4. LE CAS DE LA WALLONIE : APPROCHE SPECIFIQUE
4.4 I MPORTANCE ET DISPARITÉS DU REVENU CADASTRAL
4.4.1 Examen du revenu cadastral à l’échelle communale au départ des données de la DGSIE
Toutes les données utilisées ici proviennent de la Direction générale Statistique et Information économique (DGSIE) du SPF Economie.
4.4.1.1 Importance et évolution de la valeur totale du revenu cadastral résidentiel Tableau 15. Importance et évolution de la valeur totale du revenu cadastral résidentiel
Valeur (en millions d’€)
2012
En % %
résidentiel dans RC
total
Evo 2000 - 2012 en%
Evo 1990 - 2012 en %
Evo 1982 - 2012 en %
Wallonie 1.243 27 56 23 44 55
Flandre 2.714 58 55 23 54 77
Bruxelles-Capitale 718 15 58 12 25 25
Belgique 4.646 100 56 20 45 60
Source : SPF Economie 2012
La valeur cumulée du revenu cadastral résidentiel wallon atteint 1,24 millions d d’euros, soit 27 % du total national (pour 32 % de la population, rappelons-le, et du nombre de biens considérés). Si, sur les trente dernières années, celle-ci a connu une croissance inférieure à la tendance nationale, par contre, durant la dernière décennie, la hausse fut supérieure à celle observée à l’échelle du pays et comparable au trend flamand. Or, sachant que, pour rappel, l’estimation est toujours basée sur les critères et valeurs de référence de 1975, l’augmentation ne peut que résulter, d’une part, de l’amélioration qualitative des biens en regard des paramètres retenus et, d’autre part, du nombre de biens.
Graphique 8. Importance et évolution de la valeur totale du revenu cadastral résidentiel (en millions d’€)
Source : SPF Economie 2012
Or, durant la période 2000 – 2012, le nombre de biens considérés (1.699.376 en 2012) a augmenté de 17 % en Wallonie pour 23 % en Belgique et 25 % en Flandre. Si c’est, à priori, la seconde hypothèse qui parait davantage expliquer l’évolution générale, la Wallonie a, manifestement, connu un rattrapage qualitatif qui explique le différentiel de la croissance.
Tableau 16. Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel des provinces wallonnes
Valeur (en millions d’€)
2012
En % %
résidentiel dans RC
total
Evo 2000 - 2012 en%
Evo 1990 - 2012 en %
Evo 1982 - 2012 en %
Brabant wallon 231 19 71 23 57 82
Hainaut 370 31 52 16 32 36
Liège 369 30 55 18 35 44
Luxembourg 85 7 49 30 61 76
Namur 158 13 58 24 47 59
Source : SPF Economie 2012
A l’échelle provinciale, le Hainaut et Liège représentent 61 % du total wallon avec des valeurs très proches de 370 et 369 millions d’euros (pour, respectivement, 37 % et 31 % de la population wallonne). Quant à l’évolution, on constate la hausse nettement plus marquée affichée par les provinces du Brabant wallon et du Luxembourg.
Graphique 9. Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel des provinces wallonnes (en millions d’€)
Source : SPF Economie 2012
4.4.1.2 Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel par bien
Tableau 17. Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel moyen par bien Valeur 2012 Evo 2000 -
2012 en%
Evo 1990 - 2012 en %
Evo 1982 - 2012 en %
Wallonie 732 4 13 18
Flandre 850 -2 7 13
Bruxelles-Capitale 1.486 -18 -19 -21
Belgique 869 -2 5 9
Source : SPF Economie 2012
Si effectivement, avec 732 €, le revenu cadastral moyen wallon est en-dessous des références nationale et flamande, on note un accroissement de celui-ci nettement supérieur durant les trente dernières années. Lors de la dernière décennie, il a encore crû de 4 % tandis que les autres références enregistraient une baisse, extrêmement significative dans le cas de la Région de Bruxelles-Capitale. Cela confirme l’hypothèse d’une amélioration qualitative des biens wallons, avec un effet de rattrapage en regard des autres régions.
Graphique 10. Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel moyen par bien
Source : SPF Economie 2012
L’évolution du revenu cadastral est cependant sans commune mesure avec celle du prix des logements, comme le rappelle les valeurs du tableau 18. Toutefois, le prix des biens immobiliers est évidemment soumis à l’inflation, ce qui n’est pas le cas du revenu cadastral vu la méthode de calcul. Dès lors, la comparaison avec des prix exprimés en euros constants parait davantage pertinente. Néanmoins, le taux d’accroissement en valeur nominale est, pour la Wallonie, depuis 1990, dix fois supérieur à celle du revenu cadastral. Rappelons cependant que le revenu cadastral est indexé sur base de l’indice des prix à la consommation lors de la perception de l’impôt.
