Le gabarit de constructibilité

La modélisation d’un gabarit de constructibilité sur une parcelle implique de vérifier l’existence de contraintes et servitudes s’appliquant sur la zone, en se référant aux SUP et au PLU. Le processus de création du volume se déroule en plusieurs étapes :

1. Définir les zones du PLU applicables sur le terrain en s’appuyant sur les documents d’urbanisme

2. Voir si des SUP s’appliquent sur la zone

3. Retenir les contraintes d’implantation et de volumétrie indiquées dans les chapitres 1 et 2 du PLU :

a. Implantation en alignement ou en recul

Pour cette partie, la modélisation dans le gabarit n’est pas nécessaire. Cependant, il est possible de rajouter les délimitations cadastrales en guise de « fond de plan » dans la maquette, afin de visualiser le parcellaire et son bâti et de créer un environnement dans Revit. Une méthode simple consiste à insérer un fichier en *.dwg contenant un extrait cadastral mis à l’échelle directement dans la maquette, comme l’illustre la figure 17.

b. Implantation par rapport aux limites séparatives

Afin de vérifier que les linéaires entrent bien dans les normes fixées par le PLU, le géomètre peut coter les limites séparatives.

c. Implantation des bâtiments les uns par rapport aux autres

Si une servitude de cour commune s’applique, le géomètre peut la modéliser par une surface qui indique les différentes caractéristiques.

d. Emprise au sol des constructions

Le calcul du coefficient d’emprise au sol du bâtiment s’effectue via la nomenclature des surfaces. Il convient de modéliser en amont la surface du bâtiment au niveau 0 (rez-de- chaussée) en prenant le nu extérieur des murs, ainsi que la surface totale du terrain d’implantation. La fonction Calcul dans la

Figure 18 : Calcul de l'emprise au sol dans une nomenclature Revit

nomenclature permet de générer le pourcentage d’emprise au sol par rapport au total des surfaces, et ainsi de vérifier ce coefficient par rapport aux valeurs indiquées dans le règlement du PLU.

La figure 18 illustre un exemple de bâtiment dont l’emprise au sol ne doit pas dépasser 60% selon le PLU. On remarque que le projet respecte ces normes et a été calculé pour remplir exactement ce coefficient.

e. Hauteur des constructions

La volumétrie des futures constructions est contrainte par une hauteur absolue, définie par trois dispositions appliquées simultanément : une hauteur plafond, une hauteur de façade et une oblique inclinée selon un angle prédéfini. Aucune partie des constructions ne doit s’inscrire à l’extérieur de cette oblique, à l’exception des lucarnes qui doivent être en retrait du plan de façade. L’exemple ci- dessous (figure 19) extrait du PLU de la commune d’Alfortville dans le Val-de-Marne explicite les caractéristiques de volumétrie imposée dans la ville.

Figure 19 : Règles concernant la hauteur des constructions (source : PLU d'Alfortville [94])

4. Modéliser un gabarit de constructibilité

Une fois ces informations analysées, le géomètre peut créer un gabarit de constructibilité qui enveloppe la parcelle, donnant toutes les indications nécessaires sur les contraintes qui s’appliquent sur le terrain. L’utilisation de l’outil Volume in situ est recommandée pour cette étape. Sa flexibilité permet de modéliser les angles comme défini dans le PLU.

Le gabarit de constructibilité en bleu dans les figures 20 et 21 ci-dessous illustre les différentes hauteurs limites indiquées par le document d’urbanisme. On remarque que le bâtiment dépasse largement du cadre réglementaire, et n’est donc pas viable.

Figure 20 : Gabarit de constructibilité autour d'un bâtiment

Figure 21 : Gabarit de constructibilité et hauteurs limites

5. Ajouter les références sémantiques dans le gabarit

A l’instar du renseignement sémantique des volumes de la division (cf. infra), le géomètre peut rajouter des paramètres projet pour les volumes et toutes les données qu’il juge nécessaire, en rappelant si nécessaire les règles du PLU. Ainsi, en sélectionnant simplement le volume, le client pourra retrouver toutes les informations liées aux contraintes d’urbanisme.

