- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
C Capacité
d’endettement
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A
C Capacité
d’endettement Apport
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement Apport
fiscalité
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides Apport
fiscalité
M Montages juridiques
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides Apport
fiscalité
M Montages juridiques
t trajectoire résidentielle
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides
s stationnement et Accès
Apport fiscalité
M Montages juridiques
t trajectoire résidentielle
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides Apport
fiscalité
E Emprise au sol et Pleine terre
M Montages juridiques
s stationnement et Accès
t trajectoire résidentielle
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides Apport
fiscalité
M Montages juridiques
P Prospects et Hauteurs
E Emprise au sol et Pleine terre s stationnement
et Accès
t trajectoire résidentielle
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides Apport
fiscalité
M Montages juridiques
R Risques Naturels P Prospects
et Hauteurs
E Emprise au sol et Pleine terre s stationnement
et Accès
t trajectoire résidentielle
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides
l logement collectif ou individuel
Apport fiscalité
M Montages juridiques
R Risques Naturels P Prospects
et Hauteurs
E Emprise au sol et Pleine terre s stationnement
et Accès
t trajectoire résidentielle
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides Apport
fiscalité
A Accessibilité
M Montages juridiques
l logement collectif ou individuel
R Risques Naturels P Prospects
et Hauteurs
E Emprise au sol et Pleine terre s stationnement
et Accès
t trajectoire résidentielle
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A f
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides Apport
fiscalité
M Montages juridiques
i incendie
A Accessibilité
l logement collectif ou individuel
R Risques Naturels P Prospects
et Hauteurs
E Emprise au sol et Pleine terre s stationnement
et Accès
t trajectoire résidentielle
faisabilité
- non-marié - 40 ans
- 85 000 €
- 208 m2
- 97 m2 / 47 % - 48 m2
- 1 place
A
C Capacité
d’endettement
E Eligibilité aux aides Apport
f fiscalité
M Montages juridiques
POUvOiRs PUBliCs
R Risques Naturels P Prospects
et Hauteurs
E Emprise au sol et Pleine terre s stationnement
et Accès
i incendie
A Accessibilité
l logement collectif ou individuel
t trajectoire résidentielle
faisabilité
• Etude de faisabilité immobilière
• 93 rue du Docteur Roux • 94 100 Saint-Maur-des-Fossés
DONNEES
Patrimoine végétal majeur
1 A
Patrimoine végétal mineur
V 1 Accès stationnement
P Accès piéton
1
Maison principale repérée
B Garage
Présence d'ancienne carrière
1
1 Ombre portée
Nuisance sonore à prendre en compte Rapport de vis-à-vis à prendre
en compte
2 Fonti
Nord
Patrimoine végétal majeur
1 A
Patrimoine végétal mineur
V 1 Accès stationnement
P Accès piéton
1
Maison principale repérée
B Garage
Présence d'ancienne carrière
1
1 Ombre portée
Nuisance sonore à prendre en compte Rapport de vis-à-vis à prendre en compte
2 Fonti
3
• Dossier de synthèse
• 24 mai 2019
MesUres
Nord
Zone PLU : UA
Surface Unité Foncière : 208 m2 Surface de plancher : 48 m2
Emprise au sol actuelle : 97/208 m2 - 47/60 % Emprise au sol autorisée : 125 m2 - 60 % Solde d’emprise au sol : 28 m2 - 13 %
A - Maison
Emprise au sol actuelle 55/208 m2 - 26/60 % B - Garage
Emprise au sol actuelle 42/208 m2 - 20/60 %
Solde d’emprise au sol
• Etude de faisabilité immobilière
• 93 rue du Docteur Roux • 94 100 Saint-Maur-des-Fossés
Rénovation, extension et surélévation de la maison + immeuble neuf en R+4
sCenArio 3
Programme :
Résidence principale réhabilitée au RDC et surélevée d’un étage avec ajout d’une exten-sion pour créer une courette Sud
+ destruction du garage existant pour un im-meuble neuf en R+4 avec 2 studio et 1duplex.
