5. PROPOSITIONS ET RECOMMANDATIONS : APPROCHE PROSPECTIVE
5.2 A NALYSE ET PROPOSITIONS EN MATIERE DE DROITS D ’ ENREGISTREMENT
5.2.1 Estimation du volet logement des droits d’enregistrement
Afin d’évaluer le montant de la réduction7, nous avons procédé à une estimation à l’échelle communale au départ de :
la valeur moyenne lissée des biens immobiliers affectés au logement ainsi que le nombre moyen de ventes sur la période 2010 – 2013 (statistiques des ventes de biens immobiliers DGSIE),
du revenu cadastral moyen 2010 (SPF Finances), seule année pour laquelle nous disposons de l’information,
de la taille moyenne des ménages 2012 (DGSIE).
7 Nous renvoyons au rapport complet de la CPDT pour une présentation détaillée.
5.2.1.1 Estimation du volet logement des droits d’enregistrements sans réduction
Pour cette première étape, nous avons simplement appliqué le taux de 12,5 % sur la valeur totale des ventes de logement et de terrains à bâtir. Au total, nous obtenons un montant de 790,46 millions d’euros dont pratiquement un tiers pour la seule province du Hainaut.
Pour rappel, le montant total des droits d’enregistrement pour la Wallonie en 2013 était de 801,96 millions d’euros, tous biens confondus, mais réduction comprise.
Tableau 36. Estimation du montant des droits d’enregistrement sans réduction par province
Droits d'enregis-trement plein (12,5
%) logements
Droits d'enregis-trement plein (12,5
%) terrains à bâtir
Droits d'enregis-trement plein (12,5
%) totaux
Droits d'enregis-trement totaux en
% Brabant wallon 144.841.053 13.725.661 158.566.714 20
Hainaut 237.665.145 17.328.196 254.993.341 32
Liège 191.743.563 17.969.190 209.712.753 27
Luxembourg 50.306.258 7.033.087 57.339.345 7
Namur 100.498.133 9.365.134 109.863.267 14
Wallonie 725.054.152 65.421.268 790.475.421 100
Sources : SPF Finances et SPF Economie – Traitements Lepur - ULg
5.2.1.2 Estimation du volet logement des droits d’enregistrements avec réduction pour habitation modeste
1 ère étape : réduction pour les biens dont le RC est inférieur à 745 €
Pour calculer le premier niveau de la réduction pour habitation modeste, c’est-à-dire une réduction de taux à 6 % pour les biens dont le RC est inférieur à 745 € avec un plafond en fonction du prix, nous avons multiplié :
La part des immeubles dont RC < 745 € (Wallonie 53 %) par
La part de biens dont le prix de vente moyen et inférieure au plafond (191.000 € ou 200.000 € pour les zones à forte pression immobilière, soit les montants en vigueur en 2010). Ce coefficient varie de 0,38 à Lasne à 1 (valeur pour 218 communes).
Ainsi, la part relative des biens soumis à réduction va de 6 % à Ottignies-Louvain-la-Neuve à 90 % à Doische, avec une moyenne de 53 %.
Ensuite, nous avons recalculé les droits avec, pour partie le taux de 6 % et, pour le reste, le taux de 12,5 %, toujours à l’échelle communale.
Tableau 37. Estimation du montant des droits d’enregistrement sur les logements avec réduction relative aux biens dont le RC < à 745 € par province
Droits d'enregistrement Montant réduction
Brabant wallon 132.004.509 12.836.544
Hainaut 156.237.894 81.427.251
Liège 146.474.646 45.268.916
Luxembourg 36.683.291 13.622.966
Namur 76.273.475 24.224.659
Wallonie 547.673.816 177.380.336
Sources : SPF Finances et SPF Economie – Traitements Lepur – ULg
Ce premier niveau de la réduction pour habitation modeste a été estimé à 177,38 M d’euros.
Tableau 38. Montant de la réduction relative aux biens dont le RC < à 745 € sans plafond sur le prix de vente
Sans plafond 183.754.430
Solde -6.374.094
Sources : SPF Finances et SPF Economie – Traitements Lepur - ULg
Tableau 39. Montant de la réduction relative aux biens dont le RC < à 745 € avec les plafonds de 2014
Nouveaux plafonds 165.122.076
Solde 12.258.260
Sources : SPF Finances et SPF Economie – Traitements Lepur - ULg
Nous constatons que, primo, le plafond relatif à la valeur des biens, avec les montants en vigueur en 2010, correspond à un abattement de la réduction de 6,37 millions d’euros et, secundo que les nouveaux plafonds entrés en vigueur en 2014 (151.000 € et 160.000 €) constituent un abattement supplémentaire de la réduction, c’est-à-dire un gain pour les finances régionales, de 12,26 millions d’euros.
2 ème étape : réduction pour les biens dont le RC est inférieur à 745 € et à 845 € si plus de 2 enfants à charge
Nous avons procédé de la même manière en ajoutant la part d’immeubles dont le RC est inférieur à 745 € compte tenu du plafond, mais cette fois limitée à la part de ménages avec moins de 3 enfants à charge, et pour le solde (6,9 % des ménages en moyenne), nous avons utilisé la part de logements dont le RC inférieur à 845 €.
Tableau 40. Estimation du montant des droits d’enregistrement avec réduction relative aux biens dont le RC < à 745 € et < 845 € par province
Droits d'enregistre-ment
Montant réduction Brabant wallon 131.746.035 13.095.018
Hainaut 155.824.466 81.840.679
Liège 145.779.848 45.963.714
Luxembourg 36.330.952 13.975.306
Namur 75.828.838 24.669.295
Wallonie 545.510.140 179.544.013
Sources : SPF Finances et SPF Economie – Traitements Lepur - ULg
Suite à la prise en compte de ce second niveau, la réduction augmente de 2,16 millions d’euros.