Tableau 18. Prix moyen des maisons ordinaires et évolution
Bruxelles-Capitale 353.959 5 212 369
Belgique 193.555 7 143 326
Source : SPF Economie 2012
Tableau 19. Evolution du prix moyen des maisons ordinaires à euros constants Evo 2010 – maximales : 1.274 € en Brabant wallon et minimales : 578 € en Hainaut. A nouveau, on note, au niveau de l’évolution, un effet de rattrapage, le Brabant wallon ayant, comme la Flandre, connu une légère diminution cette dernière décennie.
4.4.1.3 Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel par ha Tableau 21. Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel par ha
Valeur 2012 Evo 2000 -
En Wallonie, le revenu cadastral résidentiel moyen par hectare consacré à la résidence est de 11.870 €. On observe que, sur les trente dernières années, cette valeur a diminué, la Flandre ayant connu elle une stagnation. Cela s’explique évidemment par une dédensification de l’habitat vu sa dilution. En effet, durant cette période, la superficie cadastrée comme résidentielle à augmenter de 71 % en Wallonie et de 75 % en Flandre, où cette tendance s’est cependant atténuée ces dernières années.
Graphique 11. Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel par ha
Source : SPF Economie 2012
Tableau 22. Importance de la superficie résidentielle en ha Valeur 2012 Sup
résidentielle en %
Evo 2000 - 2012 en%
Evo 1990 - 2012 en %
Evo 1982 - 2012 en %
Wallonie 104.730 6 20 46 71
Flandre 186.698 15 15 43 75
Bruxelles-Capitale 4.703 37 9 17 19
Belgique 293.609 10 16 42 71
Source : SPF Economie 2012
Tableau 23. Importance et évolution du revenu cadastral résidentiel par ha des provinces wallonnes
Valeur 2012 Evo 2010 - 2012 en%
Evo 2000 - 2012 en%
Evo 1990 - 2012 en %
Evo 1982 - 2012 en %
Brabant wallon 17.447 1 6 7 0
Hainaut 11.191 1 3 1 -5
Liège 13.775 0 -1 -9 -18
Luxembourg 7.565 1 2 -3 -16
Namur 8.875 2 5 4 -7
Source : SPF Economie 2012
Le revenu cadastral par hectare consacré à la résidence témoigne de grandes disparités entre les provinces wallonnes. C’est la province de Liège qui affiche la plus forte diminution sur ces trente dernières années, même si c’est la province du Luxembourg qui présente la plus forte croissance relative de la superficie résidentielle.
Tableau 24. Importance et évolution de la superficie résidentielle des provinces wallonnes (en ha)
Valeur 2012 Sup résid. en
%
Evo 2000 - 2012 en %
Evo 1990 - 2012 en %
Evo 1982 - 2012 en %
Brabant wallon 13.230 13 16 47 82
Hainaut 33.091 9 13 30 43
Liège 26.809 7 19 49 76
Luxembourg 11.301 3 27 66 109
Namur 17.777 5 17 41 71
Source : SPF Economie 2012
4.4.1.4 Disparités du revenu cadastral à l’échelle communale
Carte 1. Revenu cadastral moyen par bien résidentiel et prix moyen des maisons ordinaires
A l’échelle communale, le revenu cadastral présente de fortes disparités territoriales. Un premier examen de la carte 1 semble suggérer un double lien avec, d’une part, le degré d’urbanisation et, d’autre part, le niveau de richesse des lieux. Si ces hypothèses seront précisées ultérieurement, on note, d’ores et déjà, que les plus fortes valeurs s’observent dans les territoires les plus socio-économiquement aisés, à commencer par le Brabant wallon, Lasne et Waterloo affichant un revenu cadastral moyen supérieur à 2.000 € (respectivement 2.596 € et 2.224 €). Toutefois, Namur et Liège présentent également des valeurs élevées avec 1.080 € et 902 €.
Les revenus les plus faibles s’observent au sud du pays, essentiellement au niveau des arrondissements de Dinant et Philippeville mais également dans le Borinage.
La comparaison avec la valeur moyenne des maisons ordinaires met en évidence la relation entre le niveau des prix, les plus élevés se situant bien dans le Brabant wallon, et les revenus cadastraux. Nonobstant, de nombreuses communes connaissent de fortes valeurs immobilières associées à un revenu cadastral inférieur à la moyenne (Ittre, Silly, Geer,...).
Suite aux constats précédents, à titre exploratoire, nous avons mené un examen des disparités de revenu cadastral à l’aide d’une analyse factorielle suivie d’une régression multiple. A ce stade de la recherche, notre objectif est simplement de confirmer les hypothèses émises lors de l’examen de la carte 1 et non pas de construire un modèle, exercice pour lequel nous considérons, dès à présent, que l’échelle communale est peu pertinente. C’est pourquoi nous nous sommes limités à quelques variables, triviales, disponibles à l’échelle communale, susceptibles de mesurer soit l’intensité urbaine, soit le niveau socio-économique des communes wallonnes. Celles-ci sont reprises au tableau 18 qui précise les corrélations entre chacune. Notons que, bien que la corrélation entre la densité de population et la part de la superficie résidentielle soit élevée (légèrement supérieure à 0,8, valeur généralement considérée comme seuil critique), nous avons conservé les deux variables.