Points particuliers :
Destruction du garage actuel + création d’une nouvelle place de parking dans le jardin
Impact Emprise au Sol : + 10 m2
Impact Surface de Plancher : + 177 m2
Nombre de logements : 4
Places de parkings : 2
Nouvelle Emprise au Sol : 107/208 m2 - 51/60 %
Destruction de l’ancien garage et nouvelle construction en R+4 Surélévation de
la maison avec extension neuve
Nouvelle place de garage
9
• Dossier de synthèse
• 24 mai 2019
Total Surface propriétaire
105 m2
Total Surface locative
120 m2
Plan du RDC
Plan du 1er étage Plan du 3e et 4e étage
Plan 2e étage
Surélévation
résidence principale Résidence principale
Studio 2 Garage
Studio 1
Duplex (T3) Niveau 1 et 2 Nouvelle place
garage
• Etude de faisabilité immobilière
• 93 rue du Docteur Roux • 94 100 Saint-Maur-des-Fossés
PARTIE IUDO
Coût de construction 406 021 €
Prestations intellectuelles 63 566 € Assurances, provisions et aléas 19 726 € Taxes locales prévisionnelles 10 213 €
TOTAL TTC 499 526 €
PARTIE PROPRIÉTAIRE
Coût de construction 227 033 €
Prestations intellectuelles 22 484 € Assurances, provisions et aléas 11 758 € Taxes locales prévisionnelles 4 634 €
TOTAL TTC 265 910 €
DÉTAILS COMPOSITION DU PRIX (EN TTC)
MODALITÉS DE FINANCEMENT APPORTS
Apport initial 200 000 €
Recette nette en cas de vente d’une
partie de l’opération 0 €
Autre apport complémentaire 0 €
TOTAL APPORT(S) 200 000 €
HYPOTHÈSE D’EMPRUNT
Montant de l’emprunt 565 436 €
Durée 15 ans
Taux d’interêt 1,5 %
Assurance 0,035 %
MENSUALITÉS D’EMPRUNT 3 848 € / mois
BILAN PRÉVISIONNEL LOCATIF ANNÉE 1
Revenus locatifs bruts 35 305 € HC / an
Vacance locative prévisionnelle (1,5 mois / an) -4 413 € HC
Charges locatives annuelles prévisionnelles -9 143 €
Annuité d’emprunt -46 176 € / an
Résultat annuel avant impôts année 1 -24 427 €
Numéro du scénario APS-1 : Maison neuve colocation
Caractéristique Scenario 100% location
Mode de location Location meublée non professionnelle au prix du marché
Soit 3 050€ TTC / m²
Coût d’investissement estimatif TTC 765 436 €
Valeur estimative du bien 689000
Gain brut avant impôt + 189 474 €
Taux de retour sur investissement brut 25 %
RETOUR SUR INVESTISSEMENT ANNÉE 1
Soit 3 339€ TTC / m²
REVENUS LOCATIFS PRÉVISIONNEL EN MEUBLÉ
Effort d’épargne avant impôt -2 036 € / mois
Y compris meubles pour LMNP
1
11
• Dossier de synthèse
• 24 mai 2019
-2 785 €/mo -2 754 €/mo -2 723 €/mo
-2 691 €/mo -2 658 €/mo -2 624 €/mo
-2 589 €/mo -2 553 €/mo
1 332 €/mo
1 370 €/mo 1 410 €/mo
1 450 €/mo
1 491 €/mo
1 534 €/mo
-2 036 €/mo
-1 984 €/mo
-1 930 €/mo
-1 876 €/mo
-1 819 €/mo
-1 761 €/mo
-1 774 €/mo
-1 816 €/mo
1 592 €/mo
1 626 €/mo
1 419 €/mo
1 455 €/mo
1 493 €/mo
1 532 €/mo
-2 036 €/mo -1 984 €/mo -1 930 €/mo -1 876 €/mo -1 819 €/mo -1 761 €/mo -1 701 €/mo -1 640 €/mo
2 271 €/mo 2 336 €/mo 2 403 €/mo 2 472 €/mo 2 542 €/mo 2 615 €/mo
Effort d’épargne mensuel avant impôt
Effort d’épargne mensuel avec impôts LMNP au réel Effort d’épargne mensuel avant impôt au LMNP micro Effort d’épargne mensuel en LMNP SCI à l’IS et flat tax
Prévisionnel sur 27 ans* en location meublée non professionnelle (LMNP)
*Les prévisionnels présentés ci-dessus sont basés sur votre situation actuelle (tranche marginale d’imposition, composition du foyer) ainsi que des hypothèses constantes : un taux d’inflation annuel à 1,5% (moyenne lissée des 20 dernières années), un marché immobilier stable, et des règles de fiscalité constante. Ce prévisionnel est donc purement indicatif et donc être considéré avec précaution.
-525
389 751 € 405 497 € 421 879 € 438 923 € 456 656 € 475 105 € 494 299 € 514 268 € 535 045 € 556 661 € 579 150 € 602 547 € 626 890 € 652 217 €
0 € Effort d’épargne cumulé avec impôts LMNP au réel
Effort d’épargne cumulé avec impôts LMNP au micro Effort d’épargne cumulé avec impôts LMNP en SCI à l’IS Effort d’épargne cumulé brut avant impôts
Valeur immobilière prévisionnelle brutte
EFFORT D’ÉPARGNE PRÉVISIONNEL EN MENSUALITÉS (LMNP)
EFFORT D’ÉPARGNE PRÉVISIONNEL CUMULÉ ET VALEUR IMMOBILIÈRE ESTIMATIVE Rendement
brut7,07 %
EFFORT D’ÉPARGNE PRÉVISIONNEL MENSUALISÉ Avant impôts Après impôts en SCI à l’IS Année 1 -2 036 € / mois -2 036 € / mois
foncier 210m2 > ES = 126 / EL = 84 / PT = 63
DATE DE L'INDICE ECHELLE
PHASE NUMERO
GOOD NEWS Fox McInerney
INDICE EMETTEUR
EBA 1/200ème
Maison et Immeuble à Malakoff- Caroline Garnero & Julien Pollet
ESQ 5/10/2019