En Ile-de-France, le développement des ensembles pavillonnaires construits à partir de la fin des années 1960, a participé à un phénomène que Martine Berger qualifie « d’explosion » ou de « vague » pavillonnaire. Ils sont, à la fois, facteur d’étalement urbain et résultat du processus de croissance de l’agglomération à ses périphéries. Leur étude ne peut se passer de celle du contexte de croissance de l’agglomération parisienne dans lequel ils se sont développés (Berger, 2004, p. 22).
1. Les composantes et les déterminants de l’étalement urbain en Ile-de-France
Le travail de Martine Berger sur les périurbains en Ile-de-France (Berger, 2004) met en lumière le nouveau cycle d’urbanisation qui s’ouvre à la fin des années 1960, en rupture avec la période de l’entre-deux-guerres, marquée par une grave crise du logement malgré le développement des lotissements pavillonnaires de banlieue, et avec l’immédiat après-guerre, où les politiques publiques ont privilégié la construction d’immeubles collectifs locatifs en Petite Couronne. La fin des années 1960 est ainsi marquée par une extension considérable du territoire
urbanisé, qui se traduit par une augmentation des distances moyennes au centre de l’agglomération. Les années 1970 marquent alors une rupture dans le rythme de desserrement des logements et de leurs habitants. L’essor de la construction de maisons individuelles explique en partie cette transformation, leur nombre ayant été quasiment multiplié par deux entre 1968 et 1999 (M. Berger montre ainsi que la proportion de pavillons dans les logements neufs double presque dans les années 1970 et atteint près de la moitié du parc construit entre 1982 et 1990).
Les quatre départements de la Grande Couronne sont les principaux bénéficiaires de cette redistribution de la population : en 1999, ils regroupent 44% de la population francilienne, contre 30% en 1968. Ils gagnent ainsi près de deux millions d’habitants et leur parc de logement a plus que doublé en 30 ans. Si les villes nouvelles ont accueilli une grande partie des nouveaux habitants de la région, dans le même temps les communes rurales (dans les limites de 1999) ont presque doublé leur population tandis que, dans les limites de 1968, l’espace rural a multiplié par 2,5 le nombre de ses habitants.
Le nombre de résidences principales dans la région francilienne a été multiplié par trois et ce gain a essentiellement été constitué de maisons individuelles. Près des deux tiers des pavillons ruraux franciliens ont ainsi été construits depuis 1968. Il en résulte une extension remarquable de l’espace bâti consacré au logement, d’autant plus que la maison individuelle a largement eu la faveur des ménages. Martine Berger note ainsi que, si de 1949 à 1967, en moyenne et par an, on construisait, en Ile-de-France, 12300 maisons individuelles, ce chiffre double presque entre 1968 et 1975 pour atteindre 24000 maisons individuelles, et se maintient jusqu’en 1990. Le parc de pavillons a ainsi été multiplié par trois en trente ans et la maison individuelle en pavillon représente, aujourd’hui, près d’une résidence principale sur quatre, en Ile-de-France. Les nouveaux pavillons ont essentiellement pris la forme, soit de nouveaux villages, soit de lotissements, soit encore, dans une proportion moindre, de constructions au coup par coup.
L’habitat pavillonnaire est loin d’être une spécificité de la région parisienne mais la progression y est d’autant plus spectaculaire qu’elle se situe presque exclusivement en Grande Couronne10. Alors que près des ¾ des pavillons datant de l’entre-deux-guerres se situent à moins
de 20 km du centre de Paris, la moitié des maisons individuelles construites depuis la fin des années 1960 se concentrent dans une zone comprise entre 20 et 40 km du centre de l’agglomération. Même si les logements en immeubles collectifs représentent la moitié des résidences principales construites depuis 1968 en Ile-de-France, leur visibilité dans le paysage est bien moindre, tout comme leurs effets sur l’organisation de l’espace régional.
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4/5 des constructions de maisons individuelles sont ainsi réalisées en Grande Couronne lors des trente dernières années (BERGER, 2004).