Tableau 25. Corrélations entre variables
En rouge : corrélations significatives marquées à p < 0,050
Ensuite, afin d’obtenir une « vision synthétisée des différentes variables », vu la corrélation importantes entre certaines d’entre elles, nous avons pratiqué une analyse factorielle395. Celle-ci aboutit à l’identification de nouveaux facteurs qui expliquent 80,5 % du phénomène étudié (pourcentage de variance cumulé) :
Le facteur 1 : fortement corrélé à la densité d’occupation du sol,
Le facteur 2 : fortement corrélé au niveau socio-économique de la population résidente,
Le facteur 3 : est uniquement corrélé à l’emploi.
Ce résultat conforte ainsi notre hypothèse quant à l’importance du degré d’urbanisation (facteurs 1, mais également 3) et du niveau socio-économique de la population vis-à-vis du revenu cadastral.
Tableau 26. Poids factoriel des différents facteurs et variance expliquée Facteur 1 Facteur 2 Facteur 3 Densité population en hab / km² -0,903 -0,056 0,065
Emploi / 100 habitants -0,085 0,085 0,983
Part Logements isolés 0,762 0,454 -0,179
Revenu moyen par déclaration fiscale 0,186 0,901 -0,085 Prix moyen des maisons ordinaires 0,052 0,907 0,185 Prix moyen des terrains à bâtir -0,479 0,750 0,153 Surface moyenne biens résidentiels 0,646 0,141 0,033 Part superficie résidentielle -0,891 0,227 0,053
% de la variance expliqué 37,193 31,334 11,938
Ensuite, nous avons pratiqué une régression multiple entre le revenu cadastral (la variable a expliquer) et les facteurs (variables indépendantes). L’intérêt de la méthode réside, non seulement dans l’examen des relations entre variable mais, également dans celui des résidus, c’est-à-dire la différence entre la valeur observée et l’attendue, autrement dit estimée par la régression. Ainsi, nous obtenons une équation du type : RC = 671,66 – 0,25 F1 + 0,77 F2 + 0,27 F3 avec un coefficient de détermination R² de 0,73 qui mesure la part de dispersion effectivement expliquée.
395 Pour rappel, l’analyse factorielle vise à réduire le nombre de variables explicatives d’un phénomène déterminé et à examiner la structure des relations entre ces variables. Elle vise à déterminer de « nouveaux facteurs explicatifs » qui maximisent la part de la variance totale du phénomène étudié. Ce traitement a été effectué avec le
Carte 2. Résidus de la régression multiple sur le revenu cadastral
L’analyse des résidus (carte 2) met en exergue, d’une part, des espaces où le revenu cadastral serait « sous-évalué » en regard des critères retenus, plus particulièrement : tout le sud-est de la province du Luxembourg, l’arrondissement de Huy-Waremme, le nord du Tournaisis et la région d’Ath – Soignies et quelques communes du Brabant wallon. Or, il s’agit généralement de territoires soumis à forte pression démographique. D’autre part, certaines parties de la Wallonie témoignent d’une importante « surévaluation », essentiellement l’est de la province de Liège et le centre du Brabant wallon (à l’exception de Chastre), territoires où la pression démographique est plus ancienne, et la façade ouest de la province du Luxembourg ainsi que la vallée mosane autour de Namur.
L’évolution du revenu cadastral moyen apparait, au premier examen de la carte 3, assez disparate. Rappelons que, théoriquement, elle doit refléter l’évolution intrinsèque de la qualité du logement. Les zones de fortes croissances semblent associées à deux dynamiques distinctes. D’une part, les territoires, davantage ruraux, soumis à une forte pression démogra-phique et, dès lors, immobilière, comme la Hesbaye hannutoise, le sud-est namurois ou la façade est de l’Ardenne centrale qui affichent effectivement de fortes croissances. D’autre part, certaines zones comme les arrondissements de Dinant, Philippeville ou le nord Tournaisis, plutôt caractérisées par de faibles niveaux de revenu, témoignent également d’une forte croissance qui s’apparente plutôt à un rattrapage.
Carte 3. Evolution du revenu cadastral moyen par bien résidentiel et du prix moyen des maisons ordinaires 1990 - 2012
D’un autre côté, les plus faibles valeurs, qui correspondent à des réductions de revenu ou à des stagnations, concernent essentiellement des communes urbaines.
Par contre, il n’y a aucun lien entre, d’une part, l’évolution de revenu cadastral moyen et, d’autre part, celle du prix moyen des biens, ce que confirme la valeur du coefficient de corrélation : 0,18.
4.4.2 Examen du revenu cadastral à l’échelle du secteur statistique au départ des