ENTRETIEN ULTERIEUR DES OUVRAGES
Il conviendra de privilégier le confort thermique, l’acoustique et la ventilation. Le système de chauffage sera étudié en fonction de la nature et du mode d’utilisation des locaux qui composent le centre.
Ces locaux devront bénéficier d’un maximum d’éclairage naturel, l’éclairage artificiel ne devant être considéré que comme moyen de substitution. Les aires de stockage, appelées à être utilisées la nuit, auront un éclairage adapté et suffisamment puissant pour assurer de bonnes conditions de travail mais également de sécurité des agents.
La ventilation devra être conforme aux textes réglementaires en vigueur, en particulier au règlement sanitaire départemental et au code du travail. Elle devra notamment être adaptée selon la classification des locaux (locaux à pollution potentielle, locaux de stockage de produits dangereux, etc…). Elle sera également conçue afin de limiter les déperditions thermiques dues au renouvellement d’air.
Le système de chauffage et l’alimentation électrique devront pouvoir être neutralisés depuis l’extérieur.
Pour limiter les risques d’intrusion et d’effraction :
- Toutes les portes seront équipées de canons européens avec organigramme comprenant passe général, passes partiels et clés individuelles,
- Toutes les baies seront équipées de vitrage antieffraction et d’un système visuel témoignant de leur verrouillage.
- Les locaux contenant des produits dangereux et/ou toxiques feront l’objet d’une protection renforcée avec dispositif de détection contre l’intrusion,
- Les châssis vitrés situés à moins de 3,50 m du sol seront équipés d’un dispositif de protection mécanique,
- La clôture extérieure devra garantir la sécurité des lieux et aura une hauteur de 2m minimum
Les problèmes de maintenance seront pris en compte dès la conception. Cette prise en compte se traduira notamment au niveau :
- De l’infrastructure du bâtiment avec la création d’un vide sanitaire sous la partie bureaux et locaux du personnel. Par ailleurs toutes les canalisations de distribution de fluides situées hors de cette zone chemineront soit dans une galerie technique, soit dans un caniveau technique. En outre, toutes dispositions seront prises pour faciliter les interventions de maintenance et les manutentions éventuelles, dans les locaux techniques ou espaces dans lesquels seront installées les différents équipements, pas une bonne accessibilité et des surfaces adaptées.
Conseil Départemental de Seine-et-Marne Avril 2017 29 - Du parti architectural : économie des surfaces de distribution, utilisation de matériaux
pérennes et d’un entretien aisé tant pour le gros œuvre que pour le second œuvre.
L’accessibilité aux éléments nécessitant un entretien régulier devra être assurée au moyen de dispositifs adaptés et spécialement aménagés (vitrage en hauteur par ex.) - Du choix du mode de chauffage en fonction de la destination des locaux,
Tous les locaux et équipements seront dotés d’extincteurs adaptés aux risques de chacun d’entre eux.
L’entretien permet de faire vivre un bâtiment ou une installation et les maintient dans un état de fonctionnement satisfaisant malgré les effets de vieillissement naturel. Il peut se définir comme l’ensemble des travaux nécessaires pour maintenir en état le patrimoine immobilier sans en modifier l’usage. Il se limite aux actions de dépannage et de réparation.
Les concepteurs devront, dés la phase esquisse, tenir compte dans leur projet de l’entretien et de la maintenance ultérieurs des ouvrages. A ce titre, le projet devra respecter la loi n°93-1418 du 31 décembre 1993. Les concepteurs devront notamment préciser les dispositions prises pour :
Le nettoyage des vitrages en élévation et en toiture.
Les accès en toiture et les moyens de protection mis en œuvre. (La conception initiale des garde-corps est à intégrer le plus tôt possible dans l’architecture du bâtiment).
L’entretien et la maintenance des lanterneaux, verrière et châssis de toiture.
L’entretien des locaux de grande hauteur.
La maintenance des dispositifs élévateurs, et des différents éléments techniques.