Joseph Comby remarque d’ailleurs que, bien plus que le nombre de logements, c’est la surface de plancher qu’il est pertinent d’analyser pour caractériser le volume bâti d’un secteur géographique : ainsi, « paradoxalement, un quartier ancien va perdre d’autant plus de population que son attractivité augmente, et inversement » (car la gentrification d’un quartier s’accompagne d’une diminution du nombre de pièces comme du nombre de logements puisque les petits logements sont regroupés en grands logements et les petites pièces sont décloisonnées) (Comby, 2008, p. 3).
La progression de l’équipement automobile des ménages a rendu possible leur desserrement dans l’espace francilien, surtout dans les communes rurales. La part des ménages franciliens disposant d’au moins deux voitures a plus que doublé entre 1975 et 1999, passant de 8 à 20%,. C’est là un facteur clé de l’explosion des constructions pavillonnaires depuis la fin des années 1960 et du changement d’échelle et de nature de l’urbanisation.
L’élévation du niveau de vie est un autre des facteurs de l’étalement urbain. Elle se traduit par une augmentation de la consommation d’espace et est largement liée à l’augmentation de la taille des logements. Plusieurs auteurs insistent sur la faiblesse des sources relatives à cet élément (Comby, 2008 ; Merlin, 2003). Cependant, P. Merlin précise que, pour l’Ile-de-France, on est passés d’un logement de 2,5 pièces pour 3 personnes au début du siècle, à un logement moyen de 4 pièces pour 2,5 personnes. Par ailleurs, d’après les enquêtes sur les conditions d’habitat des ménages, J. Comby note qu’en France, en une génération, de 1972 à 2006, la surface moyenne de plancher de résidence principale dont dispose chaque habitant, est passée de 25 m² à 40 m².
Si les prémisses de la périurbanisation sont visibles dès 1965, c’est entre 1968 et 1975 que se situe vraiment le démarrage du processus en Ile-de-France (Bauer, Roux, 1976). C’est le moment d’une forte progression du pouvoir d’achat des ménages de salariés et d’une accélération de l’inflation, deux facteurs favorisant l’accession à la propriété.
Cette période est également marquée par les politiques publiques de l’expansion de l’habitat pavillonnaire : création du livret puis du plan épargne logement, concours Chalandon de la maison individuelle (Bonvalet, Brun, Segaud, 1998, Raymond 1966). Ces politiques -nous y reviendrons- s’appuyaient, en partie, sur une aspiration à l’habitat de type « maison individuelle », semble-t-il assez ancienne. Elles ont largement contribué à faire émerger et encouragé un
nouveau modèle résidentiel qui a parfois prétendu reproduire l’image des « suburbs » nord- américaines, avec leur organisation en communauté de « pairs ».
Les mécanismes de financement du logement sont un des déterminants importants de l’étalement urbain en Ile-de-France, selon Pierre Merlin. Après la Seconde Guerre mondiale, dans un contexte de grave crise du logement, les pouvoirs publics sont intervenus directement dans le financement du logement en apportant des aides financières massives, en premier lieu en faveur des logements locatifs sociaux, publics ou privés. Le logement locatif aidé est donc devenu la forme d’urbanisation privilégiée tandis que les idées de la Charte d’Athènes, la pénurie de terrains constructibles et les plans d’urbanisme approuvés à la veille de la guerre pour contrecarrer les lotissements pavillonnaires conduisaient à des formes urbaines assez denses. La loi du 3 janvier 1977, par les prêts aidés à l’accession à la propriété (PAP) et l’aide personnalisée au logement (APL), a favorisé le financement de logements sociaux en accession à la propriété, mais les prix plafonds imposés pour ces logements obligeaient à utiliser des terrains bon marché qu’on ne pouvait trouver qu’en périphérie, particulièrement en Ile-de-France.
