recorrer a unidades residenciais.

Consta ainda das funções da SRU a posse administrativa de imóveis, seja atra- vés da ocupação temporária de terrenos que possam vir a ser integrados na estratégia; da demolição de edificado que represente ameaça para as populações residentes ou próximas, ou que apresente pronunciada carência de segurança, higiene ou solidez; e evacuar edifícios cuja reabilitação não se possa fazer sem desocupação total do seu interior.

Em suma, as SRU assumem o papel de gestoras da totalidade dos processos de reabilitação urbana, começando pela delimitação de Áreas de Intervenção (AI)81 _{e ela-}

borando para estas um DE que orienta as operações. Este, cuja notificação aos proprie- tários deve ser feita no prazo de cinco dias, pode ser executado pela SRU por concurso público (por esta promovido) ou pelos proprietários, quer diretamente, quer através de um promotor. Quando pelo proprietário, este pode assumir a reabilitação ou atribuir a responsabilidade à SRU. Por fim, a SRU pode, ainda, levar a cabo a execução técnica das operações. Quando, no DE, se prevêem expropriações para efeitos de transformar o edifício em programa público ou arruamento, a SRU deve dar início a negociações com os proprietários, apresentando a proposta.82

Após definição das AI, a SRU procede à notificação da câmara municipal pro- curando averiguar a necessidade, ou não, de elaborar um Plano de Pormenor. Se for efetivamente necessário, a câmara pode incumbir a SRU da sua execução técnica.

No DE constam a identificação dos edifícios a reabilitar, que tipo de obra se prevê para cada um, a identificação dos seus proprietários e arrendatários e um projeto base demonstrativo das estratégias de reabilitação e reprogramação dos edifícios, justi- ficando cada ação. É essencial a existência de uma planificação orçamental, a indicação dos interessados em participar no financiamento das operações e um Auto de vistoria 80_{ver anexo A 15.}

81_{decorrentes do Estudo Técnico elaborado previamente e baseada na limitação das Zonas Históricas do PDM, ou}

na delimitação das ACRRU aprovadas pela Assembleia Municipal.

82_{Se as negociações não permitirem um acordo, a SRU pode proceder à expropriação do imóvel, ou fração, adquir-}

[I_20]

[I_19] rua dos Pelames. [I_20] rua de São Sebastião. [I_19]

de cada edifício, especificando as condições de segurança e salubridade destes, realiza- do pela SRU ou por ela aprovado.

Orientador da intervenção de reabilitação urbana a executar, o DE é elaborado por uma equipa pluridisciplinar e envolve uma extensa recolha de informação, abarcan- do os mais diversos parâmetros, que vão desde o carácter histórico-arqueológico da AI em questão, aos valores sociais, económicos e ambientais a preservar, ao levantamento rigoroso dos imóveis a intervir (valor, estado de conservação e dos materiais, técnicas construtivas, patologias, etc.), ao levantamento do espaço público e infra-estruturação, equipamento urbano, transportes, estacionamento, entre outros e, ainda, à identificação do valor patrimonial dos edifícios. Este processo requer o contato com múltiplas enti- dades, de forma a garantir que toda a informação recolhida é a mais fidedigna possível.

Em 200983 _{é instituído o Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana (PPRU)}

como mais um instrumento, estabelecendo a estratégia de atuação e as regras de uso e ocupação do solo e dos edifícios, necessários para atingir, não só a valorização da malha urbana desejada, como também a revitalização social, económica e cultural das áreas a intervir.

Existem já, em várias cidades do país – Coimbra, Viseu, Lisboa, Covilhã, entre outras84 _{– SRU’s com amplas áreas de intervenção, procedendo à elaboração de DE’s}

e à celebração de Contratos de Reabilitação Urbana, num processo de dinamização, orientação e execução das operações.

Segundo Rui Loza85 _{a reabilitação urbana é vista de formas distintas e a necessi-}

dade de recorrer a esta é ainda, muitas vezes, apontada a uma causa parcial, ignorando décadas de complexos processos de urbanização, desenvolvimento social, económico e territorial que de facto conduziram o CH do Porto ao seu estado atual. Para inverter este processo de degradação, abandono e negligência, não basta recuperar as fachadas, é essencial proceder a uma mudança das mentalidades e criar uma nova cultura de pro- cura e oferta urbanística, adequada ao contexto do CH na cidade atual.

O Porto não é a primeira cidade europeia cujo CH é vítima de problemas sub- sequentes de abandono, negligência e degradação, nem é a primeira a recorrer ao pro- cesso de reabilitação urbana para os resolver. No entanto, neste trabalho em concreto pretende analisar-se o caso do Porto – recorrendo a outros apenas como referência e contextualização – e, de acordo com as experiências já levadas a cabo, ficou provado 83_{pelo Decreto-Lei nº307/2009, de 23 de outubro.}

84_{in http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/sociedadesreabilitacaourbana/menusru.html, consultado a}

10 de junho de 2013.