La maintenance est l’ensemble des actions permettant de maintenir ou de rétablir un bien dans son état initial ou dans un état spécifié c’est à dire apte à assurer une fonction déterminée par l’utilisateur. Il existe deux sortes de maintenance :
La maintenance préventive, effectuée selon des critères prédéterminés afin de réduire la possibilité de défaillance du bien ou la dégradation du service rendu.
Elle peut être systématique, c’est à dire effectuée selon un échéancier établi d’après une durée de vie théorique, ou bien conditionnelle, c’est à dire effectuée en fonction d’un diagnostic d’état du bien considéré.
La maintenance corrective effectuée après défaillance.
Le projet doit donc amener les concepteurs à raisonner en termes de maintenance et de coût global. Pour ce faire ils devront toujours avoir présent à l’esprit les critères d’optimisation suivants :
Simplicité des choix techniques et fiabilité des équipements
Des installations techniques simples, dimensionnées selon les stricts besoins des utilisateurs et adaptées à l’usage auquel elles sont destinées, permettent de limiter les risques de panne ou les dysfonctionnements et par-là même de réduire le coût des contrats d’entretien ainsi que les tâches de maintenance courante à la charge du locataire.
Conseil Départemental de Seine-et-Marne Avril 2017 30 Accessibilité et maintenabilité
La maintenabilité est l’aptitude d’un bien à subir les opérations de maintenance dans les conditions données avec les moyens prescrits. Il convient d’assurer une accessibilité facile à tous les composants nécessitant des interventions de nettoyage ou de maintenance courante (réseaux, organes de coupure...).
Durabilité
C’est la durée de vie ou de fonctionnement potentiel d’un bien dans des conditions d’utilisation et de maintenance données. Les différents constituants du bâtiment devront être choisis, en fonction du milieu dans lequel ils sont mis en œuvre, pour leur durabilité qui permet de limiter à la fois les opérations de maintenance courante et les grosses opérations de maintenance.
Coût global
La notion de coût global essaie de définir ce qu’un produit « coûte » réellement pendant sa durée de vie. Il permet en particulier de définir le coût réel d’un équipement ou d’un matériau en fonction des quatre critères suivants :
coût d’investissement (prix d’achats),
coût d’utilisation (exploitation, dégradations),
coût de maintenance (lié à la pathologie de l’ouvrage),
coût de rebut (dépose ou démolition de l’ouvrage).
Le calcul en coût global permet donc d’optimiser la somme des coûts d’investissement, d’exploitation et de maintenance future des ouvrages.
Dès la conception, les maîtres d’œuvre devront avoir pris en compte le coût global du bâtiment. En conséquence, il est demandé aux concepteurs de préconiser dans chacune des familles d’ouvrages CLOS-COUVERT / FINITIONS / EQUIPEMENTS TECHNIQUES, des matériaux pérennes et éprouvés.
Il convient par ailleurs d’insister sur la nécessité de remettre en fin de chantier et pour chaque lot des documents de récolement adaptés à la mise en place d’une maintenance rationnelle des ouvrages :
un inventaire descriptif et quantitatif des équipements installés. Cet inventaire établi selon le modèle joint au Cahier des Prescriptions Communes comportera obligatoirement pour chaque constituant les marques, types, caractéristiques (dimensions, puissance, classement,...) avec leur localisation (local d’implantation,...)
pour les lots techniques, des notices de fonctionnement et d’entretien simplifiées.
L’application du présent document devrait par conséquent aider lors de l’élaboration des projets tant de construction que d’extension ou de réhabilitation à atteindre les objectifs suivants :
limiter et optimiser les coûts de maintenance et d’exploitation technique du bâtiment ;
garantir les meilleures conditions d’intervention tant pour la maintenance courante que pour les grosses opérations de maintenance ;
faciliter la tâche quotidienne du gestionnaire et des ouvriers d’entretien.
Conseil Départemental de Seine-et-Marne Avril 2017 31