Le mythe de la maison individuelle à la campagne est un facteur souvent évoqué pour expliquer la vogue de l’habitat périurbain dès les années 1970. Le changement opéré alors ne saurait sans doute être attribué aux seuls mécanismes législatifs de financement du logement. P. Merlin évoque le changement radical d’opinion concernant les grands ensembles, pourtant bien accueillis dans un premier temps, et fait un parallèle avec le fait qu’au même moment la maison individuelle semblait rallier tous les suffrages, d’après les enquêtes d’opinion réalisées dans les années 1960. L'engouement pour la maison individuelle est ancien et MG Raymond dans l’introduction de La politique pavillonnaire (Raymond MG, 1966) citait déjà une étude de 1947 (Girard, 1947) indiquant que la maison individuelle « répond aux vœux de la majorité des français ». Ce constat semble encore d'actualité, comme le montre une étude du CREDOC de 2008 (réalisée à la demande du ministère de la ville et du logement) sur les "Conditions de vie et les aspirations des français". Il apparaît dans cette étude que parmi les 47% de locataires qui souhaitent accéder à la propriété, 83% souhaitent acquérir une maison individuelle. Cette enquête rejoint les résultats d'une enquête précédente réalisée par le même organisme (Djefal, Eugène, 2004) qui indiquait déjà l'attrait pour la propriété d'une maison individuelle avec jardin.
Comme nous le développerons par la suite (chapitre 4), la modification des modes et des techniques de production de la maison individuelle a également favorisé le développement des
ensembles pavillonnaires à grande échelle, qu’il s’agisse de lotissements ou de résidences de « nouveaux villages ». On assiste ainsi, à la fin des années 1960 puis au cours des années 1970, à l’entrée sur ce marché de promoteurs-constructeurs proposant des produits standardisés à différentes clientèles et en premier lieu aux plus solvables, c'est-à-dire à une fraction des classes aisées et moyennes.
2. Prix fonciers et immobiliers et étalement urbain : une perspective par les jeux d’acteurs
L’étalement urbain que connaissent les métropoles aujourd’hui ne saurait être compris sans faire référence au contexte de croissance des prix immobiliers au sein des centres urbains de ces mêmes métropoles.
La distribution des valeurs immobilières, cartographiée pour l’année 2006, en Ile-de- France (figure 1), révèle bien, de façon générale, un gradient du centre vers la périphérie : les prix les plus élevés se trouvent au centre de l’agglomération, particulièrement dans Paris intra-muros, et ont tendance à décroître en fonction de la distance au centre. Cette organisation illustre assez bien la « désirabilité » du centre ou « l’utilité des lieux ». Le centre est en effet le lieu où la compétition des « demandeurs » ou des acheteurs est la plus vive tandis que l’offre y est plus rigide, ce qui a pour conséquence de faire « monter les enchères ».
Le lien entre valeurs immobilières et valeurs foncières, s’il est complexe à expliciter et à comprendre, est étroit. Et le gradient centre-périphérie de ces valeurs explique, en partie, la propension des promoteurs à développer des ensembles pavillonnaires au-delà des espaces urbains afin de répondre à la demande de logements d’une partie importante de la population des classes moyennes recherchant un logement abordable en région parisienne. En effet, les prix immobiliers dans Paris intra-muros sont particulièrement élevés, du fait de son rang de métropole mondiale. Les gradients de prix au m² au sein de la commune atteignent et dépassent des rapports de 1 à 3 selon les arrondissements, mais ils atteignent des rapports de 1 à 10 voire plus avec les communes périurbaines. Une telle organisation a nécessairement des conséquences sur l'organisation et l'étalement urbain. En effet, les classes moyennes, même celles disposant de revenus relativement élevés, ne peuvent pas "s'offrir" un centre de plus en plus gentrifié voire même plus les communes de la plus proche couronne. Il en résulte une pression sur la
construction de logements en plus grande couronne qui favorise le développement en lointaine périphérie.
Notons néanmoins que la carte des prix immobiliers révèle de fortes irrégularités du gradient, et suivant plutôt le modèle en secteurs de Hoyt : le secteur ouest « privilégié » qui prolonge la radiale des « beaux quartiers » parisiens en périphérie, les radiales correspondant à une forme en « doigt de gant », à proximité des axes de transport en commun, au Sud et à l’Est en particulier et le creux des prix immobiliers dans un secteur Nord-Est, au sud de l’aéroport de Roissy-CDG, à la limite entre la Seine-Saint-Denis et le Val d’Oise. Ces irrégularités révèlent une autre composante de la formation des prix immobiliers très fortement liée à l’image sociale des quartiers.