6. Analyser les conflits éventuels entre le gabarit et la maquette

Comme vu ci-dessus, l’analyse des conflits entre le gabarit et la maquette se fait visuellement. Pour être viable, tous les éléments de la maquette doivent se trouver à l’intérieur de celui-ci. Le moindre dépassement est révélateur d’un projet qui sort du cadre réglementaire et doit donc être modifié.

III.2.2. Les servitudes

III.2.2.1. De passage

Traditionnellement, une servitude de passage est matérialisée en deux dimensions sur un plan, à l’aide de hachures ou d’aplats colorés. Ajouter une troisième dimension à la servitude dans la maquette est intéressant car cela peut modéliser les changements d’états entre différents niveaux ou étages, ainsi que son emprise verticale. La figure 22 illustre une servitude de passage dans une rampe d’accès à un parking sous-terrain. La modélisation 3D met en exergue la modulation de la servitude dans sa verticalité entre les deux niveaux, et précise son emprise sur le fonds servant. Matérialisée en vert avec des motifs, elle se différencie du bâti, mais également des autres volumes de la maquette.

Les propriétés sémantiques des volumes de servitudes peuvent être rajoutées selon le modus operandi décrit ci-dessus et dans l’annexe 1. Par exemple, les paramètres type de servitude, n°, niveaux, fonds servant et fonds dominant ont été indexés pour la servitude de la figure 22. Ces informations permettent de créer des nomenclatures regroupant l’ensemble des données relatives à toutes les servitudes dans le projet.

Figure 22 : Modélisation d'une servitude de passage dans une rampe d'accès à un parking

Selon le même mode opératoire qu’énoncé ci-dessus, le géomètre peut renseigner sa servitude en ajoutant tous les paramètres qui lui semble nécessaires.

Dans cet exemple (figure 23), les renseignements pertinents pour cette servitude de passage sont :

o Type de servitude o Niveau

o Fonds dominant o Fonds servant

D’autres paramètres peuvent être ajoutés, comme par exemple si la servitude ouvre le droit à indemnisation.

III.2.2.2. De vue et de jour

L’outil volume de Revit® permet de matérialiser un bloc coloré autour des fenêtres, balcons et autres ouvertures afin de visualiser l’emprise de ces contraintes dans le volume entourant le bâtiment. Cette modélisation s’effectue selon le mode opératoire vu en supra et développé dans l’annexe 1.

Figure 24 : Modélisation de l'emprise d'une contrainte de vue autour d'un balcon et d'une fenêtre

La figure 24 présente un exemple de contrainte de vue autour d’un balcon et d’une fenêtre. La principale difficulté résulte dans la matérialisation des délimitations haute et basse des contraintes de vue, qui selon le droit civil n’ont pas de limite de plafond ni de tréfonds. En l’espèce, la contrainte est modélisée par un bloc plein ne prenant pas en compte ces deux limites.

La modélisation des contraintes de vue et de jour est facilitée si le bâtiment possède des ouvertures identiques, car le volume « contrainte » peut aisément être copié. Cependant, il n’est pas nécessaire de matérialiser les contraintes devant toutes les ouvertures, au risque de rendre illisible la maquette.

1,90m

Le géomètre doit choisir en toute connaissance de cause les ouvertures les plus susceptibles d’être concernées par une servitude de vue ou de jour, soit celles disposées en limite de propriété, face à des bâtiments, concernées par des servitudes de passage, etc. D’un point de vue sémantique, chaque volume peut contenir des paramètres spécifiques, comme le type de servitude, ainsi qu’un rappel à la loi et/ou une explication concernant les limites haute et basse à destination de l’utilisateur profane.

Tout comme pour les servitudes de passages, le renseignement sémantique des servitudes de vue se fait via les paramètres de projet, comme le montre la figure 25.

Figure 25 : Paramètres sémantiques pour une servitude de vue