85_{in O Papel das SRU na Revitalização das Cidades Portuguesas in http://www.portovivosru.pt/sub_menu_1_1.php,}

que de forma a rentabilizar o processo de reabilitação do CH, é essencial a racionali- zação dos métodos e procedimentos a aplicar. Assim, a racionalização de custos tem por base uma estrutura que considera incontornáveis os custos de aquisição ou valor do imóvel, dos estudos prévios necessários que auxiliem na definição do programa mais adequado e, ainda, do estudo da caracterização histórica e arqueológica do lote. Não podem deixar de ser considerados a obra de consolidação necessária para contenção do processo de ruína do edifício86_{, os projetos de arquitetura e outras especialidades neces-}

sárias e a análise dos custos financeiros necessários à realização do investimento. Entre outras burocracias, constam o tratamento de licenças e taxas, as obras de recuperação do edifício e a sua gestão e fiscalização, a promoção e comercialização do empreendi- mento, a manutenção e conservação de sistemas, entre outros.

O objetivo pretendido, após término da operação, é que o edificado resultante, independentemente do programa que albergue, obtenha um valor de venda capaz de competir no vasto e saturado mercado imobiliário atual, embora todo este processo constitua um desafio de consideráveis proporções: adquirir um edifício antigo e degra- dado, de limites exteriores predefinidos, com problemas de gestão da área interior, de ventilação e iluminação natural e reabilitá-lo para competir com edifícios da periferia, construídos segundo métodos, materiais e linhas contemporâneos, com melhor capaci- dade de resposta às necessidades, torna-se extremamente complexo e exigente.

Desta feita, a boa arquitetura de reabilitação e o processo de atualização do sítio devem saber rentabilizar habitações e comércios, na maioria das vezes com dificulda- des de estacionamento e localizações em ruas estreitas, pouco iluminadas e de perfil negativo e inseguro, transformando-o, procurando cativar moradores e investidores e respeitando o cenário em que se inserem sem, no entanto, correr o risco de o sacralizar, retirando-lhe o necessário dinamismo social. O processo de reabilitação urbana cons- titui um jogo de equilíbrios e harmonias que procura, essencialmente, trazer o passado para o presente, garantindo-lhe ao mesmo tempo um futuro.

É necessário otimizar as intervenções e montar rigorosamente as operações, pois, em muitos casos, não basta um projeto de “embelezamento” dos espaços, como revelou o arquiteto José Barbosa87 _{a propósito do projeto efetuado para a Viela do Anjo,}

no Porto “(...) local de vandalismo, nem mesmo o projeto evitou o retorno da droga ao

local”. Embora esta praceta não detenha um ambiente tão desagradável como anterior-

mente, ainda presenciamos moradores em atos de consumo ilícitos, fazendo pausas, de tempo a tempo, para urinar contra os edifícios mais próximos, em plena luz do dia.

86_{que consiste geralmente numa estrutura de vigas de madeira colocadas de forma a evitar o colapso das paredes}

estruturais.

Neste momento, o processo de experimentação levado a cabo pelas SRU em Por- tugal é essencial para a afinação dos procedimentos, tanto no plano técnico, como adminis- trativo e económico. No primeiro, é progressivamente mais importante a distinção entre as diversas áreas – arquitetura, arqueologia, engenharia; no segundo é de extrema importância a relação entre a administração e o público, pelas SRU desvalorizada; por fim, no plano económico é fundamental que captem investimentos, mobilizem senhorios, assessem as autarquias e criem condições estratégicas que incentivem os geradores de oferta a apostar nas operações. Sem conseguir levar a cabo estas ações, a necessária mudança cultural e funcional da cidade e sua consequente revitalização não terão lugar. A cidade antiga só voltará a ganhar vida se os seus (eventuais) moradores nela encontrarem vantagens compa- rativas em preço, qualidade e segurança, com a restante oferta existente.

São preocupações actuais o ruído, o vandalismo, os sem-abrigo, o tráfico e con- sumo de drogas, a limpeza das ruas, a conservação do mobiliário urbano e dos pavimentos, os excessos da vida nocturna, os “graffiti”, os abusos de trânsito e estacionamento, a presença de arrumadores e os roubos.88

Para que isto aconteça, é igualmente importante a estruturação e definição programática dos edifícios a reabilitar, no sentido de criar condições de resposta às necessidades básicas que os centros comerciais oferecem nas zonas periféricas. Neste sentido, se a reabilitação urbana não tiver um movimento sustentável de produção de espaços atrativos, com ca- pacidade de competir com a restante oferta não terá lugar para ser efetuada e os centros continuarão abandonados e negligenciados, caminhando cada vez mais para a ruína, ou pior, reabilitados e vazios, vão adquirindo um perfil de “cidade fantasma” que, a seu tempo, recairá uma vez mais na degradação.

É essencial a procura de um equilíbrio entre a salvaguarda do interesse público com o património e os valores tangíveis e intangíveis da cidade, bem como a defesa do interesse do investidor, proprietário ou morador que só regressa ao CH se de facto se ve- rificar possível a transformação da cidade atual numa melhor, capaz de responder às suas necessidades.