Figure 1. Les prix immobiliers, en 2006, en Ile-de-France
Source : Observatoire régional du foncier en Ile-de-France, nov. 2007, rapport de groupe de travail, Offre foncière et
choix de localisation des opérations de construction, p. 10
(http://www.orf.asso.fr/documents/rap_offrefonciere.pdf)
Si le modèle théorique de l’utilité des lieux offre un cadre général à la compréhension de l’organisation des prix immobiliers en région parisienne, une étude plus approfondie s’impose. De nombreux auteurs (parmi lesquels Renard 2003, Comby 2010) insistent sur le fait que les jeux
purs du marché sont loin d’expliquer de façon satisfaisante la formation des prix fonciers et immobiliers. Joseph Comby affirme ainsi, de façon un peu polémique : « La loi de l’offre et de la demande qui, depuis l’école, conditionne toutes nos réflexions, n’est décidément d’aucun secours pour comprendre quelque chose à l’économie foncière. Pire, elle nous égare » (Comby 2010, p. 1). Vincent Renard, dans un article intitulé « Les enjeux urbains des prix fonciers et immobiliers » (2003), rappelle également que la ville est le siège de mécanismes économiques complexes, entre des mécanismes de marché, des règles de droit et des modes de gouvernance collective.
Les acteurs divers intervenant sur cet espace poursuivent des objectifs concurrents mais ces objectifs ont un support commun : la disposition du terrain, du foncier, dont le prix n’est pas seulement fonction de l’offre et de la demande mais également des règles et des normes qui s’y appliquent (la valeur d’un terrain réside notamment dans la valeur des droits qui y sont attachés : droit de construire, droit de vendre librement, …). Il souligne le fait que les politiques publiques prennent différentes formes : règlementaire, financière, fiscale, et qu’elles permettent d’assurer une certaine compatibilité entre efficacité économique et équité redistributive tout en poursuivant des objectifs urbanistiques et environnementaux.
Il convient dès lors de distinguer clairement ce qui relève de la régulation par les institutions aux différentes niveaux : politiques publiques et réglementations de niveau national, normes et règles de droit local ainsi que décisions politiques de la part des différentes collectivités territoriales, et comment ces règles et décisions politiques sont prises en compte et contraignent l’ensemble des acteurs qui interviennent dans la production de l’espace périurbain et en particulier des ensembles pavillonnaires. Ceci est d’autant plus nécessaire en Ile-de-France que les enjeux de l’étalement urbain y sont anciens et politiquement et économiquement très forts, et que les acteurs qui interviennent dans cette production sont nombreux et se livrent parfois une concurrence très vive qui les amène à connaître de profondes transformations.
Nous présenterons ici les fondements théoriques sur lesquels nous avons appuyé notre analyse, et nous reviendrons dans la deuxième partie de ce travail (Partie II) sur le système d’acteurs à l’œuvre en Ile-de-France.
3. Penser les transformations économiques et la construction de l’espace urbain : une théorie des acteurs et des systèmes
3.1 Une théorie des acteurs et des systèmes
Les acteurs et les relations qu’ils entretiennent les uns avec les autres ont été particulièrement étudiés par différents courants de la sociologie urbaine. Nous ne nous référons pas spécifiquement à l’un ou l’autre de ces courants, qu’il s’agisse de l’interactionnisme, qui se situe essentiellement au niveau individuel des acteurs et de leurs actions-réactions les uns par rapport aux autres, ou du marxisme, qui, à l’inverse, place les rapports de classes et la tension capital-travail comme moteur du système en considérant que les acteurs individuels sont essentiellement contraints par les conditions économiques et politiques dans lesquelles ils évoluent. La sociologie des
organisations, dans la mesure où elle développe l’étude des rôles des pouvoirs locaux et centraux,
les effets de la « mixité » croissante des acteurs, les apprentissages, se prête sans doute davantage aux objectifs posés dans notre travail.
