Les effets de zonages sur le prix des terres dans une ville ouverte

Supposons, pour l’instant, que toutes les communes périurbaines aient des PLU. La Figure 7 illustre une première situation d’une aire urbaine avec zonage (où deux villages périurbains sont représentés). Les PLU interdisent de construire en dehors des zones définies comme urbanisables (plus précisément : des tranches annuelles ouvertes à la construction). Ces espaces non constructibles existent, puisqu’il faut les franchir pour effectuer les migrations alternantes vers les emplois urbains, mais ils n’existent pas comme terrains à bâtir : pour prendre une image, tout se passe comme si chaque village était une île, séparée de la ville centre et des autres villages par la mer. L’ouverture de nouvelles tranches de terrains constructibles est assimilable à de nouvelles terres gagnées sur la ‘mer’, par des investissements de viabilisation.

Tout se passe comme si le gradient de prix de la terre selon la distance à l’origine se prolongeait au-delà de la ville centre (droite en pointillés sur la Figure 7). Cependant, le prix réel ne correspond à cette droite que dans la ville et les zones des villages construites ou définies comme constructibles par les PLU (segments en rouge sur la Figure 7).

Figure 7. Prix de la terre dans une aire urbaine ouverte en croissance stochastique avec des PLU périurbains parfaitement flexibles

Au-delà de ces zones villageoises construites ou immédiatement constructibles, il est probable que les marges des villages sont susceptibles d’être développées ultérieurement. Dans ce cas, le prix des terres actuellement agricoles les plus proches des zones urbanisées incorpore une anticipation de cette conversion future. On a donc (comme l’illustre la Figure 7)

Rente

résidentielle capitalisée (décroissante

avec la distance à l’origine)

Coût de conversion

Rente agricole capitalisée

distance ville

agriculture Croissance démographique

anticipée

Valeurs d’option (risque de prix et risque démographique)

bâtis villageois, de part et d’autre des zones construites ou immédiatement constructibles. Pour les zones agricoles situées au-delà de ces franges de villages, il est possible qu’il n’y ait aucune anticipation de conversion (auquel cas le prix des terres agricoles est égal à la capitalisation de la rente foncière agricole). Il est possible, cependant, que la croissance générale de l’aire urbaine soit anticipée, auquel cas le prix des terres agricoles incorpore cette croissance démographique et la valeur d’option liée à son caractère aléatoire (c’est la situation représentée dans la Figure 8).

De plus, il est probable que des discontinuités apparaissent entre le prix des terrains construits ou immédiatement constructibles, le prix de ceux réservés pour l’urbanisation future de la commune par son PLU et le prix des terres que le PLU classe comme non constructibles (agricoles, forestières, naturelles, etc.), mais qui sont susceptibles de changer de catégorie lors de révisions ultérieures du PLU. Le zonage en PLU se traduit, en effet, par des effets de frontière avec des changements brusques de la date de conversion anticipée (donc de la somme des rentes foncières anticipées actualisées) selon la localisation des parcelles dans le zonage. Ces effets font apparaître la possibilité de discontinuités du prix de la terre selon le classement en zone du PLU. Celles-ci sont d’autant plus importantes que les anticipations sur les dates de conversion diffèrent : elles sont nulles si le PLU est parfaitement flexible, ou bien sont plus ou moins importantes selon sa rigidité. Badcock (1994) estime que les Pays-Bas représentent le cas d’un zonage strict et le Royaume-Uni, ou l’Australie, ceux de zonages plus flexibles.

Figure 8. Prix de la terre dans une aire urbaine ouverte en croissance stochastique avec des PLU périurbains plus ou moins flexibles

C’est ainsi que nous avons représenté sur la Figure 9 un village proche de l’origine où la rupture est forte entre les zones immédiatement constructibles et les zones agricoles qui ne seront développées qu’ultérieurement, et un village plus éloigné où cette rupture est moins ample, du fait d’un PLU plus flexible qui amène les propriétaires de terres agricoles à anticiper une conversion à une échéance plus rapprochée que dans le premier cas. Dans la Figure 9, le village le plus proche de l’origine est doté d’un PLU parfaitement rigide, qui empêche toute anticipation d’une conversion future des terres agricoles vers des usages urbains. Dans ce cas, on passe brusquement du prix des terrains résidentiels (segment en

Rente

résidentielle capitalisée (décroissante

avec la distance à l’origine)

Coût de conversion

Rente agricole capitalisée

distance ville

agriculture Croissance démographique

anticipée

Valeurs d’option (risque de prix et risque démographique)

rouge du haut de la figure) au prix des terres agricoles qui anticipe la croissance générale de la population de l’aire urbaine (segment en rouge du bas de la figure).

Figure 9. Prix de la terre dans une aire urbaine ouverte en croissance stochastique avec un PLU périurbain parfaitement rigide et un PLU périurbain flexible

Au total, retenons que la plus ou moins grande flexibilité des PLU se traduit par des décrochements plus ou moins accentués du prix des terres. C’est ainsi que Knapp et Graves (1989) tiennent compte de la plus ou moins grande flexibilité des zonages, dans un modèle où le moment anticipé de la conversion, et donc le flux des futures rentes, est affecté par les limitations spatiales de la croissance urbaine et l’évolution dans le temps de ces règles (ces effets sont renforcés lorsque la densité de construction est également fixée). Ils mesurent ces effets du zonage et de son évolution temporelle sur deux comtés, selon que le zonage est strictement respecté ou qu’il est flexible.

Une variable permettant de saisir approximativement cette propriété devra être introduite dans le modèle économétrique. Celles utilisées pour les Etats-Unis (Cho et al., 2003 ; Pogodzinski et Sass, 1994) sont probablement peu pertinentes pour la France. On peut penser, pour le cas qui nous intéresse, au nombre de modifications et/ou de révisions du PLU.

Par ailleurs, les figures 7 à 9 négligeaient la possibilité d’un centre villageois où seraient concentrés des biens publics locaux (école, commerces), ce qui peut donner lieu à un autre type de micro gradient de prix des terres. La Figure 10 introduit cette possibilité : les localisations les plus proches des centres des bourgs ont des valeurs supérieures liées à une meilleure accessibilité à leurs biens publics locaux (les figures 7 à 9 pourraient être modifiées de la même manière).

Ce micro gradient de prix des terres n’a pas la même interprétation économique que celui examiné précédemment : celui-ci est dû à une accessibilité à des biens publics locaux, celui-là était dû à une anticipation de la croissance démographique avec formation de valeurs d’option. Du point de vue économétrique, le premier doit s’observer pour les terrains à bâtir selon leur distance au centre du bourg, le second pour les terres à destination agricole,

Rente

résidentielle capitalisée (décroissante

avec la distance à l’origine)

Coût de conversion

Rente agricole capitalisée

distance ville

agriculture Croissance démographique

anticipée

Valeurs d’option (risque de prix et risque démographique)

susceptibles d’être urbanisées ultérieurement. Il doit être possible d’estimer les deux dans le modèle économétrique.

Figure 10. Prix de la terre dans une aire urbaine ouverte en croissance stochastique avec des PLU périurbains parfaitement flexibles et des centres de villages

3.2. Les effets de zonages sur la population dans une ville