Ainsi, la part relative des immeubles soumis à réduction va de de 7 % à Ottignies-Louvain-la-Neuve à 93 % à Doische, avec une moyenne de 57 %, soit une augmentation de 4 %.
3 ème étape : réduction pour les biens dont le RC est inférieur à 745 €, à 845 € si de 3 à 4 enfants à charge et à 945 € si plus de 4 enfants à charge
Nous avons procédé de la même manière en ajoutant la fraction relative aux logements dont le RC est inférieur à 945 € appliquée à la part de ménages avec plus de 4 enfants à charge (0,7 % des ménages en moyenne).
Tableau 41. Estimation du montant des droits d’enregistrement avec réduction relative aux biens dont le RC < à 745 €, à < 845 € et < à 945 € par province
Droits d'enregistre-ment avec réduction
Montant de la réduction
Montant moyen des droits d’enregistrement
Réduction moyenne des droits d’enregistrement
Brabant wallon 131.573.886 13.267.168 31.912 3.218
Hainaut 154.748.775 82.916.370 11.222 6.013
Liège 145.281.040 46.462.523 14.433 4.616
Luxembourg 36.186.649 14.119.609 14.984 5.847
Namur 75.499.228 24.998.905 16.335 5.409
Wallonie 543.289.578 181.764.574 15.516 5.191
Sources : SPF Finances et SPF Economie – Traitements Lepur - ULg
La réduction augmente de 4,38 millions d’euros, soit 2,20 millions supplémentaire par rapport à l’étape précédente.
Ainsi, la part relative des immeubles soumis à réduction va de de 9 % à Ottignies-Louvain-la-Neuve à 96% à Doische, avec une moyenne de 63 % soit une augmentation, à nouveau, de 6 % par rapport à l’étape précédente.
Nous n’avons pas estimé le dernier niveau de réduction ne disposant pas de la part de ménages de 7 enfants et plus. Toutefois, celle-ci doit être extrêmement faible (rappelons que la part des ménages avec 5 enfants et plus est de 0,7 %).
Au final, ce mécanisme de réduction pour habitation modeste représente un montant estimé à 181,76 millions d’euros, ce qui correspond à un taux nominal moyen d’imposition de 9,3 %.
En appliquant les plafonds de 2014, celle-ci passe à 169,13 millions d’euros, soit un « gain » pour les finances wallonnes de 12,6 millions d’euros. Quant aux deuxième et troisième niveaux du mécanisme de réduction pour habitation modeste ne représente « que » 4,38 M d’euros, soit une majoration de l’abattement qui apparait limité.
Carte 20. Estimation du montant des droits d’enregistrement avec le mécanisme de réduction pour habitation modeste
Compte tenu de la répartition des valeurs immobilières (voir carte 1) qui, rappelons-le constitue la base de la taxation, on s’étonnera guère que ce soit au niveau du Brabant wallon que l’on trouve les niveaux moyens de taxation les plus élevés, tendance qui se prolonge jusqu’à Namur, ainsi que dans quelques communes davantage isolées comme Neupré, Nandrin, Jalhay, Arlon, Attert, Enghien, Raeren, Aubel, … Toutefois, ce sont les villes de Liège, Namur et Charleroi qui sont les plus grandes contributrices à la recette wallonne (14 % du total).
Tableau 42. Droits d’enregistrements sur les logements avec estimation de la réduction pour habitation modeste : les 5 communes les plus contributrices
Liège 32.499.192
Namur 24.021.691
Charleroi 20.705.794 Waterloo 17.217.025
Mons 14.725.476
Sources : SPF Finances et SPF Economie – Traitements Lepur - ULg
Carte 21. Estimation du montant moyen de la réduction pour habitation modeste
Toutefois, compte tenu du mode de calcul de la réduction pour habitation modeste et, plus particulièrement, de la distribution du revenu cadastral, ce sont les communes essentielle-ment rurales qui bénéficient le plus du mécanisme de réduction pour habitation modeste, notamment toute la frange sud des provinces du Hainaut et de Namur, les parties nord et sud de la province du Luxembourg, la Hesbaye centrale, … ce qui ne correspond pas forcément à des territoires au marché immobilier déprimé ou socio-économiquement défavorisés. C’est particulièrement vrai pour le sud de la province du Luxembourg (Habay, Etalle, Tintigny, …) et l’arrondissement de Waremme.
Par contre, ce mécanisme pénalise clairement, outre les zones aisées du Brabant Wallon, les villes, à commencer par Liège et Namur et, dans une moindre mesure, Charleroi et Mons, Tournai faisant figure d’exception. Est également défavorisé, l’est de la province de Liège.
Tableau 43. Droits d’enregistrements sur les logements : estimation du montant moyen de la réduction pour habitation modeste
Plus faibles réductions Plus fortes réductions
Ottignies-Louvain-la-Neuve 732 Daverdisse 9.732
Waterloo 864 Estaimpuis 9.604
Lasne 1.107 Ellezelles 9.364
Rixensart 1.317 Tintigny 8.994
Wavre 1.524 Wasseiges 8.980
La Hulpe 1.842 Manhay 8.885
Amblève 1.923 Modave 8.801
Chaumont-Gistoux 1.949 Erezée 8.729
Lontzen 2.134 Havelange 8.716
Braine-l'Alleud 2.157 Brunehaut 8.680
Eupen 2.362 Celles 8.633
La Calamine 2.409 Merbes-le-Château 8.630
Bullange 2.482 Honnelles 8.618
Sources : SPF Finances et SPF Economie – Traitements Lepur - ULg
5.2.2 Propositions en matière de base de calcul des droits d’enregistrement