Pour mieux comprendre les mécanismes de production de l’espace périurbain, nous nous sommes inscrits à la fois dans une théorie de l’acteur et dans une théorie du système (Le Goix et alii, 2011) Notre approche combine en effet la prise en compte des caractéristiques des acteurs (positions, ressources, etc.) et les logiques d’action qui les sous-tendent, par lesquelles l’acteur est d’une certaine façon mis en scène et contraint par le système d’activités dans lequel il s’inscrit, vis- à-vis duquel il se positionne et établit des stratégies. Dans la perspective développée par H. Amblart et al. (2005), il s’agit notamment de s’intéresser aux conditions de l’accord et au rôle des relations de pouvoir, en intégrant également le rôle des structures et des contextes.
L’objectif étant de mieux comprendre la forme périurbaine qu’est l’ensemble pavillonnaire, c’est sous l’angle de la production de l’espace (planification, aménagement, construction et gestion) qu’ont été envisagées ces approches, en mobilisant les apports d’H. Lefebvre (1970), et plus récemment, d’H. Gumuchian (2003), de B. Pecqueur (in Gumuchian, Pecqueur, 2007) ou encore de M. Lussault (2007). Il s'agit en particulier de comprendre comment les promoteurs immobiliers, acteurs centraux de la production des ensembles pavillonnaires, agissent dans un système complexe à plusieurs niveaux dans lequel d’autres acteurs interviennent, et de montrer comment s’agence, fonctionne, et que produit spatialement ce système
Certes les modes de production du logement ont été étudiés dans les années 1970, en particulier par des auteurs marxistes, faisant une large place aux acteurs et aux contextes, aussi bien politiques qu’économiques (sur les promoteurs : Topalov, 1974 ; sur l’organisation générale
de la production du logement : Lipietz, 1974). Mais depuis lors, ce genre de perspective a été relativement peu adopté dans l’analyse des espaces périurbains. En particulier, les négociations informelles entre acteurs, même si elles sont bien connues des acteurs eux-mêmes et des professionnels de l’urbain, ont été peu étudiées empiriquement, encore moins théorisées et articulées à des questionnements plus généraux sur la production de l’urbain dans ses contextes à plusieurs échelles.
3.2 La théorie de la régulation
Ces réflexions s'apparentent à certains travaux d'économistes et géographes qui ont développé, depuis les années 70, des approches originales concernant la production, la construction de l'espace urbain, la théorie de la régulation11. C'est d'abord une réflexion globale en
économie qui repose sur l'idée marxiste de l'accumulation du capital comme fondement de l'économie capitaliste. Un régime d'accumulation dominant caractériserait chacune des grandes périodes, régime défini par des régularités, des institutions qui favorisent l'accumulation du capital. Chaque régime comporterait ainsi son mode de régulation, soit un ensemble de mécanismes et d'institutions qui assurent sa stabilité (rapport salarial, fonction de l'Etat, ...). Ces institutions ne sont pas que des rigidités mais résultent de négociations pour la coordination des activités économiques. Les crises économiques majeures sont alors des crises d'un mode de régulation.
En géographie économique, cette théorie a développé l'idée que le passage d'un régime d'accumulation à un autre entraîne une restructuration du tissu productif ayant de fortes répercussions géographiques. Ainsi, au régime flexible dominant dans les pays développés, serait lié le mode de production "post-fordiste" qui correspondrait aux régions qui prônent une organisation flexible du travail, notamment sous la forme des districts (appelés aussi "clusters" en suivant le terme anglais).
Chanteau, Du Tertre, Nieddu et Pecqueur (2002), analysent, dans le contexte des mutations économiques actuelles, ce qui caractérise les transformations du système productif et les changements dans l'articulation entre secteurs d’activité et territoires. Ils montrent d’abord, que les premières de ces transformations sont l'importance croissante prise par les activités immatérielles, ainsi que l'internationalisation des échanges et des communications, les changements radicaux des formes de concurrence, et enfin l'évolution des modes de relations
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