Segundo o Arq.to _{Rui Ramos Loza,}89 _{“só pela salvaguarda activa se poderá en-}

carar novas gerações de vitalidade para as nossas cidades, o que aliás foi sempre feito na transição de épocas anteriores quando as cidades deram os seus saltos em frente, na idade média, no renascimento, no Barroco ou no séc. XIX”.

88_{Rui Ramos Loza, O Papel das SRU na Revitalização das Cidades Portuguesas in http://www.portovivosru.pt/sub_}

menu_1_1.php, pág.3

O

prOcessO

de reabilitaçãO Urbana

na

cidade

dO pOrtO

1.

reabIlItaçãourbana no

p

orto

2.p

rojeto

p

Iloto de

F

ernando

t

ávoraeaçãodo

Cruarb

3.

a

p

orto

v

Ivo

, Sru,

enquanto elementoreSponSávelpelareabIlItação

urbanado

C

entro

H

IStórICodo

p

orto

4.

eStratégIada

p

orto

v

Ivo

, Sru

paraarevItalIzação do

m

orroda

S

é

O

prOcessO

de reabilitaçãO Urbana

na

cidade

dO pOrtO

1.

reabIlItaçãourbana no

p

orto

2.p

rojeto

p

Iloto de

F

ernando

t

ávoraeaçãodo

Cruarb

3.

a

p

orto

v

Ivo

, Sru,

enquanto elementoreSponSávelpelareabIlItação

urbanado

C

entro

H

IStórICodo

p

orto

[II_02]

[II_01] a vista do Morro da Sé antes das demolições. [II_02] a vista da Sé antes das demolições que deram lugar à Avenida da Ponte.

1.reabilitação urbana no Porto

O Morro da Sé, à semelhança de grande parte da Baixa do Porto, apresenta fortes tra- ços de degradação arquitetónica, resultante dos efeitos causados por diversos fatores ao longo do tempo, referidos anteriormente. Embora inicialmente se constituísse como núcleo urbano central da cidade, ao longo dos anos as circunstâncias do desenvolvi- mento desta foram contribuíndo para a sua decadência. Pouco a pouco, a cidade antiga perde força, dinâmicas sociais e económicas e as pessoas tendem a abandoná-la1_{. As}

que ficam não são instruídas e com o incremento do tráfego automóvel – para o qual o CH se tornou obsoleto – e o tráfico/consumo intenso de droga nesta zona, o CH do Porto tornou-se num espaço de arruamentos estreitos que não se conseguiram adaptar às transformações impostas no resto da baixa (e da cidade), carregado de edifícios de- gradados.

Não obstante, existem ainda aqueles que por vontade de ficar, ou por falta de alternativa, se conseguem adaptar e viver no CH, transformando e adequando as suas atividades comerciais, instaladas no piso térreo dos lotes típicos portuenses, sendo os restantes pisos de habitação, às necessidades contemporâneas. Em contrapartida, esta tipologia é uma das razões para que grande número de edifícios na baixa se encontre abandonado e decadente pois, uma vez que o acesso aos pisos superiores se faz através da loja e que, ao contrário de outrora, não é um prédio que alberga uma família mas sim apenas um piso, torna-se impraticável a manutenção desta tipologia alimentada apenas por um acesso comum. A situação continua, portanto, a agravar-se pois os pisos supe- riores abandonados vão sofrendo os efeitos das intempéries, sem que ninguém lá esteja para se preocupar em reparar os danos que, à medida que o tempo avança, se propagam no sentido descendente, afetando o edifício inteiro.

A falta de ações de manutenção do parque edificado durante um longo período de tempo, a incapacidade monetária dos proprietários de levar a cabo obras de melhoria e atualização de infraestruturas, o baixo valor de rendas e, claro, o abandono consti- tuem as principais razões que conduziram parte da Baixa portuense e principalmente o Morro da Sé ao estado degradado, abandonado e triste que hoje se nos apresenta.

O Porto chegou ainda a sofrer operações de renovação urbana modernistas, segundo parâmetros que não visavam preocupações históricas ou culturais, mas sim a demolição em massa para o objetivo mais premente, como foi o caso do alargamento do terreiro da Sé em 1939/40. Felizmente, a partir dos anos 70, e particularmente após o 25 de abril de 1974, as abordagens sobre a intervenção urbana modificaram-se e o CH passou a ser visto como um todo cujo valor patrimonial se encontra, não apenas no 1_{ver capítulo I.}

[II_04]

[II_03] praça da viela do Anjo acesso para a viela do Anjo [II_04] edifício degradado junto da praça da viela do Anjo. [II_05] vista dos edifícios reabilitados em redor da praça da viela do Anjo.

[II_03]

edificado singular, mas sim no conjunto arquitetónico e nas gentes que nele habitam. Enquanto experiência pioneira, a do CRUARB, lançada pós revolução, em- preendeu a missão de recuperar as residências e as condições de habitabilidade, há muito perdidas, essencialmente para os seus moradores, procurando evitar tanto a sua relocalização, como as demolições dos edifícios existentes. Com base no Estudo de Re-

Dans le document Evaluatie van het decreet van 12 juli 2013 betreffende de integrale jeugdhulp (Page 33-36)